Ипотека

Законодательство Республики Беларусь об ипотеке основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь, Гражданского ко­декса Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле, Жилищного кодекса Республики Беларусь и Закона Республики Бе­ларусь от 20.06.2008 года№ 345-3 «Об ипотеке».

Ипотека - залог недвижимого (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений)) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержа­тель), в случае неисполнения должником этого обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку⁷ имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, ко­торому принадлежит это иму щество (залогодателя).

Согласно белорусскому законодательству ипотека может возни­кать из договора (ипотека в силу договора) или на основании зако­нодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипо­теке (ипотека в силу' законодательства).

Ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами.

Ипотекой обеспечиваются требования в том размере, какой эти требования имеют к моменту удовлетворения, включая размер ос­новного обязательства, а также, если иное не предусмотрено дого­вором, проценты, неустойку, требование о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением.

Предметом ипотеки могут быть недвижимое и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на мо­мент заключения договора об ипотеке не считается созданным в со­ответствии с законодательством.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с при- 119

надлежностями как единое целое. При ипотеке предприятия как иму­щественного комплекса право залога распространяется на все иму­щество, входящее в состав имущественного комплекса, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об ипотеке.

Имущество не является предметом ипотеки в случае, если на не­го в соответствии с гражданским процессуальным законодательст­вом не может быть обращено взыскание по исполнительным доку­ментам, а также в случае, если имущество приобретено за счет внешнего государственного займа (кредита), до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту).

Ипотека земельных участков, иного имущества допускается лишь постольку, поскольку их оборот допускается законодательными ак­тами. Участки недр, водные объекты, леса не могут быть предметом ипотеки.

Имущество, находящееся в совместной собственности, передает­ся в ипотеку при наличии письменного согласия на это всех соб­ственников. Участник долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собствен­ников. В залог передается доля в праве собственности на недвижи­мое имущество, зарегистрированная в едином государственном ре­гистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При передаче в ипотеку изолированного помещения в капиталь­ном строении (здании, сооружении) (далее - изолированное поме­щение), в котором возникло совместное домовладение, одновремен­но в залог переходит и доля залогодателя в праве общей собствен­ности на общее имущество совместного домовладения.

Залогодателем может быть юридическое или физической лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности, хо­зяйственного или оперативного управления. Залогодателем по дого­вору об ипотеке могут быть как сам должник по основному обяза­тельству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

тельством. При правопреемстве, в том числе в порядке наследования, имущества, являющегося предметом ипотеки, ипотека сохраняется.

Залогодержатель вправе передать (уступить) другому лицу свои права по договору об ипотеке и по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Залогодатель несет риск случайной утраты (гибели) или повре­ждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, имущество, являющееся пред­метом ипотеки, утрачено (погибло) или повреждено настолько, что в значительной мере утратило свою стоимость, залогодержатель впра­ве потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, в том числе за счет страхового возмещения при наступ­лении страхового случая.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке, имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть от­чуждено залогодателем другому лицу с письменного согласия залого­держателя. В случае выдачи закладной отчуждение имущества, явля­ющегося предметом ипотеки, допускается, если право залогодателя на его отчуждение предусмотрено в закладной. Залогодатель вправе за­вещать имущество, являющееся предметом ипотеки.

Если иное не предусмотрено законодательными актами или до­говором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержа­теля (владельца закладной) сдавать имущество, являющееся пред­метом ипотеки, в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:

1) срок, на который это имущество предоставляется в пользова­ние, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;

2) это имущество предоставляется в пользование в соответствии с назначением этого имущества.

Залогодержатель - кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, в том числе и банки. Залогодержателями по договору об ипотеке земельных участков могут быть банки, соответствующие требованиям, определяемым Президентом Республики Беларусь, а также иные организации в случаях, определенных законодатель­ными актами Президента Республики Беларусь.

Залогодержатель имеет право, в том числе и в случае если иму­щество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем во владение третьему лицу, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания этого имуще­ства. При нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, созда­ющем угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, либо по его страхованию или при необоснованном отказе залого­держателю в проверке сохранности этого имущества залогодер­жатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

При заключении договора об ипотеке стоимость имущества. являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сто­рон, если иное не установлено законодательными актами. При этом стоимость земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, а стоимость расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом, если иное не уста­новлено Президентом Республики Беларусь.

