<<
>>

Предприятие как особый объект недвижимости. Продажа предприятия

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ).

Особенностями предприятия как имущественного комплекса продиктована и специфика договора продажи предприятия. Этот договор является отдельным видом договора купли-продажи (§ 8 гл. 30 ГК РФ).              ,

Под договором продажи предприятия понимается договор купли- продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами соглашения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и его государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Существенная особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что ГК РФ обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия.

В частности, ст. 561 ГК РФ содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными прави

лами такой инвентаризации. До заключения договора стороны должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Особенность, выделяющая его в самостоятельный вид договора купли-продажи и отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, на что требуется согласие кредиторов. Поэтому закон предусматривает положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ). Кроме того, продавец не только готовит предприятие к передаче покупателю, но обязан составить и представить на подписание покупателю передаточный акт, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом,ввиду его утра- -ты. День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момелт передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности покупателя[122].

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним. В п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации сделок, объектом которых является предприятие: государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации (Росреестр). Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение

(обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в ЕГРП по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции. В рамках предоставленных полномочий Минюст России приказом от 4 марта 2005 г. № 16 утвердил Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним и взаимодействия между Росреестром и его территориальными органами[123].

Например, от ОАО «Драгмет» Службой было принято заявление о государственной регистрации права собственности на ПИК[124]. После принятия заявления о госрегистрации права во все разделы ЕГРП, открытые на входящие в состав предприятия объекты недвижимости, Службой должна вноситься запись о наличии правопритязания. Для этого Служба не позднее следующего дня с даты приема документов на госрегистрацию права на ПИК направляет в Главное управление Росреестра по г. Москве, на территории которого расположено недвижимое имущество, входящее в состав ПИК, сообщение, в котором указываются: сведения о принятии документов, необходимые для внесения записи

о              правопритязании (дата и номер регистрации принятого заявления в книге учета входящих документов, наименование, адрес, кадастровый или условный номер объекта недвижимого имущества, сведения о правообладателе ОАО «Драгмет», вид права, о регистрации которого ходатайствует заявитель; запрос о наличии зарегистрированных прав, ограничений (обременений) или запрете наложений ареста на данный объект недвижимости и т.д.

Главное управление Росреестра по г. Москве по получении сообщения Службы регистрирует его в книге учета выданной информации о зарегистрированных правах и вносит запись о правопритязании в графу «Особые отметки регистратора» (подразд. П-1) раздела ЕГРП, открытого на объект недвижимого имущества, расположенного в г. Москве и входящего в состав предприятия.

Сообщение Службы помещается территориальным органом в сооответст- вующее дело правоустанавливающих документов. Главное управление Росрее-

стра по г. Москве не позднее следующего рабочего дня с момента получения запроса Службы направляет в Службу выписку из ЕГРП, содержащую сведения о правах на объект недвижимости, входящий в состав ПИК, ограничениях (обременениях) прав на него, о наличии правопритязаний и заявленных в судебном порядке правах требования. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма.

Мена жилых помещений

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.

Договор мены — консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Основные отличительные признаки договора мены:

-направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор мены с договором купли-продажи, например); характер встречного предоставления; момент перехода права собственности.              ,

¦ В отличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика на условиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той же денежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичного полученному.

По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар. Уплата некой денежной суммы по договору мены допускается, но только как оплата разницы в случае, если обмениваемое имущество не является равноценным, хотя закон презюмирует равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ). По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).

Стороной договора мены могут выступать любые субъекты гражданских прав и обязанностей: граждане, юридические лица, публич

но-правовые образования. В качестве стороны по договору мены могут выступать государство (Российская Федерация и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обмена имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не закрепленного за юридическими лицами. Государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения могут выступать участниками договора мены при том условии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности. Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимого имущества требуется согласие собственника такого имущества. Что касается учреждения, то оно не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и может быть обменено последним на другое имущество по своему усмотрению (ст. 298 ГК РФ)[125]. Следовательно, объект, находящийся в частной собственности, может быть обменен на объект, находящийся в государственной (федеральной шги субъекта Федерации), а также муниципальной собственности.

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мекы (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена — это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в

договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации[126].

Права и обязанности сторон по договору мены определяются тем, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая сторона обязана передать и одновременно принять товар в срок и в порядке, обусловленные договором.

Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору мены недвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Государственная регистрация договора мены объектов недвижимости. В силу законоположения, согласно которому к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), договоры мены жилого помещения (ст. 558 ГК РФ), а также предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК РФ) подлежат государственной регистрации как сделки. Надо иметь в виду, что договор мены подлежит государственной регистрации, в случае ,,если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является жилое помещение или предприятие как имущественный комплекс. При мене иных объектов недвижимости осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности к каждой из сторон договора мены.

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи

новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводится по правилам, предусмотренным инструкцией «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233 (ред. от 24.12.2004)'.

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия: регистрация сделки — договора мены; регистрация перехода права на одно жилое помещение; регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Особенности проведения государственной регистрации договора

мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в инструкции «О порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов», утвержденной приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. №183 (ред. от 24.12.2004)[127]. По выбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода

gt;

прав — по месту нахождения каждого из объектов. При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом и копию договора во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного

округа, в пределах которого действует территориальный орган Службы по месту нахождения второго объекта. В сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у другого территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок второй территориальный орган Службы сообщает в территориальный орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах на него и обременениях. После принятия решения о регистрации сделки в течение 5 дней информация о проведении регистрации сделки и перехода права направляется во второй территориальный орган (сообщается дата регистрации и регистрационный номер), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрации направляется копия сообщения. После регистрации сделки и перехода права первым территориальным органом второй проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым территориальным органом проверки законности договора мены.              .

От договора мены жилых помещений, принадлежащих субъектам договора на праве собственности, следует отличать обмен жилыми помещениями, производимый нанимателями по договору социального найма в государственном и муниципальном жилом фонде. Такой обмен производится в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 72—75 ЖК РФ. Нанимателю жилого помещения по договору социального найма законом предоставлено право с письменного согласия наймодателя, а также проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие (или отказ в даче такого согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и должно быть выдано обра-

тившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Однако договор об обмене не является сделкой с недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» допускался обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения (ст. 20). В связи с введением в действие ЖК РФ Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ настоящий Закон признан утратившим силу с 1 марта 2005 г. Означает ли это, что отныне мена права собственности на право найма не может иметь место? Согласно мнению, высказанному В.В. Витрянским, имущественные права не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены, поскольку, во-первых, с формально-юридических позиций объектами мены являются товары; во-вторых, по договору мены каждая из сторон передает один товар в обмен на другой в собственность другой стороне. Имущественные права в самостоятельном виде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещном праве[128].

Представляется, что однозначно отрицательный ответ должен быть дан на вопрос относительно возможности обмена помещения, занимаемого на основании договора социального найма, на нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности, поскольку социальный наем является предусмотренной государственной жилищной политикой мерой социальной защиты малоимущих граждан, носящей сугубо адресный характер. В связи с чем недопустимо произвольное предоставление ^помещений по договору социального найма иным лицам, равно как не должны иметь место случаи, когда наниматель в связи с обменом утрачивает право проживания в жилом помещении и вновь становится нуждающимся в предоставлении жилого помещения.

Вызывает некоторые сомнения модель, при которой помещение, находящееся в собственности гражданина, обменивается на помещение, находящееся у другого гражданина на праве коммерческого или социального найма. При этом помещение бывшего собственника переходит нанимателю «на основании договора отчуждения (обмена) с выдачей бывшему собственнику договора найма на жилое

помещение, занимаемое ранее нанимателем» (подп. 7.1 упомянутого временного положения). Разумеется, никакой договор «отчуждения (обмена)» между нанимателем и собственником заключаться не может, ибо это противоречит не только ЖК РФ, но и гражданскому законодательству, которое в силу прямого указания п. «к» ст. 71 Конституции РФ не может быть изменено нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Вообще модель, при которой бывший наниматель приобретает право собственности на помещение, а прежний собственник его утрачивает, не вполне адекватна, даже если не обращать внимания на остальные противоречия. В данном случае можно предложить заключение договора мены помещениями между двумя собственниками (гражданином и публично-правовым образованием) с одновременным перезаключением договора найма с нанимателем на новое помещение, т.е. в результате ряда сделок гражданин-собственник становится нанимателем жилого помещения, к которому он испытывал интерес, публичный собственник получает в собственность жилое помещение, ранее принадлежавшее собственнику-гражданину, по договору мены, в которое и вселяется бывший собственник, а впоследствии — наниматель.

Но и такое предложение не решает вопроса о специальном субъ- е.кте договора социального найма. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма в установленном порядке предоставляются нуждающимся в жилых помещениях малоимущим гражданам. Малоимущими гражданами для целей жилищного законодательства являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Кроме того, по договорам социального найма жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Поскольку содержание социального жилья продолжает дотироваться из бюджета, постольку, по нашему мнению, не только

правом на получение такого жилья, но и правом на проживание на условиях социального найма должны пользоваться лица, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ.

То же касается и обмена помещений между субъектами договоров социального и коммерческого найма. Представляется, что такой обмен возможен при соблюдении условий ст. 49 ЖК РФ (в том числе и по норме предоставления), если наймодателем по договору коммерческого найма также выступает публичный собственник. При этом происходит одновременное прекращение ранее действовавших договоров найма и заключение на полученные в результате обмена помещения соответствующих договоров (с социальным нанимателем — социального, с коммерческим - коммерческого). Полагаем, что такие сделки допустимы и их совершение не противоречит ныне действующему законодательству.

Для случаев, когда помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, находится в собственности частного лица, при согласии всех заинтересованных лиц возможны обмен помещениями между собственниками и перезаключение соответствующих договоров найма, как это было описано выше в случае обмена между нанимателем и частным собственником иного жилого помещения. Однако принятие подобной модели решения рассматриваемой проблемы требует прямого указания непосредственно в ЖК РФ[129].

<< | >>
Источник: Чефранова Е.А., Певницкий С.Г.. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора. 2009

Еще по теме Предприятие как особый объект недвижимости. Продажа предприятия:

  1. 14.4. Продажа предприятия
  2. §1. Понятие и признаки предприятия как имущественного комплекса но Гражданскому законодательству Российской Федерации.
  3. § 6. Продажа предприятия
  4. 19.1. Общие положения о договоре купли-продажи
  5. § 7. Продажа недвижимости Статья 549. Договор продажи недвижимости Комментарий
  6. § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия
  7. Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
  8. 3. К ПОНЯТИЮ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ь
  9. 5. О СИСТЕМЕ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
  10. 6. ГРАЖДАНСКИЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ И ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ: МЕЖСИСТЕМНЫЕ СВЯЗИ
  11. Глава 6. Имущественный комплекс как объект недвижимости
  12. § 5. Неделимость объектов недвижимого имущества
  13. § 2. Участки недр и поверхности земли как объекты недвижимости
  14. § 4. Производные объекты недвижимости
  15. § 2. Уровни системы объектов недвижимого имущества
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -