6.3. Виды вещных прав

6.3.1. Право собственности

Во всех правовых системах центральное место в системе вещных прав за-нимает право собственности. Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает собственнику — и только ему — возможность использовать вещь по своему усмотрению, в том числе отчуждать и иным способом распоряжаться, на основе и в пределах действующего в государстве законодательства.

Содержание этого права раскрывается через совокупность исключительных правомочий собственника, которые сводятся, как правило, к трем аспектам: 1) праву владения, 2) праву пользования и 3) праву распоряжения.

Вместе с тем законодательство некоторых государств, предоставляя и га-рантируя собственнику юридическую власть над вещью, устанавливает иной набор правомочий. Например, законодательством Швейцарии право собственности определяется как право свободно распоряжаться имуществом в пределах, предоставляемых законом, истребовать имущество из чужого незаконного владения, требовать прекращения или воздержания от действий, мешающих нормальному пользованию имуществом со стороны собственника. В соответствии с Гражданским кодексом Испании право собственности есть право владения и пользования вещью наиболее абсолютным образом в пределах, установленных законом. Германское гражданское уложение выделяет два основных правомочия собственника: «распоряжаться вещью по своему усмотрению» и «устранять любое вмешательство».

Следует отметить, что государство, признавая право собственности как полную власть над вещью, вместе с тем резервирует для себя право налагать на нее те или иные ограничения. Важные ограничения права собственности связаны с уменьшением объема прав собственников земельных участков. Так, в соответствии с Германским гражданским уложением «право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли».

Гражданский кодекс Чехии обязывает собственника воздерживаться от всего, что чрезмерно отягощало бы положение иного лица или представляло бы серьезную угрозу для осуществления прав иного лица. Кодекс предписывает соб-ственнику до начала землеустроительных или строительных работ принять меры по укреплению своей постройки или ограждению своего земельного участка, чтобы не причинить вреда соседней постройке или земельному участку соседа. Собственник не может сверх установленных пределов отягощать соседей шумом, выбросами пыли, золы, дыма, пара, запахами, твердыми и жидкими отходами, светом, затенением и вибрацией; допускать вторжение на соседний участок до-машних животных; без должной бережности удалять из своей земли корни соседских и обрубать ветви деревьев, свисающие на его участок.

Швейцарское гражданское право содержит законодательные ограничения права собственности, вплоть до принудительного отчуждения государством в общественных интересах, или же путем установления общего запрета злоупотреблять правом.

6.3.2. Ограниченные вещные права

Кроме права собственности, в систему вещных прав входят и другие вещные права: различные по своему содержанию права на вещи, принадлежащие на праве собственности другим лицам, так называемые права на чужие вещи (ограниченные вещные права).

Возможности, предоставляемые этими правами, ограничены по содержанию и всегда являются более узкими, чем правомочия собственника; они, в частности, не допускают отчуждения вещи без согласия ее собственника.

Права этого рода чрезвычайно разнообразны, но по своему содержанию все они могут быть разделены на три группы.

Первую группу составляют права, предоставляющие лицу право пользования чужими вещами. Объем прав пользования может быть минимальным (например, право пользования может ограничиваться только правом требовать, чтобы сосед в ходе строительства не затемнял участок), но может быть и настолько широким, что фактически оставляет собственнику недвижимости только то, что римские юристы называли «голым правом» (например, право пожизненного пользования и т. д.). К правам первой группы относятся: сервитуты, узуфрукт, суперфиций и др.

Вторую группу составляют права на получение известной ценности из вещи. Основным правом этой группы является залоговое право: собственник может сохранить все свои права на вещь — право владения, пользования и даже распоряжения, но другим лицом (кредитором) она при известных условиях может быть продана для получения таким путем из нее известной суммы в свою пользу.

Помимо прав, вытекающих из залоговых обязательств, законодательство Германии относит к правам второй группы «вещные обременения» — права на периодические натуральные или денежные выгоды из земельного участка, кото-рые могут быть установлены в пользу собственника земельного участка или другого определенного лица. Вещное обременение — это выплаты, возвращаемые с земельного участка лицу, в пользу которого он был обременен.

Наконец, третью группу составляют разнообразные права на приобретение известной вещи или известных вещей. Права на приобретение какой-либо вещи включают:

* право преимущественной покупки. Например, в соответствии с законодательством Германии лицо, в пользу которого установлено обременение земельного участка, имеет по отношению к собственнику право преимущественной покупки этого участка.

* права охоты, рыбной ловли, разработки полезных ископаемых и т. д.

6.3.3. Особенности основных ограниченных вещных прав

Сервитуты

Под сервитутом понимается ограниченное право пользования чужим (служебным) объектом недвижимого имущества.

Зарубежное законодательство, содержащее нормы о сервитутах, как правило, детально перечисляет различные виды сервитутов. Например, швейцарское законодательство вводит ограничения для собственников недвижимости следующего содержания: «Каждый собственник недвижимости обязан дозволить прокладку водопроводов, труб для осушения, газовых и тому подобных, равно как электрических, воздушных или подземных проводов... поскольку прокладка без использования его участка не может быть произведена совсем или лишь с чрезмерными затратами». Гражданский кодекс штата Калифорния называет следующие сервитуты: право на погребение, право на получение солнечного света через чужой участок, право на место в церкви, право требовать остановки общественных транспортных средств, право на забор воды из источника, расположенного на чужом участке, право на сброс воды на чужой участок и др.

Как правило, правомочия субъекта сервитутного права могут состоять: 1) в совершении определенных действий (проход, проезд, прокладка трубопровода); 2) в требовании от собственника служебного земельного участка воздерживаться от определенных видов его использования (не ограничивать поступление воды); 3) в проведении работ, необходимых для пользования сервитутом и его сохранения без ухудшения положения служебного имущества.

Сервитуты устанавливаются в силу закона либо договора; они могут возникать из односторонних сделок или в силу давности их фактического осуществления. Во Франции запрещено устанавливать односторонние сервитуты, пользование которыми позволяет получать прибыль, превышающую стоимость земельного участка. В таком случае сервитуты должны быть установлены и на господствующий, и на подчиненный (служебный) участки. Не может быть сервитутом требование к собственнику подчиненного (служебного) участка выполнять активные действия. В рамках этих ограничений французское законодательство допускает только целевое установление сервитутов. Германское законодательство рассматривает сервитуты шире. Оно признает возможность создания сервитутов в пользу лица, при котором выгода приобретателя может быть и более стоимости земельного участка, однако срок действия такого сервитута не может превышать длительности жизни выгодоприобретателя. Так же как во французском законодательстве, в германском не предусмотрено принуждение собственника подчиненного (служебного) участка к выполнению каких-либо активных действий.

Будучи, как правило, постоянным вещным обременением, сервитут рас-сматривается как принадлежность господствующего участка. Такое обременение нельзя отделить от права собственности на господствующий участок, и сервитут в принципе так же не ограничен сроком, как право собственности, хотя по воле сторон ему может быть придан срочный характер. Бессрочный характер сервитута обусловлен тем, что он устанавливается для пользы именно участка, а не какого-либо лица. Только гражданское право Германии признает ограниченные личные сервитуты в пользу определенного лица, имеющие временный характер.

Сервитуты разнообразны и классифицируются по различным основаниям.

* бессрочные сервитуты — сервитуты, пользование которыми является или может стать постоянным без совершения какого-либо действия со стороны человека;

* срочные — это сервитуты, пользование которыми осуществляется в течение определенных периодов времени большей или меньшей продолжительности и которые требуют действий со стороны человека;

* явные — это сервитуты, объявленные таковыми и находящиеся постоянно на виду по внешним признакам пользования ими;

* неявные сервитуты не имеют внешних признаков существования;

* позитивными признаются сервитуты, обязывающие собственника служебного участка дозволять совершение каких-либо действий или совершать их самому;

* негативными признаются сервитуты, запрещающие собственнику служебного участка совершать какие-либо действия, которые были бы законными в отсутствие сервитута.

