<<
>>

4. Правовое значение действующего Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г.

Принятие и вступление в силу ЗК РФ 2001 г., а также неразрывно связанного с ним Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволили решить целый комплекс проблем, которые на протяжении 90-х годов XX в.
либо не решались, либо в решении которых были допущены серьезные ошибки. Важно, что принятие и последующее применение указанных законодательных актов происходило и происходит под непосредственным влиянием и в неразрывной связи с Гражданским кодексом РФ. Достаточно прочитать текст выступления на одном из "круглых столов" заместителя руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам Н.И. Калинина <1>, чтобы понять, что ГК РФ был тем главным законом, с которым законодатель согласовывал свои действия при разработке Земельного кодекса РФ 2001 г. Среди прочих проблем, которые удалось решить с принятием ЗК РФ 2001 г., можно назвать следующие.

<1> См.: Калинин Н.И. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право. 1997. N 3. С. 33 - 35.

Во-первых, был дан окончательный ответ на вопрос о том, когда и на каких правовых основаниях может возникнуть право частной собственности на земельный участок в Российской Федерации. До принятия и введения в действие ЗК РФ 2001 г. законность возникновения этого права в судебной практике нередко ставилась под сомнение. Дело в том, что в 90-е годы XX в. право частной собственности на отдельные виды земель вводилось в оборот, как правило, с помощью указов Президента РФ, а не законов, и это обстоятельство давало повод противникам права частной собственности на землю, а также иным заинтересованным лицам оспаривать возникновение прав физических или юридических лиц на конкретный земельный участок, в том числе по этому основанию.

Очень важно, что в п. 9 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г. нашла подтверждение законность права частной собственности, а также иных ограниченных вещных прав на земельный участок, возникших до введения в действие ЗК РФ 2001 г., по основаниям, предусмотренным в указанной статье Вводного закона.

В рамках реализации политики так называемой дачной амнистии Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г. была дополнена п. 9.1. Указанный пункт предусматривает право граждан зарегистрировать право частной собственности на те земельные участки, которые были предоставлены им ранее для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на ином праве, чем право собственности. При этом государственная регистрация права частной собственности гражданина должна производиться в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а отдельное решение о предоставлении участка в собственность не требуется.

Во-вторых, в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ 2001 г. в качестве общего принципа земельного законодательства закреплен принцип "единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Так, согласно п.

4 ст. 35 ЗК РФ 2001 г. отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения или сооружения в случае, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не допускается. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 11 своего Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1> данное требование закона дополнил тремя важными положениями: во-первых, не подлежат продаже отдельно от земельного участка также здания, строения или сооружения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу; во-вторых, сделки, воля сторон по которым была направлена на раздельную продажу земельного участка и расположенной на нем недвижимости, если оба принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными; в-третьих, невозможность раздельного отчуждения земельного участка и расположенной на нем недвижимости применяется и при прекращении права на земельный участок в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ).

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Исключения из общего правила о невозможности раздельного отчуждения земельного участка и расположенной на нем недвижимости, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, предусмотрены в п. 4 ст. 35 ЗК РФ 2001 г.

В соответствии со ч. 7 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ 2001 г. приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, также не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

На наш взгляд, то, что именуется в ЗК РФ 2001 г. принципом "единства судьбы", вполне можно рассматривать как основополагающую идею, по которой земельный участок является главной вещью, а расположенная на нем недвижимость его принадлежностью <1>. Это попытка реализовать в Российской Федерации "мягкую" модель принципа superfcies solo cedit, которая была характерна для дореволюционного права России. Поскольку в определении понятия "недвижимость" дореволюционное российское право также опиралось на идею "множественности объектов недвижимости" (ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов), земельный участок определялся как главная вещь, а расположенные на нем иные объекты (как недвижимые, так и движимые) как его принадлежности.

<1> В то же время в отличие от ст. 135 ГК РФ предусмотренный подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип не допускает отступления от идеи следования судьбе главной вещи по соглашению сторон.

