4. Правові наслідки виселення громадян із жилих приміщень

Правові наслідки виселення громадян полягають у виселен­ні з наданням іншого жилого приміщення і виселення без надан­ня іншого жилого приміщення.

До виселення з наданням іншого жилого приміщення відно­сяться випадки:

1) жиле приміщення непридатне для проживання;

2) будинок підлягає знесенню;

3) виселення із житлового фонду спеціального призначення (службових жилих приміщень, гуртожитків);

4) виселення власника і членів його сім’ї із житла у випадку звернення стягнення на предмет іпотеки.

Виселення без надання іншого жилого приміщення прова­диться у випадках:

1) безгосподарського утримання майна;

2) систематичного використання жилого приміщення не за призначенням;

3) якщо це не житловий фонд спеціального призначення (у випадку припинення трудового договору, строку служби або навчання тощо);

4) щодо піднаймачів;

5) щодо тимчасових мешканців;

6) щодо батьків, позбавлених батьківських прав;

7) самовільного самоуправного вселення до житла.

Житловий кодекс УРСР встановлює загальні й спеціальні

підстави припинення права на житло, а також вимоги до жилих приміщень при виселенні громадян.

Статтями 110—115 Житлового кодексу регулюється висе­лення громадян із жилих приміщень із наданням іншого благо­устроєного приміщення. У ст. 110 зазначено, що громадяни ви­селяються з жилих будинків державного житлового фонду з на­данням благоустроєного жилого приміщення, якщо будинок, в якому знаходиться дане жиле приміщення, підлягає знесенню, будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий, оскільки про­живання в таких будинках загрожує життю громадян.

Жиле приміщення, яке надається, повинне бути благоустро­єним і відповідати встановленим санітарним і технічним вимо­гам, передбаченим ст. 50 ЖК УРСР. Громадянам, які займали окрему квартиру, має бути надано окрему квартиру.

Відповідне санітарним і технічним вимогам інше жиле при­міщення може бути меншим, ніж звільнюване, і менш благо­устроєним, але разом з тим воно має відповідати вимогам, що виключають визнання особи, яка поселилася в ньому такою, що потребує поліпшення житлових умов (у тому числі у зв’язку з проживанням в одній кімнаті осіб різної статі, старших за дев’ять років, крім подружжя).

Благоустроєність стосовно окремого населеного пункту озна­чає, що жиле приміщення повинне відповідати не тільки санітар­но-технічним умовам, а також рівню благоустрою, встановленим У конкретному населеному пункті. Наприклад для м. Москва, згідно з додатком 2 до Закону м. Москва «Про поліпшення жит­лових умов мешканців м. Москва» від 15 січня 2003 р. № 22 бла­гоустроєними є будинки (квартири), в яких наявне електропо­стачання, водопровід, каналізація, опалення, ванна або душ, газова або електрична плита, гаряче водопостачання або газова колонка1.

У ст. 109 ЖК УРСР зазначено, що виселення з жилої площі в будинку державного чи громадського житлового фонду допу­скається тільки з підстав, установлених законом. Найчастіше це трапляється у випадку розірвання договору найму і є його на­слідком. Особа може бути виселена у разі визнання договору найму, інших договорів недійсними, якщо вселення було прове­дене всупереч закону, без видачі ордера, без актів місцевої ради про надання житла тощо.

Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі при­міщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до ст. 1322 Житлового кодексу. Відсут­ність жилих приміщень із фондів житла для тимчасового про­живання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених ст. 1322 Житлового кодексу, не тягне припинення виселення громадя­нина з жилого приміщення, яке є предметом іпотеки.

Зміни, внесені прикінцевими положеннями Закону Украї­ни «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. до ст. 109 ЖК УРСР обумовлюють можливість виселення в адміністративному по­рядку, з санкції прокурора, осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують об­валом і намір реанімувати застарілі положення житлового за­конодавства. Судовий порядок виселення повинен застосову­ватися до всіх осіб у випадках, прямо передбачених в законі. Оскільки Конституція, Житловий, Цивільний кодекси Украї­ни не передбачають адміністративного порядку виселення осіб за санкцією прокурора, то положення ст. 109 ЖК УРСР повин­не бути приведене у відповідність до Конституції України. У ви­падку правопорушень особа, що вважає свої права та законні інтереси порушеними, може звернутися до суду з оскарженням неправомірних дій посадових осіб, у тому числі й відшкодуван­ня шкоди.

У ст. 109 ЖК зазначено, що виселення з жилої площі в бу­динку державного чи громадського житлового фонду допуска­ється тільки з підстав, установлених законом. Найчастіше це трапляється у випадку розірвання договору найму житла і є його наслідком. Особа може бути виселена у разі визнання договору найму недійсним, якщо вселення було проведене всупереч зако­ну, без видачі ордера.

Виселення провадиться в судовому порядку, що є суттєвою гарантією дотримання житлових умов громадян. Допускається виселення в адміністративному порядку лише для осіб, які са­моправно зайняли жиле приміщення, тобто не мають жодних підстав для їх зайняття, або осіб, які проживають у будинках, що загрожують обвалом.

У розділі XV «Перехідні положення» Конституції України передбачено, що закони та інші нормативні акти, прийняті до на­буття чинності цією Конституцією, є чинними у частині, що не суперечать Конституції України. Це, зокрема, стосується і по­ложень ст. 109 Житлового кодексу України щодо виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора осіб, які само­правно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.

Слід погодитись із думкою Ю. В. Білоусова, який вважає, що з цього питання має дати роз’яснення Конституційний Суд України1.

При вирішенні вимог про виселення осіб, які вселилися до наймача не в установленому порядку, слід керуватися стаття­ми 64,65,109 ЖК УРСР, ст. 48 Закону України «Про власність», главою 29 Цивільного кодексу України.

Власник житла і члени його сім’ї у випадку звернення стяг­нення на заставлений жилий будинок (квартиру) виселяються при неповерненні займу без надання іншого жилого приміщен­ня. При цьому, відповідно до внесених змін від 5 червня 2003 р. до ст. 132 Житлового кодексу, таким особам має надаватися житло для тимчасового проживання, за умови якщо їх сукуп­ний дохід недостатній для придбання або найму іншого жилого приміщення.

Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі при­міщення. На підставі договору застави, за умови невиконання боржником основного зобов’язання, заставодержатель для за­доволення своїх вимог може звернути стягнення на це житло в порядку, встановленому Законом України «Про заставу» та до­говором.

Згідно зі ст. 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле при­міщення, за винятком виселення громадян при зверненні стяг­нення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забез­печене іпотекою відповідного жилого приміщення. Жиле при­міщення, що надається виселюваному, має бути зазначене в рі­шенні суду.

Звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщен­ня є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпо­теку жиле приміщення всі громадяни, що мешкають у ньому, зобов’язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього жилого приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Тільки у випадку, якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійсню­ється на підставі рішення суду.

Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі при­міщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики)

банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень із фондів житла для тимчасового проживання відповідно до ст. 1322 Житлового кодексу УРСР. При цьому дивно виглядає норма ст. 1322 ЖК УРСР, яка визна­чає, що відсутність жилих приміщень із фондів житла для тим­часового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встано­влених ст. 1322 ЖК УРСР, не тягне припинення виселення гро­мадянина з жилого приміщення, яке є предметом іпотеки.

Відповідно до ст.

Необхідно зазначити, що таке саме положення щодо висе­лення в адміністративному порядку пропонується відновити щодо осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або про­живають у будинках, що загрожують обвалом, проте такі зміни до Кодексу України про адміністративні правопорушення вне­сені не були.

При вирішенні вимог про виселення осіб, які вселилися до наймача не в установленому порядку, суд має керуватися стат­тями 64, 65, 109 ЖК УРСР і Цивільного кодексу України (за­лежно від того, хто пред’явив позов).

Вимоги щодо виселення громадянина залежать від того, чи жилий будинок закінчений будівництвом і зданий в експлуата­цію чи ні. Виселення осіб із недобудованих та не зданих в екс­плуатацію жилих будинків, вимоги до їх виселення вирішують­ся за нормами не житлового, а цивільного законодавства.

У тому разі коли з особою, яка вселилась у жиле приміщен­ня не в установленому порядку, без належних правових підстав, було укладено договір найму цього приміщення, про що свід­чать подані нею докази, виселення її може мати місце за умови розірвання зазначеного договору або визнання його недійсним із підстав, установлених законом.

У тих випадках коли вимоги про виселення пов’язуються із заселенням приміщення на порушення встановленого порядку, або за розпорядженням чи з дозволу службової особи, або попе­реднім наймачем, виселення провадиться судом відповідно до правил ст. 117 ЖК УРСР із наданням іншого приміщення лише в тому разі, коли особи, які вселилися з порушенням встановле­ного законодавством порядку, до вселення займали жилі примі­щення в будинках державного і громадського житлового фонду і при вселенні звільнили їх.

Виселення, що передбачене статтями 114,114і, 116 ЖК УРСР із наданням іншого жилого приміщення, може стосуватися: пра­цівників (разом з проживаючими з ними особами), що припи­нили трудові відносини з організаціями, які надали жиле при­міщення, у зв’язку із звільненням за власним бажанням без по­важних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину, громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми щодо яких позбавлені батьківських прав; виселення батьків-вихователів із дитячих бу­динків сімейного типу.

До наданих громадянам у зв’язку з виселенням іншого жи­лого приміщення висувається одна вимога: воно має знаходити­ся у межах даного населеного пункту і відповідати встановле­ним санітарним і технічним вимогам.

При цьому п. 18 постанови Пленуму Верховного Суду Украї­ни «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування су­дами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2 за­значає, що при вирішенні питання про виселення громадян з жи­лих приміщень за ч. 1 ст. 114 ЖК необхідно враховувати перелік поважних причин розірвання трудового договору з ініціативи робітника або службовця. З урахуванням конкретних обставин справи суд може визнати поважними й інші причини звільнен­ня працівників за власним бажанням.

Військовослужбовці Збройних Сил надстрокової служби і прирівняні до них особи, звільнені з дійсної військової служби, а також особи, які проживають разом із ними, можуть бути ви­селені з жилих приміщень, які вони займають у військових міс­течках, із наданням іншого жилого приміщення. У такому само­му порядку підлягають виселенню з військових містечок інші особи, які втратили зв’язок зі Збройними Силами України.

Обов’язок надавати особам, які підлягають виселенню із жилих приміщень військових містечок до іншого благоустро­єного приміщення, не залежить від причини їх звільнення з дійс­ної військової служби у відставку або запас чи втрати зв’язку зі Збройними Силами України. Надають жилі приміщення квар­тирно-експлуатаційні організації відповідних міністерств чи ко­мітетів у належних їм будинках, розташованих поза військови­ми містечками. У разі відсутності в них такої жилої площі або неможливості її надати жилі приміщення для цих цілей виділя­ють виконавчі комітети чи державні адміністрації відповідних рад.

У постанові Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житло­вого кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2 (п. 22і ) зазна­чено, що позови про виселення з наданням іншого жилого при­міщення (статті 114, 114і, 117, 125, ч. З ст. 132 ЖК) не можуть бути задоволені, якщо надане приміщення не відповідає санітар­ним і технічним вимогам. Вирішуючи це питання згідно з по­становою Ради Міністрів УРСР «Про порядок обстеження ста­ну жилих будинків з метою встановлення їх відповідності сані­тарним та технічним вимогам та визнання жилих будинків і жи­лих приміщень непридатними для проживання» від 26 квітня 1984 р. № 189 суд має враховувати визначений перелік випад­ків, коли жилі будинки (жилі приміщення) визнаються такими, що не відповідають санітарним і технічним вимогам, а також ін­ші конкретні обставини (стан здоров’я, склад сім’ї тощо).

