2.5. Перспективы развития земельного сервитута в системе вещных прав.
Современное законодательство, регулирующее правоотношения, связанные с установлением сервитутов, делает акцент на сходстве между различными юридическими механизмами и старается объединить регулирующие правила в
единый закон о сервитутах. В настоящее время готовится Закон «О сервитутах», который, несомненно, будет руководящим документом для юристов.
Сервитуты являются фундаментальным, ориентированным на рынок инструментом для упорядочения земельных отношений в современном обществе, и закон должен в максимальной степени поддерживать их использование в рамках норм права.
В результате комплексного анализа российского законодательства, диссертант пришел к выводу, что в переходный период от государственной монополии на землю к частной собственности на нее, институт публичного сервитута является необходимым инструментом, для того, чтобы избежать злоупотреблений со стороны новых собственников (которые, в большинстве своем, стараются данный институт игнорировать). Хотя в дальнейшем было бы правильным вообще отказаться от понятия публичного сервитута в нашем законодательстве, обозначив в нем ограничения публичного характера. В качестве аргумента можно заметить, что институт публичного сервитута обойден вниманием зарубежных законодателей. А, учитывая то обстоятельство, что институт сервитутов в этих странах имеет довольно продолжительную историю своего развития, диссертант прогнозирует возможную тенденцию исчезновения термина «публичный сервитут» и из нашего законодательства.
Введение института публичного сервитута в России вызвано необходимостью перехода земли из исключительной государственной собственности к многообразию форм собственности на нее. Хотя уже и сейчас можно было бы рассматривать публичные сервитуты как ограничения и обременения участка земли в публичных интересах, а не как сервитут, учитывая отсутствие вещных прав в данном институте. Сегодня публичный сервитут является скорее мерой административного воздействия, чем институтом гражданско-правового регулирования.
На наш взгляд, было бы правильно предусмотреть в российском праве прекращение земельного сервитута по сроку давности. Сервитут, установленный на определенный срок, должен прекращаться, если по прошествии срока он не был продлен.
Право сервитута не должно устанавливаться (а по доказанности вины сервитуария, должна быть предусмотрена возможность прекращения ранее установленного сервитута), когда сервитут является следствием неосмотрительности самого собственника.
Вообще, сервитуты являются инструментом для упорядочения земельных отношений в современном обществе. Закон должен в максимальной степени поддерживать их использование в рамках конституционных, законодательных норм и норм общественного уклада, они должны иметь юридическую силу, за исключением тех случаев, когда существуют веские причины, препятствующие этому. Если оставить в стороне вопрос правильности использования терминов, надо признать, что в переходный период от исключительной государственной собственности на землю к многообразию форм собственности на нее, институт публичного сервитута является необходимым правовым инструментом, позволяющим избежать злоупотреблений со стороны новых собственников, которые в большинстве своем стараются данный институт игнорировать. Хотя в дальнейшем, на наш взгляд, было бы правильным вообще отказаться от понятия публичного сервитута в нашем законодательстве, детально обозначив в нем ограничения публичного характера. В качестве аргумента можно заметить, что институт публичного сервитута обойден вниманием зарубежных законодателей. Введение института публичного сервитута в России вызвано необходимостью периода перехода земли из государственной собственности в частную. Хотя уже и сейчас можно было бы рассматривать публичные сервитуты как
ограничения и обременения участка земли в публичных интересах, а не как сервитут, учитывая отсутствие вещных прав в данном институте.
Невозможность осуществления права собственности в отношении господствующего участка иначе как через осуществление сервитута - важнейший признак, дающий основание для требования об установлении сервитута, который должен быть четко обозначен в российском законодательстве.
Проведенное исследование правоотношений связанных с регулированием земельных сервитутов в российском законодательстве, освещенные в связи с рассмотрением данной проблемы вопросы, отражают самостоятельную позицию, занятую диссертантом.
Предпринятый в работе научно-теоретический анализ конструкции земельных сервитутов, способов их установления, практики применения, прекращения действия и способов защиты прав как сервитуария, так и сервитутодателя подтверждает актуальность развития данного института вещного права, посредством совершенствования законодательства о вещных правах на землю.
