Правовое регулирование недвижимостив зарубежных странах

Во все времена и во всех странах недвижимость считалась одним из основных активов национальной экономики, источником и пока­зателем имущественного благополучия отдельного гражданина.

естественно, что собственник недвижимого имущества заинтере­сован в защите своих прав, а значит, и в стабильности государства, обеспечивающего такую защиту. Даже краткий обзор иностранного законодательства, при всем его разнообразии, показывает, что зако­нодатель, как правило, позитивно относится к владельцам недвижи­мости, предоставляя им широкие возможности по использованию своего имущества. Но в то же время к ним предъявляются и весьма строгие требования, обусловленные высокой экономической и со­циальной ценностью принадлежащего им имущества.

Великобритания. Своеобразие законодательства о недвижимости в Великобритании отчасти объясняется тем, что в этой стране закон - это обычай, возведенный в ранг закона. Основные законы о недвижи­мости не менялись с 1925 года, менялось значение, которое придава­ла нормам законов судебная практика. Регистрация прав на недви­жимое имущество ведется Королевским регистром с конца XIX века, уже более 130 лет, но не является обязательной. Законодательство о недвижимом имуществе в Великобритании, особенно в части уче­та и регистрации, ориентировано на цели налогообложения.

Если земельный участок предоставлен для строительства жилого дома или иного некоммерческого объекта, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок является составляющей частью домовладения.

Если же жилой дом на участке начать использовать по коммер­ческому назначению (например как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становит­ся условная единица земли (это единица налогообложения в Англии коммерческих и промышленных доходов), ориентированная на ве­личину национальной ренты.

Британцы не приемлют общую собственность, полагая, что у од­ного объекта может быть только один собственник. В связи с этим часто возникают споры о том, кто из собственников двух домов, со­единенных общей стеной, обязан содержать эту стену. Особенностью британского законодательства, вытекающей из непринятия совмест­ной собственности как института права, является также то, что оно позволяет в квартире выделить в натуре не только комнату, но и, например, ванну. Коридор может быть обременен (наложен серви­тут) правом прохода к ванне и т. д.

Германия. Единственным «вещным» объектом недвижимости яв­ляется земельный участок. К недвижимости германское право при­равнивает также права на недвижимость, которая именуется «юриди­ческими земельными участками» и подчинена юридической конст­рукции вещи. Земельный участок рассматривается германским правом в качестве основного объекта недвижимого имущества. В соответ­ствии с законодательством вещи, которые не могут быть отделены так, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в сво­ей сущности, рассматриваются как существенные составные части земельного участка и не могут быть предметом отдельных прав.

Права, связанные с правом собственности на земельный участок, также являются составной частью этого земельного участка. При­надлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земель­ный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограни­ченные вещные права на участок и т. п. могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь. Правовое положение существенной со­ставной части земельного участка таково, что как недвижимая вещь она самостоятельно существовать не может, но может - как движи­мая. Вполне возможно сдать внаем один этаж дома, продать дом на слом - во всех этих случаях предметом обязательства будут слу­жить движимые вещи-строения.

Необходимость правового регулирования горизонтального деле­ния зданий возникла в Германии еще в середине XIX века, когда владельцы доходных домов принялись продавать дома поквартирно своим постояльцам. В таких домах одна квартира обычно занимала один этаж, вследствие чего возник прецедент поэтажного деления 130

здания между сособственниками. Проблемы совместного пользова­ния и содержания такой недвижимости породили создание герман­скими законодателями системы принципов регулирования общест­венных отношений под названием «кондоминиум». Ученые и прак­тики полагали, что жильцы кроме собственности на отдельный этаж имеют еще и кондоминиум на земельный участок, занятый строени­ем. Однако законодательство запретило установление новых поэтаж­ных прав, сохранив уже возникшие. Несмотря на законодательное воспрещение, конструкция «кондоминиум» сохранилась и впослед­ствии была реализована применительно к праву собственности на квартиры в многоквартирном доме.

Право собственности на жилое помещение является индивидуаль­ным правом собственности, соединенным с правом на общую доле­вую собственность, частью которой это помещение является. Право собственности на жилое помещение не может возникнуть таким об­разом, что индивидуальное право собственности связывается с общей собственностью на различные земельные участки.

