<<
>>

Права собственника жилого помещения

Вопросы собственности в «ощутимом» объеме (владение, поль-

зование и главным образом распоряжение) ранее жилищным законодательством не регламентировались.

ЖК РСФСР в отношении собственного жилья содержал нормы в основном в пределах вопросов пользования жилым помещением, его содержания. Нормы сдачи внаем такого помещения касались главным образом вопросов пользования жильем, прав нанимателя и членов его семьи.

Между тем отношения собственности на жилье принципиально изменились и требуют решений в рамках жилищного законодательства.

Изменение отношений собственности прослеживалось в течение последних 15—20 лет [76]. Существенное увеличение частного жилья связано с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилых помещений.

Увеличению доли частного жилья в жилищном фонде Российской Федерации способствует также положение ст. 218 ГК. Согласно этой статье член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, приобретает право собственности на эту квартиру.

Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее возможность владения и пользования жилыми домами, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалась одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106, 107 ГК РСФСР). В настоящее время не содержится ограничений по количеству приобретаемых в собственность жилых помещений и размеру этих помещений (см. ст. 213 ГК).

166 Собственники жилья приобрели право сдавать его по договору коммерческого найма за плату, определяемую соглашением сторон, без каких-либо ограничений «предельными ставками». Раньше сдача внаем жилого помещения с оплатой, превышающей установленные пределы, квалифицировалась как использование жилья для извлечения нетрудовых доходов.

Следствием этого могло явиться безвозмездное изъятие жилого помещения (ст. 131 ЖК РСФСР; в 1991 г. в статью были внесены изменения).

Статья 290 ГК устанавливает, что собственникам жилых помещений в многоквартирных домах принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции и т.д.

Все эти и прочие новации в отношениях собственности на жилье, в том числе принятие ряда законодательных актов требовали урегулирования в рамках жилищного законодательства определенных вопросов, в частности управления многоквартирными домами, жилье в которых относится к разным формам собственности.

Жилищный кодекс содержит нормы, регламентирующие вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 36 ЖК), определение долей в этом имуществе (ст. 37 ЖК), приобретения такой доли (ст. 38 ЖК), определяет условия приобретения комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК) и проч.

Правам и обязанностям собственника жилого помещения посвящена ст. 30 ЖК.

Согласно этой статье собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом.

Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу — по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом.

Вопросы пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником этого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи отражены в Правилах пользования жилыми помещениями (п. 17—21).

Рассмотрим положения Жилищного кодекса, касающиеся прав и обязанностей собственника жилого помещения.

Требование ч. 1 ст. 30 ЖК об использовании жилого помещения по назначению содержится в ст.

17 ЖК, ч. 1 которой установлено, что

жилое помещение предназначено для проживания граждан. Анало- 167 гичная норма содержится в Гражданском кодексе. Согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания (п. 2); собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилым помещением.

Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, требований по пользованию инженерным оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и иных требований законодательства.

Согласно ст. 17 ЖК в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3).

Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК).

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ определено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, как сделка, не соответствующая требованиям закона — ст. 288 ГК (постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г.

№ 6/8).

Жилищный кодекс не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК. Согласно данной статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие (ст. 235 ГК).

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК собственник жилого помещения может предоставить это помещение гражданину по договору найма. Регламентацию данного вопроса Кодекс не предусматривает. Следует отме-

168 тить, что ранее действовавший ЖК РСФСР содержал самостоятельную главу («Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда»), нормы которой касались как вопросов пользования жилым домом, квартирой, принадлежащими гражданину на праве собственности, так и вопросов сдачи внаем этого жилья, прав нанимателя, выселения его по предусмотренным основаниям и т.п.

Собственник жилого помещения вправе также предоставить его во владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (ч. 2 ст. 30 ЖК).

Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК). Вместе с тем обратимся к п. 2 ст. 671 ГК, согласно которому юридическое лицо — арендатор жилого помещения может использовать это помещение только для проживания граждан [77].

Несомненный интерес представляют ст. 23 и 26 ЖК, обозначившие собственника жилого помещения в качестве «заявителя» для перевода этого помещения в нежилое (ст. 23 ЖК) и проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК).

Собственник жилого помещения, как известно, вправе осуществлять его переустройство и (или) перепланировку. В связи с этим необходимо еще раз обратить внимание на ст. 29 ЖК. Положения этой статьи о принудительном изъятии у собственника жилья в случае его самовольного переустройства и перепланировки не согласуются с нормами Гражданского кодекса.

Данная статья, напомним, посвящена последствиям самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировке жилого помещения.

Одно из таких последствий, предусмотренных п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК, — продажа жилья на основании судебного решения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (с возложением на нового собственника такого жилья обязанности привести его в прежнее положение).

Эти положения ст. 29 ЖК сформулированы с привлечением норм ст. 293 ГК [78]. Согласно данной статье, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (с соблюдением установленных условий и порядка) продажа этого жилого помещения с

публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи 169 средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Отсюда следует, что вопрос о применении норм ст. 293 ГК в случаях переустройства и перепланировки жилого помещения было бы возможным рассматривать, если в связи с этими работами нарушены права и интересы соседей либо переустройство и перепланировку можно охарактеризовать как бесхозяйственное обращение с жильем, что не отражено в статьях гл. 4 ЖК.

Само по себе самовольное переустройство и перепланировка не могут служить основанием для принудительного изъятия жилого помещения.

Судами могут приниматься решения о принудительном изъятии жилья по основаниям, определяемым ст. 293 ГК, например, если происходит разрушение жилища, причиной которого явились переустройство и перепланировка жилого помещения. И, конечно, в данном случае не имеет значения, были ли эти работы произведены самовольно либо с соблюдением необходимых формальностей.

Таким образом, для реализации п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК требуется внесение изменений в ст. 293 ГК или в ст. 235 ГК. То есть в этих статьях должно быть указано в качестве самостоятельного основания для принудительного изъятия жилого помещения его самовольное переустройство и (или) перепланировка.

Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч.

6 ст. 29 ЖК, согласно которым жилье можно принудительно изъять — в случае его самовольного переустройства (перепланировки) предыдущим собственником — у нового собственника. Применение в отношении этого собственника правил ст. 293 ГК не может быть обоснованно, поскольку никоим образом его действие (бездействие) не связано (даже не соприкасается): с использованием жилья не по назначению; с нарушением прав и интересов соседей; с бесхозяйственным обращением с жильем, вообще нет участия в процессе производства переустройства и перепланировки жилого помещения.

Жилищным кодексом предусмотрены положения относительно жилья, предоставленного по так называемому завещательному отказу (ст. 33 ЖК), и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК).

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока право пользования жильем у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев возникновения у него такого права

170 на ином законном основании (ч. 1 ст. 33 ЖК). Например, если отказополучатель вступил в брак с наследницей, которой данное жилье перешло по завещанию.

Дееспособный гражданин, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жильем, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином (ч. 2 ст. 33 ЖК).

Вопросы завещательного отказа регулируются ст. 1137—1140 ГК. Завещательный отказ, как способ распоряжения собственностью, позволяет наследодателю завещать свое имущество наследникам с одновременным возложением на них обязанности предоставить указанному в завещании лицу — отказополучателю право пользования жилым помещением на обозначенный в завещании срок (п. 2 ст. 1137 ГК).

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, по требованию собственника жилого помещения может быть выселен на основании решения суда в случаях: использования жилого помещения не по назначению; нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (ч. 2 ст. 35 ЖК).

Согласно ст. 34 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением, пользуется жильем на условиях, предусмотренных ст. 33 ЖК, если иное не установлено этим договором. Следовательно, данный гражданин пользуется жилым помещением наравне с собственником этого помещения, а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не установлено договором пожизненного содержания).

Вопросы пожизненного содержания с иждивением регулируются нормами гл. 33 ГК.

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру (иную недвижимость) в собственность лицу (плательщик ренты), которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК).

Согласно ст. 605 ГК прекращение пожизненного содержания с иждивением имеет место: в случае смерти получателя ренты; при нарушении плательщиком ренты своих обязательств.

Статья 32 ЖК содержит положения об изъятии жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения осуществляется путем выкупа; выкупная цена, сроки и другие усло-

вия выкупа определяются соглашением с собственником жилого по- 171 мещения (ч. 6 ст. 32 ЖК) [79].

По соглашению с собственником жилья ему может быть предоставлено — взамен изымаемого жилого помещения — другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК).

Данные положения основаны на нормах ст. 35 Конституции РФ, согласно которой принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Судьба жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, решается в соответствии с положениями ч. 10 ст. 32 ЖК. Многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Жилищный кодекс урегулировал вопрос обеспечения жилищных прав собственников при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которое (изъятие) является основанием сноса жилого дома. Однако снос дома может иметь место и по иным основаниям, например в случае признания дома аварийным.

Как быть в подобных случаях? Приводим развернутый ответ на этот вопрос, который дан Верховным Судом РФ.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Статья 32 ЖК определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

частью 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК).

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 ЖК. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае,

172 JL если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено У\ГГ7\ сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до при- (| обретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК).

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома.

Жилищный кодекс не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например, если дом признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом, следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК.

Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также ст. 134 ЖК, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 и 86 ЖК.

Следовательно, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. (Обзор судебной практики ВС РФ за IVквартал 2005 г.)

В отношении возможного оспаривания соглашения государственного органа или органа местного самоуправления с собственником жилья о замене изымаемого жилого помещения другим жильем Верховным Судом РФ разъяснено следующее.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 32 ЖК жилое помещение может быть изъято у 173 собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом согласно ч. 8 этой же статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Поскольку соглашение между собственником жилого помещения и соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения является двусторонней сделкой, то на него распространяются общие правила о признании сделки недействительной (§ 2 гл. 9 ГК). Следовательно, данное соглашение может быть оспорено в судебном порядке по общим основаниям. (Обзор судебной практики ВС РФ за IVквартал 2005 г.)

<< | >>
Источник: Шешко Г. Ф.. Жилищное право. 2010

Еще по теме Права собственника жилого помещения:

  1. 2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
  2. 1. Права собственника жилого помещения
  3. 2. Права членов семьи собственника жилого помещения
  4. 2. Обязанности и ответственность собственника жилого помещения
  5. 4.1. Договор наймажилого помещения
  6. § 4. Договор социального найма жилого помещения
  7. Для Москвы и Санкт-Петербурга. Порядок обеспечения права жителей на жилые помещения
  8. Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
  9. § 3. Особенности права собственности на жилые помещения.
  10. § 3. Договор найма специализированного жилого помещения
  11. предоставление жилого помещения по договору социального найма
  12. право на обмен жилого помещения
  13. Права собственника жилого помещения
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -