3.13. Облигации с ипотечным покрытием

Облигации с залоговым обеспечением ипотечным покрытием регулируются Законом об ИЦБ.

Облигация с ипотечным покрытием – облигация, эмитентом которой может выступать ипотечный агент или кредитная организация, исполнение обязательств по облигации обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный агент – специализированная организация, предназначенная исключительно для эмиссии и организации обслуживания облигаций с ипотечным покрытием.

Особенности создания и деятельности ипотечного агента заключаются в следующем.

1. Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.

2. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников.

3. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации.

4. Ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации.

5. Коммерческая организация, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента, не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента.

6. Специализированная организация, которой передано ведение бухгалтерского учета ипотечного агента, не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента.

7. Ипотечные агенты не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные Законом об ИЦБ, под страхом ликвидации ипотечного агента.

8. Добровольная ликвидация ипотечного агента допускается только после погашения всех размещенных или находящихся в обращении облигаций с ипотечным покрытием этого ипотечного агента.

Ипотечное покрытие – имущественный комплекс, состоящий из:

• обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа;

• закладных;

• ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

• денежных средств в рублях или иностранной валюте;

• государственных ценных бумаг;

• недвижимого имущества в случаях, предусмотренных законом.

Согласно закону об ИЦБ обеспеченные ипотекой обязательства могут быть включены в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

1) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 80 % определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

3) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;

4) предметом договора займа должны являться только денежные средства.

На момент размещения или выдачи ипотечных ценных бумаг ипотечное покрытие не могут составлять обеспеченные ипотекой и заложенные в обеспечение иных обязательств требования. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70 % определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать 10 % размера ипотечного покрытия.

Законом об ИЦБ установлены и другие правила в отношении ипотечного покрытия.

По состоянию на февраль 2013 г. в России состоялось более двух десятков выпусков облигаций с ипотечным покрытием: семь выпусков осуществили банки (с баланса, без создания ипотечного агента), 20 выпусков осуществлено ипотечными агентами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию инициировало восемь выпусков облигаций с ипотечным покрытием, ВТБ24 – пять выпусков[132].