Автор сформулировал положения об основных критериях, определяющих правовую природу земельного сервитута как вещно-правового института. В то же время обосновал несостоятельность термина «публичный сервитут», применительно к правоотношениям, подпадающим под него в современном российском законодательстве и предложил возможные варианты выхода из создавшейся ситуации.
В результате проведенного исследования можно сформулировать следующие характерные особенности, присущие институту сервитута. Характерную его черту составляет, прежде всего, принадлежащее ему вещное свойство. Право пользования чужой вещью связывается с последней, а не с субъектом права собственности, а потому, к кому бы и по какой бы сделке вещь ни перешла, это
обстоятельство не влияет на силу сервитута. С этой стороны сервитут противопоставляется пользованию чужой вещью, которое основано на обязательственном отношении (например, на договоре аренды), поскольку в последнем случае право пользования стоит в зависимости от лица собственника вещи.
Казалось бы, для установления сервитутов, с помощью которых можно решать большой круг проблем, несмотря ни на что, существует достаточная правовая база. Однако следует заметить, что в одних случаях в законодательстве определен вид сервитутов, а в других - нет. Определить вид сервитута и тем самым порядок его установления, а также его содержание можно только путем анализа тех отношений, которые складываются по поводу установления сервитута, что, естественно, не может не вызвать затруднений в применении указанных норм на практике. Для более удобного и правильного применения института земельного сервитута на практике, необходимо привести нормы о сервитутах в определенную систему. Дать четкое понятие сервитутов и их классификацию. Законодательно регламентировать способы осуществления, прекращения и особенно защиты. К сожалению, сегодня, в российском законодательстве такая строгая система не прослеживается. За рубежом сервитутам посвящаются нормы гражданского кодекса, в отечественном же законодательстве нормы о сервитутах рассредоточены в различных отраслях права.
Проведенный диссертантом анализ современной российской конструкции земельных сервитутов позволил аргументировать ее несовершенство, связанное с отсутствием четкой классификации сервитутов, без которой невозможно их успешное регулирование системой имеющей ярко выраженный комплексный характер. Данная классификация должна быть закреплена положениями Гражданского кодекса РФ, который должен обладать большей юридической силой в вопросе регулирования правоотношений, связанных с сервитутами, в
том числе и земельными (учитывая то обстоятельство, что земля является объектом вещного права). Именно Гражданский кодекс должен обеспечить единообразие толкования понятия сервшута, его классификации, способов установления, осуществления, прекращения и защиты прав сервитуария и, что, на взгляд диссертанта, также очень важно, сервитутодателя. Учитывая факт уже сложившейся в российском законодательстве комплексной системы регулирования земельных сервитутов, в работе высказано мнение, не исключающее использование публично-правовой составляющей (при определенной корректировке законодательства) при построении единой классификации сервитутов в Гражданском кодексе, тем более, что использование публично-правовых инструментов известно не только российскому Гражданскому законодательству, но и ряду зарубежных моделей.
По мнению диссертанта, нормативная база российского законодательства удовлетворительно регулирует только установление частного сервитута, хотя статутное положение ст. 274 ГК РФ, предоставляющее в качестве единственного инструмента для принудительного формирования сервитута (в случае отказа собственника подчиненного владения от заключения соглашения) лишь судебную тяжбу явно недостаточно для эффективной интеграции сервитутного права в юридическую систему.
Место публичного сервитута в российском законодательстве определено не достаточно правильно и требует дальнейшего пристального изучения. Не до конца определена процедура установления и порядок компенсаций. Неясны критерии, по которым можно требовать его установления. Может ли собственник влиять на процесс установления сервитута? Можно ли установить публичный сервитут на другую часть земельного участка взамен выбранного? Остается открытым вопрос об исчислении земельного налога. Неясны и взаимные обязательства государства и собственника, в частности касающиеся содержания и исправности дорог и земель, на которые установлен публичный
сервитут. К сожалению, в Российской правовой системе зачастую смешиваются понятия публичных ограничений и сервитутов. Так, например, в письме Госстроя России от 20.03.2000 № НМ-1082/2 приведен перечень ограничений и сервитутов, притом, что ни один из пунктов перечня не является сервитутом.
