3. Виселення у зв'язку з капітальним ремонтом будинку

Громадяни у зв’язку із капітальним ремонтом будинку висе­ляються, але за правовими наслідками це можливо поділити на:

1) виселення наймача із житла державного, комунального жит­лового фонду; 2) виселення із житлового фонду соціального призначення; 3) виселення власника із будинку, що перебуває у спільній власності громадянина і місцевої територіальної гро­мади; 4) виселення власників із будинку, що потребує капіталь­ного ремонту.

З метою підвищення благоустрою квартир провадиться ка­пітальний ремонт, переобладнання і перепланування жилих бу­динків. Воно допускається за згодою наймача, членів сім’ї, які проживають разом із ним, і наймодавця, а також із дозволу ви­конавчого органу місцевої ради. Реконструкція будинку може полягати у поліпшенні умов проживання, шляхом перетворення суміжних неізольованих кімнат на ізольовані, збільшення пло­щі жилих приміщень за рахунок підсобних, прибудові та розбу­дові жилих приміщень тощо.

Уявляється доцільним розглянути питання, що собою являє ремонт, капітальний ремонт, реконструкція — різні за правовим змістом поняття.

Ремонт — це комплекс загальнобудівельних і спеціальних робіт та організаційно-технічних заходів щодо усунення фізич­ного й морального зносу, не пов’язаних зі зміною техніко-економічних показників.

Капітальний ремонт — це ремонт із метою відновлення ресурсів із заміною у разі необхідності конструктивних елементів і системи інженерного обладнання, а також поліпшен­ня експлуатаційних показників.

Реконструкція жилих будівель визначається як комплекс загально-будівельних і спеціальних робіт, а також спеціальних організаційно-технічних заходів, пов’язаних зі зміною основних техніко-економічних показників, що тягне за собою зміну умов проживання та якості обслуговування відселених на час прове­дення ремонту мешканців.

Під час реконструкції, крім робіт, які виконуються протя­гом ремонту, може змінюватися планування приміщень будівлі (кількості та площі квартир), загальна площа будівлі може бути збільшена шляхом зведення надбудов і добудов.

Розглянемо існуючий порядок включення будинку, що по­требує ремонту, до планів реконструкції, визначених наказом від 15 вересня 1992 р. № 56, зі змінами, внесеними наказом від 5 серпня 1994 р. № 72 Держжитлокомунгоспу до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, який спеціально розроблений для детального регулювання порядку внесення будинків до планів реконструкції.

1. Наявність затвердженої в установленому порядку проект­но-кошторисної документації на проведення реконструкції жи­лого будинку.

2. Завершення відселення мешканців будинку.

3. Включення будинку до титульного списку реконструкції та наявність коштів у власника будинку чи договору з інвесто­ром про фінансування та реконструкцію будинку.

4. Наявність укладеного договору між власником жилого бу­динку і підрядним будівельним підприємством на виконання ро­біт із реконструкції.

Недодержання будь-якої з перерахованих вимог є підставою для громадян (мешканців будівель, що потребують ремонту) вимагати від місцевих органів влади здійснення приватизації таких квартир.

Титульний список — поіменний перелік об’єктів, що рекон­струюються (будуються, розширюються, технічно переоснащу­ються), із зазначенням їх потужності, основних фондів, обсягу

капіталовкладень і будівельно-монтажних робіт, а також строків реконструкції. Внесення будівлі до титульного списку означає, що її реконструкція набуває планового характеру, а титульний список розглядається як планова передумова укладення догово­ру. Сторонами такого договору на виконання робіт з реконструк­ції виступають замовник і підрядчик. Підрядчиком можуть бути юридичні та фізичні особи, які одержали у встановленому по­рядку ліцензію на проведення відповідної будівельної діяльнос­ті, або посередницькі, управлінські та інші організації, що безпо­середньо здійснюють добір виконавців, укладають з ними конт­ракти, координують їхню діяльність, забезпечують здачу об’єктів будівництва в експлуатацію.

Замовником виступає відділ капітального будівництва ви­конавчого органу місцевої ради. Якщо виконавець та інвестор є різними особами, то передані функції інвестора можуть вико­нувати посередницькі та інші організації. Повноваження інвес­тора й виконавця в цьому разі розподіляються відповідно до укладеної між інвестором (посередником) і виконавцем угоди. При цьому інвестор може залишити вирішення головних пи­тань за собою, наприклад визначення вартості й термінів здачі об’єкта в експлуатацію.

Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 31 груд­ня 1991 р. № 135 проектно-кошторисна документація на рекон­струкцію передається підрядчику не пізніше, як за рік до запла­нованого. Підрядчик вносить свої пропозиції і зауваження у 45-денний строк. Проектно-кошторисна документація уточню­ється з урахуванням зауважень і пропозицій підрядчика й екс­пертизи, затверджується і передається підрядчику. Інтервал ча­су між затвердженням проектно-кошторисної документації і по­чатком ремонту не повинен перевищувати двох років.

Реконструювати жилий будинок за наявності техніко-економічної доцільності рекомендується тільки один раз за період його нормативного строку служби.

У деяких випадках, як вже зазначалося вище, жилі будівлі за свою історію реконструювалися кілька разів без особливої на те необхідності. Тому необхідно визначитися, яка частина бу­динку (будинків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення мешканців.

Місцеві державні виконавчі органи зобов’язані контролюва­ти проведення реконструкції у будинках. Зауваження і пропо­зиції наймачів і членів їхніх сімей, не враховані проектною орга­нізацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчим органом місцевої ради, який затверджує проект капітального ремонту будинку.

Згідно зі ст. 838 ЦК України підрядник може доручити ви­конання окремих спеціальних робіт третій особі — субпідряд­нику, уклавши з нею самостійний підрядний договір. У цьому разі замовник за основним договором не вступає у правовідно­сини з субпідрядником.

Виконавчі органи місцевих рад, особливо центральних ра­йонів міст України, де є історична забудова, повинні чітко до­тримуватися положень нормативних документів із цих питань, оскільки вони покликані зберігати цінний житловий фонд міс­та. На жаль, відсутність належного контролю за додержанням нормативно-правових вимог через недостатність коштів при­зводить до руйнування багатьох старовинних будинків.

На виконання робіт, пов’язаних із будь-яким переплануван­ням і переобладнанням приміщень, потрібний дозвіл виконав­чого органу місцевої ради. Зокрема це необхідно для перевірки дотримання вимог будівельних, санітарних правил тощо. У разі відмови наймодавця у згоді на переобладнання чи переплану­вання спір має вирішуватися у судовому порядку. Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жило­го чи підсобного приміщення, зобов’язаний за власний рахунок привести приміщення у попередній стан.

Так, у ст. 100 ЖК УРСР передбачено, що в разі переоблад­нання чи перепланування квартир із проектом капітального ре­монту мають бути ознайомлені наймачі та члени їхніх сімей.

Якщо зауваження не враховані, їх повинні розглядати орга­ни, що здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчий комітет місцевої ради, який затверджує про­ект капітального ремонту будинку і може відхилити зауважен­ня та пропозиції, що не заслуговують на увагу або є такими, що технічно не виконуються.

Тільки в разі коли капітальний ремонт не може бути прове­дений без виселення наймача, згідно зі ст. 101 Житлового кодек­су УРСР, наймодавець зобов’язаний надати наймачеві та чле­нам його сім’ї на час проведення капітального ремонту інше жи­ле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на приміщення, що ремонтується. Замість надання жилого примі­щення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сі­м’ї за згодою наймодавця може бути надане у постійне користу­вання інше благоустроєне жиле приміщення.

У разі відмови наймача від переселення до іншого жилого приміщення наймодавець може вимагати переселення його в су­довому порядку. Тобто переселення допускається тільки за умо­ви, що ремонт не може бути проведений без виселення. Необ­хідність у виселенні виникає, коли без звільнення жилих при­міщень неможливо виконати ремонтні роботи.

Ця норма має велике практичне значення, оскільки в окре­мих випадках з метою створення більш зручних умов для вико­нання ремонтних робіт наймодавець ставить питання про звіль­нення будинку від мешканців і тоді, коли ремонт можливо про­вести і без цього. Одночасно законодавство не передбачає і права наймача вимагати надання йому іншого жилого приміщення на період капітального ремонту, якщо останній може бути викона­ний без виселення.

Відповідно до п. 15 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосу­вання судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2 вимоги про виселення наймача з наданого йому на час ка­пітального ремонту будинку жилого приміщення можуть бути задоволені, якщо суд встановить, що ремонт раніше зайнятого ним приміщення закінчився і воно перебуває у придатному для проживання стані.

