Стаття 86. Умови, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається

Обмін жилими приміщеннями не допускається:

1) якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або про визнання ордера недійсним;

2) якщо одним з учасників обміну є член житлово-будівельного кооперативу, щодо якого розглядається питання про виключення з кооперативу;

3) якщо обмін має корисливий або фіктивний характер;

4) якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей;

5) якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення;

6) якщо жиле приміщення є службовим або знаходиться в гуртожитку;

7) якщо одне з обмінюваних приміщень знаходиться в будинку підприємства, установи, організації, зазначених у частині першій статті 114 цього Кодексу, крім випадків, коли наймач одержав приміщення у будинку підприємства, установи, організації не у зв'язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення, а також коли наймач іншого обмінюваного приміщення (член житлово-будівельного кооперативу) перебуває з цим підприємством, установою, організацією у трудових відносинах;

8) якщо у зв'язку з обміном у квартиру, в якій проживає два або більше наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не може проживати в такій квартирі;

9) якщо внаслідок міжміського обміну на жилі приміщення в містах республіканського підпорядкування і в курортних місцевостях розмір жилої площі, що припадатиме на кожного члена сім'ї, буде меншим від встановленого Радою Міністрів Української РСР.

Відповідно до Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік законодавством Союзу РСР може бути встановлено й інші умови, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається.

1.

2. Хоча в ст. 86 використана така юридична техніка, що перелік підстав, що забороняють обмін жилих приміщень, є вичерпним, це не виключає можливості застосування відповідних положень ЦК.

3. п. 1 коментованої статті веде мову про пред'явлення до наймача позову про розірвання чи зміну договору найму жилого приміщення або про визнання ордера недійсним. Позов можна вважати пред'явленим з моменту винесення ухвали про відкриття провадження у справі (ст. 122 Цивільного процесуального кодексу України). З цього моменту правовідношення набуває спірного характеру, і тому законодавець не допускає здійснення права на обмін до вирішення спору по суті.

4. п. 2 коментованої статті стосується розгляду питання про виключення члена з житлово-будівельного кооперативу як підставу для заборони обміну жилих приміщень. Не лише факт виключення члена, але і наявність в порядку денному питання про виключення фізичної особи з членів є підставою для такої заборони.

5. Обмін може мати корисливий або фіктивний характер (п. 3 ст. 86 ЖК). Наприклад, при нерівноцінному обміні (в результаті обміну більшої площі на меншу чи на менш благоустроєну або на рівноцінну, але в гіршому районі). При всіх нерівноцінних обмінах для відмови в їх оформленні чи видачі ордерів необхідно мати конкретні докази, що достовірно підтверджують корисний характер цього правочину. Тягар доказування покладається на осіб, що зробили таку заяву. При доведеності планованого фіктивного обміну відмова в оформленні обґрунтовується з посиланням на ст.

6. п. 4 ст. 86 ЖК зазначає, що обмін жилими приміщеннями не допускається, якщо будинок, в якому знаходиться обмінюване жиле приміщення, підлягає знесенню або будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню для інших цілей.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням органу місцевого самоврядування (ст. 7 ЖК).

Допускається переведення жилих будинків у нежилі (ст. 8 ЖК).

7. п. 5 ст. 86 ЖК: обмін жилими приміщеннями не допускається, якщо будинок підлягає капітальному ремонту з переобладнанням або переплануванням обмінюваного жилого приміщення.

Для законної відмови у проведенні обміну жилими приміщеннями необхідно попередньо дотриматись порядку включення жилого будинку до плану реконструкції. Цей порядок закріплено в Положенні про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджений наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. N 56.