Згода громадянина прийняти квартиру в недобудованому будинку і згода на закінчення будівництва квартири власними силами не є підставою для виселення його з сім’єю з жилого при­міщення, яке він має звільнити у зв’язку з поліпшенням житло­вих умов, до закінчення будівництва і прийняття будинку в екс­плуатацію та включення до складу житлового фонду.

Якщо припиняються трудові відносини, у зв’язку з якими особа повинна проживати в службовому приміщенні, вона мо­же бути виселена без надання іншого жилого приміщення. В той самий час в інтересах захисту житлових прав деяких категорій осіб, які потребують особливого захисту, ст. 125 ЖК УРСР встановлює коло осіб, виселення яких допускається лише з на­данням іншого жилого приміщення.

Якщо після закінчення строку дії договору оренди службо­вого житла або припинення трудових відносин із підприємством, установою, організацією наймач, орендар або члени його сім’ї відмовляються звільнити це приміщення, вони підлягають ви­селенню в судовому порядку без надання іншого житла.

Надане громадянам у зв’язку з виселенням зі службового жилого приміщення інше жиле приміщення має розміщуватися в межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

У разі визнання ордера на службове жиле приміщення не­дійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого жилого примі­щення. Якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користува­лися жилим приміщенням у будинку державного чи громадсь­кого житлового фонду, їм має бути надане жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення.

У разі визнання ордера на службове жиле приміщення не­дійсним з інших підстав, особи, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або примі­щення, яке вони раніше займали.

Жила площа в гуртожитках надається за спільним рішен­ням адміністрації підприємства, установи, організації та відпо­відного профспілкового комітету.

Громадяни можуть бути виселені з гуртожитку без надання іншого жилого приміщення також на підставах, передбачених ст. 116 Житлового кодексу УРСР.

При цьому слід мати на увазі, що п. 22 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» за­значає, що при вирішенні спорів про виселення з гуртожитків судам обов’язково слід з’ясовувати, чи є гуртожитком приміщен­ня, яке займає відповідач.

Для цього, зокрема, необхідно затребувати дані про те, чи перебуває будинок, в якому розміщено таке приміщення, у ві­данні позивача; чи побудований він як гуртожиток або спеціаль­но для цього переобладнаний; чи є дозвіл санепідемстанції на його заселення як гуртожитку; чи зареєстрований він як гурто­житок у виконавчому органі районної, міської, районної в місті ради; чи видавався ордер на зайняття жилої площі в гуртожит­ку; чи укомплектований будинок (жиле приміщення) меблями, спеціальним устаткуванням, інвентарем, культурно-побутовими предметами, необхідними для проживання, занять і відпочинку громадян, чи є штати для обслуговування гуртожитку, як опла­чується проживання тощо. Також слід враховувати те, що гур­тожитками вважаються спеціально побудовані підприємствами, установами, організаціями жилі будинки для малосімейних, що­до яких адміністрацією, органом громадської організації і проф­спілковим комітетом до початку будівництва прийнято рішен­ня про їх використання як сімейних гуртожитків і вони зареєстро­вані у виконкомі як гуртожитки.

Якщо гуртожиток надано у зв’язку з роботою, слід з’ясову­вати вид трудового договору, укладеного між позивачем і відпо­відачем, і за яких підстав він був припинений, маючи на увазі, що згідно зі ст. 132 ЖК УРСР без надання іншого жилого при­міщення можуть бути виселені сезонні, тимчасові працівники, які припинили роботу, особи, які працюють за строковим тру­довим договором, а також інші працівники, які звільнилися за власним бажанням без поважних причин, або звільнені за пору­шення трудової дисципліни чи вчинення злочину. При припи­ненні трудового договору з інших підстав вони, як і особи, пере­раховані в ст. 125 ЖК УРСР, можуть бути виселені тільки з на­данням іншого жилого приміщення.

Виселення піднаймачів і тимчасових мешканців у разі при­пинення договору найму жилого приміщення здійснюється від­повідно до правил ст. 98 ЖК УРСР. Наймача, що залишився проживати в попередньому приміщенні (одночасно користую­чись за договором найму наданим новим жилим приміщенням), слід вважати тимчасовим мешканцем, який не набуває права ко­ристування цим приміщенням незалежно від строку проживан­ня в ньому і підлягає виселенню без надання іншого жилого при­міщення.

Виселення піднаймачів і тимчасових мешканців у разі при­пинення договору найму жилого приміщення передбачено ст. 99 ЖКУРСР.

У разі припинення дії договору найму жилого приміщення водночас припиняється і дія договору піднайму. Піднаймач і члени його сім’ї, а також тимчасові мешканці зобов’язані негай­но звільнити займане жиле приміщення. Таке виселення прова­диться без надання іншого жилого приміщення.

Піднаймачі та тимчасові мешканці самостійного права на займане жиле приміщення не набувають незалежно від трива­лості проживання.

На практиці можливі випадки, коли у наймача та іншої осо­би, що вселилася до жилого приміщення як тимчасовий мешка­нець, стосунки переростають у сімейні й така особа стає членом сім’ї. За цією особою, з урахуванням конкретних фактів, може бути визнано самостійне право на житло. І навпаки, інколи до жилого приміщення наймача вселяються родичі чи інші особи для догляду, який вони здійснюють протягом досить довгого часу, виконують добросовісно ці обов’язки, а після смерті най­мача претендують на вивільнену жилу площу, вважаючи себе членом сім’ї чи утриманцем. Але спільне сімейне господарство, наявність спільного бюджету ще не свідчать, що такі особи на­були право на жилу площу, оскільки інші необхідні умови при цьому відсутні.

Право користування жилим приміщенням, до якого всели­лися піднаймачі чи тимчасові мешканці, є похідним від прав на нього наймача та членів його сім’ї, які проживають разом із ним. Незалежно від терміну проживання в жилому приміщенні ці особи самостійного права на жиле приміщення не набувають. Як правило, спори виникають у випадках, якщо особи, які всели­лися у жиле приміщення як піднаймачі або тимчасові мешкан­ці, оспорюють тимчасовий характер проживання та посилаються на вселення за згодою наймача і осіб, які мешкають разом із ним як члени його сім’ї і вважають, що набули самостійне право на жилу площу. У таких випадках важливе значення мають умови, за яких мало місце вселення до жилого приміщення та обстави­ни, що супроводжували укладення договору піднайму чи про­писку тимчасових мешканців, у зв’язку з чим не дотримано вста­новленого порядку для вселення їх як членів сім’ї наймача.

Право користування жилим приміщенням у піднаймачів і тимчасових мешканців припиняється водночас з припиненням договору найму жилого приміщення, незалежно від підстав при­пинення. За таких умов договір піднайму автоматично втрачає свою силу. А піднаймачі та члени їхніх сімей або тимчасові меш­канці зобов’язані терміново звільнити приміщення.

Інколи після припинення договору найму та виїзду наймача з членами його сім’ї з жилого приміщення у ньому залишають­ся проживати піднаймачі та тимчасові мешканці, які внаслідок безконтрольності житлових органів, а у деяких випадках і з їх відома, продовжують проживати навіть довгий час у звільнено­му наймачем приміщенні, вносять плату за квартиру та кому­нальні послуги. Але незалежно від тривалості проживання во­ни не набувають права на жилу площу.

Слід зазначити, що до припинення договору найму вимага­ти виселення піднаймачів і тимчасових мешканців має право лише наймач або члени його сім’ї, які проживають разом з ним. Наймодавець користується таким правом, якщо договір найму розірваний чи особа визнана у встановленому порядку такою, що втратила право на жилу площу. Попередження піднаймача про виселення у зв’язку з припиненням договору найму не ви­магається. У випадку відмови звільнити приміщення піднайма­чем і тимчасовими мешканцями за умови припинення договору найму виселення проводиться в судовому порядку.

Особи, які вселилися до жилого приміщення, в якому прожи­ває малолітня або неповнолітня особа, як опікуни чи піклуваль­ники, самостійного права користування цим жилим приміщен­ням не набувають. Після закінчення опіки чи піклування вони підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Це положення спрямоване на захист прав малолітніх і неповно­літніх осіб. Що ж стосується житлових прав малолітніх і непов­нолітніх осіб, які знаходяться під опікою чи піклуванням залежно від того, на чиїй жилій площі вони проживають, висловлюються різні думки. Так А. І. Пергамент висловлюється за визнання пра­ва підопічних дітей на жилу площу опікуна, оскільки підопічний, по-суті, стає членом сім’ї, яка взяла його на виховання. В той са­мий час виховання опікунами своїх підопічних не повинно при­зводити до визнання прав підопічних на жилу площу опікунів, піклувальників.

Перехід права власності на жилий будинок до іншої особи не тягне за собою виселення, оскільки ст. 814 Цивільного кодек­су України гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування займаним жилим примі­щенням.

Дострокове припинення договору найму житла можливе у разі знесення будинку в зв’язку з вилученням земельної ділян­ки для державних або громадських потреб, переобладнання бу­динку на нежилий.

У випадку знесення будинку, що належить подружжю та його неповнолітнім дітям, сім’ї надається квартира та виплачується грошова компенсація за будинок. Порядок визначення та від­шкодування збитків власникам землі та землекористувачам за­тверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19 кві­тня 1993 р. № 284. Вимоги щодо надання окремих квартир не можуть підлягати задоволенню, коли йдеться не про спільну часткову, а про спільну сумісну власність. Якщо сім’я розпа­лась, колишнє подружжя може претендувати на надання кож­ному з подружжя окремих квартир. Але в цих випадках продов­ження дії договору найму жилого приміщення не відбувається.

Власник житла має право ініціювати в судовому порядку відшкодування завданих власником, членами його сім’ї або ін­шими особами, які проживають разом із ним, збитків, якщо во­ни систематично псують чи руйнують приміщення, створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших меш­канців чи іншим чином порушують вимоги Правил користуван­ня приміщеннями житлових будинків і прибудинковими тери­торіями, а не їх виселення.

Особливості припинення договору найму жилих примі­щень у приватному житловому фонді. Відповідно до ст. 826 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, під­лягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без на­дання їм іншого житла.

Необхідно відрізняти припинення і розірвання договору най­му житла.

Наймач житла має право, за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від до­говору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, най­модавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Дострокове розірвання договору найму у випадку ви­никнення спору може бути проведене тільки в судовому поряд­ку. За наявності потреби в житлі власник будинку повинен по­передити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці.

Дострокове припинення договору та виселення наймача за­стосовується до останнього за порушення відповідних договір­них зобов’язань. Основною підставою для припинення договору та виселення наймача є руйнування, перебудова жилого примі­щення, використання його не за призначенням тощо. Переоблад­нання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балко­нів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проектами і без ущемлення інтересів інших гро­мадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).

З припиненням договору найму жилого приміщення при­пиняються права і обов’язки сторін, у тому числі й право корис­тування жилим приміщенням. Наймач зобов’язаний звільнити займане ним приміщення. У випадку відмови він підлягає висе­ленню в судовому порядку без надання іншого жилого примі­щення. Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а і осіб, що з ним проживають.

