Эмфитевзис и суперфиций

С утверждением права частной собственности на землю и сосредо­точением крупных земельных наделов в руках немногих землевла­дельцев возникали еще два вида прав на чужие вещи (чужую землю) - эмфитевзис и суперфиций.

Эмфитевзис и суперфиций были схожи с сервитутами тем. что яв­лялись правами пользования чужой вещью, чужой землей. Но они прин­ципиально отличались от земельных сервитутов широтой своего со­держания и долгосрочностью действия. От личных сервитутов эмфи­тевзис и суперфиций отличались еще и тем, что были отчуждаемыми и передаваемыми по наследству, а от земельных сервитутов - соотноше­нием не между господствующим и служащим участками, а между пра­вами. которые на один и тот же объект (земельный участок или возве­денное на нем строение) принадлежали разным субъектам - собствен­нику земельного участка и эмфитевте или суперфициарию^[XIV].

Установление таких прав на земельный участок делало право соб­ственности на него номинальным. Только после прекращения эмфитев­зиса и суперфиция право собственности на данный земельный участок восстанавливалось в полном объеме и становилось реальным.

Эмфитевзис. Этот вид права на чужую вещь был заимствован рим­лянами из права Греции, но был издавна также в практике Египта и Кар­фагена. Окончательное закрепление он получил в праве Юстиниана.

Эмфитевзис - это долгосрочное, отчуждаемое и наследственное право пользования чужой землей сельскохозяйственного назначения. Это право не было ограничено никакими сроками, поэтом) его называ­ли вечным, хотя в источниках встречается высказывание, что эмфитев­зис не может длиться более 2 тыс.

Субъект эмфитевзиса (эмфитевта) обладал довольно широкими правами. Формально он не являлся собственником земельного участка,

обладая только правом пользования землей. Фактически же он осуще­ствлял все правомочия собственника (владение, пользование, распоря­жение) в пределах полного сельскохозяйственного производства.

Эмфитевта мог обрабатывать земельный участок, изменять хозяй­ственное назначение земли (только не ухудшать ее), устанавливать на нее залог, сервитуты. Он получал право собственности на все доходы и плоды.

Эмфитевзис переходил по наследству как по завещанию, так и по закону, мог быть подарен, продан любому третьему лицу; Однако эм­фитевта обязан был уведомить об этом собственника земли, которому принадлежало преимущественное право на покупку эмфитевзиса. В слу­чае отказа собственника от покупки эмфитевта мог продать свои пра­вомочия любому третьему лицу, передав собственнику 2 % цены.

Обязанности эмфитевты состояли в добросовестном и рачительном ведении хозяйства, хорошей обработке земли. Он должен был платить все причитающиеся налоги, выполнять другие государственные и об­щественные повинности. Основная обязанность эмфитевты - уплата ежегодной ренты (деньгами или натурой) собственнику земельного участка.

Эмфитевзис мог быть прекращен по решению собственника земель­ного участка в случае, если эмфитевта существенно ухудшал земель­ный надел, и в течение трех лет не уплачивал ренты или публичных налогов. Эмфитевзис также прекращался при соединении в одном лице собственника и эмфитевта, при отказе эмфитевта от своего права.

Суперфиций - вещное право, возникающее в результате возведения дома или иной постройки на чужом земельном участке. Это аналогич­ное с эмфитевзисом вещное, передаваемое по наследству, отчуждаемое право пользования чужим городским земельным участком для возве­дения строения и право пользования данным строением. Право собст­венности на строение принадлежало собственнику земельного участка по правилу superficies solo cedit - строение всегда следу ет за землей, связано с землей.

Изложенные выше права и обязанности субъекта эмфитевзиса от­носятся и к субъекту суперфиция (суперфициарию). Суперфиций пре­кращался так же, как и эмфитевзис.

Для защиты эмфитевзиса и суперфиция применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме исков по аналогии.

8.4.