В-третьих, ЗК РФ 2001 г., не называя земельный участок недвижимостью (недвижимой вещью), предусматривает обязательность государственной регистрации права собственности, иных вещных прав, а в случаях, предусмотренных законом, и обязательственных прав на земельный участок (п. 2 ст. 21, п. 9 ст. 23, п. 1 ст. 25). А это в силу требований ст. 131 ГК РФ и ст. ст. 2 и 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" означает прямое признание земельного участка недвижимой вещью.

В-четвертых, в 2003 г. в собственности граждан России находилось 7,3%, а в собственности юридических лиц - 0,3% всего земельного фонда России <1>. Основная часть земельной собственности в России по-прежнему находится в руках государства и муниципальных образований. Важно отметить, что эти земли все чаще вовлекаются в гражданско-правовой оборот. По оценке Министерства экономического развития и торговли РФ, лишь 24% таких земель исключены из оборота либо ограничены в нем <2>.

<1> См.: Греф Г.О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. N 2. С. 37.

<2> Там же. С. 13.

Одним из наиболее распространенных способов вовлечения государственных и муниципальных земель в оборот является предоставление их под строительство. Правовой механизм предоставления государственных и муниципальных земельных участков для строительства предусмотрен ст. ст. 30 - 33, 38 - 38.2 ЗК РФ 2001 г., п. п. 14 - 16 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г. и Градостроительным кодексом РФ <1>. Поскольку данная группа статей ЗК РФ 2001 г. затрагивает существенные коммерческие интересы, то до сих пор подвергается оживленной критике и соответственно едва ли не самым большим изменениям.

<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.

В-пятых, ЗК РФ 2001 г. в п. 1 ст. 25 предусмотрел в качестве общих оснований возникновения права собственности, ограниченных вещных прав и обязательственных прав на земельный участок основания, установленные гражданским законодательством и федеральными законами. Таким образом, постепенно уходит в прошлое общий административный порядок предоставления земельного участка в пользование, который существовал в кодификациях земельного законодательства советского периода.

Среди прочих оснований возникновения права частной собственности на землю ст. 36 ЗК РФ 2001 г. предусматривается такое, как выкуп земельного участка собственниками расположенных на нем зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, предусмотренных самим Кодексом и иными федеральными законами. На практике данное основание послужило и служит едва ли не самым распространенным основанием приобретения права собственности на земельные участки в городах. Дело в том, что органы государственной и муниципальной власти в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар и др.) активно противятся тому, чтобы у них в городе наряду с публичными собственниками появились частные собственники земли. Статья 36 ЗК РФ 2001 г. предоставляет реальный правовой способ бороться с этим противодействием властей.

Так, общество с ограниченной ответственностью "Стальтехкомплект" обратилось в арбитражный суд с иском к государственному учреждению по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества г. Санкт-Петербурга" и Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 4562 кв. м. В судебном заседании истец на основании ст. 37 АПК РФ 1995 г. уточнил свои требования и просил понудить ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить договор на условиях уточненного проекта договора, который был согласован сторонами путем оформления протокола согласований. Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 апреля 2002 г. иск был удовлетворен и договор признан заключенным. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе КУГИ Санкт- Петербурга просил решение изменить, увеличив почти в три раза цену продажи земельного участка. Одновременно податель жалобы полагал, что судом неправильно было применено законодательство, определяющее порядок выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности.

В процессе рассмотрения дела в кассационной инстанции было установлено, что истец являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке площадью 4562 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Камчатская, 7, литера А. Это означает, что в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ 2001 г. ООО "Стальтехкомплект" получило исключительное право на приватизацию расположенного под зданием земельного участка.