Если одна из сторон при заключении договора об ипотеке требует проведения независимой оценки, такая оценка обязательна для сторон. При этом исполнитель оценки выбирается по взаимном}⁷ согласию сторон. В случаях, установленных законодательством, проводится обя­зательная оценка имущества, являющегося предметом ипотеки.

Форма договора ипотеки. Договор об ипотеке должен быть за­ключен в письменной форме.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его госу­дарственной регистрации, за исключением случая ипотеки имуще­ства, которое поступит залогодателю в будущем и которое на мо­

мент заключения договора об ипотеке не считается созданным в со­ответствии с законодательством. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответ­ствии с законодательством, считается заключенным с момента при­дания договору об ипотеке письменной формы.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействитель­ность договора об ипотеке.

Содержание договора об ипотеке. В договоре об ипотеке долж­ны быть указаны:

1) имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименова­ние, место нахождения и достаточное для идентификации этого иму­щества описание, стоимость, а также существо, размер и срок ис­полнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

2) право, на основании которого имущество, являющееся пред­метом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование орга­низации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя;

3) существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой с указани­ем основания возникновения обязательства;

4) удостоверение права залогодержателя закладной, если это не противоречит законодательным актам;

5) все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Ипотека в силу договора возникает с момента ее государствен­ной регистрации. При государственной регистрации ипотеки в ре­гистрационную книгу заносятся стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения.

Ипотека в силу законодательства возникает с момента наступле­ния обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает воз­никновение ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

Ипотека в силу договора прекращается в случае прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также по основаниям, пре­дусмотренным Гражданским кодексом Республики Беларусь, для прекращения обязательств, в том числе:

1) в случае правомерного принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя, если залогодате­лю не предоставляется иное имущество, но предоставляется соот­ветствующее возмещение;

2) в случае иного правомерного принудительного изъятия иму­щества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя;

3) в слу чае утраты (гибели) или повреждения имущества, являю­щегося предметом ипотеки, настолько, что оно в значительной мере утратило свою стоимость, если залогодатель не воспользуется пра­вом восстановить либо заменить утраченное (погибшее) или повре­жденное имущество, являющееся предметом ипотеки, в течение двух месяцев с момента утраты (гибели) или повреждения этого имуще­ства, если больший срок не установлен соглашением между залого­дателем и залогодержателем;

4) в случае продажи с публичных торгов (торгов) имущества, яв­ляющегося предметом ипотеки, а также в случае, если залогодержа­тель не воспользуется правом оставить за собой предмет ипотеки;

5) в случае приобретения имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержателем при объявлении публичных торгов (тор­гов) несостоявшимися и отказе единственного участника, подавше­го заявку (заявление) на участие в публичных торгах (торгах), либо единственного участника, явившегося для участия в пу бличных тор­гах (торгах), от приобретения имущества, являющегося предметом ипотеки по начальной цене, увеличенной на 5 процентов;

6) по требованию залогодателя при грубом нарушении залого­держателем обязанностей, создающем угрозу утраты или повреж­дения заложенного имущества (пункт 3 статьи 324 Гражданского кодекса Республики Беларусь);

7) при переводе на другое лицо долга по обязательству, обеспе­ченному ипотекой, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

Ипотека в силу законодательства прекращается по основаниям, предусмотренным законодательными актами, а также вышеперечис­ленными основаниями.

Прекращение ипотеки регистрируется в организации по государ­ственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сде­лок с ним.

Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипоте­кой, и по договору об ипотеке могут по соглашению между залого­дателем и залогодержателем быть удостоверены закладной. Заклад­ная - именная ценная бумага, удостоверяющая право владельца за­кладной на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также права залогодержателя по ипотеке, обес­печивающей исполнение обязательства. Закладная может быть со­ставлена в документарной либо бездокументарной форме и подле­жит государственной регистрации в специальном регистре в поряд­ке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, если иное не определено Президентом Республики Беларусь.

Первоначальный залогодержатель по договору об ипотеке, права по которому удостоверены закладной, является одновременно вла­дельцем закладной. Также владельцем закладной может быть лицо, которое приобрело права по закладной на основании:

1) передачи (уступки) прав по закладной;

2) обращения взыскания на заложенную закладную;

3) правопреемства, в том числе в порядке наследования;

4) решения суда о признании прав по закладной.

Переход прав по закладной подлежит государственной регист­рации.

Закладная должна содержать предусмотренные законодательством сведения, а также в нее могут вноситься изменения. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной либо без заключения такого договора в случаях, предусмотренных законодательством.

Закладная аннулируется организацией по государственной реги­страции недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

1) после прекращения ипотеки - по заявлению залогодателя, а при наличии документарной закладной - также при ее предъявлении;

2) при повреждении документарной закладной - по заявлению вла­дельца документарной закладной при ее предъявлении;

3) по решению суда;

4) по совместному заявлению владельца закладной и обязанных по ней лиц.

Допускается последующая ипотека, которая представляет собой предоставление предмета ипотеки, заложенное в обеспечение испол­нения одного обязательства, в ипотеку в обеспечение исполнения

другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление закладной, не допускается. При этом залогодатель каждому последующему залогодержателю до за­ключения с ним договора об ипотеке обязан сообщать сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества.

Особенности ипотеки земельных участков. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки только в качестве обеспечения обязательства по кредитно­му договору, заключенному с банком, а в случаях, определенных законодательными актами Президента Республики Беларусь, - по иным договорам, заключаемым с другими организациями. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственно­сти, не допускается. Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенными на нем капитальными строениями (зда­ниями, сооружениями), если на эти строения в соответствии с граж­данским процессуальным законодательством не может быть обра­щено взыскание по исполнительным документам.

При передаче в ипотеку земельного участка, на котором располо­жено капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное за­консервированное капитальное строение, одновременно в ипотеку передается это капитальное строение (здание, сооружение), незавер­шенное законсервированное капитальное строение или изолированное помещение. Земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки до завершения строительства указанных строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

К договору об ипотеке земельного участка должны быть прило­жены копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесен­ными границами земельного участка или копия плана границ земель­ного участка, выданные организацией по государственной регист­рации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законода­тельными актами в области охраны и использования земель ограни­

чений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования.

Ипотекой предприятия как имущественного комплекса может быть обеспечено обязательство, размер которого составляет не ме­нее половины стоимости этого предприятия, подлежащее исполне­нию не ранее чем через один год после заключения договора об ипотеке. Состав передаваемого в ипотеку предприятия как имуще­ственного комплекса и его стоимость определяются на основе пол­ной инвентаризации данного имущества.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспечен­ного ипотекой предприятия как имущественного комплекса, взыс­кание на имущество, входящее в состав предприятия как имуще­ственного комплекса, переданного в ипотеку, может быть обращено только по решению суда. К покупателю, который приобрел на пуб­личных торгах (торгах) предприятие как имущественный комплекс, переходят относящиеся к этому предприятию права и обязанности собственника данного предприятия с момента государственной ре­гистрации перехода права собственности на приобретенное пред­приятие как имущественный комплекс.

Особенности ипотеки жилых помещений. Для передачи в ипотеку жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собствен­ности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, бывших членов его семьи, проживающих в жилом поме­щении, граждан, проживающих в жилом помещении, предоставлен­ном по завещательному отказу или на основании договора пожиз­ненного содержания с иждивением, за исключением случая, когда жилое помещение было заложено по договору об ипотеке в обеспе­чение возврата и процентов по кредиту, предоставленному на при­обретение или строительство жилого помещения.

Передача в ипотеку жилого помещения, в котором проживают не­совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, при­знанные находящимися в социально опасном положении либо при­знанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами либо детьми, оставшимися без попечения родителей, или жилого помещения, принадлежащего на праве собственности несовершен-

нолетнему гражданину, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Ипотека жилых помещений государственного жилищного фонда не допускается.

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение возмож­но как в судебном, так и во внесудебном порядке.

В случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение и его реализации право пользования этим имуществом лиц, имею­щих такое право, прекращается с момента регистрации в организа­ции по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода права собственности на заложен­ное жилое помещение.

Лица, проживающие в заложенном жилом помещении на усло­виях договора найма или поднайма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого помещения. Заклю­ченные с ними до заключения договора об ипотеке договоры найма или поднайма жилого помещения сохраняют силу.

Лица, проживающие в заложенном жилом помещении, которым предоставлено право пожизненного пользования жилым помещени­ем по завещательному отказу, не подлежат выселению при реализа­ции заложенного жилого помещения.

Обращение взыскания на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома может осуществ­ляться только при одновременном обращении взыскания на кварти­ру в этом доме.

5.3.