Стаття 170. Дія договору найму жилого приміщення при переході права власності на жилий будинок (квартиру) до іншої особи

При переході права власності на жилий будинок (частину будинку, квартиру), в якому знаходиться здане в найом жиле приміщення, до іншої особи договір найму зберігає силу до закінчення зазначеного в ньому строку.

Якщо договір найму укладено без зазначення строку, новий власник будинку (квартири) вправі вимагати його розірвання у випадках і в порядку, передбачених статтею 168 цього Кодексу.

1. За змістом даної статті право користування житлом як центральний елемент договору найму, а також інші права та обов'язки наймача зберігаються до закінчення строку дії договору найму, якщо житло - предмет договору - перейшло у власність іншої особи. В цьому виявляється так зване "право слідування", що передбачає збереження усіх обтяжень щодо речі при наступній зміні її власника. Зміна власника житла можлива у разі відчуження житла за договорами (купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання (догляду), спадковим договором), у випадку смерті власника та переходу права власності на житло до його спадкоємців, у зв'язку із зверненням стягнення на житло і переходом його до третіх осіб за процедурою виконавчого провадження тощо.

2. Оскільки новий власник житла автоматично, в силу закону набуває прав та обов'язків наймодавця, він може вимагати розірвання договору. Але у ч. 2 ст. 170 ЖК йдеться про право нового власника вимагати розірвання не будь-якого договору, а лише договору, який було укладено без зазначення строку. Підстави для такого розірвання встановлені ч. 3, 4 ст. 168 ЖК.

3. Варто підкреслити, що ЖК передбачає збереження в силі договору найму при переході права власності до іншої особи, в той час як ЦК (ст. 814) передбачає більш широке правило, встановлюючи перехід прав та обов'язків наймодавця до нового власника житла, яким можуть бути не тільки особи, але й територіальні громади, Автономна Республіка Крим, держава, інші учасники цивільних відносин (ч. 2 ст. 2 ЦК). З урахуванням переваги застосування ЦК до відносин найму житла слід зробити висновок, що правонаступництво у разі зміні власника житла не обмежується фізичними та юридичними особами, а поширюється на будь-якого нового власника.