§ 4. Иные земельно-правовые сделки

На стадии скорее начального развития находится правовое регулирование сделок мены, дарения и залога земельных участков. Относительно недавно был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», содержащий несколько статей о залоге земель.

Сделки мены и дарения почти в полном объеме регулируются гражданским законодательством, хотя некоторые особенности совершения сделки мены установлены ЗК (ст. 37). В частности, предусмотрена обязанность лиц, меняющихся земельными участками, предоставить друг другу точную информацию о земельных участках. Если ими предоставляется заведомо ложная информация о правовом режиме и состоянии земельных участков, договор мены, по инициативе лица, не получившего точную информацию, может быть расторгнут. В качестве альтернативы допускается право такого лица требовать доплаты. В частности, неясно, возможны ли такого рода сделки с государственными и муниципальными землями, насколько применимы правила гражданского законодательства к таким землям, могут ли обмениваться земельные

1 См. постановление Правительства РФ от 30 июня 1999 г. № 718 «О резервировании земельных участков для строительства и реконструкции федеральных автомобильных дорог общего пользования» // СЗ РФ. 1999. № 27. Ст. 3389. § 4. Иные земельно-правовые сделки 135

Глава 8. Земельно-правовые сделки

участки разного целевого назначения, могут ли юридические лица обмениваться земельными участками с физическими.

Определенные особенности совершения сделок мены, отражающие специфику земельных отношений, учтены при регулировании сделок мены земельных долей. В результате мена и дарение получили узкое применение на практике, охватывая лишь земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предназначенные для индивидуального землепользования. Да и здесь из-за высоких налогов на сделки мены и дарения, недостаточных гарантий защиты прав, наличия более надежного, альтернативного способа — купли-продажи объем сделок мены и дарения невысок.

Мена земельных участков является земельно-правовой сдел- кой, близкой по сути, и* процедуре к купле- продаже. Сделка мены совершается по свободному волеизъявлению и договоренности сто- рон, по их инициативе и оформляется письменным договором в соответствии с правилами заключения договоров, установленными для купли-продажи земельных участков (гл. 30 ГК РФ). Пример- ная форма договора мены установлена письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629.

Принципиальная разница между земельно-правовыми сделками мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получаемый в обмен земельный участок служит право собственности на другой земельный участок.

Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки (в том числе земельные доли в , общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями.

В общем не запрещена мена другими вещными правами на землю. Однако, как и в случае купли-продажи, эти процедуры не разработаны и поэтому на практике либо невозможны, либо ограничены. Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев лишь передавать земельные участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка, не допускаются. К обмениваемым земельным участкам предъявляются определенные требования. По общим нормам гражданского права (ст. 568 ГК), могут обмениваться права только на равноценные земельные участки. «Равноценность» земельных участков означает их равную денежную стоимость. Если цена обмениваемых земельных участков различна, предусматривается обязанность одной из сторон сделки, земельный участок которой ниже по стоимости, произвести доплату в размере разницы в ценах. Некоторые ограничения установлены для обмена правами на земельные доли в общей собственности сельскохозяйственных коммерческих предприятий: Так, исходя из смысла законодательства, земельная доля может быть обменена только на имущественный пай в данном хозяйстве, принадлежащий другому лицу, либо на земельную долю в другом хозяйстве.

При оформлении сделки обмена земельной доли на имущественный пай применяются правила заключения договора купли-продажи земельных долей. В разделе о стоимости указывается денежный эквивалент имущественного пая.

Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является сделка дарения. Дарение — действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок (ст. 572 ГК). Сделки дарения оформляются договором дарения между дарителем и одаряемым. Не допускается дарение права пожизненного наследуемого владения, права бессрочного пользования или аренды.

Подписывая договор, одаряемый тем самым выражает добровольное согласие принять дар. Это важно, так как, получая право собственности, он одновременно получает и обязанности, выразить согласие на несение которых — его право. До момента оформления права собственности он вправе отказаться от дара, заявив об этом письменно. Письменный отказ подлежит регистрации, если поступил после регистрации договора дарения.

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени. 136

Глава 8. Земельно-правовые сделки

§ 5. Государственная регистрация земельно-правовых сдела 137

Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Он имеет право возводить в установленном порядке здания и сооружения без согласия залогодержателя, извлекать доходы, получать сельскохозяйственную продукцию. При этом залогодержатель не приобретает право залога либо иные права на такие объекты, продукцию или доходы. При пользовании земельным участком залогодержатель не должен ухудшать состояние земельного участка или допускать уменьшения его стоимости. Отношения по залогу земельного участка оформляются заключаемым между сторонами договором. Запрещается установление в договоре ограничений на право пользования земельным участком. Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. При залоге земельного участка, находящегося в общей совместной собственности (т.е. без выделения доли), требуется наличие согласия всех собственников, оформляемое письменно. Залог земельной доли каждого участника в долевой собственности не требует согласия собственников других долей. Право аренды передается арендатором в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Соответственно круг субъектов отношений залога включает физических и юридических лиц с обеих сторон. Из числа залогодателей исключаются государственные и муниципальные органы, учреждения и организации. Неясно положение с правом залога .земель сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств. С одной стороны, в соответствии со ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог таких земель не допускается.

С другой — по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такая сделка разрешена.

Внесение земельной доли в уставный (складочный) фонд юридического лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей.

Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо установлено учредительным договором данной сельскохозяйственной организации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация как юридическое лицо приобретает право собственности, и соответственно собственник переданной земельной доли его теряет. Право нового собственника — организации удостоверяется надлежащим образом зарегистрированным государственным свидетельством. Действие свидетельства о праве частной собственности на земельную долю гражданина прекращается. При внесении права собственности на земельную долю земельный участок выделяется в натуре, а план земельного участка выдается новому собственнику. Выдел земельного участка осуществляется по правилам ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Собственники земельных долей могут передать в уставный капитал сельскохозяйственной организации право аренды на срок не более трех лет с правом продления. Выделение земельного участка в натуре не требуется. Право собственности гражданина на земельную долю при этом не прекращается, а компенсацией за переданное право аренды служат дивиденды на каждый рубль суммы оценки права аренды земельной доли1. Также исключительно собственникам земельных долей разрешается передача своей доли в праве общей собственности на сельскохозяйственные угодья в доверительное управление в соответствии с общими нормами гражданского права (гл. 53 ГК). Земельная доля передается в доверительное управление на срок не более 5 лет по договору доверителю управления. Такой договор должен быть заключен в форме договора куплиЛпродажи земельного участка и подлежит государственной регистрации.

Право доверительного управления земельной долей может быть передано только индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации. § 5. Государственная регистрация земельно-правовых сделок

Действия по совершению земельно-правовых сделок осуществляются под контролем государства. В качестве формы контроля применяется государственная регистрация земельно-правовых

1 См. Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренные постановлением

Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 (разд. IV) // СЗ РФ. 1995. № 7. Ст. 534.

138

Глава 8. Земельно-правовые

сделок, производимая в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.. Регистрация земельно-правовых сделок — важное процессуальное событие, так как фиксирует момент перехода права на земельный участок от одного лица к другому.

Договоры о совершении сделок, приложения к договору и иные документы регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации в Едином государственном реестре подлежат также выданные по результатам сделки свидетельства о регистрации . права собственности и иных прав на землю. Данный Реестр предназначен для ведения унифицированной системы записей о правах на недвижимое имущество и сделках, а также об ограничениях (обременениях) этих прав1. Регистрация земельно-правовых сделок и ведение Единого" государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на учреждения юстиции в системе Министерства юстиции РФ, создаваемые в субъектах РФ2. Их полномочия распространяются соответственно на установленные регистрационные округа. 1

См. постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963. 2

См. постановление Правительства РФ от б марта 1998 г. № 288 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. № 11, Ст. 1291.

<< | >>

↑

Источник: И.О.Краснова. Земельное право / ЭЛЕМЕНТАРНЫЙ КУРС / Второе издание, переработанное и дополненное, ЮРИСТЪ Москва. 2003

Еще по теме § 4. Иные земельно-правовые сделки:

- Аграрное право России -