3.3 Право общей совместной собственности на приватизированное жилище

Приватизация государственного жилищного фонда в массовом порядке началась в связи с принятием в 1991 г. Закона «О разгосударствлении и приватизации». П. 1 ст. 19 указанного закона предусматривалось, что граждане Республики Казахстан вправе выкупить занимаемые ими на правах нанимателя государственные и ведомственные квартиры или жилой дом с использованием приватизационных купонов или других платежных средств.

Приватизация как основание приобретения права частной собственности на жилище была предусмотрена в Жилищном кодексе РК 1992 г.

Основополагающим для приватизации жилья является то, что лица, имевшие право постоянного пользования жилым помещением (составлявшие одну семью) на момент приватизации, по ее завершении становятся собственниками приватизированного жилища.

Приватизация жилья с применением купонного механизма гражданами республики и членами их семей могла проводиться только один раз. Поэтому дальнейшее участие лиц, однажды получивших в собственность жилье из государственного жилищного фонда, в приватизации жилья исключено. Только лица, не являвшиеся членами семьи собственника и проживавшие в его жилище на правах нанимателя, могут приватизировать другое, впоследствии полученное жилище из государственного жилищного фонда

Приватизация жилья осуществляется нанимателем жилища из государственного жилищного фонда с согласия совершеннолетних членов семьи.

Независимо от того, включаются или не включаются члены семьи в договор о приватизации жилья, все члены семьи приобретают право общей собственности на него. Членами семьи собственника в соответствии со ст. 21 Закона «О жилищных отношениях» признаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником, могут быть признаны членами семьи собственника только по взаимному согласию. Членами семьи собственника жилища могут быть признаны в исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство не менее пяти лет. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи собственника, если они постоянно проживают с собственником.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РК от 18 июля 1997 г. «О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений» дана ссылка на нормативные акты, предусматривавшие льготы по приватизации жилья участникам Великой Отечественной войны. Отмечается, что оформление договора о приватизации в соответствии с указанными актами, как правило, производилось только на лицо, имеющее льготы. Однако, и в таком случае, при наличии согласия всех совершеннолетних членов семьи жилище переходило в общую совместную собственность всех членов семьи.

В случае смерти лица, которому первоначально было предоставлено жилое помещение, право приватизации переходит к членам семьи умер- шего (погибшего). Право приватизации у членов семьи возникает в том случае, если оно было у самого умершего гражданина.

Жилище (квартира), в котором проживает несколько нанимателей, может быть приватизировано только с согласия всех нанимателей и их совершеннолетних членов семьи. В таком случае возникает право общей долевой собственности всех нанимателей на жилище.

П. 8 указанного постановления Пленума Верховного суда затрагивает вопросы прав несовершеннолетних. Как отмечается в нем, поскольку несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, имеют права, вытекающие из договора найма жилого помещения, они в случае приватизации занимаемого помещения также становятся участниками общей совместной собственности на это помещение.

Отметим, что законодательством недостаточно регламентированы вопросы права собственности несовершеннолетних детей при переходе приватизируемого жилья в долевую собственность членов семьи по соглашению между ними. Особенно сложно разрешить их, если приватизация осуществляется возмездно, и каждый взрослый член семьи вносит определенные суммы, необходимые для выкупа жилья. Видимо, в таких случаях необходимо предусматривать что-то вроде обязательной доли несовершеннолетнего в праве общей собственности на приватизируемое жилище.

Отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органов опеки и попечительства. Указание на то, что согласие органов опеки и попечительства необходимо только тогда, когда дети являются собственниками, появилось только в связи с внесением изменений и дополнений в Закон «О жилищных отношениях» Законом РК от 3 июня 2003 г.

В случае нарушения прав несовершеннолетних на приватизацию жилища лица, представляющие их интересы, вправе обратиться в орган, осуществляющий приватизацию, с заявлением о включении его в договор приватизации жилья. При возникновении спора они вправе обратиться с иском по тому же вопросу.

Нарушение прав несовершеннолетних нередко имеет место на практике. К примеру, в Алмалинском районном суде рассматривалось следующее дело.

Был предъявлен иск о выселении из квартиры семьи, в которой было четверо несовершеннолетних детей. Квартира была «продана» главой семьи М. Ерназаровым, который был одержим навязчивой идеей приобрести две картины, которые, по его мнению, были шедеврами изобразительного искусства. Так как для этого не было необходимых 4 тыс. долл., он занял их у А. Стрельниковой. Гарантией возврата долга стало оформление фиктивной продажи квартиры. В устном же договоре со Стрельниковой он обещал в течение года вернуть долг с процентами.

Сделка была признана недействительной, поскольку была притворной. Еще одно важное обстоятельство дало судье основание признать сделку недействительной. В ходе судебного разбирательства стало известно, что договор приватизации жилья произведен Ерназаровым незаконно, в него не были включены несовершеннолетние дети.

Граждане, ставшие собственниками приватизированного жилого помещения, как и другие собственники, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по своему усмотрению. Они должны осуществлять право собственности, не нарушая прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства. Исходя из этого, поскольку приватизированное жилище переходит в совместную собственность граждан, осуществивших приватизацию, то отчуждение части такой собственности отдельными её участниками возможно только после установления долевой собственности на нее.

Общая собственность на приватизированное жилище будет существенно корректировать режим общей совместной собственности супругов в отношении приватизированного жилища. Само по себе ни жилищное, ни семейное законодательство не исключают полностью того, что наряду с отношениями общей собственности на приватизированное жилище, в отношении того же объекта, будет существовать общая совместная собственность супругов. Однако общая собственность супругов не может быть распространена в отношении всего жилья. Общая собственность супругов должна существовать в данном случае наряду с общей собственностью других членов семьи на приватизированное жилище. Поэтому, в практическом плане, выделение в рамках собственности на приватизированное жилище права общей собственности супругов не имеет существенного значения.