В результате проведенного исследования диссертант пришел к выводу, что для более четкого понимания и практического использования законодательства необходимо ввести законодательное определение инженерных сетей и условия установления публичного сервитута для их прокладки. Чтобы не возникало споров о правильности определения публичного сервитута, можно было бы ввести в этот институт практику заключения договора между административным органом и собственником обременяемого участка, закрепив этот момент законодательно. Договор (административный договор) поможет определить вещную природу публичного сервитута, а не только его обременительный характер, позволит упростить механизм возмездности (назначение выплаты за обременение) и, вопрос сроков, на которые устанавливается публичный сервитут.
Существенными условиями такого договора, по мнению диссертанта, должны быть условия о его предмете и цене. Соразмерность платы - понятие довольно неопределенное, но в любом случае она, как и в случае с частным сервитутом, должна устанавливаться соглашением сторон. Следовательно, стороны сделки должны изначально определить размер вознаграждения, причитающегося собственнику земельного участка, обременяемого сервитутом. Если размер вознаграждения не определен, то величина платы может устанавливаться по правилам п.З ст.424 ГК РФ. Однако цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим недвижимым имуществом, в сервитутном праве определить практически невозможно. В связи с этим о плате за установление сервитута нужно говорить, как о существенном условии
договора. Кроме того, большую помощь в решении этого вопроса может оказать описанный выше механизм кадастровой процедуры, необходимость совершенствования которого так же очевидна.
На сегодняшний день, ввиду отсутствия договорного механизма в вопросе установления публичного сервшута, проблема определения соразмерности платы, которую собственник обремененного сервитутом участка вправе требовать, в порядке компенсации за то, что он обязан терпеть установленное обременение является одной из наиболее сложных.
Кроме того, по мнению диссертанта, надо более четко регламентировать понятие «необходимости», вследствие которой требуется установление сервитута для инженерного сооружения. Должны бьггь разработаны строгие критерии, которые помогут избежать неопределенности и субъективности в данном вопросе. В результате проведенного анализа российского законодательства, диссертантом определены наиболее слабые места в конструкции земельных сервитутов по российскому законодательству. Это понятие и установление публичного сервитута, защита прав как сервитуария, гак и сервитутодателя. Предложены способы корректировки законодательства.
По мнению диссертанта, уже сейчас надо говорить о том, что пришло время для принятия специального закона о сервитутах для инженерных сетей и сооружений. При этом, законом при установлении сервитута максимально должны быть защищены как права собственника инженерных сетей и сооружений, так и собственников обременяемых земельных участков.
В целях совершенствования отношений собственников и пользователей земли на основе сервитутных прав, предлагаем разработать законопроект, направленный на уточнение: понятий и видов существующих сервитутных прав; способов формирования сервитутов (в силу закона, частное соглашение, длительное пользование); порядка учета и регистрации сервитутов; механизмов
компенсаций за установление сервитутов; возможности формирования специальных сервитутов для линейных инженерных сооружений.
По мнению диссертанта, правовые отношения, связанные с землей, характеризуются незавершенностью процесса разграничения прав государственной собственности на землю; имеющимися противоречиями между отдельными законодательно-правовыми актами, регулирующими земельные отношения, и, прежде всего между Гражданским и Земельным кодексами; неясностью и запутанностью существующих отношений собственности на землю; необоснованностью действующего Закона о плате за землю.
Земельный кодекс, оставив правовое регулирование частных сервитутов в сфере гражданского законодательства, регламентирует регулирование публичных сервитутов, тяготея к административному, а не к гражданскому праву, в связи с чем представляется неудачным подход законодателя, который для обозначения специфических отношений использовал термин, не учитывающий существа регулируемых отношений.
«Институт вещных прав по-прежнему остается одним из самых сложных и в наименьшей степени разработанных институтов гражданского права. Вместе с тем систематизация существующих в современном гражданском праве вещных прав является объективной потребностью развитого гражданского оборота».77В целом же, для хозяйственных отношений и их правовой поддержки, гораздо удобнее было бы привести в соответствие с реалиями сегодняшнего дня гражданский кодекс, чем заниматься на практике, в случае необходимости, анализом соотношения гражданского права с другими отраслями права в области земельного сервитута.