В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ истец обратился в КУГИ Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность. Поскольку в двухнедельный срок, как это предусмотрено п. 6 указанной статьи, КУГИ проект договора истцу не направил, ООО "Стальтехкомплект" само направило проект договора ответчикам. Не получив ответа от КУГИ и получив отказ заключить договор купли-продажи от ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга", общество на основании ст. 36 ЗК РФ 2001 г., ст. 445 ГК РФ, предусматривающих возможность понуждения к заключению договора, обратилось с иском в арбитражный суд. Суд кассационной инстанции аргументов, которые опровергали бы право истца на выкуп земельного участка в собственность, не нашел и оставил решение суда в силе.

Что же касается расчета продажной цены участка, то и в этом случае Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа не нашел должных оснований, чтобы ее изменить. В соответствии с п. 7 Указа Президента РФ от 11 мая 1995 г. N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет средств от приватизации" установлено, что выкупная цена земли при продаже земельных участков, на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, не должна быть ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При этом в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу заявки на выкуп.

Ставки земельного налога в Санкт-Петербурге были установлены Законом Санкт-Петербурга от 26 июня 1998 г. N 129-21 "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге". Попытки ответчиков при определении продажной цены земельного участка применить повышающие коэффициенты к земельному налогу, введенные Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2000 год" и Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2001 год", признаны судом несостоятельными. По мнению суда, с изменением коэффициента земельного налога ставка налога в г. Санкт-Петербург не изменялась <1>.

<1> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 июля 2002 г. // Судебная практика по земельным спорам. Кн. 3. Ч. 2 / Руков. кол. сост. П.В. Крашенинников. М., 2004. С. 403 - 407.

В настоящее время в Закон внесены изменения. В соответствии п. 3 ст. 2 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г. предусмотрено существование поправочных коэффициентов, учитывающих основные виды использования зданий, строений и сооружений, которые в размере от 0,7 до 1,3 должны утверждаться Правительством РФ и учитываться при определении цены выкупаемого земельного участка. Подробные указания о порядке применения ст. 36 ЗК РФ 2001 г., в том числе в части возможности обязать орган власти к заключению договора купли-продажи земельного участка и определения его выкупной цены, содержатся в п. п. 4 и 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11.

В-шестых, в ст. ст. 16 - 19 ЗК РФ 2001 г. и в п. 10 ст. 3, ст. ст. 3.1 и 3.2 Вводного закона к ЗК РФ 2001 г. предусмотрен механизм разграничения ранее единой государственной собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями, а также порядок распоряжения конкретными земельными участками, собственность на которые еще не разграничена.

В-седьмых, пусть запоздалое, но признание "права на земельную долю" правом на долю в общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, состоявшееся в гл. III и IV Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", позволило исправить запутанную ситуацию с так называемыми земельными долями в области земель сельского хозяйства.

Дело в том, что ст. ст. 8 - 10 ЗК РСФСР 1991 г. предусматривалась возможность иметь земельные участки в коллективной совместной и коллективно-долевой собственности. При проведении приватизации земель сельскохозяйственного назначения, имущества бывших государственных сельскохозяйственных предприятий и реорганизации колхозов данная ошибочная конструкция успела "дать всходы". Согласно п. 8 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 <1>, при реорганизации колхозов и приватизации совхозов должны были быть определены имущественные паи и земельные доли. При этом правовое содержание понятия "земельная доля" вызвало споры. Отдельные ученые и большинство практиков полагали, что земельная доля в том виде, в каком она представлена в действующем законодательстве, не может считаться объектом права собственности и недвижимым имуществом. Они указывали на то, что при наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности - конкретный земельный участок. Соответственно, распоряжение земельной долей - это распоряжение обязательственными правами <2>. В то же время действующее законодательство говорило о праве собственности на земельную долю как о праве на некое подобие вещи <3>.

<1> Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. N 12. Ст. 931.

<2> См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 99 - 100; Сыродоев Н.А. Нотариальное удостоверение сделок с земельными долями // Бюллетень правовой информации "Земля и право". 1997. N 3. С. 6.

<3> См., например, Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" // СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534.

В итоге, с одной стороны, за работниками колхоза, совхоза, другого сельскохозяйственного предприятия, а также приравненными к ним лицами (п. 9 Положения) признавалось право собственности на земельную долю, с другой - они не могли его реализовать, поскольку землей реально продолжало владеть акционерное общество (товарищество - в настоящее время общество с ограниченной ответственностью), созданное этими же работниками в порядке реорганизации колхоза, совхоза, другого бывшего сельскохозяйственного предприятия. На наш взгляд, земельная доля по законодательству о приватизации в сельском хозяйстве никак не вписывалась в гражданско-правовое понимание прав на вещи.

В результате использования в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданско-правовой конструкции общей долевой собственности многое в правовом режиме земельной доли прояснилось, в частности: а) право на земельную долю стало подчиняться режиму недвижимого имущества; б) в связи с необходимостью государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права на долю в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения возникла потребность в описании границ этих земельных участков. Согласно п. 4 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст. 6 ЗК РФ 2001 г. земельный участок, право на который подлежит государственной регистрации, должен быть описан и внесен в государственный земельный кадастр; в) появилось юридическое обоснование права на выдел доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения (ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), которое едва ли было объяснимым при понимании земельной доли как обязательственного права, и т.д.

<< | >>
Источник: МЕДВЕДЕВ Д. А., ЯКОВЛЕВ В. Ф., МАКОВСКИЙ А. П., СУХАНОВ Е. А., ВИТРЯНСКИЙ В. В., ГОНГАЛО Б. М., КРАШЕННИКОВ П. В., МИХЕЕВА Л. Ю., ГОЛОВИНА С. Ю., ЧУБАРОВ В. В., РЕШЕТНИКОВА И. В.. КОДИФИКАЦИЯ РОССИЙСКОГО ЧАСТНОГО ПРАВА. 2008

Еще по теме 4. Правовое значение действующего Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г.:

  1. 3.1 Обеспечение соответствии актов субъектов Российской Федерации федеральному законодательству
  2. Фактические коллизии (на основе решений Конституционного Суда Российской Федерации и конституционных судов республик в составе России о признании неконституционными нормативных правовых актов)
  3. § 2. Учет, регистрации, экспертиза нормативных правовых актов в деятельности органов Министерст ва юстиции Российской Федерации
  4. Глава IV. СООТНОШЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНЫХ И РЕГИОНАЛЬНЫХ НАЧАЛ В СИСТЕМЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  5. §1. Понятие и признаки предприятия как имущественного комплекса но Гражданскому законодательству Российской Федерации.
  6. Структура Гражданского кодекса Российской Федерации. Вопросы принятия части четвертой Гражданского кодекса как завершения кодификации гражданского законодательства
  7. 3. Основные направления дальнейшего развития и совершенствования семейного законодательства Российской Федерации
  8. 4. Правовое значение действующего Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г.
  9. 2.2. Правовая характеристика налогообложения индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица.
  10. § 1. Правовое качество законов о выборах в субъектах Российской Федерации
  11. 1.2. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ
  12. § 1. Состояние и проблемы правового регулирования охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности при пользовании недрами в законодательстве Российской Федерации
  13. Статья 10. Полномочия субъектов Российской Федерации в области земельных отношений
  14. 6.1.1. Содержание и формы земельной собственности
  15. § 3. Анализ и оценка природоресурсного законодательства Российской Федерации
  16. § 1. Порядок осуществления своих правомочий участниками правовой общности в абсолютных имущественных гражданских правоотношениях
  17. § 2. Правовые конфликты, разрешаемые посредством признания вещного права отсутствующим
  18. Имплементация норм международного права (Конвенция МОТ № 169, Декларация ООН 2007 года) в законодательство Российской Федерации об экологических правах коренных малочисленных народов.
  19. § 2.1 Технико-юридическое; качество законов субъектов: Российской; Федерации: понятие и основные черты;
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -