§ 175. Superficies

Договор о долгосрочной аренде строительных участков имено­вался superficies. На основании этого договора арендатор участка (суперфициарий) получал постоянное, наследственное и отчуждав-

188

Книга II.

Часть II. Имущественное право

189

мое право возводить строения на чужой земле и пользоваться ими вместе с землей, регулярно выплачивая собственнику участка аренд­ную плату. Арендная плата называлась solarium. Права суперфи-циария были защищены rei vindicatio utilis и поссессорными интер­диктами, как и особым interdictium de superficiebus. (297)

Условия для заключения договора о superficies созрели только в классическое время, когда полностью утвердилась частная собст­венность на землю. В связи с тем, что почти весь земельный фонд находился в руках небольшого числа собственников, а потребности городского населения в жилье были велики, было необходимо най­ти правовое средство, дававшее возможность возникновению соб­ственности на строительные участки, которые и в дальнейшем ос­тавались бы в руках прежних собственников, а строения и пользо­вание такими участками можно было бы передать и другим лицам. С этой целью был создан договор о superficies. С введением супер-фиция в Риме было полностью отброшено прежнее положение о том, что земля должна принадлежать тому, кто ее обрабатывает или застраивает и утвердилось противоположное: земля принадле­жит собственнику даже тогда, когда по его воле застраивается дру­гим. Застройщик такого участка, хотя и строил на собственные сред­ства, мог обладать только правом его постоянного использования.