Жиле приміщення, що надається на час проведення капі­тального ремонту, має розміщуватися в межах даного населеного пункту і повинне відповідати встановленим санітарним і техніч­ним вимогам, бути придатним для проживання. Для забезпечен­ня житлом мешканців квартир на час проведення ремонту ство­рюється так званий маневрений фонд. Законодавство не перед- ачає умов благоустрою жилих приміщень маневреного фонду.

Тому не виключається можливість надання приміщення, в яко­му відсутні окремі види комунальних послуг.

Питання розміру жилого приміщення, що надається на пе­ріод ремонту, законодавством не врегульоване. Воно вирішу­ється у кожному окремому випадку з наймачем і членами його сім’ї. Для усунення прогалин, що існують у житловому законо­давстві, слід врегулювати питання користування житлом у бу­динках маневреного житлового фонду.

Оскільки приміщення для тимчасового проживання у біль­шості випадків мають менші розміри, ніж ті, які громадяни зай­мали раніше, тому і проживання у них має тимчасовий характер. У період проживання в будинках маневреного фонду громадя­ни повинні вносити плату тільки за користування житлом та за отримані в ньому житлово-комунальні послуги.

Після закінчення капітального ремонту і прийняття будин­ку державною комісією особа виселяється із жилого приміщен­ня маневреного фонду і вселяється до жилого приміщення, яке вона раніше займала. Саме цим буде підкреслюватися гарантія права громадян на житло у тому приміщенні, яке вони займали раніше. Якщо наймодавець вселить до приміщення інших осіб, наймач може вимагати їх виселення в судовому порядку, а влас­ник у судовому порядку може захищати своє право власності на житло. З іншого боку, це правило встановлює обов’язок осіб, що зайняли жиле приміщення маневреного житлового фонду, звіль­нити його після закінчення ремонту будинку, де вони прожива­ли раніше.

Виселення наймача на час проведення капітального ремон­ту будинку не тягне за собою розірвання правовідносин щодо жилого приміщення, яке ремонтується, припинення права вла­сності. Капітальний ремонт будинку має бути єдиною право­вою підставою для тимчасового переселення наймача і членів його сім’ї до іншого жилого приміщення. Наявність у особи по­треби в поліпшенні житлових умов, у тому числі й такої, що ви­никла у період проведення ремонту будинку, не дає йому права вимагати надання іншого жилого приміщення, крім того, що він раніше займав.

Особи, що проживають у будинку маневреного житлового фонду, не зобов’язані виконувати поточний ремонт жилого приміщення, наданого їм на період ремонту, але зобов’язані забезпечувати схоронність його, виконувати правила його утри­мання.

Замість надання жилого приміщення на час проведення ка­пітального ремонту жилого будинку наймачеві та членам його сім’ї, за їх згодою та згодою наймодавця, може бути надане в по­стійне користування інше благоустроєне жиле приміщення.

У разі перепланування квартир, коли жиле приміщення, яке займають наймач і члени його сім’ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у най­мача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім’ї має бути надане інше благоустроєне жиле приміщен­ня. Якщо приміщення істотно зменшиться, на вимогу наймача може бути надане інше благоустроєне приміщення відповідних розмірів. У деяких випадках воно взагалі може не зберегтися і його площа приєднується до інших жилих приміщень чи перево­диться у нежилу. Наймачу має бути надане інше благоустроєне жиле приміщення.

Громадяни можуть бути виселені із жилих приміщень з на­данням інших благоустроєних жилих приміщень за договорами соціального найму у випадку:

1) будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підля­гає знесенню;

2) жиле приміщення підлягає переведенню у нежитловий фонд;

3) жиле приміщення визнане непридатним для проживання;

4) в результаті проведення капітального ремонту або рекон­струкції жилого будинку жиле приміщення не може бути збере­жене.

У ст. 102 ЖК УРСР передбачено, що у тих випадках, коли жиле приміщення, яке займають наймач і члени його сім’ї, в ре­зультаті капітального ремонту не може бути збережене, найма­чеві має бути надане інше жиле приміщення до початку капі­тального ремонту.

Якщо питання щодо виселення наймача з будинку держав­ного чи комунального житлового фонду законодавчо врегульо­вано, то питання виселення власника квартири з будинку, що знаходиться у спільній власності не вирішене зовсім. Тому при виселенні власників із будинку, що знаходиться у власності ор­гану місцевого самоврядування, питання слід вирішувати аналогічно тому, як це зазначено для наймача, але з умовою обо­в’язкового повернення на попереднє місце проживання. Саме та­ким чином це питання знайшло своє вирішення в Білорусі. Так, відповідно до ст. 106 ЖК Республіки Білорусь визначено: якщо при капітальному ремонті або реконструкції жилого будинку жиле приміщення, що знаходиться у власності громадянина, не може бути збережене або його площа зменшиться, то громадя­нину із членами сім’ї у власність надається жиле приміщення рівноцінне за благоустроєм, за загальною площею або виплачу­ється грошова компенсація1.

На вирішення цього питання направлений і Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) за­старілого житлового фонду» від 22 грудня 2006 р. № 525-У. Відповідно до цього Закону органи місцевого самоврядування забезпечують проведення інвентаризації застарілого житлово­го фонду, що підлягає комплексній реконструкції, і приймають рішення щодо проведення комплексної реконструкції кварта­лів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду на конкурсній основі.

Відповідно до ст. 12 Закону реалізація інвестиційних проек­тів комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) заста­рілого житлового фонду здійснюється за умови попереднього і повного відшкодування вартості власникам жилих приміщень втрат шляхом надання за їх згодою іншого житла або грошової компенсації.

Власникам нежилих приміщень надаються за їх згодою ін­ше рівноцінне нежиле приміщення або грошова компенсація. Власникам садибних жилих будинків, які вилучаються разом із земельною ділянкою для суспільної потреби, надаються за їх згодою рівноцінна земельна ділянка з побудованим на ній жит­лом або грошова компенсація.

Розмір грошової компенсації за жиле (нежиле) приміщення визначається на основі експертної оцінки жилого (нежилого) приміщення, проведеної відповідно до закону.

Відселення власників (наймачів) жилих (нежилих) примі­щень будинків, що реконструюються, здійснюється за умови зго­ди цих власників (наймачів) відповідно до договорів, які інвестор-забудовник укладає з кожним власником (наймачем) цих приміщень.

У разі знесення жилих будинків у межах території комплекс­ної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житло­вого фонду відселення власників (наймачів) жилих приміщень до маневреного житлового фонду не допускається.

Відселення наймачів жилих (нежилих) приміщень здійсню­ється за умови попереднього надання їм інших рівноцінних за площею та кількістю кімнат жилих (нежилих) приміщень у ме­жах кварталу (мікрорайону) комплексної реконструкції населе­ного пункту.

Власник (наймач) жилого приміщення, який не перебуває на квартирному обліку, має право отримати на умовах компенсації в межах території комплексної реконструкції кварталів (мікро­районів) застарілого житлового фонду інше житло, в якому кіль­кість кімнат та жила площа не менше кількості кімнат та жилої площі квартири будинку, що підлягає знесенню, незалежно від числа зареєстрованих у ньому осіб. Жила площа, що пропону­ється, може бути безоплатно збільшена до 50 відсотків жилої пло­щі квартири будинку, що підлягає знесенню. У разі якщо інвестор-забудовник може запропонувати власнику (наймачу) жи­лого приміщення в межах території комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду інше жит­ло, але власник (наймач) жилого приміщення бажає отримати житло більшої площі, йому може бути запропоноване житло більшої площі з оплатою ним різниці за ринковою вартістю.

Власнику (наймачу) жилого приміщення, який перебуває на день набрання чинності цим Законом на квартирному обліку, надається нове житло з урахуванням норми жилої площі, вста­новленої законом.

У разі надання такого житла власник (наймач) жилого при­міщення та громадяни, зареєстровані за цим місцем проживан­ня, знімаються з обліку осіб, які потребують поліпшення жит­лових умов.

Власнику (наймачу) жилого приміщення надаються за ра­хунок інвестора-забудовника транспортний засіб та вантажники Для перевезення майна або компенсуються документально під­тверджені витрати, пов’язані з переселенням.

Контроль за дотриманням стандартів, нормативів, норм, по­рядків і правил під час реконструкції, заміни житлового фонду здійснюється в установленому законодавством порядку органа­ми виконавчої влади та органами місцевого самоврядування. Усі спори, які виникають у зв’язку з виконанням інвестицій­ного проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайо­нів) застарілого житлового фонду щодо речових прав на житло­вий (нежитловий) фонд, вирішуються у судовому порядку.