ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Завершая достаточно краткое исследование недвижимого имущества в его системной совокупности, следует отметить наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.

1.

2. Все объекты недвижимого имущества "зарождаются" в недрах публичного права. Первоначальное включение недвижимых вещей в имущественный оборот неизменно осуществляется государственной (муниципальной) властью. Дальнейшее участие недвижимости в экономических отношениях сопровождается этой публичной властью посредством разного рода разрешений и регистраций, по замыслу исключающих бесконтрольный, в ущерб общественным интересам, оборот наиболее ценного для государственности объекта. Между тем в дальнейшем приданные недвижимости свойства товара для целей максимально эффективного обращения неизбежно вступают в неразрешимое противостояние с неизменно присутствующей "публичной составляющей".

3. Недвижимое имущество - это всегда система условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных законодательством объектов недвижимости. Системность предобусловлена тремя группами факторов: а) объективно-физической и высокозначимой для субъектов сущностью и связью материально-недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени - в частном. С развитием свободного экономического оборота пронизанная публичным интересом юридическая связанность разного рода недвижимых вещей ослабляется, а их прямая законодательная взаимозависимость, сохраняя межсистемную "сцепку", все чаще уступает место более высокоорганизованным системным соотношениям, в том числе основанным на договорных принципах.

4. Объекты недвижимого имущества объединены в систему и законодательно, и из существа своего. Система эта в законодательстве прослеживается по двум критериям:

а) недвижимые вещи в силу разного рода императивных норм "выстраиваются" в единую последовательность, начиная с наиболее значимой для публичного права - участка недр, а далее земельный участок, здание и сооружение, жилое и нежилое помещение, а также вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона;

б) недвижимые вещи систематизируются в отношениях не только в единую линейную цепь, но и "расщепляются" в рамках этой цепи на иные системные образования (подсистемы), в частности: участок недр - земельный участок, земельный участок - строение (сооружение), строение (сооружения) - отдельные помещения (жилые и нежилые) и т.д.

Существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности также обусловливает их системность, поскольку различного рода недвижимые вещи "заполняют" собственный, определенный исключительно для данных объектов "уровень" правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских прав недвижимость "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости неизменно является юридической границей другого.

5. Выявленные признаки общности объектов недвижимого имущества в их единой совокупности с очевидностью свидетельствуют о системном характере недвижимых вещей. Причем системы не только простейшего, суммативного порядка, а системы более сложного, вплоть до синтетического, уровня. Выявленные исследованием уровни структурно-элементных отношений объектов недвижимости позволяют исходить из следующих (по степени внутренней организованности и жесткости структурирования) степеней, "ступеней" системных конструкций недвижимых объектов:

а) суммативная, вырастающая из конгломерата разрозненных, "механически" соединенных в совокупности объектов;

б) комплексная, возникающая из суммативной вследствие возникновения устойчивых закономерных связей между ее частями;

в) синтетическая, высшая степень системы с преобладанием интегративных свойств частей, ее составляющих.

6. Легальный перечень основных объектов недвижимости, приведенный в гражданском законодательстве, может быть представлен в ином, системно обусловленном исчерпывающем построении:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах (участки недр или земли, занятые строением);

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

Иные объекты, по различным основаниям отнесенные законодательством к недвижимым, также охватываются структурой системы, однако внутрисистемная связь с такими компонентами выражена менее значительно, а взаимовлияние с "ядром" системы носит опосредованный характер.

7.

8. Целостность системы объектов недвижимого имущества обусловливает целостность составляющих ее структуру элементов - отдельных недвижимых вещей. Включение же в экономический оборот объектов, недостаточно "созревших" и ввиду этого не воспринятых в полной мере исследуемой системой, каковыми являются "часть земельного участка", жилое и нежилое помещения в здании и т.д., дисгармонирует систему, лишает ее присущей ей возможности саморазвиваться и тем самым предопределять своевременность и условия безущербного изменения структуры и расширения числа ее компонентов. Недвижимая вещь на уровне линейного построения неделима: "вычленение" из ее состава другой недвижимой вещи ведет к появлению двух принципиально новых вещей, но не целой вещи и ее части. Предложена юридическая конструкция принципиально нового объекта недвижимого имущества - составной недвижимой вещи, которая обусловлена, в частности, связью самостоятельных недвижимых вещей: "здание - нежилое помещение". Составная недвижимая вещь, не воспринимаемая линейным, суммативным уровнем системы недвижимого имущества, более того, отторгаемая этим системным уровнем из числа недвижимостей, не только органично включается в более сложную системную степень недвижимых вещей, но и позволяет избежать необходимости столь неестественного для гражданского права "преобразования", например здания в два или несколько нежилых (жилых) помещений.

9. Основные черты и уровни системы объектов недвижимого имущества позволяют выделить в различных (в зависимости от системного уровня) совокупных построениях недвижимых вещей постоянно и неизменно присутствующее звено, обеспечивающее системную конструкцию всей недвижимости.

10. Системность объектов недвижимого имущества проявляется и, что не менее важно, сущностно характеризуется непременным присутствием в структуре исследуемой системы (впрочем, как и в любой структуре всякой достаточно высокоорганизованной системы) не только организационного, но и так называемого активного центра. Активный центр системы (он может совпадать с организационным) недвижимых объектов не только обусловливает определенную их иерархию, но и, не занимая постоянного места, обеспечивает необходимые подвижность и эластичность всей системы, направления и характер ее развития, а также предопределяет принципы и способы реагирования законодательства и правоприменительной практики на изменяющиеся потребности имущественного оборота. Активным центром системы объектов недвижимого имущества в новейший период развития гражданского законодательства первоначально выступили жилые помещения и недвижимость приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. В настоящее время активный центр системы объектов недвижимого имущества явственно сместился к земельным участкам.

11. Особенности структурных связей объектов недвижимого имущества репродуцируются на существо отдельных объектов не только отражением присущих всей системе черт, но и определением допустимых границ свободной, в максимально возможной степени самостоятельной оборотоспособности отдельных недвижимых вещей. Игнорирование законодательством и правоприменителем структурных взаимосвязей объектов недвижимости ведет к ограничениям способности системы к саморегулированию и самореализации.

12. Установленный ГК РФ предельно дробный уровень объектов недвижимого имущества естественным образом охватывается системой этих объектов имущественных прав. Дальнейшее, не подготовленное доктринально и законодательно "дробление" объектов недвижимого имущества (квартира, нежилое помещение и т.д.) может привести к определенно негативным для развития системы недвижимых вещей последствиям, которые ослабляют частноправовые начала построения как структуры самой рассматриваемой системы, так и юридических конструкций недвижимых вещей. Система объектов недвижимого имущества, реализуя заложенные в нее частноправовые принципы, стремится к укрупнению собственных структурных звеньев, неизбежные же для "дробных" недвижимостей "вкрапления" в систему публичных начал, напротив, ведут к усилению административных методов управления в ущерб цивилистическим конструкциям.

13. Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно исключить имущественные комплексы из числа объектов недвижимого имущества. Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость пообъектно или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.