В зависимости от способа учреждения сервитуты делятся на учреждаемые по закону и по договору. Первые именуются легальными, вторые — договорными или добровольными.

Законодательство Италии в зависимости от способа учреждения проводит следующую классификацию сервитутов:

* сервитуты, учрежденные в силу закона. Когда в силу закона собственник одного земельного участка вправе требовать от собственника другого земельного участка сервитут и стороны не заключают между собой договор, то сервитут учреждается решением суда. В специально оговоренных в законе случаях сервитут может быть учрежден решением органа государственной власти. Наиболее распространенными являются сервитуты, заключающиеся с целью пропуска по территории участка вод, текущих на соседний участок и необходимых там для бытовых сельскохозяйственных или промышленных нужд. Сервитут может быть учрежден для обеспечения водой здания или пристроек к нему, если водоснабжение такого здания недостаточно. Сервитут заключается в заборе воды из водопроводной сети здания, стоящего на соседнем участке. Собственник земельного участка, к которому вплотную примыкают другие земельные участки, и вследствие этого не имеющий доступа к общественным дорогам, может получить право прохода через соседний участок для того, чтобы обеспечить себе возможность обрабатывать и надлежащим образом ухаживать за своим участком;

* сервитуты, учреждаемые добровольным волеизъявлением одной или нескольких сторон, — это договорный сервитут и завещательный сервитут. Сособственник неделимого земельного участка может учредить сервитут на этот участок с согласия остальных сособственников. Если сособственник участка, учредивший сервитут, не заручился согласием остальных сособственников участка, то только он и его наследники лишаются права чинить владельцу сервитута препятствия в осуществлении права, которое согласился передать учредитель сервитута.

В соответствии с Германским гражданским уложением сервитуты подраз-деляются на два основных вида: земельные и личные.

Земельный сервитут состоит в обременении земельного участка (служебного) в пользу собственника другого земельного участка (господствующего) таким образом, чтобы последний имел право использовать служебный земельный участок в определенных случаях, или чтобы на служебном земельном участке не могли совершаться определенные действия, или чтобы было исключено осуществление права, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок в отношении господствующего земельного участка. При осуществлении земельного сервитута собственник господствующего участка обязан не нарушать интересы собственника служебного земельного участка. Личный сервитут принадлежит определенному лицу без права на его отчуждение или передачу по наследству. Личный сервитут состоит в обременении земельного участка в пользу управомоченного лица с предоставлением ему права пользования обремененным участком либо в предоставлении такому лицу полномочий, которые могут составить содержание земельного сервитута.

В англо-американской правовой системе понятию «сервитуты» соответст-вует понятие «обременения и выгоды».

«Обременения и выгоды» — это привилегии одного лица на действия на земле другого лица или действия на собственной земле, результаты которых ска-зываются на соседях. При этом различают положительные и отрицательные (или негативные) обременения.

Примерами положительного обременения являются право прохода, привилегия использовать землю для пастьбы (выгона скота), привилегия использования стены соседа в качестве части своей стены, привилегия заливных земель, привилегия устанавливать на собственной земле источники помех для соседей, например, организовывать мусорную свалку или аэропорт.

К негативным обременениям относятся: право на защиту от затенения строениями соседа; право на свободный доступ воздуха, который естественным путем поступает на территорию собственника земельного участка; право на защиту от разрушения опор, поддерживающих строение; право на защиту от искусственного изменения русла водяного потока. К негативному обременению относят и правила, устанавливающие порядок защиты собственника земли от попыток посторонних лиц совершать такие действия на его земле, на которые управомочен только сам собственник. Например, возделывание земельного участка, сбор плодов, строительство и т.д.

Англо-американским правом признается отдельная категория привилегий под названием «выгоды». Хотя выгодоприобретатель не является собственником смежного участка, наличие «выгоды» позволяет держателю привилегии при-сваивать что-либо, находясь на обремененной земле, например, строевой лес, дичь, минералы или воду.

Обременения устанавливаются путем выдачи разрешения, в порядке презумпции (по умолчанию) или предписания. Обычно собственник обремененной земли предоставляет разрешение на обременение прямо выраженным согласием.

Если собственник разделил землю таким способом, что получатель титула не имеет доступа к полученному участку, кроме как через участок земли, оставшийся за собственником, то подразумевается, что собственник дал разрешение получателю титула на право прохода через свой участок.

Предписание в письменной форме требуется в том случае, если разрешением осуществляется связь не менее трех участников правоотношений. В порядке обременений устанавливаются опоры, поддерживающие пакеты труб при их разводке по участкам соседей. Наконец, фактическое длительное и открытое использование недвижимости соседом во вспомогательных целях в течение периода, предусмотренного законом, является основанием для ее обременения по закону путем выдачи предписания.

Большое внимание уделяется и так называемым «реальным обременениям», под которыми понимается обязанность собственника дать разрешение на частичное использование недвижимости при определенных обязательствах. Разрешение может быть либо негативным (разрешение не делать чего-либо, например, не использовать землю в коммерческих целях), либо положительным — разрешение сделать что-либо, например, установить забор либо внести плату в пользу ассоциации собственников жилья.

Кроме того, в английском праве применяется категория «справедливые сервитуты». Используя эту конструкцию, можно благоустраивать земельный надел на основании одной из выбранных схем: только проживание без пользования земельным наделом; проживание с частичным пользованием земельным участком; проживание с требованиями к архитектурным формам жилища.

Узуфрукт

Важным вещным правом является узуфрукт — устанавливаемoe пo закону или договору право пользования чужим имуществом с присвоением пользователем (узуфруктарием) приносимого им дохода, но с условием сохранения существа данной вещи.

Узуфрукт может быть установлен пожизненно, на определенный период времени или же под условием, наступление которого прекращает право пользования. Узуфрукт, возникающий чаще всего в сфере отношений по наследованию, действует в течение жизни пользователя.

Собственник в случае установления узуфрукта сохраняет на это время лишь «голое» право собственности и имеет юридическую возможность только контролировать пользователя. Пользователь имеет возможность эксплуатировать имущество, извлекая из него выгоды. К ним относится получение естественных плодов (например, урожая, приплода и пр.) и денежных доходов — процентов по займам, арендной платы и т.д. На пользователе лежит обязанность сохранения имущества и эксплуатации его по хозяйственному назначению, исключающему порчу или обесценение имущества. Исключением из правила о сохранности является случай, когда выплата доходов, например пожизненной ренты или пенсии, постепенно поглощает само имущество. Узуфрукт прекращается со смертью пользователя, а когда в таком качестве выступает юридическое лицо — с прекращением существования юридического лица.

Классификация видов узуфрукта проводится по различным основаниям. Так, законодательство Германии в зависимости от объектов разделяет узуфрукт на три группы:

 узуфрукт в отношении вещей;

 узуфрукт на права. Объектом узуфрукта в этом случае являются права;

 узуфрукт на имущество. В соответствии с Германским гражданским уложением «узуфрукт на имущество какого-либо лица может быть установлен только таким образом, что узуфруктарий приобретает узуфрукт на каждый отдельный предмет, входящий в состав имущества».

Испанский гражданский кодекс по основаниям учреждения различает узуфрукт, учреждаемый в силу закона, по воле лиц, выраженной в договорах и в завещаниях, и узуфрукт, возникающий в силу приобретательной давности.

Суперфиций

Суперфиций — наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. Термин «суперфиций» применяется только в законодательстве некоторых западноевропейских стран (Италия, Швейцария). В законодательстве большинства государств суперфицию соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (Болгария, Польша и др.).

