ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕПЛАТЕЖА КВАРТИРНОЙ ПЛАТЫ ЭВАКУИРОВАННЫМИ И ЭВАКУИРОВАВШИМИСЯ

Защита жилищных прав нанимателя не является, как известно, безусловной: ее основание определяется договором жилищного найма, в нем находит она и свои границы. Двусторонний характер этого договора предполагает, что обязанностям наймодателя сохранить за эвакуированным нанимателем арендуемую им площадь должна была соответствовать едва ли не единственная обязанность нанимателя — своевременно оплачивать эту площадь.

Ранее установленная для Москвы льготная Сплата жилплощади, как известно, была заменена затем обычными условиями оплаты жилплощади, исходя из размера арендуемой нанимателем жилплощади и его заработка.

Оплата эвакуированным нанимателем временно оставленной им площади не только вытекала из синаллагматической природы (двустороннего характера) договора найма, но и являлась безусловным доказательством того, что эвакуированный не намерен был порывать связи с арендуемой им жилплощадью и продолжал рассматривать себя, как ее наниматель.

Из целого ряда вопросов, возникавших в связи с этой обязанностью нанимателя, мы рассмотрим здесь только один — последствия неплатежа квартирной платы. Он требует особенного внимания к себе по двум мотивам. Первый из них — это необходимость отметить здесь различные правовые последствия, наступавшие при неплатеже для эвакуированных и индивидуально эвакуировавшихся. Второй мотив — это необходимость реагировать на обо- • значившуюся в свое время в работе некоторых судов тенденцию не входить в рассмотрение вопроса о причинах неплатежа квартплаты и тем самым по существу стереть грань между судебным и административным порядком прекращения договора найма. Эта тенденция заслуживала тем большего внимания, что в обязательстве по оплате нанимателем своей жилплощади некоторые теоретики склонны были видеть только денежное обязательство, ответственность по которому наступает без вины, т. е., так сказать, автоматически.

Рассмотрим поставленный вопрос в связи с первым из указанных мотивов.

Различие в правовых последствиях, наступавших при неплатеже квартплаты для эвакуированных и эвакуировавшихся, определилось в 1942 г. Согласно этому ныне уже отмененному, как уже указывалось, порядку, Моссовету предоставлено было право выносить решения о расторжении договоров найма с лицами, эвакуировавшимися в индивидуальном порядке из Москвы, если арендуемая ими площадь не оплачивалась более трех месяцев.

Для применения этого постановления требовался ряд условий: 1) наличие надлежащей документации о задолженности по квартплате свыше трех месяцев; 2) обязанность предупредить эвакуировавшегося о наличии у чего задолженности и предоставить ему месячный срок для ее погашения; 3) специальное решение об изъятии жилплощади, вынесенное самим Моссоветом, а не органами, ему подчиненными (райисполкомом, райсоветом и т. д.). Различие юридических последствий, которые наступали для эвакуированных и индивидуально эвакуировавшихся при наличии трехмесячной задолженности по квартплате, состояло в том, что первые пользовались как наниматели судебной гарантией своих прав, а вторые лишены были такой гарантии и были поставлены перед действующим в отношении их административным порядком прекращения договоров.

Из этого вытекало и-второе различие между ними: при судебном порядке расторжения договора обязательно выяснение причин неплатежа, т. е. вопроса о наличии или отсутствия вины, тогда как при административном порядке этот вопрос не стоит и выяснению не подлежит. Если судебный порядок расторжения договоров найма является правилом, то административный порядок изъятия жилплощади есть исключение. Оно установлено было при этом только для Москвы и только в отношении эвакуировавшихся в индивидуальном порядке. Это исключение подлежало ограничительному истолкованию и применению именно потому, что оно исключение.

Что же происходило на практике? Как показывает отчет Московского городского суда по жилищным делам за 1943 г., некоторые жилищные органы Москвы склонны были превратить и превратили это исключение в правило, распространив его на эвакуированных нанимателей вообще,' чем незаконно ущемлены были коренные интересы населения.

В связи с этими извращениями получило особое значение выяснение вопроса о том, в чем собственно заключается суть, той гарантии, какою является судебная защита нанимателя. Эта гарантия, если сформулировать ее самым общим образом, состоит в том, что суд каждый раз выясняет, имеет ли место нарушение нанимателем своих обязанностей, и если имеет, то столь ли оно значительно и неизвинительно, чтобы расторгнуть договор. Особо вредны были здесь попытки отдельных судов, так сказать, автоматически разрубать договорные отношения в силу только голого факта нарушения обязательства, ибо при таком порядке рассмотрения дел без выяснения и учета действительных причин неплатежа уничтожается без остатка именно то, что составляет самую суть судебной гарантии прав нанимателя. Выяснение причин невыполнения нанимателем своих обязанностей по оплате жилплощади совершенно обязательно для суда. И здесь мы переходим к рассмотрению этого вс- проса в связи со вторым из указанных выше мотивов.

Расторжение договора жилищного найма за неплатеж квартирной платы не муэжет производиться автоматически в силу только самого (факта неплатежа. Для возможности расторжения такого договора приобретают юридически решающее значение причины неплатежа. Вопрос о причинах неоплаты жилой площади имеет двоякое значение для судьбы самого договора: а) в одних случаях 202

анализ этих причин позволяет установить отсутствие самой обязанности вносить наемную плату, б) в других случаях, при наличии такой обязанности, этот анализ позволяет установить обстоятельства, ограничивающие ответственность нанимателя только платежом самой суммы долга.

Для уяснения первой группы таких случаев нужно иметь в виду то положение, что Обязательство нанимателя вносить квартирную плату не существует изолированно, само по себе, а функционально связано с другими обязательствами, возникающими из общего для них основания— договора жилищного найма. Эта функциональная зависимость обязательств нанимателя и наймодателя, если выразить ее в общей форме, состоит в том, что каждая из сторон вправе отказывать другой стороне в упо- влетворении до получения встречного удовлетворения (ст.

139 ГК). Конкретным, но далеко неисчерпывающим выражением того же принципа в применении к договорам жилищного найма являются ст.ст. 158, 159, 167,

171 ГК. Именно они дают нам право утверждать, что обязательство нанимателя вносить квартирную плату не является безусловным, а стоит в зависимости от состояния встречного удовлетворения со стороны наймодателя. Конкретные примеры дают возможность раскрыть и доказать правильность этого положения.

Пример № 1. Наймодатель поселил на площади эвакуированного съемщика временных жильцов, не имея на это ни согласия съемщика, ни разрешения жилищных органов. Наниматель вправе не вносить квартирную плату за все то время, в течение которого арендуемая им площадь была занята посторонним лицом. Такова позиция некоторых судебных органов (см. определение Гражданской коллегии Верховного суда РСФСР по делу Баяна).

Пример № 2. Наймодатель не.произвел капитального ремонта жилого помещения нанимателя. Вейлу ст. 159 ГК наниматель вправе сам произвести ремонт и зачесть его стоимость в счет наемной платы.

В обоих этих случаях ланиматель свободен от обязанности вносить наемную плату, и потому неплатеж квартирной платы здесь не только не может быть основанием для расторжения договора, но не дает наймодателю даже права требовать от нанимателя исполнения своего обязательства.

Так обстоит дело с первой группой случаев, когда наниматель не вносит квартирной платы и когда тем не

менее договор с таким нанимателем не может быть расторгнут по требованию наймодателя.

Перейдем ко второй группе случаев, когда, при наличии обязанности платежа наемной платы, неисполнение этой обязанности тем не менее не влечет за собою расторжения договора. Для уяснения этой группы случаев необходимо иметь в виду, во-первых, что лежащая на нанимателе обязанность платежа, поскольку ее предметом являются деньги, есть обязанность по денежному, или. шире говоря, генерическому обязательству. В силу ст. 119 ГК ответственность по такому обязательству наступает независимо от вины, поскольку предмет обязательства определен здесь родом, а «род не может погибнуть» (genus perire non censetur).

Эта ответственность состоит в производстве платежа обусловленной договором капитальной суммы долга и предусмотренных договором или законом возможных начислений на нее. Однако необходимо подчеркнуть, что ответственность без вины даже по генерическому обязательству не безусловна,— она наступает только там и тогда, где и когда его неисполнение связано с genus’ом, с родовым характером предмета обязательства, а не с каким-либо другим обстоятельством, т. е. где и когда не стало объективно невозможно доставление вещей, определенных родом (в, частности, уплата денег). В тех же случаях, когда неисполнение хотя бы и родового обязательства не связано с genus’OM, а вызвано другими причинами, нет никаких оснований устранять вину как условие ответственности. Наоборот, есть все основания применять общие начала, установленные ст. 118 ГК. Такова, например, просрочка кредитора, которая превращает безусловную ответственность должника по любому, в том числе и генерическому обязательству, в ответственность, ограниченную только умыслом или грубой неосторожностью (ст. 122 ГК) '.

Необходимо иметь в виду, во-вторых, что расторжение договора жилищного найма за неплатеж никак не мо- [131]

жет вытечь из нарушения самого обязательства нанимателя; это обязательство есть обязательство платежа, ответственность по которому не ведет к изменению его содержания: и в порядке выполнения договора, и при его нарушении от должника требуется совершать только одно — платеж. Единственно возможным последствием неисполнения такого обязательства может быть поэтому только взыскание подлежащей уплате суммы.

Расторжение договора найма вследствие неплатежа квартирной платы наступает не в силу того, что обязательство нанимателя не выполнено, а в силу того, что это неисполненное нанимателем обязательство функционально связано с другими обязательствами, возникшими из общего для них основания, — договора жилищного найма. Расторжение таких договоров по интересующему нас основанию возможно именно вследствие того, что наймодатель, предоставив вещь (жилую площадь) в пользование и не получая от нанимателя платы за нее, т.

е. встречного удовлетворения, вправе с своей стороны отказать такому нанимателю в удовлетворении, т. е. закрыть доступ к дальнейшему пользованию предметом найма. Вот где действительное основание расторжения договоров найма за неплатеж наемной платы. Вопрос о расторжении договора найма за неплатеж квартирной платы подлежит обсуждению и должен быть решен поэтому по правилам, регулирующим последствия неисполнения в двустороннем договоре, с учетом того, что одним из обязательств из такого договора будет денежное обязательство. Искомой для наших случаев нормой является ст. 145 ГК. согласно которой неисполнение обязательств в двустороннем договоре одной стороной в силу обстоятельства, за которое отвечает именно эта сторона, дает право* другой стороне отступиться от договора и взыскать причиненные неисполнением убытки.

При Ірешении же вопроса о том, за что же отвечает наниматель по родовому обязательству в двустороннем договоре, мы должны напомнить уже сказанное раньше: а) ответственность без вины по родовому обязательству наступает только там и тогда, где и когда неисполнение этого обязательства связано с genus’oM, родом: б) ответственность по рядовому обязательству предполагает вину там и тогда, где и когда неисполнение такого обязательства не зависит от genus’a. а вызвано другими причинами. Такая постановка вопроса означает^ что растор- . ' 205

гнуть договор найма за неплатеж квартирной платы можно не безусловно, а в зависимости от того, какими обстоятельствами вызвана неисправность нанимателя. В ряде случаев здесь будет играть решающую роль вопрос о вине.

Вот несколько примеров.

Пример № 1. Наниматель не мог внести квартирную плату за три месяца потому, что он и его семья пролежали длительное время в тифу. Наймодатель вправе в этом случае взыскать квартирную плату, но он не может требовать расторжения договора, потому что невозможность исполнения обязательства не связана с родовым характером предмета такого обязательства. Причины, по которым платеж не произведен, здесь не имеют никакого отношения к генерической природе обязательства.

Пример № 2. Некая гр. Тоболова, проживавшая

в г. Орджоникидзе, случайно оказалась в полосе немецкого окружения, т. е. в обстановке, исключавшей для нее возможность переслать квартирную плату наймодателю. Договор с нею был расторгнут по суду. Потребовалось вмешательство Верховного суда РСФСР, чтобы права гр. Тоболовой на занимаемую площадь по ее возвращении в Орджоникидзе были восстановлены. Здесь так же, как и в предшествующем случае, дело не в том, что наниматель не имел денег, а в том, что, имея эти деньги, он не мог переслать'-их в адрес кредитора. Вывод тот жег расторгать договор нельзя.

Эти случаи не являются исключениями. Из обзора жилищных дел, составленного Верховным судом РСФСР, явствует, что в начале войны коммунальные банки в местах. эвакуации не принимали переводов на мелкие суммы и тем самым лишали эвакуированных возможности своевременно выполнять свои обязательства перед наймодателем по оплате временно оставленной ими жилой площади.

Как отмечает тот же обзор, в некоторых городах произошла реорганизация домоуправлений, в связи с которой очень многие эвакуированные наниматели, не зная о том, оказались против своей воли в положении неисправных должников.

Во всех таких и подобных им случаях наниматель не освобождается от платежа, в чем проявляет себя родовой характер обязательства, но он освобождается от всех других последствий неисполнения того же обязательства, поскольку эти Последствия не связаны с родовым характером предмета обязательства и предполагают вину должника.

Таким образом, вопрос о причинах неплатежа квартирной платы действительно имел и имеет юридически важное значение для судьбы договора. В одних случаях наниматель в силу двустороннего характера договора найма освобождается от самой обязанности платежа. В других случаях, при наличии этой обязанности, ответственность за неисполнение, раз нет вины нанимателя, должна быть ограничена только платежом самой суммы долга.

IV.

<< | >>

↑

Источник: Н. Г. Александров и др.. СОВЕТСКОЕ ПРА В О В ПЕРИОД BEЛИКОЙ ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ВОЙНЫ. ЧАСТЬ I. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. —ТРУДОВОЕ ПРАВО ЮРИДИЧЕСКОЕ ИЗДАТЕЛЬСТВО МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ СССР Москва —1948. 1948

Еще по теме ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕПЛАТЕЖА КВАРТИРНОЙ ПЛАТЫ ЭВАКУИРОВАННЫМИ И ЭВАКУИРОВАВШИМИСЯ: