Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Комментарий к статье 623 1. Для более эффективного достижения тех экономических или потребительских целей, которые ставит перед собой арендатор, иногда требуется некоторое усовершенствование объекта аренды.

Такое усовершенствование, с одной стороны, требует затрат, а с другой - повышает эксплуатационные, потребительские качества имущества, а соответственно, и его цену. Такие действия в отношении имущества в целом с правовой точки зрения представляют собой один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния - и являются правомочием собственника. Следовательно, чтобы такие действия другого лица, в нашем случае арендатора, носили законный характер, они должны быть санкционированы собственником. В то же время не всякое улучшение требует согласия собственника. Все зависит от характера такого улучшения. Если улучшение является отделимым, т. е. оно может быть отделено от вещи без вреда для ее назначения и целостности (например, дополнительные съемные приспособления к оборудованию), то на такое улучшение не требуется согласия арендодателя. Оно не изменяет состояния вещи бесповоротно. Поэтому такое улучшение является собственностью лица, произведшего такое улучшение за свой счет (т. е. арендатора), и при возврате арендованного имущества остается у него. В то же время договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения, произведенные арендатором, считаются собственностью арендодателя, если они произведены за счет последнего (в счет арендной платы). В договоре может быть предусмотрен выкуп арендодателем отделимых улучшений по окончании договора и т. п. 2. Неотделимыми улучшениями являются такие, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее (например, пристрой к зданию). Такое изменение вещи требует согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Во-первых, оно сопровождается расходами, которые по общему правилу ложатся на арендодателя как собственника вещи.

Во-вторых, оно влечет за собой изменение стоимости самой вещи, что может увеличить бремя ее содержания. Соответственно, если арендодатель дает согласие на производство таких улучшений, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимое улучшение. Безусловно, такие расходы должны быть разумными и необходимыми (см. презумпцию разумности в п. 3 ст. 10 ГК). Это правило действует, если в договоре не предусмотрено иное. В нем, в частности, может быть предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения без предварительного согласия арендодателя, либо вообще такое улучшение может быть исключено. В этом случае желательно оговорить, какого рода должны быть такие улучшения, каковы пределы расходов на них, за чей счет они производятся, а также способы и сроки расчетов (по общему правилу возмещение расходов осуществляется по окончании договора), если они производятся за счет арендатора. 3. В комментируемой статье нет прямого запрета на производство неотделимых улучшений арендатором без согласия арендодателя. Однако, на наш взгляд, это следует из смысла регулирования. В данной статье же указывается лишь на то, что, если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку п. 3 комментируемой статьи указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. В то же время п. 3 комментируемой статьи указывает, что сформулированное в ней общее правило может иметь исключения, которые должны быть отражены в законе. Кстати, в самом ГК есть такие положения. В частности, для аренды предприятия ст. 660 устанавливает противоположное правило: если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию предприятия, его расширение, техническое перевооружение, что является неотделимым улучшением предприятия. 4.

Если улучшение арендованного имущества осуществляется за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то такие улучшения являются собственностью арендодателя. Это правило относится к любому улучшению - как отделимому, так и неотделимому - и касается имущества в форме вещей, представляющих собой основные средства производства. Именно на восстановление основных средств производства собственником имущества осуществляются амортизационные отчисления из полученной прибыли от реализации произведенной продукции. Эти отчисления рассчитываются по нормам амортизации, которые в отношении определенных видов имущества устанавливаются правовыми актами (см., например, гл. 25 НК). Статья 624. Выкуп арендованного имущества Комментарий к статье 624 1. Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. Экономически это объясняется тем, что сам арендодатель утрачивает интерес к этому имуществу как собственник или изначально не имеет намерения самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования (например, в отношениях финансовой аренды). В то же время арендодатель, выплативший в качестве арендной платы сумму, равную, а иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, рассчитывает на переход к нему права собственности на него. Безусловно, любые экономические предпосылки к переходу права собственности не являются юридическим основанием для этого. Вот почему, если стороны не пришли к согласию в отношении такого перехода права собственности, неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества по окончании договора (его удержание), основанное только на понятии экономической справедливости, является неправомерным действием. Условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды не порождает отношений купли-продажи. Только одно требование базируется на нормах договора купли-продажи. Согласно п. 3 ст. 609 ГК такой договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи того имущества, которое является объектом аренды.

На это специально обращает внимание Президиум ВАС РФ, подчеркивая, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. Поэтому, в частности, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа (подробнее см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Поэтому термин "выкуп", используемый законодателем при регулировании данных отношений, обозначает переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору в силу условия договора аренды. Момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа. В первом случае речь идет о нормальном (регулярном) завершении договора, когда уплаченные арендные платежи полностью покрывают стоимость имущества. Во втором случае речь идет о досрочном прекращении договора, когда внесение выкупного платежа (условие о котором устанавливается в договоре) до истечения срока аренды является основанием перехода права собственности и обязательство прекращается вследствие совпадения должника и кредитора в одном лице. В комментируемой статье ничего не говорится о том, что переход права собственности на арендованное недвижимое имущество требует государственной регистрации. Правило п. 2 ст. 223 ГК указывает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Норма комментируемой статьи, видимо, и представляет собой такое исключение, поскольку в ней указаны лишь два вышеупомянутых момента возникновения права собственности у приобретателя по данному конкретному договору. В то же время требование о регистрации перехода права собственности, содержащееся в нормах договора купли- продажи, к рассматриваемым отношениям также не применяется (см.

п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). 2. Если при заключении договора аренды стороны не предусмотрели условие о выкупе арендованного имущества, они могут договориться об этом в любой момент в период действия договора, в том числе накануне окончания срока аренды, и оформить это условие дополнительным соглашением. Такое дополнительное соглашение является составной частью договора купли-продажи при условии, что ему придана форма, отвечающая требованиям к форме договора купли-продажи соответствующего вида имущества. При этом стороны могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Стороны должны определить в таком соглашении момент перехода права собственности, опираясь на правило п. 1 комментируемой статьи. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Для этого используется, во-первых, общая норма, а во-вторых, специальные нормы. Общая норма указывает на правовой режим объекта как имущества, изъятого из гражданского оборота (см. коммент. к п. 2 ст. 129). Это имущество может принадлежать только публичным собственникам: Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (см. коммент. к п. 3 ст. 212). Если такое имущество передается на праве аренды, то условие о переходе права собственности будет ничтожным. Специальные нормы содержатся в законах и относятся к имуществу, допущенному к гражданскому обороту (в том числе и ограниченному). Например, эти нормы содержатся в законодательстве о приватизации государственного и муниципального имущества, имеющего специальное целевое назначение (как правило, предназначенного для выполнения социальных функций), в земельном законодательстве. 4. Переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору (выкуп арендованного имущества) - самостоятельное основание перехода права собственности по договору, один из производных способов возникновения права собственности. Его не следует смешивать с другими основаниями, например договором купли-продажи.

Купля-продажа также может оформлять отношения, результатом которых будет переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору. Однако эти отношения регулируются правилами о купле-продаже, и в этом случае стороны заключают договор купли-продажи. Поэтому, например, в некоторых нормативных актах предусматриваются два основания возникновения права собственности у арендатора на предмет аренды: либо договор аренды с условием о выкупе, либо договор купли-продажи (в частности, в нормах, регулирующих отношения по постановке транспортных средств, являющихся предметом лизинга, на учет). ЗК предусматривает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК (см. п. 8 ст. 22). Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества Комментарий к статье 625 Комментируемая статья уточняет, какие нормы содержат специальное регулирование по отношению к отдельным видам договоров аренды или к арендным отношениям по поводу отдельных видов имущества. Перечень таких видов содержится в данной статье и носит исчерпывающий характер, т.е. ограничивает виды договоров и имущество, на которые распространяется эта статья. К ним относятся такие виды договоров, как прокат и финансовая аренда, и такие виды имущества, как транспортные средства, здания и сооружения, предприятия. В соответствии с комментируемой статьей общие положения об аренде применяются к вышеперечисленным видам аренды и к аренде отдельных видов имущества постольку, поскольку они не изменены специальными правилами ГК о таких договорах (соответственно § 2 - 6 гл. 34). Поскольку в данном случае не указано, что регулирование, содержащееся в других законах и иных нормативно-правовых актах, также является приоритетным по отношению к нормам комментируемой главы, они, следовательно, не должны противоречить ГК в силу п. 2 ст. 3. В то же время при регулировании в ГК отдельных видов договоров аренды или аренды отдельных видов имущества есть отсылка к иному законодательству, нормы которого могут содержать специальные нормы об аренде. Так, в ст. ст. 641 и 649 ГК указывается, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Общие положения об обязательствах и договорах ГК применяются к договорам аренды постольку, поскольку они не изменены положениями, содержащимися в гл. 34.

<< | >>

↑

Источник: Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, переработанное и дополненное. Юрайт-Издат.. 2006

Еще по теме Статья 623. Улучшения арендованного имущества:

- Гражданское право России - Диссертации по гражданскому праву - Цивільне право України -