Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Комментарий к статье 612 1. Нарушение требования, содержащегося в предыдущей статье ГК, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, т.

е. без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии с комментируемой статьей. Под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи. Однако это требование о качестве не тождественно тому, которое содержится в договоре купли-продажи в отношении новой вещи, так как в аренду очень часто передается имущество, бывшее в употреблении. В комментируемой статье речь идет о таком качестве вещи, которое полностью или частично препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора); в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Вторая возможность - это право на самостоятельное устранение арендатором недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием для применения этой нормы является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы.

Неисполнение данного требования делает такое действие арендатора неправомерным, так как он этим, в свою очередь, нарушает права арендодателя как собственника имущества. В данном случае собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее дать такое разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Он может также заменить его аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие со стороны арендодателя немедленных действий сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться в качестве молчаливого согласия на действия последнего. Третья возможность, предоставленная арендатору комментируемой статьей, - право потребовать досрочного расторжения договора. В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением арендованного имущества, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного имущества, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в непокрытой части. 2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были заранее известны арендатору при заключении договора или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных.

Кроме того, данный пункт комментируемой статьи побуждает арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи, поскольку он несет риск необнаружения явных недостатков. Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество Комментарий к статье 613 Имущество собственника может быть обременено правами третьих лиц в силу закона или договора. Эти права третьих лиц носят ограниченный вещный характер, например сервитут или залог. Собственник такого обремененного чужими правами имущества имеет право сдать его в аренду, если иное не установлено законом или договором. В комментируемой статье сформулировано правило, согласно которому передача имущества, обремененного правами третьих лиц, в аренду не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на это имущество. Это частный случай проявления одного из основных признаков вещного права - "права следования" (право следует за вещью, а не вещь за правом). Однако арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Поэтому арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такого договора. Если арендодатель нарушил эту обязанность, то это дает арендатору право в любой момент потребовать либо изменения условия об арендной плате (уменьшить ее), либо расторжения договора и возмещения убытков.

<< | >>

↑

Источник: Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, переработанное и дополненное. Юрайт-Издат.. 2006

Еще по теме Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества:

- Гражданское право России - Диссертации по гражданскому праву - Цивільне право України -