27. Эмфитевзис и суперфиций.
Эмфитевзис вырос из наследственной аренды, лишенной вещно-правового характера. В результате преторских постановлений этим отношениям были сообщены характеристики вещного права. В постклассическом праве эмфитевзис определялся как вещное, наследуемое и отчуждаемое право пользования чужим земельным участком.
Управомоченное лицо - эмфитевт, обладал следующими правами: пользоваться участком по своему усмотрению, даже изменяя хозяйственное назначение его; отчуждать участок посредством сделок inter vivos и mortis causa (в том числе, закладывать, обременять сервитутами и пр. ); защищать свое право посредством собственнических исков.
Но на нем также лежали определенные обязанности: не ухудшать участок; нести все подати и повинности, лежащие на участке; платить собственнику участка ежегодную плату (canon, pensio, vectigal).
Главным основанием установления эмфитевзиса выступал договор; кроме того, он мог быть установлен распоряжением на случай смерти, судебным определением, давностью владения(30-40 лет). Прекращался эмфитевзис по тем же основаниям, что и право собственности.
Суперфиций определялся как наследумое и отчуждаемое право пользования зданием, выстроенном на чужом земельном участке и, следовательно, принадлежащем собственнику участка.
Управомоченное лицо - суперфициарий, был вправе пользоваться и распоряжаться зданием, как собственник, отчуждать, закладывать его, обременять сервитутами. Обязанности его состояли в том, что он должен был нести все повинности, лежащие на здании, а также платить собственнику земельного участка определенную ренту (solatium, pensio).
Основания возникновения и прекращения суперфиция были такие же, как и основания возникновения и прекращения эмфитевзиса.
При продаже земли эмфитефтор?? Обязан за 2 месяца предупредить собственника земли, который имел преимущественное право покупки. Если он не воспользуется этим правом, то получает 2% от сделки. У суперфициария таких условий нет. Если суперфициарий или эмфитевт в течение 3 лет не платят аренду и налоги, равно как несоблюдение порядка продажи, влекут отказ от права.