. § 4. Защита прав граждан и организаций на землю

В правовом регулировании земельных отношений на современном этапе заметно усилены элементы обеспечения защиты индивидуальных прав граждан и организаций, включая права государства и местных органов самоуправления на земельные участки от незаконных действий и посягательств третьих лиц.

Механизмы охраны субъективных прав граждан и организаций на землю включают: установление порядка свободного владения, пользования и распоряжения земельным участком, • принадлежащим государству, местным органам самоуправления, гражданам и организациям на праве собственности,

запрет на захват и самовольное использование земель, установление права приобретательной давности, развитие процессуальных механизмов защиты прав.

Свобода владения, пользования, распоряжения означает поведение, определяемое собственными, выраженными без принуждения потребностями и интересами. Свобода всегда относительна и юридически ограничивается рамками закона, в пределах которого

1 См. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2000 г. М., 2001.

I 4. Защита прав граждан и организаций на землю

163

реализуются потребности и интересы (ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 ГК). В качестве гарантий защиты этой свободы установлены права собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов использовать для собственных нужд находящиеся в границах земельных участков общераспространенные полезные ископаемые и некоторые другие природные объекты, возводить строения, проводить мелиоративные работы, выращивать сельскохозяйственные культуры, приобретая на них право собственности (ст. 40 ЗК). Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению (ст.

Свобода владения, пользования и распоряжения выражается также в праве свободного хозяйствования на земле. Члены садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений имеют право самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием, а также распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте1.

Защита права собственности, владения, пользования, аренды земельных участков обеспечивается требованием о недопустимости самовольного захвата и самовольного использования земельного участка. У лица, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, не возникает на нее права собственности.

Самовольно захваченные или самовольно используемые земельные участки возвращаются по принадлежности без возмещения затрат, произведенных во время незаконного пользования. Собственник незаконно возведенного строения может приобрести право на земельный участок при условии надлежащего оформления этого права. Запрещается использование земель на основе незаконно заключенных сделок. Купля, продажа, дарение, самовольный обмен земельных участков, а также другие сделки, совершенные в нарушение установленного порядка, признаются недействительными.

Одним из новых правовых механизмов защиты прав на самовольно используемые земельные участки является институт при-

1 См. ст. 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». 164

Глава 10. Правовая охрана земель

обретательной давности. Статья 234 ГК РФ предусматривает, что гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий не принадлежащим ему земельным участком в течение 15 лет, начиная с 1 января 1995 г. приобретает на него право собственности.

Эффективным инструментом защиты юридических прав, в том числе прав собственности, владения, пользования и аренды земельных участков, являются процессуальные механизмы.

При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка, ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование, аренду. Речь может идти о необходимости прокладки автомобильной дороги либо о возникновении чрезвычайных ситуаций, связанных с опасным загрязнением земель.

Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуры изъятия земель. Изъятие земель означает полное прекращение одновременно всех правомочий граждан и организаций на земельный участок или его часть и передачу земельного участка государству либо местным органам самоуправления. В результате изъятия земель граждане и организации лишаются земельного участка юридически и физически.

Изъятие земель в этом смысле отличается от обременении и ограничения прав на земельный участок, при которых юридически частично сохраняется право на земельный участок, а физически весь земельный участок остается во владении собственника, владельца, пользователя. Примером может служить установление сервитутов. Соответственно процедуры изъятия земель не приме-

§ 5. Изъятие земель 165

няются в случаях частичного ограничения права на земельный участок.

Действуют несколько процедур изъятия земель. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции.

Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование. В порядке реквизиции, т.е. в соответствии со ст. 51 ЗК, могут быть также изъяты земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении либо постоянном пользовании. Реквизиции предшествует введение в установленном порядке чрезвычайных условий жизнедеятельности на той или иной территории в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Собственнику, владельцу, пользователю возмещаются причиненные реквизицией убытки и выдается документ о реквизиции. При прекращении чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику, владельцу, пользователю, а при невозможности возврата собственнику компенсируется его рыночная стоимость либо предоставляется равноценный земельный участок.