Постановление кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу. Дело № КГ-А 41 /4733-03 от 28 июля 2003 г.
Таким образом, по аналогии с ведущими зарубежными правовыми системами, в российском праве, на наш взгляд, было бы правильно закрепить положения о прекращении земельного сервитута по сроку давности, т.е. сервитут установленный на определенный срок, должен прекращаться, если по прошествии срока он не был продлен.
Опыт применения. К сожалению, судебная практика весьма небогата примерами (особенно применением частных договорных сервитутов), так как сервитутные нормы, установленные в главе 17 части первой ГК РФ (так же, как и сервитутные нормы Земельного кодекса РФ), начали действовать лишь с момента введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть с 29 октября 2001 года. Видимо по этой причине, сервитуты не часто используются субъектами землепользования, несмотря на наличие объективных причин для применения сервитутных правоотношений. Обобщение судебной практики показывает, что до принятия нового Земельного кодекса РФ суды чаще всего применяли, ранее действовавшие, нормы Градостроительного кодекса РФ при рассмотрении городских сервитутных споров, нормы Водного кодекса РФ - при рассмотрении частных водных сервитутных споров. Действовующие нормы ГК РФ, касающиеся сервитутных отношений (например, ст. 340, 553, 613, 689), отдельные нормы ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» использующие механизм защиты прав собственников и законных владельцев недвижимости, предусмотренный ст.ст. 301-305 ГК РФ, включая предъявление негаторного иска, задействовали иные способы защиты нарушенных или оспариваемых прав, предусмотренные ст.ст. 12-16 ГК РФ, включая иски о признании права, о возмещении ущерба, заявление о
признании незаконными тех или иных действий (решений) государственных органов и органов местного самоуправления.
Исходя из грамматического толкования ст.23 Земельного кодекса РФ и ст.274-276 Гражданского кодекса РФ, сервитут обременяет целиком земельный участок. Однако существует мнение, что он может относиться как ко всему земельному участку, так и к его части, в зависимости от обстоятельств, в связи с которыми устанавливается сервитут, расположения обременяемого земельного участка, наличия коммуникаций и ряда других факторов. Статья 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает регистрацию как сервитута, установленного относительно части земельного участка, так и сервитута, установленного в отношении всего земельного участка. Если сервитут относится только к части земельного участка, для государственной регистрации сервитута предоставляется план земельного участка с указанием сферы действия сервитута, заверенный соответствующим полномочным органом по учету земельных участков. Как уже отмечалось, в государственный земельный кадастр вносятся сведения об установлении сервитутов, причем выделяются те части земельных участков, на которые распространяется действие сервитутов. Таким образом, данное вещное право
125
возможно осуществлять в отношении части земельного участка.
По общему правилу, когда служащий и господствующий земельные участки оказываются во владении одного и того же лица, обременение аннулируется, так как владелец господствующего участка становится одновременно владельцем служащего участка и, следовательно, перестает нуждаться в обременении. Однако, на практике застройщики территорий, дробящие землю на отдельные участки, зачастую путем регистрации единого документа или
125 Бадулин О. Часть земельного участка как объект земельных отношений. // Хозяйство и право. 2006, №1 .С 86.
«декларации» налагают обременения и другие ограничения на все участки прежде, чем эти участки выставляются на продажу и переходят к другим собственникам, и попросту регистрируют их со ссылкой на условия декларации об обременениях в договорах купли-продажи.
На практике, согласовывая прокладку инженерных сетей через свой земельный участок, собственник может оговорить компенсацию за причиненные неудобства на этапе согласования проекта, в разделе согласований, отображаются условия прохождения через территорию, которые чаще всего выражаются в последующем благоустройстве или выдвижении дополнительных технических условий (реконструкция старых или прокладка новых коммуникаций обеспечивающих недвижимость, находящуюся на обременяемом участке и т.п., расходы на которые включаются в проектную смету). И, как показывает опыт, редким случаем является выдвижение требования о компенсации в денежном выражении. В целом подобную практику, на наш взгляд, можно считать компенсацией за установление сервитута. Кроме того, в ряде случаев, подобная практика является для собственника обременяемого участка более выгодной, чем просто денежная компенсация. Таким образом, и в вопросе компенсации за предоставление сервитута решающая роль в настоящий момент и, по всей видимости, в ближайшем будущем будет принадлежать договорным отношениям.
Вопрос об установлении публичных сервитутов поднимается сейчас достаточно часто именно компаниями, занимающимися прокладкой и эксплуатацией таких инженерных сетей. Бесспорно, вопрос установления сервитутов на владениях множества собственников для одной коммуникации является сложным, трудоемким в своем решении вопросом. Но если мы хотим соблюсти все принципы российского законодательства и юридической логики вообще, то говорить надо именно о частном земельном сервитуте или даже аренде земли.