Германское гражданское уложение предусматривает суперфиций как наследственное право застройки, т.е. право «иметь строения на поверхности земельного участка или под ней». Это право может быть распространено и на пользование частью земельного участка, если это необходимо для эксплуатации строения. He допускается ограничение наследственного права застройки частью здания (например, одним этажом). Учреждение наследственного права застройки производится путем подачи сторонами соответствующего заявления в суд, осуществляющий ведение поземельной книги. Разрушение строения не влечет за собой прекращения наследственного права застройки. Суперфиций можно отчуждать, передавать по наследству, если только иное не было оговорено собственником участка. Определение содержания этого сервитута отнесено к усмотрению сторон. По истечении установленного срока собственник участка приобретает право собственности на строения и сооружения за «справедливое» вознаграждение.

Суперфиций учреждается путем совершения договора в письменной форме. Если суперфиций имеет характер «четко определенного и постоянного права» (в понимании швейцарского гражданского права, формально относимого к недвижимому имуществу), он регистрируется в реестре недвижимости.

В соответствии с законодательством Италии отчуждение суперфиция может произойти только с согласия собственника. За пользование зданием суперфициарий обязан уплачивать собственнику земли ренту, а также оплачивать все государственные подати и налоги. Суперфиций может быть учрежден на определенный срок, и по его истечении право собственности на сооружения переходит к собственнику земельного участка.

Залоговое право

Среди ограниченных вещных прав наибольшее значение имеет залоговое право. Залог — это один из основных способов обеспечения исполнения обязательств, представляющий собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, выделенного должником, или предоставленного для этой цели иным лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятого на себя обязательства.

Залоговое право имеет длинную историю. Прежде появился залог с простой передачей владения. Закладываемая вещь передавалась кредитору не в его собственность, а лишь в простое владение. В случае уплаты долга должник мог вернуть ее себе при помощи обычного иска о собственности. В случае же неуплаты положение кредитора в зависимости от договора сторон и местных обычаев определялось по-разному: иногда он становился собственником вещи; иногда имел только право продажи заложенной вещи. Но залог с передачей владения неудобен для должника. Поэтому в римском праве была создана новая, более совершенная форма залога — залог без передачи владения (ипотека). Вещь оставалась у должника, который мог ею распорядиться, но в случае неуплаты долга в срок кредитор имел право потребовать вещь у любого владельца и использовать ее для удовлетворения своей претензии. Кроме того, римское право допускало залог всего имущества целиком (генеральная ипотека).

В ходе дальнейшего развития залогового права происходит более точное определение его содержания. Так, закрепляются принципы публичности и специальности залога. Публичность залогового права достигалась по отношению к движимым вещам передачей закладываемой вещи, а по отношению к недвижимости — «поземельной запиской», что послужило первым толчком к созданию института поземельных книг. Принцип специальности залога обеспечивался тем, что объектом залога могла стать только индивидуально-определенная вещь.

Во всех системах гражданского права залог допускается как в отношении движимого (залог или заклад движимости), так и недвижимого имущества (ипотека недвижимости).

Залог недвижимого имущества осуществляется обычно без передачи его во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя, но таким предметом могут стать также права на недвижимость.

Основные черты ипотеки можно проанализировать на основе требований законодательства Германии.

Германское гражданское уложение так определяет ипотеку: «Земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы тому лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма для его удовлетворения на основании принадлежащего ему требования в отношении земельного участка» [7]. Из определения следует существенный признак ипотеки — связь требования с занесенным в поземельную книгу в качестве обременения правом (например, размер требования банка, вытекающий из договора ипотеки), т.е. размер и состояние ипотеки зависят от согласованных в договоре денежных требований.

В соответствии с законодательством Германии предметом ипотеки может быть земельный участок. Данные о его площади содержатся в кадастровых документах и поземельной книге. К земельному участку относятся также его составные части. Это предметы, неразрывно связанные с земельным участком. В первую очередь к ним относятся здания, сооружения, но могут относиться и зеленые насаждения участка. Предмет ипотеки может также включать в себя принадлежащие собственникам продукты производства земельного участка и инвентарь. Принадлежности и инвентарь — это движимое имущество, которое применяется при эксплуатации земельного участка, используемого в сельскохозяйственном и промышленном производстве. Ипотека распространяется также на арендную плату и на требования по уплате процентов от аренды земельного участка, получаемых собственником земельного участка, а также на страховые обязательства предметов ипотеки, например страхование здания на случай пожара.

Собственник земельного участка, исходя из своего права свободного распоряжения, может использовать свою собственность в качестве гарантии для получения кредитного капитала, не лишаясь при этом права собственности. Он может и дальше использовать свой земельный участок или предоставить его в распоряжение другим лицам, если только это не снизит ценность ипотеки: он может даже продать земельный участок вместе с обременяющими его правами. Соглашение между владельцем ипотеки (банком) и собственником земельного участка (заемщиком), согласно которому заемщик обязывается не отчуждать земельный участок, признается недействительным.

На основании договора ипотеки владелец ипотеки имеет право требовать выплаты ему определенной денежной суммы. И только в том случае, если собственник не может выполнить свои платежные обязательства, владелец ипотеки может воспользоваться своим правом получить компенсацию из стоимости земельного участка . Для этого существует специальная процедура. Это может быть так называемая «продажа с молотка», т.е. принудительная продажа с аукциона.

В праве Германии известны две формы ипотеки: оборотная и обеспечительная (книжная). При оборотной ипотеке, являющейся основным видом, учреждение, которое ведет поземельную книгу, выдает ипотечное свидетельство. Обеспечительная (книжная) ипотека не сопровождается выдачей свидетельства. В этом случае собственник земельного участка и владелец ипотеки (банк) должны прийти к соглашению о том, что в этом нет необходимости. Об этом соглашении делается запись в поземельной книге.

Передача обеспечительной ипотеки, в отличие от оборотной, требует соответствующей регистрации в поземельной книге. Обеспечительная ипотека может быть установлена таким образом, чтобы право кредитора, вытекающее из ипотеки, определялось только содержанием обеспечиваемого требования и чтобы кредитор не мог в подтверждение своего требования ссылаться на запись, внесенную в поземельную книгу.

Обеспечительная ипотека может быть преобразована в оборотную, а оборотная — в обеспечительную.

Основаниями возникновения ипотеки являются:

а) соглашение между собственником земельного участка и будущим владельцем ипотеки (кредитором). Их отношения должны быть скреплены догово-ром;

б) занесение ипотеки в поземельную книгу;

в) при ипотеке с ипотечным актом кредитору передается акт.

Договор ипотеки содержит следующие данные:

* точное обозначение земельного участка, который должен быть обременен ипотекой;

* требование в денежном выражении, которое подлежит обеспечению;

* согласованная процентная ставка и время, с которого должны выплачиваться проценты;

* согласованный срок платежей;

* размер пени за просрочку;

* условия расторжения ипотеки;

* наименование и адрес кредитора;

* имя и адрес собственников земельного участка;

* договоренность о том, что ипотека должна быть внесена в поземельную книгу (разрешение на внесение изменений в поземельную книгу), и соответствующее заявление в ведомство поземельных книг;

* дата заключения договора.

Ипотечные банки через дополнительное примечание в договоре ипотеки часто согласовывают с собственниками земельных участков то, что последние обязуются подчиниться процедуре принудительного исполнения. Эта договорен-ность вступает в силу в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Она избавляет стороны от судебного производства, предшествующего дальнейшему, установленному законом процессу принудительного взыскания, экономя таким образом время и деньги. Если такое соглашение заключается, то нотариус должен удостоверить весь договор ипотеки.

Если договор ипотеки заключен, то стороны договора должны предоставить его ведомству поземельных книг вместе с заявлением о внесении ипотеки на земельный участок в поземельную книгу. Если привлекался нотариус, то, как правило, он от имени заключивших договор сторон доставляет его в ведомство поземельных книг и ходатайствует о внесении ипотеки в поземельную книгу.