ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Разгосударствление собственности на землю в России проходило довольно быстрыми темпами. Так, уже к концу 1993 г. доля сельхозуго­дий сельскохозяйственных предприятий с государственной формой соб­ственности уменьшилась до 15%.

C проблемой ускоренной приватизации государственных земель столкнулись фактически все страны бывшего социалистического лагеря. Приватизация сельскохозяйственных угодий была осуществлена в евро­пейских социалистических странах двумя путями: за счет возврата земли прежним владельцам (реституция) и раздел (паевание) земли между на­стоящими землепользователями.

В России еще в начале земельной реформы первый путь был от­вергнут как неприемлемый для ее экономических условий и обществен­ных традиций, поскольку возврат земли прежним собственникам привел бы к трудно разрешаемым конфликтам не столько социально- экономического, сколько национального характера.

Поэтому основными способами приватизации российских земель явились:

- раздел массивов сельхозугодий, которые были закреплены к на­чалу реформ за колхозами, совхозами и другими сельскохозяйственны­ми предприятиями, на земельные доли (при этом племенные хозяйства, тепличные комплексы и другие аналогичные предприятия специфиче­ской направленности и узкой специализации не входили в указанный круг хозяйств, их реорганизация была проведена в особых условиях);

- переоформление в частную собственность российских граждан (физических лиц) и юридических лиц земельных участков, имевшихся у данных субъектов землепользования на праве бессрочного (постоянно­го) пользования;

- предоставление новых участков с правом собственности на них (при этом земельные участки могли передаваться новым владельцам как на безвозмездной основе, так и на основе выкупа).

Другим, не менее важным, итогом земельной реформы является легализация торговли земельными участками.

Из всех способов перераспределения земель в условиях рынка в качестве наиболее «рыночного» выступает именно купля-продажа зе­мель, предполагающая передачу новому собственнику со стороны пре­дыдущего хозяина всех прав на продаваемую землю за определенное вознаграждение.

Цена конкретной сделки по купле-продаже земельных участков формируется в зависимости как от макроэкономических факторов (на­личие дефицита земли в данном регионе, соотношение на региональном уровне совокупной потребности в официальных ресурсах продавцов зе­мель и ограниченности финансовой способности покупателей), так и складывающихся условий сделки на микроуровне (степень потребности покупателя в данном, привлекательном именно для него земельном уча­стке, доля информированности продавцов-покупателей о складываю­щейся конъюнктуре рынков земельных участков и на региональном, и на местном уровнях, умение участников рынка вести торги, способ оплаты — наличный или безналичный расчет, бартерные операции и т.п.).

В случае удачного осуществления сделки (при совпадении мнений продавца и покупателя о цене) следует считать совершившуюся куплю- продажу земельных участков взаимовыгодным приемом экономически обоснованного (следовательно, отвечающего интересам общества в це­лом) перераспределения земель в пользу эффективных собственников.

Купля-продажа земельных участков в России выступает в настоя­щее время в качестве основного способа замены собственника мелких земельных участков, принадлежащих населению.

Объектами купли-продажи являются: подсобные и садовые участ­ки, находящиеся в собственности населения; участки для индивидуаль­ного жилищного строительства; незначительное количество дачных уча­стков; приватизированные огородные участки.

Необходимо подчеркнуть, что легализация торговли землей в Рос­сии не исключила, как предусматривалось, спекуляцию земельными участками, а, скорее, расширила ее возможности и масштабы, придав ей законный и профессиональный характер.

Появились индивидуальные риэлторы и риэлтерские конторы, первоначально специализировавшиеся в основном на спекулятивных операциях с индивидуальными участками.

Затем, по мере роста покупательского спроса на земельные участ­ки и цены на землю, они переключились на операции со значительными массивами земель.

В связи с тем, что спрос на земельные участки (прежде всего в по­селениях или на землях, примыкающих к их границам) значительно пре­вышает предложения, продажа земли стала чаще осуществляться на зе- ~ 277 ~

мельных торгах (аукционах). Суть их состоит в поиске наиболее выгод­ного для продавца и справедливого для покупателей варианта торговой сделки в случае, когда продавец один, а потенциальных покупателей не­сколько. При наличии таких условий органы государственной власти или местного самоуправления не имеют прав и возможностей по своему усмотрению определить, кому и на каких условиях предоставить зе­мельный участок.

Вместе с тем существует реальная опасность, что при такой форме торговли землей она попадает, как правило, к лицам, не имеющим от­ношения к сельскому хозяйству. Кроме того, такие аукционы «играют» на повышение цены земли, которая никак не регламентируется государ­ством. В результате земля становится все более недоступной для боль­шей части населения, особенно сельского. Существующий уровень жиз­ни сельских производителей не дает возможности для накопления, по­этому широкого распространения земельные аукционы пока не получи­ли.

Таким образом, в аграрном секторе России за достаточно короткий временной период удалось создать солидный класс земельных собствен­ников.

Тем не менее никогда еще российская земля не испытывала такого нехозяйского к себе отношения. Резко возросло количество нарушений земельного законодательства, связанных с бесхозяйственным использо­ванием земель.

Не оправдались надежды и на возрождение хозяйского отношения к земле путем фермеризации. Большинство фермеров (часто не по своей вине) не успевает обрабатывать выделенную им землю, как правило, не лучшего качества.

Сторонники частной собственности на землю в качестве основно­го аргумента выдвигают необходимость продажи сельскохозяйственных угодий в целях налаживания хозяйственного оборота земель, якобы, в интересах сельскохозяйственных товаропроизводителей. Между тем, ис­торический опыт показывает, что в стране, где товарно-денежные отно­шения становятся господствующими и определяющими, объективные законы рыночной экономики неизбежно вовлекают в торговый оборот все экономические ресурсы, включая землю, даже если она государст­венная. Но чтобы этот оборот «работал» на интересы сельскохозяйст­венных товаропроизводителей, должен быть создан эффективный меха­низм реализации государственной собственности.

Это возможно только в том случае, если земельное законодатель­ство достаточно четко обозначит границы единого для всех субъектов земельных отношений и относительно стабильного правового простран­ства, в котором они могут и должны функционировать. При этом грани­цы должны быть раздвинуты настолько, чтобы не ограничивать, а рас­ширять возможности каждого субъекта в реализации своих интересов и прав, обеспечивать свободный доступ к земле прежде всего тем, кто хо­чет на ней хозяйствовать, и свободу выбора форм хозяйствования на земле. А уже в рамках этого единого правового пространства должен создаваться экономический механизм государственного регулирования земельных отношений между различными субъектами, гарантирующий эффективное использование земли, улучшение ее качества и т.д.^[133]

Следует заметить, что в последние годы проявились положитель­ные тенденции, направленные на корректировку земельной реформы в указанном направлении.

Усиление стимулирующей роли государства в повышении эффек­тивности аграрной экономики необходимо осуществлять по всем основ­ным направлениям одновременно:

-коренное улучшение налоговой, кредитной, денежной, таможен­но-тарифной, инвестиционной политики в целях создания и поддержа­ния взаимовыгодного сотрудничества между государством и всеми хо­зяйствующими субъектами аграрной экономики, формирования предпо­сылок для накопления аграрного капитала и устойчивого роста аграрной экономики, защиты отечественных сельскохозяйственных товаропроиз­водителей и внутреннего рынка сельскохозяйственной продукции;

- изменение роли и форм прямого экономического регулирования в целях более тесного увязывания интересов различных уровней и субъек­тов хозяйствования;

- совершенствование законодательной политики в целях создания единого и более или менее стабильного правового пространства;

- развитие государственного предпринимательства в аграрной сфере я целях непосредственного воздействия государства на управле­ние сельскохозяйственными предприятиями, прежде всего формирую­щими научно-технологический потенциал аграрного сектора.