Право собственности на жилое помещение возникает в силу до­говора о предоставлении индивидуального права собственности или в силу раздела собственности самим собственником. Общая собст­венность на земельный участок может быть ограничена соглашени­ем совладельцев таким образом, что каждому совладельцу предо­ставляется индивидуальное право собственности на определенное жилье или на определенное нежилое помещение в здании, постро­енном или строящемся на этом земельном участке. При этом инди­видуальное право собственности может быть предоставлено только в случае, если жилое помещение обособлено.

Франция. Во французском праве земельный участок является глав­ной недвижимой вещью, но не единственной. Строения, возведенные на чужом земельном участке, признаются самостоятельной недви­жимой вещью. Существует презумпция, что строения, возведенные на земельном участке, предполагаются возведенными собственни­ком земельного участка.

К недвижимости французское гражданское право относит:

1) вещи, недвижимые по их природе, - это земельные участки и строения (дома, плотины, канализационные сети, линии передачи электроэнергии и т. п.. а также ветряные или водяные мельницы, у становленные на столбах и составляющие часть строения);

2) вещи, недвижимые в силу назначения, - это вещи, движимые по своей природе, которые собственник навсегда поместил на своем участке для обслуживания и эксплуатации участка;

3) недвижимые бестелесные вещи - это узуфрукты на недвижи­мость, сервитуты и земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Гражданин любого государства, будь он резидентом Франции или нет, а также фирма, французская или иностранная, могут при­обрести недвижимость во Франции.

Юридическим оформлением покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупате­лем. которое называется Compromis de Vente или Promesse de Vente. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При его подписании покупатель выплачивает задаток, который состав­ляет минимум десять процентов от стоимости приобретаемой не­движимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся сум­мы или аннулирования сделки. В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т. е. будет снят с рекламы на продажу. Продавец вправе не передать покупателю все то, что не является недвижимостью, вплоть до окон и дверей, так как они не являются принадлежностями дома.

После подписания данного документа производится изучение не­движимости с целью выявления юридической чистоты сделки и все­возможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупателю необходимо решить вопрос полного финансирования сделки. Проверку и другие меры действующего со­глашения проводит нотариус. Нотариус во Франции действует не в интересах сторон сделки, а является официальным лицом, пред­ставляющим интересы государства. Его задачей является подтвер­ждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии

с законодательством. При этом через его банковский счет проходят взаиморасчеты по сделке.

Вторым шагом юридического оформления покупки недвижимо­сти во Франции является подписание продавцом и покупателем за­ключительного договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Впоследствии нотариус выплачивает ее продавцу. Отме­тим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотари­уса в момент заключения договора.

После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем нота­риус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи от недвижи­мости покупателю. После заверения акта купли-продажи нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недви­жимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.

Оформление сделок со строениями и помещениями, являющи­мися главными вещами по отношению к земельному участку, не­сколько упрощено. Допускается даже устная форма таких сделок, без нотариального удостоверения, за исключением сделок с кварти­рами, приобретаемыми у подрядчика. В 1999 году правительство Франции утвердило проект закона о заключении сделок через Ин­тернет. Но обычно применяется письменная нотариальная форма.

Швейцария. Понятие «недвижимость» достаточно широко: оно включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и соору­жения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости.

В стране действует так называемый закон Фридриха, который за­прещает иностранцам, не имеющим вида на жительство, приобретать недвижимость в Швейцарии. С другой стороны, кантоны (штаты) имеют право разрешать такие приобретения в некоторых районах, если покупатель соответствует определенным критериям. В каждом кантоне установлены свои законы и порядки в отношении иностран­цев, действуют свои ограничения, начиная от полного запрета на по­купку недвижимости иностранцами и заканчивая их привлечением, 133

а значит, льготными условиями приобретения недвижимости. Напри­мер, в Женеве, Цюрихе, Лозанне приобретать недвижимость запре­щено. В некоторых кантонах разрешено, но с ограничениями по ее использованию и количеству проводимого там времени. Ряд канто­нов предоставляют лишь право на аренду площадей на срок не более шести месяцев в течение года. Нерезидент может купить и владеть только одним объектом недвижимости для личного пользования, и жилая площадь помещения не должна превышать 200 м². Все предпо­лагаемые покупатели должны подтвердить, что на настоящий момент они не имеют никакой другой частной собственности в Швейцарии Эти правила записаны и зафиксированы в Земельном реестре.

Как и во многих европейских государствах, ограничивающих пра­во иностранцев на покупку жилой недвижимости, Швейцария дает возможность приобрести квадратные метры на зарегистрированную компанию - юридическое лицо. Все финансовые операции должны осуществляться швейцарскими банками. Отсюда появляются допол­нительные ограничения на источник капитала. Покупка коммерче­ской недвижимости в Швейцарии (например, офисных и производ­ственных помещений, гостиниц и т. д.) не предполагает никаких ограничений ни по выбору региона (кантона), ни по перепродаже. Любой иностранный инвестор может приобретать неограниченное число объектов коммерческой недвижимости.

Нерезидент должен приобрести особое разрешение на покупку недвижимости. Ежегодно в Швейцарии иностранцам выдается око­ло 1500 разрешений (квот), затем они распределяются по тем кан­тонам, которые особенно нуждаются в развитии туризма и эконо­мическом росте.

Что касается земли, то приобретение иностранцами участков для строительства - довольно сложная процедура. Как правило, ино­странцы, желающие приобрести землю, должны прожить в Швей­царии длительный период (не менее пяти лет), а также аргументи­ровать цель приобретения участка земли.

Процедура оформления покупки недвижимости состоит из не­скольких этапов:

1) подписание договора о намерениях;

2) перечисление залоговой суммы для бронирования объекта не­движимости;

3) перечисление суммы стоимости объекта на счет независимого нотариуса, оформляющего сделку в Швейцарии;

4) регистрация в реестре прав собственников.

Испания. Недвижимыми вещами признаются:

1) здания, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикреп­ленные к земле;

2) деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню, либо составляющие неотъемлемую от недвижимости часть;

3) все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким обра­зом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объек­та (статуи, живопись и иные объекты пользования и украшения);

4) машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназна­ченные собственником полностью к обработке земли или эксплуата­ции сооружения или наследственного имущества, или непосред­ственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью.

К недвижимому имуществу также относятся загоны для живот­ных, пасеки или водоемы, шахты, каменоломни, доки и иные со­оружения (даже на плаву), по своему назначению предназначенные к постоянному нахождению на одном месте реки, озера или берега.

В Испании есть земли, которые предназначены только для сель­скохозяйственных нужд или представляют историческую, археоло­гическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в ста метрах от береговой линии: прибрежная зона и пля­жи находятся в собственности государства. В целом недвижимость в Испании может быть приобретена на имя как частного, так и юри­дического лица. Иностранцы без ограничения могут приобретать недвижимость - и жилую и коммерческую.

Система регистрации прав на недвижимость в Испании характе­ризуется тем, что содержание записи о правах на недвижимость в пуб­личном реестре приоритетно по отношению к иным документам, указывающим на переход прав на данную недвижимость. Новая ре­гистрационная система, введенная в 1944 году, основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Пра­вовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности фор­мы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, являющихся сторонами в сдел­ке; соответствие сделки действующему законодательству. На имя владельца оформляется главный официальный документ - Эскритура

публика (Escritura Publica), которому присваивается собственный ре­гистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения его в Реестр. Дополнительной гарантией законности сделок является то, что обычно сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собственности о правовом по­ложении недвижимой вещи. Таким образом, нотариус заверяет саму сделку с недвижимостью, а регистратор - ее действительность.

Италия. Все имущество делится на движимое и недвижимое. К недвижимому имуществу относятся земли, водные источники и объекты, деревья, здания и иные постройки, даже если они связаны с землей временно, и все то, что естественным или искусственным образом связано с землей постоянно. Недвижимым имуществом при­знаются мельницы, купальни и другие плавучие сооружения, крепко связанные с берегом или дном в целях их использования. Итальян­ская доктрина различает вещи недвижимые по своей природе, такие как земля, и вещи обездвижимые - здания и сооружения, искусственно связанные с землей, а также вещи, естественным образом связанные с землей (деревья и растительность). Выделяют следующие виды зе­мельных участков: территории, не подлежащие продуктивному ис­пользованию (скалы, ледники, лесные и водные массивы), территории, предназначенные для строительства, и земли сельхозназначения.

В Италии нет ограничений на приобретение недвижимости в част­ную собственность. Когда выбор объекта сделан, подписывается предварительный договор (compromesso di vendita). При этом поку­патель должен документально заверить продавца, что имеет воз­можность оплатить сделку, а продавец обязан доказать, что недви­жимость ему принадлежит, «чиста» от долгов и претензий третьей стороны и может быть продана. Договор подписывается в присут­ствии нотариуса. При подписании будущий владелец вносит зада­ток, который составляет от десяти до пятидесяти процентов общей стоимости объекта и тем самым закрепляет за собой эксклюзивное право на покупку. Эти деньги вносятся на специальный депозит, контролируемый нотариусом. В договоре прописываются дальней­ший порядок и сроки оплаты всей суммы сделки.

После подписания предварительного договора рекомендуется на­нять землемера. В оговоренные сроки на счет нотариуса надо пере­вести всю сумму сделки. Только когда нотариус убедится в перево­де всей суммы на его счет, продавец и покупатель подписывают 136

нотариальный договор купли-продажи. При его подписании необ­ходимо выплатить установленные комиссионные (если они есть), гонорар нотариусу, налоги. Нотариус - важнейшее лицо при сделке с недвижимостью в Италии: он представляет государство. Как толь­ко стороны подписывают договор купли-продажи, нотариус отправ­ляет данные подписанного договора в кадастр, в регистрационную палату по недвижимости и в налоговое агентство. После оконча­тельной регистрации сделки в компетентных органах нотариус от­правляет покупателю готовое свидетельство о собственности.

США. Правовой режим недвижимого имущества в США регули­руется как федеральным законодательством, так и законодатель­ством штатов, причем последние могут иметь существенные разли­чия. Однако во всех штатах признается, что основу недвижимого имущества составляет земля, которая включает не только ее поч­венный слой, но и все объекты, которые с ней прочно связаны. При этом речь идет об объектах, созданных как природой, так и руками человека и которые находятся как под землей, так и на поверхности. К недвижимости также относится растительность, которая не тре­бует ежегодной сельскохозяйственной обработки. Растения, кото­рые выращиваются человеком и каждый год вынимаются им из земли, относятся к движимому имуществу. Таким образом, выде­ляют три компонента недвижимого имущества: землю, раститель­ность и принадлежности к земле.

Одним из штатов, где понятие недвижимости (совпадающего с понятием земли) разработано достаточно подробно, является Ка­лифорния. Согласно Гражданскому кодексу Калифорнии землей при­знается твердая часть суши независимо от того, состоит ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ; понятие земли охваты­вает также всё находящееся под ней пространство независимо от высоты или глубины с учетом ограничений, установленных законом в целях использования воздушного пространства.

Для США характерна система регистрации сделок. Практически все штаты издали законы, установившие особый порядок регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Положения этих законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы. Обычно требуется, чтобы продавец пере­давал покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверен- 137

ную на день передачи. В этой справке, составленной на основе реги­страционных записей, дается история права собственности на данное недвижимое иму щество. Такая справка является доказательством пра­ва собственности продавца на недвижимое имущество. Для охраны своих интересов покупателю следует передать справку⁷ для ее исследо­вания, с тем чтобы полу чить заключение по поводу⁷ права, которым обладает продавец. Если право страдает пороками, то в заключении указывается сутцность этих пороков. В США в некоторых штатах при­няты законы, по которым требуется составление актов о передаче прав на недвижимое имуществ (документов за печатью).

В США очень широко распространена покупка недвижимости по ипотеке, но для того, чтобы получить ипотеку, заработок должен перекрывать основные и процентные платежи, а также сопутству­ющие налоги и расходы на страхование.

Китайская Народная Республика (КНР). Конститу ция КНР уста­навливает государстве иную и коллективную собственность. В соот­ветствии с законодательством гражданского права в понятие соб­ственности вкладывают такие правомочия, как владение, пользование, извлечение выгоды и распоряжение. Большая часть недвижимости принадлежит народу на праве коллективной собственности, право собственности на какую-либо недвижимость по целевому назначе­нию лицо может приобрести на срок до пятидесяти лет.

