4. Правовое значение действующего Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г.

<1> См.: Калинин Н.И. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. 1997. N 3. С. 33 - 35.

Во-первых, был дан окончательный ответ на вопрос о том, когда и на каких правовых основаниях может возникнуть право частной собственности на земельный участок в Российской Федерации. До принятия и введения в действие ЗК РФ 2001 г. законность возникновения этого права в судебной практике нередко ставилась под сомнение. Дело в том, что в 90-е годы XX в. право частной собственности на отдельные виды земель вводилось в оборот, как правило, с помощью указов Президента РФ, а не законов, и это обстоятельство давало повод противникам права частной собственности на землю, а также иным заинтересованным лицам оспаривать возникновение прав физических или юридических лиц на конкретный земельный участок, в том числе по этому основанию.

Очень важно, что в п. 9 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г.

В рамках реализации политики так называемой дачной амнистии Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г. была дополнена п. 9.1. Указанный пункт предусматривает право граждан зарегистрировать право частной собственности на те земельные участки, которые были предоставлены им ранее для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на ином праве, чем право собственности. При этом государственная регистрация права частной собственности гражданина должна производиться в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а отдельное решение о предоставлении участка в собственность не требуется.

Во-вторых, в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ 2001 г. в качестве общего принципа земельного законодательства закреплен принцип "единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Так, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ 2001 г. отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения или сооружения в случае, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не допускается. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 11 своего Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1> данное требование закона дополнил тремя важными положениями: во-первых, не подлежат продаже отдельно от земельного участка также здания, строения или сооружения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу; во-вторых, сделки, воля сторон по которым была направлена на раздельную продажу земельного участка и расположенной на нем недвижимости, если оба принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными; в-третьих, невозможность раздельного отчуждения земельного участка и расположенной на нем недвижимости применяется и при прекращении права на земельный участок в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст.

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Исключения из общего правила о невозможности раздельного отчуждения земельного участка и расположенной на нем недвижимости, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, предусмотрены в п. 4 ст. 35 ЗК РФ 2001 г.

В соответствии со ч. 7 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ 2001 г. приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, также не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

На наш взгляд, то, что именуется в ЗК РФ 2001 г. принципом "единства судьбы", вполне можно рассматривать как основополагающую идею, по которой земельный участок является главной вещью, а расположенная на нем недвижимость его принадлежностью <1>. Это попытка реализовать в Российской Федерации "мягкую" модель принципа superfcies solo cedit, которая была характерна для дореволюционного права России. Поскольку в определении понятия "недвижимость" дореволюционное российское право также опиралось на идею "множественности объектов недвижимости" (ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов), земельный участок определялся как главная вещь, а расположенные на нем иные объекты (как недвижимые, так и движимые) как его принадлежности.

<1> В то же время в отличие от ст. 135 ГК РФ предусмотренный подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип не допускает отступления от идеи следования судьбе главной вещи по соглашению сторон.

В-третьих, ЗК РФ 2001 г., не называя земельный участок недвижимостью (недвижимой вещью), предусматривает обязательность государственной регистрации права собственности, иных вещных прав, а в случаях, предусмотренных законом, и обязательственных прав на земельный участок (п. 2 ст. 21, п. 9 ст. 23, п. 1 ст. 25). А это в силу требований ст. 131 ГК РФ и ст. ст. 2 и 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" означает прямое признание земельного участка недвижимой вещью.

В-четвертых, в 2003 г.

<1> См.: Греф Г.О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. N 2. С. 37.

<2> Там же. С. 13.

Одним из наиболее распространенных способов вовлечения государственных и муниципальных земель в оборот является предоставление их под строительство. Правовой механизм предоставления государственных и муниципальных земельных участков для строительства предусмотрен ст. ст. 30 - 33, 38 - 38.2 ЗК РФ 2001 г., п. п. 14 - 16 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г. и Градостроительным кодексом РФ <1>. Поскольку данная группа статей ЗК РФ 2001 г. затрагивает существенные коммерческие интересы, то до сих пор подвергается оживленной критике и соответственно едва ли не самым большим изменениям.

<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.

В-пятых, ЗК РФ 2001 г. в п. 1 ст. 25 предусмотрел в качестве общих оснований возникновения права собственности, ограниченных вещных прав и обязательственных прав на земельный участок основания, установленные гражданским законодательством и федеральными законами. Таким образом, постепенно уходит в прошлое общий административный порядок предоставления земельного участка в пользование, который существовал в кодификациях земельного законодательства советского периода.

Среди прочих оснований возникновения права частной собственности на землю ст. 36 ЗК РФ 2001 г. предусматривается такое, как выкуп земельного участка собственниками расположенных на нем зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, предусмотренных самим Кодексом и иными федеральными законами.

Так, общество с ограниченной ответственностью "Стальтехкомплект" обратилось в арбитражный суд с иском к государственному учреждению по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества г. Санкт-Петербурга" и Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 4562 кв. м. В судебном заседании истец на основании ст. 37 АПК РФ 1995 г. уточнил свои требования и просил понудить ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить договор на условиях уточненного проекта договора, который был согласован сторонами путем оформления протокола согласований. Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 апреля 2002 г. иск был удовлетворен и договор признан заключенным. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе КУГИ Санкт- Петербурга просил решение изменить, увеличив почти в три раза цену продажи земельного участка. Одновременно податель жалобы полагал, что судом неправильно было применено законодательство, определяющее порядок выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности.

В процессе рассмотрения дела в кассационной инстанции было установлено, что истец являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке площадью 4562 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Камчатская, 7, литера А. Это означает, что в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ 2001 г. ООО "Стальтехкомплект" получило исключительное право на приватизацию расположенного под зданием земельного участка.

В соответствии с п.

Что же касается расчета продажной цены участка, то и в этом случае Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа не нашел должных оснований, чтобы ее изменить. В соответствии с п. 7 Указа Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет средств от приватизации" установлено, что выкупная цена земли при продаже земельных участков, на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, не должна быть ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу заявки на выкуп.

Ставки земельного налога в Санкт-Петербурге были установлены Законом Санкт-Петербурга от 26 июня 1998 г. N 129-21 "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге". Попытки ответчиков при определении продажной цены земельного участка применить повышающие коэффициенты к земельному налогу, введенные Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2000 год" и Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2001 год", признаны судом несостоятельными. По мнению суда, с изменением коэффициента земельного налога ставка налога в г. Санкт-Петербург не изменялась <1>.

<1> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 июля 2002 г. // Судебная практика по земельным спорам. Кн. 3. Ч. 2 / Руков. кол. сост. П.В. Крашенинников. М., 2004. С. 403 - 407.

В настоящее время в Закон внесены изменения. В соответствии п. 3 ст. 2 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г. предусмотрено существование поправочных коэффициентов, учитывающих основные виды использования зданий, строений и сооружений, которые в размере от 0,7 до 1,3 должны утверждаться Правительством РФ и учитываться при определении цены выкупаемого земельного участка. Подробные указания о порядке применения ст. 36 ЗК РФ 2001 г., в том числе в части возможности обязать орган власти к заключению договора купли-продажи земельного участка и определения его выкупной цены, содержатся в п. п. 4 и 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11.

В-шестых, в ст. ст. 16 - 19 ЗК РФ 2001 г. и в п. 10 ст. 3, ст. ст. 3.1 и 3.2 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г. предусмотрен механизм разграничения ранее единой государственной собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями, а также порядок распоряжения конкретными земельными участками, собственность на которые еще не разграничена.

В-седьмых, пусть запоздалое, но признание "права на земельную долю" правом на долю в общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, состоявшееся в гл. III и IV Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", позволило исправить запутанную ситуацию с так называемыми земельными долями в области земель сельского хозяйства.

Дело в том, что ст. ст. 8 - 10 ЗК РСФСР 1991 г. предусматривалась возможность иметь земельные участки в коллективной совместной и коллективно-долевой собственности. При проведении приватизации земель сельскохозяйственного назначения, имущества бывших государственных сельскохозяйственных предприятий и реорганизации колхозов данная ошибочная конструкция успела "дать всходы". Согласно п. 8 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 <1>, при реорганизации колхозов и приватизации совхозов должны были быть определены имущественные паи и земельные доли. При этом правовое содержание понятия "земельная доля" вызвало споры. Отдельные ученые и большинство практиков полагали, что земельная доля в том виде, в каком она представлена в действующем законодательстве, не может считаться объектом права собственности и недвижимым имуществом. Они указывали на то, что при наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности - конкретный земельный участок. Соответственно, распоряжение земельной долей - это распоряжение обязательственными правами <2>. В то же время действующее законодательство говорило о праве собственности на земельную долю как о праве на некое подобие вещи <3>.

<1> Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. N 12. Ст. 931.

<2> См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 99 - 100; Сыродоев Н.А. Нотариальное удостоверение сделок с земельными долями // Бюллетень правовой информации "Земля и право". 1997. N 3. С. 6.

<3> См., например, Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" // СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534.

В итоге, с одной стороны, за работниками колхоза, совхоза, другого сельскохозяйственного предприятия, а также приравненными к ним лицами (п. 9 Положения) признавалось право собственности на земельную долю, с другой - они не могли его реализовать, поскольку землей реально продолжало владеть акционерное общество (товарищество - в настоящее время общество с ограниченной ответственностью), созданное этими же работниками в порядке реорганизации колхоза, совхоза, другого бывшего сельскохозяйственного предприятия. На наш взгляд, земельная доля по законодательству о приватизации в сельском хозяйстве никак не вписывалась в гражданско-правовое понимание прав на вещи.

В результате использования в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданско-правовой конструкции общей долевой собственности многое в правовом режиме земельной доли прояснилось, в частности: а) право на земельную долю стало подчиняться режиму недвижимого имущества; б) в связи с необходимостью государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права на долю в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения возникла потребность в описании границ этих земельных участков. Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст. 6 ЗК РФ 2001 г. земельный участок, право на который подлежит государственной регистрации, должен быть описан и внесен в государственный земельный кадастр; в) появилось юридическое обоснование права на выдел доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения (ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), которое едва ли было объяснимым при понимании земельной доли как обязательственного права, и т.д.