§ 3. Строительный подряд Статья 740. Договор строительного подряда

1. Договор строительного подряда - один из наиболее распространенных на практике видов договора подряда. Как и все другие выделенные в гл. 37 договоры, он обладает родовыми признаками подряда.

Предшественником договора строительного подряда был договор подряда на капитальное строительство. Этому договору посвящались принятые в разное время Правительством СССР правила о договорах подряда на капитальное строительство. ГК 1964, как и Основы ГЗ, выделял этот же договор. Разница состояла лишь в том, что в ГК 1964 договор подряда на капитальное строительство был урегулирован как самостоятельный тип договора наряду с подрядом, а в Основах ГЗ - лишь как его разновидность. Последний вариант стал возможным потому, что Основы ГЗ, как и впоследствии ГК, исключили из определения договора строительного подряда указание на его плановый характер, а также ограничили вмешательство государства в определение взаимных прав и обязанностей контрагентов. 3.

ГК 1964 признавал предметом договора подряда на капитальное строительство "постройку и сдачу объекта". Соответственно, последние по времени принятия Правила о договорах подряда на капитальное строительство сводили его смысл к обеспечению и вводу в действие производственных мощностей, объектов, зданий и сооружений, а также жилых домов и других объектов социального назначения. Однако уже Основы ГЗ указали на две сферы применения соответствующих договоров: строительство и сдачу объекта, с одной стороны, и выполнение обусловленных договором строительных работ - с другой. Об этих же двух возможных сферах идет речь в п.

Используемые в комментируемой статье понятия разъяснены в ст. 1 Градостроительного кодекса. Так, объектом капитального строительства признается "здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено... <*>, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек"; строительством - "создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)"; реконструкцией - "изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей... площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения"; застройщиком - "физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта".

<*> Внесенная в ст. 130 ГК новелла выразилась в упоминании в числе недвижимых вещей "незавершенного строительства". Тем самым предопределено распространение на последнее общего режима, установленного в ГК для недвижимости.

5. Из п. 2 комментируемой статьи следует, что договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по правовой природе не относятся к числу договоров строительного подряда в целом. Однако установлена презумпция в пользу распространения правил о договоре строительного подряда и на эти договоры.

В соответствии с Градостроительным кодексом (ст. 51) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт в виде общего правила должны осуществляться на основании полученного разрешения на строительство, если только при его проведении затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов.

Поскольку выполнение ремонтных работ, в т.ч. и по капитальному ремонту, по своей природе представляет возмездное оказание услуг, в случае, когда в договоре содержатся условия, исключающие применение комментируемого параграфа ГК, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту должны применяться в соответствующей части нормы о договоре возмездного оказания услуг (см. коммент. к гл. 39).

"Иное" в данном случае может означать и исключение по соглашению сторон действия только отдельных норм § 3, причем не только диспозитивных, но и императивных. 6.

Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи выделил особый вид договора строительного подряда - договор о сооружении объекта "под ключ". Имеется в виду договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, который предусматривает выполнение последним цикла: проектирование - строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача объекта в эксплуатацию. По договоренности сторон в таком договоре заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, с тем что ответственность за сдачу объекта "под ключ" продолжает нести подрядчик, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора.

Абзац 2 п. 2 статьи предоставляет сторонам возможность дополнить договор строительного подряда определенными (сверх обычных) обязанностями подрядчика. Имеется в виду заключение широко используемых в международной строительной практике договоров "продукция на руки". По такому договору подрядчик должен не только завершить строительство всего объекта, но и сдать персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта.

Заказчиком в договоре строительного подряда может быть, в принципе, любой субъект гражданского права - физическое или юридическое лицо, включая иностранцев.

В случаях, когда в договоре строительного подряда в качестве заказчика работы участвует гражданин и притом работы выполняются для удовлетворения его бытовых или других личных потребностей, учитывается действие п. 3 комментируемой статьи.

В соответствии с Федеральным законом от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" с изм. от 22.08.2004 (СЗ РФ, 1999, N 9, ст. 1096; 2004, N 35, ст. 3607) (далее - Закон об инвестиционной деятельности) заказчиками являются инвесторы, а также иные физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. При этом в случаях, когда заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах тех полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Правомочия иностранцев инвестировать на территории РФ и соответственно участвовать в отношениях по строительному подряду определяются, в частности, Законом об иностранных инвестициях.

Для случая заключения договора строительного подряда, отличающегося, в частности, специальным кругом лиц, выступающих на стороне заказчика, создана особая конструкция - государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд (см. коммент. к § 5 рассматриваемой главы).

Деятельность, связанная с исполнением функций подрядчика в договоре строительного подряда, относится к числу лицензируемых. В соответствии со ст. 17 Закона о лицензировании подлежит лицензированию, в частности, строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности согласно государственным стандартам. Положение о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утв.

Сложность отношений сторон при строительном подряде предполагает широкое использование примерных условий или примерных форм договоров, в т. ч. приспособленных к отдельным видам строительных работ. В соответствии со ст. 427 ГК для применения примерных условий (примерных форм договоров) необходимо, чтобы они были опубликованы в печати. Кроме того, в конкретном договоре должны содержаться отсылки к ним (при отсутствии таких отсылок примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота).

Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть также Международные условия договора о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов (Международное частное право. Сборник нормативных документов / Сост. Н.Ю. Ерпылева. М., 1994. С. 176 - 207), Условия Fidic контракта на проектирование, строительство и сдачу под ключ, 1995 (Международное частное право. Нормативные акты и международные договоры / Сост. М.К. Сулейменов. Алматы, 1999. С. 78 - 139). 9.

Содержащееся в п. 3 комментируемой статьи указание относительно правового регулирования отношений по поводу выполнения работ для удовлетворения личных потребностей гражданина (заказчика) означает, что в виде общего правила к соответствующему договору применяются нормы комментируемого параграфа.

Такой вывод следует уже из того, что договор, направленный на удовлетворение личных потребностей граждан, прямо назван в п.

В правовом регулировании капитального строительства всегда играли и продолжают играть большую роль многочисленные акты, принятые на разном уровне. В их числе особое место занимает Градостроительный кодекс, ряд норм которого регулируют отношения в области капитального строительства. Такие же нормы включены в Закон об инвестиционной деятельности. Специальным по отношению к нему актом является и уже упомянутый Закон об иностранных инвестициях. Он направлен, в частности, на создание многообразных гарантий, предоставляемых иностранным инвесторам, часть из которых непосредственно относится к иностранным инвесторам - сторонам подрядного договора. К числу принятых на высшем уровне актов может быть отнесен Закон об архитектурной деятельности.

Правительство РФ Постановлением от 27.12.2000 N 1008 утвердило Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (С3 РФ, 2001, N 1 (ч. II), ст. 135). Им установлено, как распределяются между указанными в Положении государственными органами полномочия на проведение государственной экспертизы, каким образом она должна проводиться, включая составление свободного экспертного заключения по результатам ее проведения, какие именно государственные органы обладают необходимой компетенцией на утверждение соответствующей документации, а в той же связи - как должны складываться отношения между заказчиками (инвесторами) и государственными органами в процессе проведения экспертизы. Государственная экспертиза проектной документации регулируется и ст. 49 Градостроительного кодекса.

Особая роль в правовом регулировании договоров строительного подряда принадлежит СНиПам - строительным нормам и правилам. Госстроем России 17.05.94 был утвержден основополагающий для этой области СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения". Указанный акт содержит определение соответствующей системы как совокупности взаимосвязанных документов, которые принимаются компетентными органами исполнительной власти и управления строительством, предприятиями и организациями для применения на всех этапах создания и эксплуатации строительной продукции в целях защиты прав и охраняемых законом интересов ее потребителей, общества и государства. Система включает построенные по вертикали документы. Имеются в виду федеральные нормативные документы (Строительные нормы и правила РФ, Государственные стандарты РФ в области строительства, Своды правил по проектированию и строительству, руководящие документы системы), нормативные документы субъектов Российской Федерации (территориальные строительные нормы), а также производственно-отраслевые нормативные документы (стандарты предприятий, объединений (строительного комплекса) и стандарты общественных объединений). При этом положения нормативных актов подразделяются по признаку юридической силы на обязательные, рекомендуемые или справочные. Специально указано, что отсутствие в договоре (контракте) ссылок на нормативные документы, которые содержат обязательные требования, не освобождает от их исполнения.

10. Особое место в системе гражданских договоров занимает договор участия в долевом строительстве, которому посвящен Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ, 2005, N 1 (ч. I), ст. 40). В силу ст. 4 Закона по этому договору "одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости".

Особенности складывающихся между сторонами отношений, которые определены в п. 1 ст. 1 того же Закона, заключаются в том, что они связаны: с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве; с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства; с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Правовой режим, установленный все тем же Законом для договора участия в долевом строительстве, включает установление (в различных формах) весьма жесткого государственного контроля за заключением и исполнением подобного договора, усиление ответственности за нарушение договора, выражающееся, в частности, в непременно штрафном характере неустойки, предусмотренной на случай нарушения сторонами договорных обязанностей, и др.