Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

Комментарий к статье 244

1. Имущество может принадлежать на праве собственности одному, двум или нескольким субъектам. В тех случаях, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, они, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, должны учитывать интересы других участников общей собственности, т.

Таким образом, особенность права общей собственности состоит в том, что имущество (имущественный комплекс) одновременно принадлежит двум или нескольким лицам. При этом законодатель не устанавливает каких-либо запретов на нахождение имущества в общей собственности различных субъектов гражданского права (граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований). Может быть общая собственность со смешанным составом участников, например гражданина и юридического лица, юридического лица и субъекта Федерации. В частности, действующее законодательство не предусматривает обязательного прекращения права общей собственности государства и граждан, кооперативных или общественных организаций и граждан, которое было установлено ст. 123 ГК РСФСР. Однако граждане и юридические лица не вправе быть участниками общей собственности на те виды имущества, которые в соответствии с законом могут находиться только в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 212 ГК).

2. Для характеристики субъектов права общей собственности необходимо правильное толкование содержащегося в комментируемой статье понятия "несколько лиц". В соответствии с толковыми словарями русского языка слово "несколько" означает "некоторое, небольшое количество" <1>.

<1> См.: Ожегов С.И.

Несколько лиц не означает множество лиц. ГК предусматривает возникновение отношений общей собственности для весьма ограниченного числа лиц а не для любого числа лиц, более одного. При большом числе сособственников возникают сложности при осуществлении владения, пользования и распоряжения общим имуществом (см. п. 2 коммент. к ст. 247).

Различается общая собственность с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). При долевой собственности каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве общей собственности, а при совместной собственности каждый из сособственников имеет право на имущество в целом.

3. Правоотношения общей собственности на имущество распространены между супругами (ст. 256 ГК), членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК), участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общая собственность создавалась также в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

В Законе о приватизации жилищного фонда установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилом фонде, включая ведомственный фонд, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. В названном Законе было определено также, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного и муниципального жилого фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Определение прав собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество такого дома дано в ГК. Это общее имущество принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности (ст.

Право общей собственности использовалось в процессе приватизации земель колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий.

В соответствии со ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего

Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В названном Законе (ст. 12) предусмотрено также, что к сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК. Однако в случае, если участников общей собственности более пяти, правила ГК применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12 - 14 указанного Закона (см. коммент. к ст. ст. 246, 247 и 250).

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от этой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства (см. коммент. к ст. 1043). 4.

Образование совместной собственности на имущество возможно лишь в случаях, предусмотренных законом (совместная собственность супругов, членов крестьянского (фермерского) хозяйства, совместная собственность на приватизированную квартиру и др.). Право совместной собственности на имущество может быть заменено на право долевой собственности по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда. При этом должны быть определены доли каждого из собственников в праве собственности. 5.

На имущество устанавливается право общей собственности при наличии следующих оснований: 1) образование общей собственности на это имущество предусмотрено законом (например, общее имущество собственников в многоквартирном доме - ст.

Сфера применения правовых норм, регулирующих отношения общей собственности, существенно изменилась в период проведения экономической реформы. Как уже отмечалось, в процессе приватизации государственной и муниципальной собственности получила распространение общая собственность на жилые помещения, а также на земельные участки. Наряду с этим произошло прекращение права общей собственности на отдельные объекты, которые раньше в соответствии с ГК РСФСР находились в собственности двух или более лиц.

Предусмотренное ст. 117 ГК РСФСР право общей долевой собственности колхозов, иных кооперативных организаций, государства и колхозов или государства и иных кооперативных организаций на имущество межколхозных, государственно-колхозных, иных государственно-кооперативных организаций было прекращено в связи с акционированием этих организаций.

Ряд статей ГК РСФСР (ст. ст. 126 - 133) был специально посвящен праву совместной собственности колхозного двора. Образование совместной собственности членов семей рабочих и служащих, ведущих личное подсобное хозяйство, законодательством не предусматривалось. В результате аграрной реформы колхозный двор как особый субъект права утратил свое значение. Правовые основы ведения личного подсобного хозяйства для всех граждан стали одинаковыми. Имущество, входящее в состав личного подсобного хозяйства, может быть по действующему законодательству совместной собственностью супругов, собственностью одного из супругов или долевой собственностью при наличии соответствующего договора между лицами, совместно ведущими личное подсобное хозяйство.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

Комментарий к статье 245

1.

Порядок определения земельных долей в процессе приватизации земель сельскохозяйственных предприятий и образования общей собственности на эти земли был определен законами и подзаконными актами. Было установлено, что размер индивидуальной земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении. Это означает, что доли всех участников общей собственности на землю в сельскохозяйственной коммерческой организации являются равными. Правовые нормативные акты допускают куплю-продажу долей другим участником общей собственности. Поэтому количество земельных долей собственников может быть неодинаковым.

Доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением сторон.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Комментарий к статье 246 1.

Установлен различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению.

При распоряжении общим имуществом действует принцип: один участник права общей собственности - один голос.

Для распоряжения долей по общему правилу не требуется согласия других сособственников. Участник долевой собственности может по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог и т. д. свою долю в праве собственности. При возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности (ст. 250 ГК). 2.

Содержащийся в п. 2 комментируемой статьи перечень сделок, которые участник долевой собственности вправе совершать со своей долей, не является исчерпывающим. В Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" этот перечень дополнен правом внесения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный) капитал и правом передачи доли в доверительное управление.

Специальное упоминание о праве внесения доли в уставный (складочный) капитал вполне обоснованно. Раздел сельскохозяйственных угодий на земельные доли непосредственно связан с созданием новых организационно-правовых форм сельскохозяйственного производства. Внесение участниками общей собственности по своему усмотрению земельной доли в уставный (складочный) капитал может быть одним из источников формирования этого капитала.

До издания Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор доверительного управления имуществом при передаче земельных долей не использовался. В экономической и юридической литературе убедительно аргументируется вывод о нецелесообразности прибегать к этому договору при передаче земельных долей сельскохозяйственным коммерческим организациям. Существенные условия договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК) основаны на доверительных отношениях между его сторонами. Такие отношения вряд ли возникают между собственниками земельных долей и коммерческой организацией.