Казалось бы, вопрос однозначен, но практика показывает, что и здесь не все так просто. И, достаточно часто, там, где должен быть установлен частный сервитут предпринимаются попытки установления сервшута публичного. Возможно, подобное происходит вследствие новизны данного института, но, на наш взгляд, причина кроется в неоднозначности толкования законодательства. В то же время, например, при производстве инженерных изысканий, несмотря на извлечение подрядной организацией очевидной прибыли, она должна пользоваться «иммунитетом» публичного сервитута, установленного для инженерной сети. В случае возникновения спорных моментов, связанных с ограниченным использованием чужой территории, вопрос решается между заказчиком работ и собственником, обременяемого участка. Подобные вопросы, на наш взгляд, должны оговариваться в документах органов власти, устанавливающих сервитут, так как на практике, именно на этапе изысканий, у изыскательских организаций, возникают вопросы, связанные с недовольством собственника обремененной земли, вызванные установлением публичного сервитута.
Например, в Германии, в случае необходимости прохода коммуникациями через землю собственника заключается возмездный договор об установлении частного сервитута. Речь об установлении публичного ограничения в таком случае не ведется, что, на наш взгляд, является вполне закономерным. Во- первых, несмотря на муниципальную принадлежность, предприятие извлекает явную прибыль от эксплуатации инженерных сетей, продавая свои услуги потребителям коммунальных услуг. А, во-вторых, явно просматривается трепетное отношение к частной собственности, сложившаяся в результате многовекового применения культура землепользования и вещных прав вообще.
На наш взгляд, было бы правильно закрепить законодательно, что:
1) необходимым условием установления сервитута должно являться доказанное отсутствие других способов у потенциального сервитуария реализовать свои права, как собственника принадлежащего ему недвижимого имущества. Данное условие, несмотря на отсутствие законодательного закрепления в российском праве, принимается во внимание и судами. Так, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований об обязании установить частный бессрочный сервитут пользования земельным участком для прохода и проезда через земельный участок, т.к. не доказано отсутствие свободного прохода или проезда через спорный земельный участок к
127
строениям, принадлежащим истцу;
2) ходатайство об установлении сервитута недопустимо, если урон, наносимый служебному участку, превысит преимущества для господствующего участка;
3) право прохода не предоставляется также, когда отсутствие прохода к участку является следствием неосмотрительности потенциального сервитуария;
4) при предоставлении сервитута должен быть выбран, с одной стороны, способ минимального обременения служебного участка, а с другой - возможно низкой должна быть величина возмещения, выплачиваемого собственником господствующего участка. Возмещение должно покрывать весь ущерб, возникающий в результате прокладывания прохода. По существу п.1, в случае возникновения судебной тяжбы, судами должна проводиться тщательная проработка вопроса и показательным здесь является следующий пример из судебной практики:76
Общество с ограниченной ответственностью «Завод «Газпроммаш» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к открытому акционерному обществу «Саратовский метизный завод» о
предоставлении сотрудникам истца беспрепятственного прохода и проезда на свои рабочие места через территорию ответчика и взыскании с акционерного общества убытков.
Исковые требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи ООО «Завод «Газпроммаш» приобрело у ОАО «Саратовский метизный завод» незавершенное строительством здание для организации собственного производства. Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несмотря на то, что ответчик обязался по договору предоставить истцу право пользования подъездными железнодорожными путями и беспрепятственный доступ к объекту недвижимости и подъездным путям по земельному участку, находящемуся в пользовании продавца и такое право истца вытекает из норм, содержащихся в статьях 274, 275 Гражданского кодекса Российской Федерации, сотрудники истца с 07.06.99 по 22.06.99 были лишены доступа на свои рабочие места. В результате вынужденного простоя истцу причинен ущерб.
Суд обязал своим решением ОАО «Саратовский завод метизов» (нового собственника) устранить препятствия в проходе и проезде на объект общества «Завод «Газпроммаш», приобретенный по договору купли- продажи. В иске о взыскании ущерба отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение изменено, пункт 2 резолютивной части решения изложен в следующей редакции: «Взыскать с ОАО «Саратовский метизный завод» в пользу ООО «Завод «Газпроммаш» 719 709 рублей».
