Статья 88. Кадастровая оценка земель, земельных участков

Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится Го­сударственным комитетом по имуществу Республики Беларусь в по­рядке, установленном законодательством.

Результаты кадастровой оценки земель, земельных участков утверждаются Минским городским, городским (города областно-

65§

го подчинения), районным исполнительным комитетом в соответ­ствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земель­ных участков.

Ко мментарий

Данная норма имеет отсылочный характер, однако законо­дательство, которое регулирует эту деятельность, в настоящее время полностью не сложилось.

Кадастровая оценка земель, земельных участков представля­ет собой организационно-экономические мероприятия, которые проводятся Госкомитетом по имуществу с целью определения экономической ценности земли. Они осуществляются в процес­се землеустройства, которое включает в себя (ст. 78 Кодекса о земле) также землеустроительные мероприятия при ведении го­сударственного земельного кадастра, в том числе при проведе­нии кадастровой оценки земель, земельных участков, а матери­алы кадастровой оценки включаются в землеустроительную до­кументацию (ст. 82 Кодекса о земле). Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, полученнные при кадастровой оценке, содержатся в регистре стоимости земельных участков (ст. 84 ч. 5 Кодекса о земле), который является составной частью земельного кадастра.

Кадастровую оценку земельных участков можно рассматри­вать как составную часть оценки стоимости объектов граждан­ских прав, объектом которой являются в том числе земельные участки и порядок проведения которой установлен Указом Пре­зидента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности»1. Пункт 3.5 Указа предусмотрел в качестве одного из методов оценки метод кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах, не увязывая этот метод только с оценкой земельных участков.

1 НРПА. 2006. № 168. 1/7999; 2007. № 83. 1/8471; 2008. № 27. 1/9376; № 248. 1/10094, № 287. 1/10229; 2009. № 27. 1/10431.

659

Кадастровая оценка земельных участков может проводиться в обязательном порядке или по инициативе заинтересованных лиц. Обязательная оценка, т.е. оценка, обязательность которой установлена законодательством, проводится в случаях, предус­мотренных п. 21 Положения об оценке стоимости объектов граж­данских прав, утвержденного Указом от 13 октября 2006 г. № 615. Этот перечень не является исчерпывающим и не указы­вает непосредственно на кадастровую оценку земельных участ­ков, однако определяет виды правоотношений, при которых ка­дастровая оценка является обязательной.

Отсутствие точного правового закрепления оснований обя­зательной кадастровой оценки земельных участков затрудняет определение сферы ее применения. По нашему мнению, кадаст­ровая оценка необходима при совершений любых юридически значимых действий с земельными участками, при которых долж­на учитываться кадастровая стоимость земельных участков. Ряд таких действий определен Кодексом о земле. Так, предоставле­ние земельных участков из государственной собственности в частную собственность, а также их выкуп для государственных нужд производится по кадастровой стоимости. На основании кадастровой стоимости определяется плата за заключение дого­воров аренды земельных участков, находящихся в государствен­ной собственности. При совершении сделок по возмездному от­чуждению земельных участков, находящихся в частной собствен­ности, их стоимость не может быть ниже их кадастровой сто­имости (см. комментарий к ст. 31). Стоимость земельного уча­стка, находящегося в частной собственности, при его ипотеке не может быть ниже его кадастровой стоимости (см. коммента­рий к ст. 50).

Кадастровая оценка проводится с учетом деления земель на категории (см.

Так, постановлением Государственного комитета по имуще­ству Республики Беларусь от 31 мая 2007 г. № 311 определен

1 О некоторых вопросах кадастровой оценки земель: постановление Госу­дарственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31 мая 2007 г. № 31 // НРПА. 2007. № 148. 8/16626, № 300. 8/17557.

660

порядок кадастровой оценки земель населенных пунктов, зе­мель садоводческих товариществ и дачного строительства и зе­мель, расположенных за пределами населенных пунктов, садо­водческих товариществ и дачного строительства. Для указан­ных земель сложился единообразный порядок проведения када­стровой оценки, который различается по объектам, методам и способам оценки. Результатом кадастровой оценки во всех слу­чаях являются кадастровые стоимости объектов оценки.

Исполнителями работ по кадастровой оценке земель могут быть государственные организации, организации, доля государ­ственной собственности в уставном фонде которых составляет более 50 процентов, осуществляющие оценочную деятельность, и иные лица в соответствии с законодательными актами, кото­рые должны иметь в штате оценщиков, аттестованных в поряд­ке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Заказчиками кадастровой оценки земель являются:

соответствующие исполнительные комитеты (районные, го­родские, областные - по землям населенных пунктов; местные исполнительные комитеты - по землям садоводческих товари­ществ и дачного строительства; областные и районные - по землям, расположенным за пределами населенных пунктов, са­доводческих товариществ и дачного строительства) с учетом их компетенции в области использования и охраны земель;

Государственный комитет по имуществу Республики Бела­русь — независимо от вида земель, которые подвергаются оценке;

физические лица - по всем названным землям;

юридические лица - только по землям, расположенным за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства.

Необходимо отметить, что с учетом многоцелевого характе­ра использования земель населенных пунктов (см. коммента­рий к ст. 6) целесообразно и по этим землям предоставить юридическим лицам возможность инициировать кадастровую оценку земель, тем более это соответствует нормам Положения об оценке объектов гражданских прав.

Кадастровая стоимость определяется в белорусских рублях на дату оценки, если иное не определено по желанию заказчика, по состоянию на 1 января года проведения кадастровой оцен­ки. Последующая кадастровая оценка земель проводится не по-"

661»

зднее чем через пять лет, если иное не установлено законода­тельством. В период между оценками по ходатайству заказчика оценки кадастровая стоимость земель может уточняться испол­нителем оценки с использованием поправочных коэффициент тов, которые учитывают изменение цен на рынке недвижимого имущества и которые согласовываются с Государственным ко-' митетом по имуществу Республики Беларусь.

По результатам кадастровой оценки составляется заключе­ние о кадастровой оценке, к которому прилагается отчет о ка­дастровой оценке.

Заключение о кадастровой оценке земель должно содержать:

полное наименование исполнителя оценки;

фамилию, имя, отчество оценщика (оценщиков), ответствен-» ного за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства, об аттестации оценщика (оценщиков) по оценке земельных участков;

номер и дату заключения договора на оценку;

описание земельных участков;

цель оценки;

дату оценки;

название используемых методов оценки;

сведения о кадастровых стоимостях земель населенного пун­кта в виде диапазона денежных сумм;

другую информацию по соглашению сторон, а также по ус­мотрению исполнителя оценки.

Заключение и отчет о кадастровой оценке составляются в трех экземплярах. Один экземпляр передается заказчику оцен­ки, второй хранится в архиве исполнителя оценки, третий пе­редается в организацию, уполномоченную Государственным ко­митетом по имуществу Республики Беларусь на ведение госу­дарственного земельного кадастра.

Заключение и отчет о кадастровой оценке земель направля­ются исполнителем оценки на рассмотрение соответствующему местному исполнительному комитету, который принимает соот­ветствующее решение в установленном законодательством по­рядке, и в 10-дневный срок направляет копию решения о ее утверждении исполнителю оценки.

662

Исполнитель оценки направляет заключение и отчет о када­стровой оценке с копией решения местного исполнительного комитета о ее утверждении в организацию, уполномоченную Го­сударственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение государственного земельного кадастра.

В зависимости от объекта оценки имеются различия в прове­дении кадастровой оценки земель.

В соответствии с Инструкцией по кадастровой оценке зе­мель населенных пунктов Республики Беларусь, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Рес­публики Беларусь от 31 мая 2007 г. № 311, объектами кадас­тровой оценки являются земли оценочных зон и земельные уча­стки, зарегистрированные в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Оценоч­ной зоной является часть земель населенного пункта, близких по значению кадастровой стоимости единицы площади земель­ных участков.

Земли населенного пункта оцениваются отдельно по каждо­му из видов их функционального использования: жилая многоквартирная зона; жилая усадебная зона; производственная зона; общественно-деловая зона; рекреационная зона.

Следует отметить, что данное разделение земель по функцио­нальному назначению применяется только при кадастровой оцен­ке, поскольку законодательство об архитектурной, градострои­тельной и строительной деятельности предусматривает более широкий перечень функциональных зон (см. комментарий к ст. 6).

В соответствии с Инструкцией по кадастровой оценке зе­мель садоводческих товариществ и дачного строительства Рес­публики Беларусь объектами оценки являются земли садовод­ческих товариществ и дачного строительства. Кадастровая оценка этих земель производится по административно-территориальным

1 НРПА. 2007. № 148. 8/16626, № 300. 8/17557.

663

единицам, как правило, по районам. Для этого при сборе инфор­мации, необходимой для проведения оценки, составляется раз­дельно перечень садоводческих товариществ и дачных поселков (более точно называть их кооперативами) по районам с учетом типовых факторов оценки земель садоводческих товариществ и дачного строительства и их весовых коэффициентов, предусмот­ренных в Инструкции.

В соответствии с Инструкцией по кадастровой оценке зе­мель, расположенных за пределами населенных пунктов, садо­водческих товариществ и дачного строительства объектами оцен­ки являются земли, относящиеся к категории земель промыш­ленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного на­значения, расположенные за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства. Земли оце­ниваются по видам их функционального использования.

Кадастровая оценка земель производится по административ­ным районам, но при сборе информации, необходимой для про­ведения оценки, учитываются рыночные цены на объекты не­движимости, расположенные за пределами населенных пунктов, и кадастровая стоимость земель, расположенных в населенных пунктах района.

Наличие на территории населенных пунктов земель промыш­ленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного на­значения (см. комментарий к ст. 6), которые оцениваются по правилам, установленным для земель населенных пунктов (п. 22 Инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь), нарушает целостность кадастро­вой оценки данной категории земель.

В процессе кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование, которое учитывает, как правило, функциональное использование земель. Оценочное зонирование земель садовод­ческих товариществ и дачного строительства производится в уп­рощенном виде, при котором земли одного садоводческого това­рищества или дачного поселка составляют одну оценочную зону.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначе­ния предусмотрена приказом Государственного комитета по зе­мельным ресурсам, геодезии и картографии от 10 марта 1997 г. № 13. Методические указания по кадастровой оценке земель

664

сельхозпредприятий1, утвержденные этим приказом, морально устарели и не соответствуют нынешнему состоянию земельных отношений.

*" Кадастровая оценка данной категории земель, гражданский оборот которой ограничен, направлена в основном на выявле­ние сравнительного качества земель как средства сельскохозяй­ственного производства. В рыночных условиях применяется по-участковая кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, которая, однако, в основном охватывает лишь сель­скохозяйственные организации.

Объектом оценки являются отдельно обрабатываемые земель­ные участки, которые в конкретных условиях могут группиро­ваться в более крупные территориальные единицы.

В процессе оценки выявляется совокупность свойств земель, которые характеризуют условия ведения сельского хозяйства и обуславливают дифференциацию эффективности производства по отдельным земельным участкам, и включают:

— плодородие почв и агроклиматические условия, определя­ющие в совокупности уровень урожайности сельхозкультур (ка­чество земли как средства труда);

— технологические свойства земельных участков, определя­ющие степень благоприятности выполнения полевых механизи­рованных работ и уровень затрат на их выполнение (качество земли как предмета труда);

— удаленность (местоположение) земельных участков по от­ношению к внутрихозяйственным производственным центрам и населенным пунктам, а также местоположение землепользо­вания по отношению к внехозяйственным пунктам реализации продукции и приобретения производственных ресурсов (харак­теристика земли как пространственного операционного базиса).

Результаты кадастровой оценки земель оформляются в виде табличных и картографических материалов и пояснительного текста.

1 Методические указания по кадастровой оценке земель сельхозпредприя­тий: утв. приказом Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии от 10 марта 1997 г. № 13 // Эталон - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Бела­русь. Минск, 2009.

665

Предусмотренный Методическими указаниями порядок офор­мления кадастровой оценки сельскохозяйственных земель не согласуется с существующими нормами проведения кадастро­вой оценки других категорий земель и нуждается в серьезной переработке.

Кроме того, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 марта 2007 г. № 384 «О кадастровой стоимости земель лесного фонда»1 установлено, что кадастровая стоимость земель лесного фонда определяется в зависимости от групп ле­сов, особой защитности участков лесов с ограниченным режи­мом лесопользования и типов леса и индексируется на очеред­ной финансовый год с учетом инфляции по отношению к пре­дыдущему году. Кадастровая стоимость земель лесного фонда применяется при установлении платы за земельные участки, предоставленные юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям из земель лесного фонда для строительства и обслуживания линейных объектов, в иных случаях, предус­мотренных законодательством. Постановлением установлена кадастровая стоимость лесных земель лесного фонда в зависи­мости от типа леса, а также принцип определения кадастровой стоимости нелесных земель. Методика проведения кадастровой оценки земель лесного фонда не определена.

Относительно некоторых категорий земель (земли водного фонда, земли природоохранного, оздоровительного, рекреацион­ного, историко-культурного назначения) кадастровая оценка вообще не предусмотрена.

Таким образом, несмотря на достаточно широкое внедрение данного мероприятия в земельные отношения, кадастровая оценка земель не охватывает всех земель, а адаптированная к совре­менной системе прав на землю применяется преимущественно к тем землям, которые могут передаваться в частную собствен­ность.

1 НРПА. 2007. № 81. 5/24947; 2009. № 82. 5/29507.

666