Договір найму жилого приміщення, укладений з власником будинку на певний строк, може бути достроково розірваний за вимогою наймодавця лише у певних випадках (ст. 825 ЦК України):

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази (ст. 168 ЖК УРСР встановлює не менше 3-х місяців поспіль);

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлен­ня житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відпові­дає, використовують житло не за призначенням або система­тично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень (ст. 165 ЖК, ст. 825 ЦК України). Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують ви­користовувати житло не за призначенням або порушувати пра­ва та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розір­вання договору найму житла.

Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірваний на вимогу наймодавця, крім зазначених вище підстав, також у випадку, якщо жиле примі­щення, займане наймачем, необхідне для проживання йому і чле­нам його сім’ї і наймач був попереджений про наступне розір­вання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 ЖК УРСР) або за два місяці, як визначено у п. 3. ст. 825 ЦК України.

У той самий час досвід деяких іноземних країн свідчить, що розірвання договору найму може бути без дотримання строків для попередження. Так, відповідно до статей 683, 685 Цивіль­ного кодексу Польщі наймач зобов’язаний дотримуватися домо­вого розпорядку. Якщо наймач житла порушує діючий домовий розпорядок або своєю поведінкою робить користування іншими приміщеннями в будинку неможливим, наймодавець має право розірвати договір найму без дотримання строків попередження.

Для розірвання договору найму жилого приміщення на ви­могу наймодавця з мотиву систематичного порушення найма­чем або членами його сім’ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, аби щодо відповідачів попередньо застосовували­ся заходи попередження і громадського впливу, зазначені в ч. 1 от. 116 ЖК (п. $ постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування суда­ми Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2). Змі­на власника житла не тягне за собою виселення наймачів.

Виселення з державного і комунального житлового фон­ду без надання іншого жилого приміщення. Відповідно до ст. 27 Закону України «Про житловий фонд соціального призначен­ня» розірвання договору найму соціального житла тягне за со­бою виселення без надання іншого житла у таких випадках:

1) надання наймачу або придбання ним іншого жилого при­міщення;

2) підвищення доходів наймача до рівня, який дозволяє укласти договір найму іншого жилого приміщення;

3) подання наймачем недостовірних даних щодо середньо­місячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів;

4) систематичне порушення правил користування жилим приміщенням;

5) порушення наймачем умов договору найму соціального житла.

При цьому законом передбачено обов’язковість застосуван­ня письмового попередження про порушення умов договору найму.

Статті 116,117 ЖК УРСР передбачають інші випадки висе­лення з жилого приміщення без надання іншого.

Відповідно до пунктів 17, 18 постанови Пленуму Верховно­го Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» при вирі­шенні справ про виселення на підставі ст. 116 ЖК УРСР осіб, які систематично порушують правила співжиття і роблять не­можливим для інших проживання з ними в одній квартирі або будинку, слід виходити з того, що при триваючій антигромадсь­кій поведінці виселення винного може статися і при повторно­му порушенні, якщо раніше вжиті заходи попередження або гро­мадського впливу не дали позитивних результатів. Маються на увазі, зокрема, заходи попередження за місцем роботи або про­живання відповідача (незалежно від прямих вказівок із приво­ду можливого виселення).

Виселенню наймача або членів його сім’ї на підставі ст. 116 ЖК УРСР без надання іншого жилого приміщення мають пере­дувати і факти застосування заходів запобігання має підтвер­джуватися письмовими доказами.

Правила ст. 116 ЖК УРСР про виселення за неможливістю спільного проживання не поширюються на учасників спільної власності на жилі будинки чи квартири. У таких випадках за­хист прав цих осіб може здійснюватися способами, передбаче­ними ст. 16 ЦК УРСР, наприклад шляхом покладення зобов’я­зання усунути перешкоди в користуванні зазначеним майном, компенсувати моральну шкоду тощо.

Відповідно до ст. 157 ЖК УРСР член сім’ї власника (в тому числі колишнього) може бути виселений у випадках, передба­чених ч. 1 ст. 116 ЖК УРСР, а не у зв’язку з тим, що приміщен­ня необхідне для проживання самого власника.