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 12.05.2000 взыскал в пользу истца 719 709 рублей неполученных доходов с
ОАО «Саратовский завод метизов». В остальной части постановление оставил без изменения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Президиум считает, что прот ест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Вынося решение об устранении препятствий со стороны общества «Саратовский завод метизов» в проходе и проезде на объект общества «Завод «Газпроммаш», суд сослался на то, что до урегулирования спора между истцом и ответчиком о пользовании земельным участком, последний не должен чинить препятствий в проходе и проезде на указанный объект.
Между тем определение порядка пользования этим земельным участком и являлось предметом искового требования по настоящему делу.
Из приобщенного к материалам дела письма Комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Саратова усматривается, что в связи с приобретением обществом «Завод «Газпроммаш» в собственность незавершенного строительством производственного здания, ему предоставлен в аренду земельный участок, который был изъят из земельного участка площадью, предоставленного ранее обществу «Саратовский метизный завод».
Истец, заявляя требование об устранении препятствий со стороны ответчика в проходе и проезде через его земельный участок к объекту, принадлежащему истцу, сослался на то, что он не имеет материальной возможности осуществить выгораживание выделенного ему земельного участка и строительство собственной проходной.
Отсутствие же у истца необходимых материальных средств для выгораживания выделенного ему участка и оборудования собственной проходной, не может по смыслу статьи 304 Гражданского кодекса
Российской Федерации служить основанием для возложения на ответчика обязанности предоставить истцу право пользования частью его земельного участка, на что ответчик обоснованно указывал в отзыве на исковое заявление.
Таким образом, вывод в постановлениях судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что действия ответчика, отказавшегося пропускать сотрудников истца на принадлежащий ему объект, повлекли за собой остановку производства, сделан без исследования и оценки указанных обстоятельств.
Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о размере понесенных истцом из-за действий ответчика убытков основан на расчетах, представленных истцом. При этом оставлены без проверки доводы ответчика о том, что истцом не могло быть организовало производство на приобретенном объекте в связи с тем, что он не был сдан в эксплуатацию в установленном порядке.
Между тем из представленной ответчиком копии постановления Центра Госсанэпиднадзора Заводского района города Саратова усматривается, что обществу «Завод «Газпроммаш» была запрещена производственная деятельность на объекте. Кроме того, в ходе дополнительного разбирательства по делу, выяснилось отсутствие производственных цехов куда, по утверждению истца, предусматривалась транспортировка оборудования для дальнейшей сборки и отправки потребителям.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение от 10.11.99, постановление апелляционной инстанции от 21.02.2000 Арбитражного суда Саратовской области по деду №6440/99-19 и постановление Федерального арбитражного суда от 12.05.2000 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Саратовской области.
По-видимому, результатом неправильного понимания сути сервитута явилось следующее судебное разбирательство: ЗАО «ЦМД» обратилось в арбитражный суд с иском к Московскому земельному комитету и Правительству Москвы об установлении частного бессрочного сервитута пользования ЗАО «ЦМД» земельным участком для прохода и проезда через земельный участок. Решением Арбитражного суда г.Москвы в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что истец просил установить сервитут на земельный участок, который не отводился в установленном порядке, границы которого не описывались и который не существует как объект земельных правоотношений (ст.6 ЗК РФ). Истец просил предоставить ему земельный участок общего пользования, занятый проездами между строениями, т.е. заявил в арбитражный суд требование об установлении сервитута на земельный участок общего пользования.
Однако такое требование не может быть удовлетворено, принимая во внимание, что истец имеет право наряду с другими лицами пользоваться указанным земельным участком. Обременение сервитутом (правом проезда) земельного участка общего пользования, предназначенного для проезда автотранспорта законодательством не предусмотрено.129
129 Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2003 № КГ-Л40/2165-03.
Принимая во внимание небольшой период действия института сервитутов в нашей стране и, учитывая зарубежный опыт (в частности, Швеции, где сервитуты трансформировались в отдельные права собственности), по нашему мнению, было бы правильно и в России законодательно ввести понятие инженерных коммуникаций и сооружений, к которым можно отнести следующие объекты:
1. Телефонная канализация, телефонная линия в составе телекоммуникационной системы, применяемая для общественной цели, и общественная линия низкого напряжения для передачи сигналов, удаленной телеметрии, передачи данных или используемая в иных целях.
2. Высоковольтная линия электропередачи, для которой необходима концессия или которая необходима для телефонных линий и линий низкого напряжения.
