§ 2.1. Договор строительного подряда как вид гражданского договора

Параграф 3 гл. 37 ГК РФ содержит специальные нормы, посвященные договору строительного подряда. В статье 740 ГК РФ договор строительного подряда определен как обязанность подрядчика в установленный договором срок по заданию заказчика возвести определенный объект либо выполнить иные строительные работы и обязанность заказчика создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Кроме того, отношения в области строительства регулируются специальными законами и иными нормативными актами, которые устанавливают требования, предъявляемые к строительным и связанным с ними работам. Указанные акты являются императивными и обусловлены необходимостью соблюдения публичных интересов в сфере градостроительства, экологии, санитарно-эпидемиологического благополучия населения и других областях. К их числу можно отнести Градостроительный кодекс РФ, ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»72 строительные нормы и правила и другие.

72 Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"// Собрание законодательства Российской Федерации от 5 апреля 1999 г. N 14. Ст. 1650.

59

По сравнению с законодательством СССР о капитальном строительстве, в котором сфера применения договора подряда на капитальное строительство ограничивалась капитальным строительством в социалистическом секторе, правила о договоре строительного подряда охватывают несколько больший объем общественных отношений, включая строительство для личных нужд, выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ, а также реконструкцию, капитальный ремонт зданий и сооружений в случае, если договором не установлено иное.

Вместе с тем, монтажные, пусконаладочные и иные работы, сопутствующие строительному подряду, могут быть объектом указанного договора только при условии, что они неразрывно связаны со строящимся объектом работ.

В соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. Данное положение закона стало своеобразным компромиссом в решении вопроса о распространении правил о договоре строительного подряда на капитальный ремонт объектов недвижимости. Теперь стороны договора на капитальный ремонт зданий и сооружений имеют право выбора либо оставаться в рамках режима договора строительного подряда, либо регулировать свои отношения общими положениями о договоре подряда.

В свое время по данному вопросу существовала серьезная дискуссия. Так, существовала научная позиция, что договор на капитальный ремонт является разновидностью подряда. Одновременно высказывалось и другое суждение, о выделении подряда в качестве самостоятельного договора, к

60

которому не должны применяться правила о договоре на капитальное строительство.73 Большинство авторов придерживалось последней точки зрения. Так, И.Л. Брауде отмечал: « . . .основным признаком капитального строительства является создание новых капитальных объектов (сооружений, предприятий, строений) и реконструкция существующих объектов: капитальная надстройка или пристройка, создание новых цехов, сооружений новых мощностей и т.д. В отличие от капитального строительства капитальный ремонт не создает новых объектов. Капитальный ремонт производится в целях восстановления отдельных элементов основных фондов (строений, сооружений и т.д.). Своевременное производство капитального ремонта обеспечивает сохранность предприятий, зданий и сооружений, их правильное функционирование».74

З.М.

В настоящее время, эти споры приобрели исторический аспект, а договор строительного подряда, как отмечено выше, может охватывать отношения сторон и после прекращения строительства или иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, поскольку п. 2 ст. 740 ГК РФ определяет, что в случаях, предусмотренных договором, подрядчик принима-

73 Брагинский М.И., В.В. Витрянский. Указ. соч. С. 48.

74 Брауде ИЛ. Отдельные виды обязательств. М. Госюриздат. 1954. С. 233.

75 Фаткудинов З.М. Вопросы применения договора подряда на капитальный ремонт жилых и производственных зданий // Советская юстиция. 1972. N4. С. 22.

61

ет на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Таким образом, договор подряда относится к наиболее сложным видам договоров, так как охватывает широкий круг вопросов: -

поставку материалов; -

установку технологического оборудования; -

условия и график сдачи и оплаты различных этапов работ;

- устранение недостатков, обнаруженных после сдачи объекта и др. Вместе с тем, договор строительного подряда обладает рядом от личительных признаков, определяющих его правовую природу, кото рые можно разделить на два вида:

во-первых, договор строительного подряда, являясь разновидностью договора подряда, обладает свойственными всем подрядным договорам признаками,

во-вторых, договор строительного подряда имеет ряд специфических признаков, которые обусловили его классификацию как разновидность. Поэтому при определении договора строительного подряда необходимо учитывать всю совокупность признаков и дать им исчерпывающую характеристику.

Если характеризовать договор строительного подряда, то следует отметить, что в число существенных условий этого договора традиционно включают его предмет и сроки выполнения работ.

A.M.

Эрделевский A.M. Общие положения о подряде // СПС Гарант.