Земля может находиться только в государственной или коллек­тивной собственности. Согласно Конституции земля в городах при­надлежит государству, а в деревнях и пригородах (за исключением участков, принадлежащих по закону⁷ государству), а также земля под жилыми постройками, приусадебные земельные и горные уча­стки являются коллективной собственностью. Любым организациям или отдельным лицам запрещены присвоение, купля-продажа, арен­да или незаконная передача земли в другой форме. Государство же в соответствии с законом может реквизировать земли на общест­венные нужды. Право землепользования может передаваться в со­ответствии с законом.

В законодательстве Китая указано, что возникновение, измене­ние, передача и прекращение вещных прав вступают в правовую силу после регистрации в у становленном законодательством поряд­ке. При отсутствии регистрации данные права являются недействи­тельными. Но в законодательстве также установлено, что такие пра­

ва, как право пользования землей в жилом секторе и права сервиту­та. регистрации не подлежат.

В Китае ведется реестр недвижимого имущества. Регистрацион­ные записи являются основанием для определения принадлежности вещных прав и их содержания. Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество является подтверждением вещных прав правообладателя в отношении данного недвижимого имущества. Сведения, указанные в свидетельстве о праве собственности, должны быть идентичны сведениям в реестре недвижимого имущества. По­шлина за регистрацию недвижимого имущества должна устанавли­ваться исходя из количества объектов регистрации, а не основывать­ся на площади, объеме или стоимости недвижимого имущества.

В законодательство КНР из законодательства Германии перешло понятие «предварительная запись о передаче права собственности», в законах Китая оно употребляется как «предварительная регистра­ция». Её суть состоит в том, что при заключении договора или со­глашения, касающегося иных вещных прав в отношении недвижи­мого имущества, для обеспечения реализации вещных прав допус­кается подача заявления в орган регистрации о предварительной регистрации в соответствии с соглашением сторон. После этого рас­поряжение данным имуществом без согласия лица, являющегося правообладателем в соответствии с предварительной регистрацией, не имеет правовой силы. Данная регистрация служит покупателю страховкой от двойной продажи недвижимости и исключает права третьих лиц на недвижимость. Так как в КНР преобладает коллек­тивная собственность, то в большинстве случаев осуществляется регистрация именно коллективной собственности.

Существует программа по строительству дешевых объектов жи­лой недвижимости для малообеспеченных граждан, и такое жилье не может переходить в иностранную собственность. Иностранный подданный не имеет права покупать на территории страны больше одной квартиры и не может использовать приобретенное жилое по­мещение в коммерческих целях.

Чтобы китайский рынок недвижимости стал досту пен иностранцу, необходимо прожить в Китае минимум год или быть юридическим ли­цом с представительством внутри страны. Для тех у кого недостаточно финансовых средств, есть возможность воспользоваться ипотекой наравне с гражданами. Однако китайское законодательство не призна­

ет частной собственности для иностранцев, а только существует воз­можность получить право на долгосрочное пользование или аренду.

Болгария. Собственностью физических и юридических лиц мо­гут быть все вещи, исключая те, которые согласно Конституции яв­ляются исключительной государственной собственностью. Законом можно запретить владение физическими или юридическими лицами имуществом или вещами, которые связаны с деятельностью, для которой установлена государственная монополия. Иностранцы и ино­странные юридические лица не могут приобретать право собствен­ности на землю (только брать ее в аренду), но могут получать право собственности на постройки и ограниченные вещные права на не­движимые вещи в стране.

В Болгарии продается в основном жилье первичного рынка, а так­же имеется выбор инвестиционных проектов или уже строящихся объектов, поэтому договоры заключаются непосредственно с заст­ройщиками. Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит (предварительный взнос) в размере не более 10 % от стоимости недвижимости, потом подписывается предварительный договор. Окончательный договор заверяется нотариусом, на его основании покупатель полу чит доку­менты на собственность. Далее застройщик, агент или покупатель регистрируют покупку недвижимости в суде.

После того как нотариальный документ полу чен, необходимо по­дать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту⁷ нахождения объекта. Нерезидент должен встать на учет в муниципалитет и зарегистрировать собст­венность на свое имя в Булстате (Департамент статистики), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код. Итоговый до­кумент - это нотариальный акт (договор) о приобретении недвижи­мости, на котором должна быть отметка отдела по регистрации.

