Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются.
В п. 1 ст. 621 закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежаще исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают возможность признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (см. ст. 619 и коммент. к ней). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Третье условие: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период, до наступления этого периода <*>.<*> Примеры из практики применения норм о возобновлении договора аренды, а также использовании преимущественного права на его заключение см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 2. М., 1995. С. 39; Вып. 3. М., 1996. С. 9. 2.
В абз. 2 п.
1 ст. 621 сохранена ранее действовавшая норма (п. 4 ст. 86 Основ ГЗ, п. 2 ст. 13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК (о возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год) здесь не применяется, поскольку в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего. 3.Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме ВАС РФ от 10.09.93 N С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, ст. 104). Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 содержит новеллу, предусматривающую дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании действия договора с ним сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков. 4.
Пункт 2 ст. 621 содержит норму, аналогичную норме п. 3 ст. 86 Основ ГЗ, о возобновлении договора аренды. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Договор при этих условиях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. 5.
Правила ст. 621 применяются в случаях, когда иное не предусмотрено законом. Не относится норма о возобновлении договора на неопределенный срок к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632, ст. 642 ГК).
Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иные условия, например исключить возможность продления аренды на новый срок.
Еще по теме Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок:
- Статья 289. Заключение трудового договора на срок до двух месяцев
- Статья 289. Заключение трудового договора на срок до двух месяцев
- § 1. Общие положения об аренде Статья 606. Договор аренды Комментарий к статье
- 2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа
- §3. Договор аренды (имущественного найма): общие положения, договор финансовой аренды (договор лизинга)
- Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
- § 3. Аренда транспортных средств 1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем
- § 4. Аренда зданий и сооружений Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
- § 6. Финансовая аренда (лизинг) Статья 665. Договор финансовой аренды 1.
- § 5. Аренда предприятий Статья 656. Договор аренды предприятия
- Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
- 3. Заключение трудового договора. Форма, содержание и условия трудового договора. Срок и начало действия трудового договора. Трудовая книжка работника. Недействительность трудового договора.
- Статья 250. Преимущественное право покупки
- § 5. Аренда предприятий Статья 656. Договор аренды предприятия