62

тить. В.Р. Файзулин полагает, что предмет договора строительного подряда состоит в выполнении подрядчиком строительных либо иных связанных со строящимся объектом работ и передачи их заказчику в

по

виде конечного результата. О.Г. Ершов, в принципе соглашаясь с тем, что предмет договора строительного подряда образуют выполнение работ и результат выполненной работы, отмечает: «Вместе с тем ч. 1 ст. 740 ГК РФ допускает возможность заказчику и подрядчику определить предмет договора строительного подряда в виде выполнения отдельных строительных работ.

В связи с необходимостью определения предмета договора строительного подряда, предлагается уточнить редакцию ч. 1 ст. 740 ГК РФ: «По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а также передать объект строительства, результат выполненных строительных работ заказчику, который обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».79

Наконец, С.Н. Мокров, исследуя предмет договора строительного подряда на диссертационном уровне, приходит к выводу, что заключение и исполнение договора строительного подряда непосредственно обусловлено созданием, реконструкцией объектов недвшісішости, а обязанность заказчика оплатить согласованную сторонами цену возникает только в случае надлежащего выполнения работ. Из данной посылки С.Н. Мокров формулирует доктринальное определение договора строительного подряда, отмечая, что до-

77 Цуканов О.

Более подробно см.: Файзулин В.Р. Договор строительного подряда по российскому гражданскому праву// Дисс.... канд. юрид. наук. М. 2005. 184 с.

79 Ершов О.Г. Договор строительного подряда в российском гражданском праве // Дисс.... канд. юрид. наук. М. 2005. С. 6 и далее.

63

говор строительного подряда представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить или реконструировать по заданию другой стороны (заказчика) объект недвижимости, а заказчик, в свою очередь, обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену в случае надлежащего выполнения работ. При этом ученый обращает внимание, что он под предметом договора строительного подряда понимает работы, связанные с созданием, реконструкцией или ремонтом объектов недвиоісимости, результатом которых будут либо новые, либо модернизированные, улучшенные объекты недвижимости.

Оценивая имеющиеся концепции и научные позиции, отмечу, по моему мнению, наиболее объективную характеристику предмета договора удалось сформулировать С.Н. Мокрову, поскольку в его дефиниции содержатся не только основные критерии строительных подрядных работ, но и отражены объективные результаты таких работ, а именно: новые, либо модернизированные, улучшенные объекты недвижимости. По сути, это определение формулирует цель договора строительного подряда достижение заложенного в технической документаг^ыи результата работ.

Далее, важнейшим условием любого возмездного договора является цена, независимо от того, следует ли рассматривать ее в качестве существенного условия или допустить возможность применения п. 3 ст. 424 ГК РФ. На первый взгляд, может сложиться мнение, что цена является таким условием договора, которое не может вызвать дискуссии. Вместе с тем, как показал научный анализ имеющихся трудов, ситуация не так элементарна, к примеру, С.Н.

О J

ловия не только цену но и способ ее определения.

80 Мокров С.Н. Договор строительного подряда // Дисс. ... канд. юрид. наук. Волгоград. 2006. С.9 и далее.

81 Мокров С.Н. Указ. дисс.... канд. юрид. наук. С. 9.

64

Думаю, что в данном случае уважаемый ученый соединил в одном понятии две самостоятельные правовые категории, а именно: цену и принципы (способы) ее определения. Кстати говоря, законодатель иногда допускает возможность применения такого способа определения цены. Так, диспозиция п.З ст. 424 ГК РФ устанавливает, что когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, то исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Сама по себе такая формулировка не вызывает возражений, однако признать способ (принцип) определения цены самой ценой, по моему мнению, является правовой ошибкой.

Для аргументации авторского мнения отмечу, что применительно к договору строительного подряда цена работы определяется путем составления сметы, в которой указан перечень работ, выполняемых подрядчиком по заданию заказчика, а также определена стоимость отдельных видов работ и единиц измерения объемов работ, за которые устанавливается фиксированная оплата.

Исходя из фактических объемов работ и их сметной стоимости, определяется цена договора подряда. Если смета в договоре не согласована, то договор признается недействительным (п.1. ст. 743 ГК РФ). Этой же позиции придерживается судебная практика. Так, Высший Арбитражный Суд РФ в определении от 23 сентября 2008 г. N 12189/08 указал, что исковые требования о признании недействительным договора генерального подряда подлежат удовлетворению, поскольку (наряду с другими обстоятельствами) в суд не представлена локальная смета стоимости работ.82

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 сентября 2008 г. N 12189/08 // СПС ГАРАНТ

65

Еще одно дело: Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 августа 2008 г. N А21-476/2008 Иск ООО о взыскании с Предприятия задолженности за выполненные работы по договору подряда не удовлетворен, поскольку сторонами не согласована смета, являющаяся неотъемлемой частью договора подряда, следовательно, в си-

от

лу ГК РФ договор является незаключенным.