Турция. Иностранные торговые компании имеют возможность приобретать в Турции недвижимое имущество при условии соблю­дения принципа взаимности и предусмотренных законодательных ограничений. Решение о наличии условий взаимности принимается по согласованию с Министерством иностранных дел.

Иностранные физические лица и торговые компании, образую­щие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать

недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турции. Основополагающим в применении принципа взаимности является признание иностранным государством за гражданами Республики Турция и турецкими торговыми компаниями прав того же объема, что и за своими гражданами или торговыми компаниями, образую­щими юридическое лицо и созданными в соответствии с националь­ным законодательством.

Недвижимое имущество, полученное по наследству гражданами иностранных государств, в отношении которых принцип взаимно­сти не применяется, а также имущество, находящееся на территори­ях, в отношении которых действуют законодательные ограничения, конфискуется, а его владельцу выплачивается его стоимость.

Латвия. В правовых нормах понятие недвижимости неопреде­ленно. Согласно Гражданскому закону Латвийской Республики на земле и твердо с землей связанное построенное здание является ча­стью земли (но есть исключения). Квартирной собственностью в мно­гоквартирном доме является находящееся в нем помещение или комплекс помещений, который отделен от остальной части дома. Квартирные собственники являются совладельцами части много­квартирного дома и участка земли, если она не находится в собст­венности другого физического или юридического лица.

Перед подписанием каких-либо документов по сделке произво­дится проверка объекта. Эта процедура осуществляется в агентстве недвижимости - всю нужную информацию выясняет агент на офи­циальных сайтах. В ходе проверки выявляется:

1) вписано ли имущество в земельную книгу;

2) законно ли застроен земельный участок;

3) какова цель использования земли;

4) существуют ли ограничения на действия с землей (например, в случае если она находится в защитной зоне);

5) права предыдущего владельца;

6) в случае если земельный участок приватизирован, закончен ли данный процесс;

7) уплачен ли налог на недвижимость;

8) в случае если имущество заложено, - в каком банке, как будет погашен залог;

9) не ведется ли судопроизводство с земельным участком;

10) не наложен ли иной запрет.

Обычно перед подписанием основного договора купли-продажи заключается предварительный договор, или договор о задатке. В до­кументе указываются реквизиты продавца и покупателя, паспорт­ные данные недвижимости, цена продажи, условия и способ опла­ты, размер задатка. Подписание предварительного договора служит для резервирования объекта. Если покупатель готов единовременно внести всю сумму, стороны могут сразу заключать договор купли- продажи. В Латвии не требуется обязательное нотариальное завере­ние договора купли-продажи (купчей).

Для регистрации права собственности новый владелец оформляет у нотариуса прошение в земельную службу (Земельную книгу) и по­дает документы в это учреждение. Земельная книга является единой и публично доступной базой данных по недвижимости. В Земельной книге должны быть записаны (внесены) не только каждое отчужде­ние недвижимого имущества, но и вообще каждая смена собственни­ка недвижимого имущества. Собственником недвижимого имуще­ства признается только тот, который записан таким в земельной кни­ге. Выписка из Земельной книги подтверждает право. Ответствен­ность за правильность заполнения всех документов и их достовер­ность возложена на нотариуса и юриста. Одновременно с подачей документов на государственную регистрацию сделки банк перечис­ляет деньги на счет застройщика (или предыдущего владельца).

По законам Латвии если объектом сделки является земельный участок, то после подписания купчей необходимо получить разре­шение из местного самоуправления (думы). Разрешение на покупку земли требуется, поскольку самоуправление обладает преимуще­ственным правом на покупку земли. Покупатель получит его, если цель использования участка, указанная в заявлении, не противоре­чит генеральному плану волости (города). Для строительства на зе­мельном участке необходимо получить разрешение в соответству­ющей организации. Самовольное строительство не допускается.

Литва. Согласно Конституции Литовской Республики земля, внутренние воды, леса, парки на праве собственности могут при­надлежать только гражданам Литовской республики и государству. В соответствии с Законом о правовом статусе иностранцев в Литов­ской Республике иностранцы имеют те же права и свободы, как и граждане Литовской Республики, и иностранцы могут иметь право

собственности на недвижимость, за исключением прав собственно­сти на землю (только сдача в аренду до девяносто девяти лет).

После того как недвижимость подобрана, заключают предвари­тельный договор, затем продавец получает предоплату (или аванс), далее нотариус составляет основной договор и должен сообщить о сделке в Центр регистров, куда поступают сведения обо всех соб­ственниках. Нотариальная регистрация сделки обязательна. Оформ­лению сделки предшествует выдача соответствующей справки из Центра регистров, которая подтверждает права конкретного соб­ственника на продаваемое жилье. После заказа этих справок в тече­ние месяца невозможно заказать сделку на данную недвижимость в другом месте, поэтому заказ любой сделки осуществляется только после внесения аванса.

Процедура покупки вторичного и первичного жилья - принци­пиально разные вещи. Продажа первичного жилья идет от застрой­щика, где, как правило, существует весьма строгий учет бухгалте­рии. Поэтому, после просмотра и выбора заинтересовавшей недви­жимости, с застройщиком осуществляется подписание акта согласо­вания цены, который ни к чему не обязывает и не является аван­совым договором или обязательством на выкуп жилья. В этой бумаге согласовывается цифра, которая при окончательном решении на по­купку будет фигурировать в договоре купли-продажи.

Украина. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недви­жимость) принадлежат земельные участки, а также объекты, располо­женные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Режим недвижимой ве­щи может быть распространен законом на воздушные и морские суд­на, судна внутреннего плавания, космические объекты, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.

Субъектами права собственности на землю (земельный участок) являются физические и юридические лица, государство, территориаль­ные общины. Субъектами права собственности в Украине признаются: народ Украины, граждане, юридические лица и государство, могут быть также другие бывшие республики Союза ССР. другие государ­ства, их юридические лица, совместные предприятия, международные организации, граждане других государств и лица без гражданства. Имущество может принадлежать на праве общей (долевой или совме­стной) собственности гражданам, юридическим лицам и государствам.

Допу скается объединение имущества, являющегося собственно­стью граждан, юридических лиц и государства, и создание на этой основе смешанных форм собственности, в том числе собственности совместных предприятий с участием юридических лиц и граждан других государств.

Право собственности и прочие вещные права на недвижимые ве­щи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекраще­ние подлежат государственной регистрации. Государственная реги­страция прав на недвижимость и сделок относительно недвижимости является публичной, осуществляется соответствующим органом, ко­торый обязан предоставлять информацию о регистрации и зареги­стрированных правах в порядке, установленном законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, которое находится на территории Украины, а также ограничения этих прав, а именно:

1) право собственности на недвижимое имущество;

2) другие вещные права на чужое недвижимое владение;

3) право пользования (сервитут);

4) право постоянного пользования земельным участком;

5) право пользования земельным участком для сельскохозяйст­венных потребностей (эмфитевзис);

6) право застройки земельного участка (суперфиций);

7) право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года;

8) ограничение вещных прав.

Контрольные задания

Ответьте на вопросы:

1. Каким требованиям должно отвечать лицо, претендующее на должность регистратора?

2. Что означает понятие «государственная регистрация недвижи­мого имущества»?

3. Каков общий порядок совершения регистрационных действий?

4. Что такое ипотека?

5. При каких условиях имущество, находящееся в совместной собственности, может быть передано в ипотеку?

Выберите правильный вариант (варианты) ответа:

1. Регистратор обязан проходить аттестацию:

а) перед назначением на должность;

б) не менее чем один раз в три года;

в) не менее чем один раз в пять лет.

2. Регистрационные книги, регистрационные дела, кадастровые карты и журналы регистрации заявлений подлежат:

а) постоянному хранению;

б) хранению в течение десяти лет.

3. Если предметом сделки являются несколько объектов недви­жимого имущества, в отношении такой сделки осуществляется:

а) одна государственная регистрация;

б) регистрация сделки по каждому объекту недвижимого имуще­ства в отдельности.

4. Участки недр, водные объекты, леса:

а) могут быть предметом ипотеки;

б) не могут быть предметом ипотеки.

5. При нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, созда­ющем угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, либо по его страхованию или при необоснованном отказе залого­держателю в проверке сохранности этого имущества залогодержа­тель вправе:

а) потребовать досрочного расторжения договора об ипотеке;

б) потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспе­ченного ипотекой.