3. Водопровод и магистральная канализация (в том числе и дождевая), которые: а) являются частью общественной системы водоснабжения или канализования; б) используются для обеспечения территории водой или для водоотведения воды и других отходов от нее; в) имеют значение в целом для экономики страны или для определенной территории; г) причиняют по сравнению с выгодой от них незначительный ущерб территории и не дают выгоду только какой-либо одной единице недвижимости;
4. Инженерное сооружение, посредством которого территория в целом получает тепло, газ или иные другие продукты от места их производства, складирования, распределения, и которое: а) поставляет упомянутые продукты для общественных целей; б) дает экономический эффект или выгоду для коммуникационного оборудования в масштабах всей страны или определенной территории; в) причиняет незначительный ущерб по сравнению с выгодой.
Кроме того, в понятие инженерного сооружения включается оборудование,
необходимое для выполнения его целевой функции: трансформаторы, насосные станции и др.
Сервитут для инженерных сооружений должен означать право осуществить в границах чужой единицы недвижимости работы, которые необходимы для установки и обслуживания инженерного сооружения. По заявлению собственника инженерного сооружения может быть выполнена кадастровая процедура и составлено решение, правовое последствие которого состоит в том, что сервитут принадлежит единице недвижимости, находящейся в его собственности, или единице недвижимости, на которую он имеет зарегистрированное в установленном порядке право аренды.
Лицо, желающее использовать часть территории в границах чужой единицы недвижимости для размещения инженерных сетей и сооружений (далее - инженерных сооружений), может получить на это право (сервитут для инженерных сооружений). Установление сервитутов для инженерных сооружений должно осуществляется путем выполнения кадастровой процедуры.
Но сервитут для инженерного сооружения не должен устанавливаться, если его цель может быть достигнута иным образом, чем через установление сервитута, или если ущерб от установления сервитута с частной или общественной точки зрения превышает выгоду от него.
В то же время, если сервитут для инженерного сооружения предусмотрен планом регулирования недвижимости или при разработке детального плана развития территории принято решение об инженерном сооружении, то сервитут должен устанавливаться, даже если его цель может быть достигнута иным образом или если ущерб от установления сервитута с частной или общественной точки зрения превышает выгоду от него.
Препятствием для установления сервитута для инженерных сооружений должно быть то, что:
- он противоречит детальному плану развития территории или документам, регулирующим развитие недвижимости на территории (незначительные отклонения от этого правила могут иметь место, если цель, с которой изготовлен упомянутый план или документы, более не действительна);
- к определенной территории применяются нормативные акты о защите окружающей среды (сервитут в данном случае может быть установлен таким образом, чтобы предписания этих нормативных актов не были нарушены);
- если он препятствует соответствующему использованию территории, строительству зданий или планированию территории, для которой отсутствует детальный план развития;
- если он каким-либо образом противоречит общественным интересам (сказанное не относится к случаю, когда с общественной точки зрения полезность сервитута является преобладающей).
За пользование чужой недвижимостью собственник инженерных сооружений должен выплачивать компенсацию, которая должна быть определена в денежном выражении (и по нашему мнению, должна выплачиваться единовременно). Если трудно оценить размер компенсации при выполнении процедуры установления сервитута для инженерного сооружения, кадастровый орган должен предложить заинтересованной стороне осуществить специальную кадастровую процедуру, необходимую для выставления иска на компенсацию. Заявление на выполнение специальной кадастровой процедуры должно быть подано в течение времени, которое определяется кадастровым органом, но не более чем, например, в течение 7 лет. Это важно еще и потому, что с течением времени стоимость земли может измениться.
Установление сервитута для инженерных сооружений осуществляется, как правило, по заявлению. Однако при реорганизации единиц недвижимости установление сервитута для инженерных сооружений может быть выполнено и без заявления. Установление сервитута для инженерных сооружений может
происходить одновременно с формированием единицы недвижимости в единой кадастровой процедуре с формированием единицы недвижимости. Такая совмещенная кадастровая процедура может быть разделена и на отдельные кадастровые процедуры.
При большой протяженности линейного инженерного сооружения, установление сервитута для него может быть осуществлено путем выполнения нескольких кадастровых процедур. При этом каждой кадастровой процедурой устанавливается сервитут только для определенной, отдельной части инженерного сооружения. Порядок проведения кадастровых процедур должен также определяться законом.
Однако если кадастровая процедура имеет целью изменение уже зарегистрированного сервитута или преобразование уже зарегистрированного права пользования в сервитут для инженерного сооружения, то при наличии на это особых причин должно проводится совещание заинтересованных сторон. В такой кадастровой процедуре нет необходимости выполнять согласование предоставления сервитута с муниципалитетом, на который возложены вопросы территориального планирования и застройки.
Передача инженерного сооружения, для которого установлен сервитут, считается законной, только если передача инженерного сооружения осуществляется с передачей сервитута для инженерного сооружения. Исключение составляет случай, когда инженерное сооружение передается под снос.