<<
>>

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

  Изменение договора социального найма жилого помещения

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в случае объединения их в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все занимаемые жилые помещения (ч.

1 ст. 82 ЖК).

Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Действительность намерения объединиться в одну семью иногда требует подтверждения, чтобы исключить ситуацию, когда заключение одного договора при «объединении граждан в одну семью» носит характер мнимой или притворной сделки.

Другое основание изменения договора социального найма — признание в качестве нанимателя другого дееспособного члена семьи. Это возможно, в частности, когда прежний наниматель выехал, умер.

Для возложения обязанностей нанимателя на другого члена семьи (вместо первоначального нанимателя) требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Замена нанимателя предусматривается ч. 2 ст. 672 ГК. Данная статья содержит положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения. В ней предусмотрено, что договор может быть заключен с одним из членов семьи (замена нанимателя) по требованию нанимателя и членов его семьи. То есть требование о таком изменении договора адресуется наймодателю при волеизъявлении нанимателя и членов его семьи (естественно, исключается случай смерти нанимателя).

В редакции ст. 82 ЖК не определена позиция нанимателя жилого 135 помещения в этих случаях, последствия отказа нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Очевидно, возникшие споры подлежат решению в судебном порядке.

Помимо обозначенных в ст. 82 ЖК, договор социального найма может быть изменен в случаях: вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст.

70 ЖК); переустройства или перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК); получения освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59 ЖК); а также в случае выбытия кого-либо из членов семьи нанимателя (см. ч. 3 ст. 69 ЖК).

Согласно ст. 60 ЖК изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора. Иными словами, если семья получила квартиру по договору социального найма как малоимущая, а впоследствии ее доход значительно вырос, это не дает оснований расторгнуть договор. Однако его необходимо изменить, поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой данные граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, были освобождены (ч. 9 ст. 156 ЖК).

Следует упомянуть в связи с рассматриваемым вопросом ст. 64 ЖК, согласно которой переход права собственности (права хозяйственного ведения или оперативного управления) на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, не влечет расторжения или изменения условий договора.

Жилищный кодекс отказался от предусмотренного ранее (наряду с обозначенными в ст. 82 ЖК) случая изменения договора жилищного найма по требованию члена семьи нанимателя. Статья 86 ЖК РСФСР предусматривала право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора, если при определенных этой статьей условиях ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным требованиям.

Понятно, что такая позиция законодателя преследует цель ликвидации коммунальных квартир. Однако при этом не учитываются интересы граждан, желающих создать нормальные условия проживания, устранить, по возможности, конфликтные ситуации в семье.

Примечательно, что ст. 127 ЖК предусматривает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива.

6.2. расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст.

83 ЖК.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с пись-

136 менного согласия членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в этом жилье, например в случае переезда на постоянное жительство в другую местность.

Необходимо обратить внимание на положения данной статьи в части согласования этих действий с членами семьи. Предусматривается дача согласия лишь членов семьи нанимателя, проживающих с ним. Вместе с тем необходимо получить согласие на это и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, имея в виду положения ст. 69 и 71 ЖК (права членов семьи нанимателя, права и обязанности временно отсутствующих).

Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Следует иметь в виду, что договор можно расторгнуть только в случае выезда всей семьи (нанимателя с членами его семьи). Если же выезжают не все члены семьи нанимателя, то оставшиеся сохраняют право пользования жилым помещением; в случае выезда нанимателя происходит его замена одним из оставшихся членов семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК).

Основаниями расторжения договора жилищного найма в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, являются:

невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

разрушение или повреждение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использование жилого помещения не по назначению.

Эти основания предусмотрены ч. 4 ст. 83 ЖК.

По смыслу п. 1 ч. 4 этой статьи расторжение договора социального найма может иметь место в случае, если неуплата является «длящейся» в течение более 6 месяцев (без перерыва). Следовательно, если она прерывается уплатой, надо полагать, основания к расторжению договора утрачены.

Предусмотренный ч. 4 ст. 83 ЖК перечень является закрытым, следовательно, наймодатель не может предъявить в суд требование

о              расторжении договора социального найма в иных случаях, помимо обозначенных. Однако данная позиция сомнительна. Частью 4 ст. 67 ЖК предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма, помимо названных ч. 3 этой статьи, несет иные обязанности, предусмотренные другими федеральными законами и

договором социального найма жилого помещения, нарушение кото- 137 рых также может повлечь расторжение договора.