Особи, які підлягають виселенню без надання іншого жило­го приміщення за неможливістю спільного проживання, можуть бути зобов’язані судом замість виселення провести обмін зай­маного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінте­ресованою в обміні стороною.

Такими, що самоправно зайняли жиле приміщення, вважа­ються особи, які вселилися до нього самовільно без будь-яких підстав або незважаючи на заборону про вселення. Виселення цих осіб пов’язане з відсутністю у них будь-яких підстав для зайняття жилої площі. Допускається виселення у порядку ви­знання ордеру на вселення до жилого приміщення недійсним. Особа може бути виселена і у випадку визнання договору най­му недійсним, якщо вселення до жилого приміщення було про­ведене без видачі ордеру. Загальним правилом при виселенні є дотримання судового порядку, що є суттєвою гарантією житло­вих прав громадян.

Оскільки єдиною підставою для вселення до жилих примі­щень державного чи комунального житлового фонду є ордер, то заселення жилих приміщень без ордера, хоч і було рішення про надання цього приміщення, також має вважатися самоправним. Але, разом із тим, слід враховувати, що вселення на жилу пло­щу без ордера, але з відома органів, що винесли рішення про на­ дання жилого приміщення, або з дозволу відповідних посадо­вих осіб не повинно вважатися самоправним. Укладений у цьо­му разі договір найму може бути визнаний судом недійсним, а виселення має проводитися на підставі ст. 117 ЖК УРСР. Три­валість користування самоправно зайнятим жилим приміщен­ням не надає особі будь-яких прав на нього.

Відповідно до правил ч. 1 ст. 117 ЖК особи, які займали жи­лі приміщення в будинках державного чи комунального житло­вого фонду і були в порядку поліпшення житлових умов без зняття з квартирного обліку поселені до сімейного гуртожитку за місцем роботи, в разі припинення трудових відносин не мо­жуть бути виселені без надання іншого жилого приміщення.

У разі визнання ордера на жиле приміщення недійсним у судовому порядку внаслідок неправомірних дій осіб, які одер­жали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого жи­лого приміщення. Такими випадками є надання громадянином неправдивих відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов (неправомірні відомості про членів сім’ї, що включені в ордер, про розміри раніше займаної площі, яка послужила під­ставою для взяття на квартирний облік).

Якщо громадяни, зазначені в ордері, користувалися жилим приміщенням у будинку державного або комунального житло­вого фонду, їм повинно бути надане жиле приміщення, яке во­ни раніше займали, або інше жиле приміщення.

У випадках визнання ордера на жиле приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій службових осіб при вирішенні пи­тання про надання жилого приміщення (порушення встановле­ного порядку розгляду і вирішення питань про взяття громадян на квартирний облік і надання жилих приміщень, у тому числі з порушенням черговості та отримання житла, видачу ордера на жиле приміщення, право на яке зберігає інший громадянин, порушення прав наймачів на ізольоване жиле приміщення, що звільнилося у квартирі, порушення порядку заселення, неодер­жання ордера та незаселення квартири без поважних причин протягом місяця з дня видачі ордера) громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого при­міщення або приміщення, яке вони раніше займали.

Визнання ордера недійсним із мотивів, що він виданий на зайняте приміщення, може мати місце в тому разі, коли останнє було зайняте правомірно. При визнанні ордера недійсним у зв’яз­ку з видачею його на жиле приміщення, на яке мають право ін­ші особи (в тому числі на його заселення), особам, що одержали цей ордер, має надаватись інше жиле приміщення, яке за зміс­том ч. 2 ст. 117 ЖК УРСР має відповідати за розміром і благо­устроєм наданому за ордером.

Без надання жилого приміщення можуть бути виселені гро­мадяни, позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживан­ня цих громадян із дітьми, щодо яких вони позбавлені батьків­ських прав, визнане судом неможливим.