Цена фиксируется в договоре на момент его заключения или к моменту его исполнения. С учетом этого выделяют такие основные методы установления цены, как:

- метод установления твердой цены

- метод возмещения стоимости.

Твердая цена устанавливается в момент заключения договора, не подлежит изменению в течение всего срока его действия и не зависит от изменения стоимости рабочей силы и материалов, используемых для производства работ.

При использовании метода возмещения стоимости подрядчик обязан представлять заказчику документы о произведенных расходах, к которым добавляется согласованное вознаграждение подрядчика. Цена договора в этом случае становится определенной только после производства всего объема работ.

Иначе говоря, цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание нового объекта, реконструкция или капитальный ремонт) и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа, про-

83 СПС ГАРАНТ

66

срочка внесения платежа является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

О значимости цены в договоре строительного подряда можно судить по п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", в котором разъяснено, что неперечисление стороной по договору на участие в строительстве дополнительных денежных средств при удорожании строительства дает право другой стороне передать в натуре квартиры, стоимость которых эквивалентна взносу участника договора.84

Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Вместе с тем, по общему правилу цена работы не относится к числу существенных условий договора подряда. При отсутствии договорной цены оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК).

Применительно к строительному подряду цена работы является существенным условием (п. 1 ст. 740 ГК РФ) и может быть твердой или приблизительной. Цена считается твердой, если в договоре не предусмотрено

84 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве"// "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации". 2000. N 9.

67

иное (п. 4 ст. 709 ГК). Применительно к договору строительного подряда существует несколько методик определения цены, например, постановлением Госстроя РФ от 5 марта 2004 г. N 15/1 утверждена Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.85

Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) рекомендуется составлять следующую документацию: -

в составе проекта (рабочего проекта): -

сводку затрат (при необходимости); -

сводный сметный расчет стоимости строительства (ремонта); -

объектные и локальные сметные расчеты; -

сметные расчеты на отдельные виды затрат;

- в составе рабочей документации (РД) - объектные и локальные сметы.

Следует отметить, что индексы региональных органов ценообразования носят рекомендательный характер и применяются по соглашению сторон. Таким образом, в договоре может быть определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. В данном случае конкретный вид индексов указывается в акте приемки работ, если договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ. При этом применение индексов не обязательно оформлять как дополнение к договору, когда способ опреде-

ОС

Постановление Госстроя РФ от 5 марта 2004г. N15/1 "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" // Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной документации. 2004. N 6.

68

ления цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что может подтверждаться также отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей.

Вид цены (твердая или приблизительная) имеет значение для определения условий и порядка ее изменения. Если в договоре указана твердая цена, подрядчик не вправе требовать ее увеличения, а заказчик - уменьшения, в том числе и в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем работ или необходимых расходов.

Однако из этого общего правила есть исключения. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, или стоимости услуг, оказываемых подрядчику третьими лицами, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик вправе требовать увеличения твердой цены, а при отказе заказчика согласовать новую цену - потребовать расторжения договора ввиду существенного изменения обстоятельств (п. 6 ст. 709 ГК РФ). Твердая цена может быть уменьшена при ненадлежащем качестве работ (п. 1 ст. 723 ГК РФ).

Приблизительная цена имеет несколько иной правовой режим, в частности, она может быть изменена при наличии условий, которые являются основанием для изменения твердой цены. Кроме того, подрядчик вправе ставить вопрос о ее существенном повышении, если это обусловлено необходимостью выполнения дополнительных работ, и он своевременно предупредил заказчика о необходимости повышения цены (подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения приблизительной цены, обязан выполнить работы по цене, определенной в договоре). Если заказчик не согласен на превышение приблизительной це-

69

ны, он вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать оплаты выполненной части работы (п. 5 ст. 709 ГК РФ).

Структура цены подрядных работ включает издержки и прибыль подрядчика. Если фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении договорной цены, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, но при условии, что полученная подрядчиком экономия не повлияла на качество работы (п. 1 ст. 710 ГК РФ). Это правило, с одной стороны, стимулирует подрядчика, а с другой - защищает заказчика от стремления подрядчика к экономии в ущерб качеству.