Помимо наймодателя, иск о расторжении договора социального найма может быть предъявлен органом, осуществляющим согласования переустройства и перепланировки жилищ. Согласно положениям Жилищного кодекса не допускается переустройство и перепланировка жилого помещения в нарушение установленного порядка; последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки предусмотрены ст. 29 ЖК. Одно из таких последствий — расторжение договора (с возложением на собственника жилья, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности привести такое жилье в прежнее состояние).

Статья 3 ЖК, развивая содержание одного из основных принципов жилищного законодательства — недопустимость произвольного лишения жилища, предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами. Данное положение основано на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища.

Хотелось бы обратить внимание на следующие позиции, чтобы исключить разночтения и непонимание отдельных норм Жилищного кодекса. Так, расторжение договора социального найма не всегда связано с выселением; при выезде нанимателя (с членами семьи) из жилого помещения в связи с переездом в другое место жительства договор расторгается без необходимости выселения нанимателя, т.

е. он самостоятельно, без понуждения освобождает жилье.

Не следует вести речь о выселении в случае прекращения договора социального найма жилого помещения. Согласно ст. 83 ЖК договор прекращается: в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Как уже было сказано, ч. 4 ст. 83 ЖК перечисляет основания расторжения договора социального найма только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей нанимателем и членами его семьи. Помимо этого, расторжение договора социального найма жилого помещения имеет место в случаях:

сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.

138 Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК, о чем уже упоминалось); приватизации жилого помещения (Закон о приватизации жилых помещений действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с марта 2005 г., до 1 марта 2010 г.) [61]; обмена жилого помещения (ст. 74 ЖК); замены жилого помещения (ст. 81).

В случае расторжения договора социального найма в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 29 ЖК (п. 2 ч. 5 — расторжение договора по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки), законодатель не устанавливает последствий. Согласно ст. 29 ЖК на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, если судом отказано в сохранении жилья в таком виде, представляется возможным квалифицировать этот случай как существенное нарушение состояния жилого помещения, т.е.

его значительное повреждение, что «создает угрозу жизни или здоровью» граждан и, следовательно, применять ст. 83 ЖК (п. 2 ч. 4).

В Жилищном кодексе не предусматриваются положения об утрате права пользования жилым помещением. Вместе с тем утратившими такое право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если совместное их проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 91 ЖК).

Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь виновного лица, а договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно. Следовательно, расторжение договора социального найма в соответствии со ст. 83 ЖК должно иметь место, если семья бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, а также если претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается такого основания расторжения договора, как использование жилья не по назначению, а также невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна поста-

новка вопроса о расторжении договора, поскольку в подобных ситуа- 139 циях виновными предполагаются все участники договора на стороне нанимателя, в том числе и временно отсутствующие.

В случаях, предусмотренных п. 2—4 ч. 4 ст. 83 ЖК, виновные лица — наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления другого жилья.

В связи с рассматриваемым вопросом следует затронуть ст. 71 ЖК. Согласно данной статье временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору.

В данном случае была бы правильной постановка вопроса о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано, например, под офис); если не вносится плата за жилье.

Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например не участвует в оплате жилья, правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением.

Договор жилищного найма может быть признан недействительным по основаниям, установленным Гражданским кодексом (ст. 166—181). Договор, признанный недействительным, является «несуществующим» с момента его заключения, тогда как при расторжении действие его прекращается с момента расторжения.

Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. В случае разрушения жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (признания его непригодным для проживания), наймодатель предоставляет проживавшим в нем гражданам другое жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК).

<< | >>
Источник: Шешко Г. Ф.. Жилищное право. 2010

Еще по теме Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения:

  1. 5. Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
  2. 2. Назначение жилого помещения
  3. 6. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
  4. § 2. Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения
  5. § 3. Договор найма жилого помещения
  6. § 4. Договор социального найма жилого помещения
  7. Тема 6. Договор найма жилого помещения
  8. Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
  9. Договор социального найма
  10. § 2. Договор найма жилого помещения социального использования
  11. § 4. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -