7. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Направления совершенствования

российского законодательства

по регистрации прав на недвижимость

Россия переживает сложный переходный период и, по существу, только начинает движение к эффективной экономике и необходимой для ее функционирования правовой системе.

Налаживание ситуации в экономике требует системного совершенствования законодательства о рынке недвижимости. И неоценимую роль в этом может сыграть опыт зарубежных стран.

Естественно, начинать надо с изменений гражданского законодательства, на котором базируются положения Закона о регистрации прав. Приведённый в главе V анализ свидетельствует о необходимости внести существенные корректи-вы в действующее законодательство Российской Федерации. Дополнительные аргументы в пользу этого могут быть найдены в действующих правовых актах зарубежных стран весьма почтенного возраста (Французский Гражданский кодекс — Кодекс Наполеона) и в документах самого последнего времени (Закон Эстонской Республики «О вещном праве»), которые включены в Приложения.

Становится очевидным, что общепризнанной в мире нормой является признание земельного участка главной вещью, а строений на нем — его улучшениями. Понятие «защита права добросовестного приобретателя» во всём мире уже давно стало главным определением полноценного права собственности, поскольку такое лицо гарантированно остаётся собственником имущества.

Сюда же относятся и проблемы возмещения для лиц, понесших ущерб в результате ошибок и злоупотреблений. Альтернатива здесь проста: либо передать возмещение такого ущерба в руки частных страховых компаний, либо опреде-лить верховным гарантом государство. В первом случае гарантирование прав собственности гражданина — его частное дело, за гарантию он платит из своих средств значительно больше, чем 10% стоимости объекта (поскольку в России сте-пень риска намного выше, чем в США). Это будет означать переход на регистрацию сделок, где государство не отвечает за их надёжность, но, тем не менее, отягощает граждан бременем содержания недешёвой системы регистрации. Во втором случае государство как верховный гарант прав граждан объявляет защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости государственным приоритетом, совершенствует законодательство и регистрационные процедуры с тем, чтобы свести к минимуму возможности ошибок и нарушений, а в случае их возникновения — гарантирует возмещение ущерба за счёт виновной стороны либо — при её отсутствии — за счёт средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.

Рассмотренные в настоящей работе лучшие примеры регистрационного законодательства зарубежных стран убедительно доказывают необходимость строгого следования базовым принципам регистрации прав на недвижимость. К ним относятся: приоритет записи в реестре прав над «правоустанавливающими» документами (наш Закон «О регистрации» провозглашает обратное), обеспечение доверия к записям в реестре, учёт всех прав и обременений, затрагивающих интересы собственника или покупателя, реальная открытость сведений о правах на объекты для публичного доступа. Кроме того, решение многих конкретных проблем, с которыми сталкиваются сегодня при осуществлении операций с недвижимостью и граждане, и регистраторы, может быть найдено путём законодательного совершенствования норм и процедур регистрации с учётом лучшего существующего сегодня зарубежного опыта.

Подводя итог, можно выделить некоторые основные направления совершенствования гражданского законодательства России и законодательства по регистрации прав на недвижимость. Среди них:

• закрепление понятия «земельный участок» как главной вещи, первоосновы недвижимости;

• снятие запретов на оборот земли для обеспечения свободного (с ясно опреде-лёнными исключениями) оборота недвижимости;

• уточнение понятия «объект недвижимости»;

• установление принципа защиты прав на недвижимость добросовестного приобретателя, соответствующего тому, что является общепризнанным в большинстве развитых стран;

• чёткий и единообразный порядок регистрации прав и правопритязаний на объект недвижимости;

• устранение противоречий закона, в том числе элементов двух взаимоисклю-чающих систем. Регистрация сделки осуществляется в качестве обременения существующего права;

• обеспечение доверия к сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;

• приоритет записи в Едином реестре над записями в правоустанавливающих документах;

• введение норм, в соответствии с которыми права на недвижимое имущество возникают после внесения записи о регистрации права в Единый реестр, но считаются вступившими в силу с момента регистрации заявления (кроме случаев, предусмотренных законом);

• введение чётких, единых на территории Российской Федерации процедур регистрации;

• уточнение норм о правах, обязанностях и ответственности регистрирующих органов;

• создание гарантийных фондов (самоокупаемых за счет части регистрационных сборов) для возмещения возможного ущерба, возникающего вследствие осуществления регистрации;

• обеспечение публичности — безусловной и полной открытости сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях по конкретному объекту, об истории перехода прав на него при конфиденциальности обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости.