ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Положения ст. 9 Конституции РФ послужили основой для провозглашения участков природных ресурсов, перечисленных в ч. 3 ст. 129 ГК РФ оборотоспособными объектами в той мере, в какой их оборот допускается отраслевыми законами. С принятием ряда федеральных законов, регулирующих оборот земельных участков и иных природных объектов, становится очевидным, что уровень законодательной регламентации отдельных природных объектов был и должен оставаться различным.

Принципы гражданско-правового и земельно-правового регулирования отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками не позволяют устанавливать одинаковые режимы собственности применительно к земельным участкам различных категорий, поскольку содержание права собственности в отношении этих объектов, круг субъектов, обладающих правом собственности на те или иные земельные участки различны. В связи с этим требуется внесение поправок как в Конституцию РФ, так и в ГК РФ.

С одной стороны, признание земельных участков недвижимым имуществом позволило вовлечь их в гражданский оборот и распространить на них нормы гражданского законодательства об объектах гражданских прав. С другой стороны, земля, земельные участки являются весьма специфическим видом имущества: к их использованию всегда предъявляются высо- кие требования, обусловленные общественной значимостью и многофункциональным значением земли. Как справедливо отмечено Конституционным Судом РФ, «земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства»1.

Таким образом, справедливо говорить о различных путях развития права собственности на земельные участки, о значительной протяженности процесса перехода к многообразным режимам собственности на земельные участки в рамках принятой политики разгосударствления и демонополизации собственности на природные объекты.

В соответствии с общими положениями гражданского права (ст. 209 ГКРФ) собственнику земельного участка принадлежит право владения, пользования и распоряжения земельным участком как своим имуществом. Это право может осуществляться индивидуально либо совместно с другими сособственниками на правах общей долевой либо совместной собственности. Следует учитывать, что эти правомочия обязывают собственника использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным пользованием, учитывать другие ограничения, которые обременяют пользование земельным участком в публичных или частных интересах.

Остаются нерешенными проблемы установления четкого правового режима отдельных земельных участков, оснований и порядка прекращения субъективного права собственности на земельные участки, порядка разрешения спорных вопросов землепользования.

В совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов Конституция РФ закрепляет вопросы владения пользования и распоряжения землей, а также разграничение государственной собственности, природопользование, особо охраняемые природные территории, земельное законодательство (ст. 72). Однако, несмотря на усилия Законодателя, возникли разночтения в федеральном и региональном законодательстве по поводу установления и прекращения права частной собственности на землю.

Вызывают обоснованную тревогу практика принятия региональных нормативных актов в отсутствие федерального регулирования принудительного ограничения и прекращения права частной собственности на земельные участки, особенно в части резервирования и изъятия земель для государственных и муниципальных нужд.

Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд представляет собой ограничение права собственности или иного вещного права граждан и юридических лиц в отношении земельного участка из состава земель поселений или земель сельскохозяйственного назначения.

В последние годы, и особенно после выхода Федерального закона от 17 июля 2001 г.

Анализ содержания норм, регулирующих резервирование земельных участков, позволяет сделать следующие выводы: -

изъятие земельного участка в резерв не прекращает прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов в отношении зарезервированных земельных участков; -

нормативный акт о включении в резерв земельных участков является юридическим фактом, порождающим возникновение определенных ограничений в осуществлении субъективных прав в отношении зарезервированных земельных участков; -

содержание ограничений прав на зарезервированный земельный участок для муниципальных нужд определяется градостроительной и землеустроительной документацией, документами планирования, развития и использования земель, утвержденными в установленном порядке; -

резервирование предполагает возникновения права на возмещение убытков, причиненных титульным владельцем, на период нахождения земельного участка в резерве до его отчуждения либо передачи прав на него третьим лицам (инвесторам).

Резервирование земельных участков следует рассматривать как предпосылку к изъятию земельных участков для муниципальных нужд.

Резервирование земель осуществляется для государственных или муниципальных нужд в целях создания условий для строительства и реконструкции объектов автомобильного, водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта, В целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий, в целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также для других целей. Резервирование земельных участков тесно связано с последующим их изъятием. При изъятии земельных участков, находящихся в частной собственности, государство реализует полномочия как публичная власть.

Порядок изъятия земельных участков не предусматривает возможность прекращения права частного собственника без условия возмещения его стоимости. Земельный участок может быть изъят только для государственных и муниципальных нужд. При изъятии земельного участка для федеральных нужд решение об изъятии принимается федеральным органом исполнительной власти.

Таким образом, законодательство Российской Федерации, устанавливающее основания и порядок принудительного изъятия государством земельных участков, в целом базируется на общепризнанных принципах права, используемых в других правовых системах.

В настоящее время наиболее пристальное внимание уделяется проекту Федерального закона №321847-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд».

Утверждение законопроекта, повлечет за собой то, что заинтересованные правообладатели земельных участков приобретут юридическую защиту от необоснованного резервирования своих наделов и получат гарантии возмещения убытков из-за изъятия земель. В то же время затраты бюджетов всех уровней на изъятие земель, равно как и сроки проведения всех необходимых процедур при изъятии земель для государственных нужд, сократятся.

В развитии этих отношений тенденцией является одновременное регулирование земельных отношений нормами природоресурсного и гражданского права. Такое регулирование, принципы которого определяются нормами гражданского права, ориентировано больше на федеральное законодательство, чем это имеет место в природоресурсном законодательстве. Поэтому в природоресурсном законодательстве субъекта Федерации административно-распорядительные функции в отношении природных ресурсов следует использовать лишь в том случае, когда гражданско- правовые методы регулирования недостаточно развиты или когда у государства как собственника природного ресурса прав явно недостаточно. В соответствии с Конституцией ГК РФ (ст. 3) устанавливает, что «гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации». С этих позиций гражданское право имеет преимущество в регулировании отношений собственности на земельные участки.

Одной из важнейших проблем в этих условиях является защита интересов владельцев земельных участков. Конституция РФ хотя и деклариру- ет защиту прав в этой области, но не обеспечивает в полной мере защиту прав и законных интересов собственников земельных участков от вмешательства органов управления в вопросы законного хозяйственного использования, что приводит к нарушению прав собственников. Источником подобной ситуации является неудачный подход к решению проблемы в принципах, заложенных в ст. 72 Конституции РФ о совместном ведении, которые создают тупиковую ситуацию в решении многих проблем земельных отношений. В этом повинна и искусственная усложненность законодательных отношений, многообразие нечетко определенных правовых титулов на земельные участки.

Право собственности на земельный участок представляет собой правомочие лица владеть, пользоваться и распоряжаться землей по своему усмотрению и в соответствии с законодательством, способами, не нарушающими прав третьих лиц и не наносящими вреда окружающей природной среде.

Гражданское законодательство, более «мягкое» по отношению к земельной собственности, относится по Конституции РФ к исключительному ведению Федерации. Нет ли здесь противоречия здравому смыслу? Рискнем предположить, что динамика развития земельного законодательства и гражданского законодательства о праве собственности на отдельные объекты приведет к законодательному закреплению исключительной компетенции федеральных органов власти в сфере законодательства о праве собственности на землю.

Не менее важно отметить, что земельные участки выступают в качестве объектов имущественных прав и, прежде всего, в качестве объектов права собственности. В этом своем качестве земельные участки поселений участвуют в гражданском обороте и обременяются правами третьих лиц. Земельные участки, являясь основой жизнедеятельности, не могут не обременяться имущественными правами лиц, проживающих в поселениях или иным образом в них заинтересованных.

Мы утверждаем, что ограничение прав по использованию земельного участка представляет собой неотъемлемый элемент правового режима того или иного земельного участка. Вместе с тем, у законодателя отсутствует четкое понимание юридической природы «ограничения прав на землю». Нет в законодательстве и четко определенной терминологии в отношении видов ограничений. Используемые термины, как правило, не соответствуют ни целям установления ограничений, ни их характеру.

Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки с целью обеспечения доступа на чужие земельные участки для обслуживания соответствующих объектов, рационального и эффективного использования земель, охраны окружающей природной среды, здоровья населения, памятников истории и культуры, а также обороны и безопасности страны. Ограничения должны носить законный характер. Это означает, что они могут быть установлены только в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции РФ, п. 2 ст. I ГК РФ и быть закреплены в федеральном законе. В противном случае это может привести к неоправданному росту числа ограничений в подзаконных нормативных актах и чиновничьему произволу.

Следует отметить, что запреты и обязывания, ограничивающие права на земельные участки, в своем подавляющем большинстве содержатся не в Федеральных законах, а в различных подзаконных актах - Положениях, Правилах, Инструкциях, что прямо нарушает норму п. 2 ст. 1 ГК РФ. Из-за обилия запретов, что мы попытались показать в настоящей работе, создается благоприятная среда для злоупотреблений и коррупции чиновников различных уровней. Предлагается систематизировать запреты и ограничения, связанные с использованием земель предприятий, транспорта, энергоснабжения, природоохранного назначения, историко-культурного значения в едином федеральном законе. В равной мере следует законодательно закрепить понятие государственных и муниципальных нужд.

Правовые последствия резервирования в отличие от изъятия земельных участков для муниципальных нужд не получили подробной проработки в действующем российском законодательстве. Придание поселению современного облика, соответствующего градостроительным требованиям (градостроительные нужды), не может не отвечать публичным интересам населения. В связи с этим при наличии определенных условий градостроительные нужды вполне могут стать дополнительным основанием для резервирования земельных участков и их последующего изъятия, в том числе с выкупом. С этой целью представляется вполне целесообразным закрепить в качестве основания резервирования и изъятия земельных участков не только государственные, муниципальные нужды, но и градо- строительные нужды, а также иные социально значимые цели. Например, обеспечение экологической, экономической, пожарной безопасности, обороны страны, безопасности государства и т.п.116.

Большинство авторов считают, что компенсационные выплаты при изъятии земельного участка не могут реально возместить вред, причиняемый его владельцу, предлагая заменить денежные выплаты предоставлением равного по рыночной стоимости земельного участка, либо земельного участка в совокупности с денежной компенсацией, представляющей собой разницу между рыночной стоимостью изъятого и предоставленного участков117. Поэтому надежным способом защиты прав землепользования является судебный порядок.

В объективном смысле, как самостоятельный институт земельного и гражданского права, защита права собственности на земельные участки представляет собой систему правовых норм, устанавливающих процессуальный порядок (правовой механизм) признания, приобретения, соблюдения, устранения ограничений, восстановления и защиты нарушенных земельных прав и законных интересов субъектов земельных отношений.

В земельном праве действует ряд общих принципов, характерных для возмещения убытков, причиненных земельным правонарушением. При этом основополагающим принципом, как это следует из ст. 62 ЗК РФ, дол- жен быть принцип полного возмещения вреда, причиненного нарушением прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков118.

Итак, встав на путь реформирования земельных отношений, наше государство обозначило векторы развития и сделало лишь первые шаги. Признание частной собственности на землю, безусловно, имеет важное значение. Но говорить о завершенности реформационных процессов еще рано.