<<
>>

Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки устанавливаются ст.

26 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.

Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлено, что осуществление перепланировки и (или) переоборудования жилых помещений не допускается[65]:

1) если они ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

2) если они ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В городе Оренбурге переустройство и (или) перепланировка помещения проводится по решению департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - ДГ иЗО) о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения. В соответствии с Положением «О порядке

согласования переустройства... в городе Оренбурге» к видам мероприятий (работ), выполняемых без оформления проектной и разрешительной документации, относятся[66]:

- устройство антресолей;

- устройство новых встроенных шкафов из легких материалов и демонтаж имеющихся, если шкафы не являются межквартирными;

- замена окон и балконных дверей с сохранением габаритов дверных и оконных проемов;

- снос или устройство перегородки между ванной и туалетом;

- снос перегородки между кухней и кладовой при условии отсутствия вентиляционного канала;

- ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;

- замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;

- снос или замена отопительного очага.

В соответствии с этим же положением переустройство и (или) перепланировка не допускаются в случае нарушения строительных, санитарных и противопожарных норм и правил. В частности не допускается переустройство помещений, при котором:

- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;

- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;

- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);

- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

В жилых домах типовых серий Положением «О порядке согласования переустройства... в городе Оренбурге» не допускается:

- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах пилонов, диафрагмах жесткости и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;

- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;

- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без проведения соответствующей экспертизы.

Положением «О порядке согласования переустройства. в городе Оренбурге» установлено, что:

- переустройство и (или) перепланировка помещений, в том числе муниципальных, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется за счет заявителя;

- переустройство и (или) перепланировка помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с собственником (лицом, осуществляющим полномочия собственника) многоквартирного дома либо уполномоченной им организацией в соответствии с действующим законодательством;

- переустройство и (или) перепланировка муниципальных помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга (для жилых помещений), комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (для нежилых помещений) либо уполномоченной ими организацией в соответствии с действующим законодательством.

Переустройство и (или) перепланировка помещения должны производиться с ограничениями, связанными с недопустимостью:

- проведения работ в жилых домах в воскресные и праздничные нерабочие

дни;

- проведения в жилых домах работ, сопряженных с шумом, с 19.00 часов до 09.00 часов;

- проведения работ без специальных мероприятий, исключающих причинение ущерба смежным помещениям;

- загромождения эвакуационных путей и других мест общего пользования, в том числе строительным и иным мусором;

- использования пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и строительного мусора;

- складирования строительных материалов и строительного мусора на придомовой территории;

- отключения внутридомовых инженерных систем без предварительного согласования с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Пункт 2 ст. 26 ЖК РФ определяет перечень документов, которые представляются собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель) в орган местного самоуправления для принятия решения о переустройстве или перепланировке.

К этим документам относятся:

1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 и предусматривает, что заявлением может подавать «наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух или более лиц, в случае, если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы».

В связи с этим можно заметить, что согласно ст. 26 ЖК РФ заявление о переустройстве и (или) перепланировке подает собственник жилого помещения. Статья 26 ЖК РФ предусматривает случай подачи заявления уполномоченным наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов нанимателем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма. Понятие аренды жилого помещения не предусмотрено ГК РФ и, соответственно, арендатор не указан в ЖК РФ как надлежащий податель заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения предусматривает, что заявитель указывает срок производства ремонтностроительных работ (даты начала и окончания), режим производства ремонтностроительных работ (время и дни недели), подписывает обязательства: осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией); обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтностроительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ, осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима работ. Определение заявителем срока производства ремонтно-строительных работ, режима производства ремонтно-строительных работ создает у органа местного самоуправления определенный механизм защиты интересов лиц, проживающих по соседству с местом проведения работ;

2) правоустанавливающие документы на жилое помещение, подлежащее переустройству или перепланировке (подлинники или нотариально удостоверенные копии). Правоустанавливающими документами могут в различных случаях являться: решение о вселении в жилое помещение или ордер на вселение, договор коммерческого найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности или иного права на жилое помещение;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;

4) технический паспорт помещения;

5) письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является занимающий жилое помещение по договору социального найма наниматель, уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных документов). Согласие всех членов семьи нанимателя необходимо лишь в том случае, если перепланировка или переустройство осуществляются в отношении жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. В случае если заявителем является собственник жилого помещения, то, исходя из смысла п. 2 ст. 26 ЖК РФ, представление письменного согласия всех членов семьи не требуется;

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости осуществления переустройства или перепланировки, если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган местного самоуправления, в который обратился заявитель, не вправе требовать других документов, которые не предусмотрены ст. 26 ЖК РФ.

Как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, заявителю органом местного самоуправления выдается расписка, подтверждающая получение заявления о переустройстве (перепланировке), а также других документов. В расписке должен содержаться, перечень принятых документов и указана дата их принятия.

Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ, для рассмотрения заявления и представленных с ним документов органу местного самоуправления отведено сорок пять календарных дней. Не позднее этого срока орган местного самоуправления обязан принять решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. Основания для отказа в переустройстве (перепланировке) определены в ст. 24 ЖК РФ.

В п. 5 ст. 26 ЖК РФ закреплено, что орган местного самоуправления, принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, форма которого утверждается Правительством Российской Федерации.

Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано) заявителю в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 26 ЖК РФ, несмотря на то, что в нем речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного решения.

Согласно п. 6 ст. 26 ЖК РФ, единственным основанием для проведения переустройства и перепланировки является документ, выданный органом местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих действий. Форма решения утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 N266 "Обутверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения ".

В соответствии с Положением «О порядке согласования переустройства... в городе Оренбурге» для получения решения собственник помещения (уполномоченное им лицо), наниматель жилого помещения по согласованию с наймодателем, а также другое заинтересованное лицо (далее - Заявитель) представляет следующие документы:

- заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения;

- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии), 1 экземпляр ксерокопий;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект предполагаемого переустройства и (или) перепланировки помещения (при пробивке проемов в несущих стенах многоквартирных домов в состав проекта должны быть включены сведения, обеспечивающие выполнение требований безопасности здания, в том числе требований механической, пожарной безопасности, требований безопасных для человека условий проживания и пребывания);

- для жилых помещений - письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;

- технический паспорт переустраиваемого и (или) пересканируемого помещения;

- письменное согласие всех собственников иных помещений в многоквартирном доме в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения связаны с присоединением к нему части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласовании переустройства и (или) перепланировки в случае, если переустройство и (или) перепланировка затрагивает общее имущество в многоквартирном доме (за исключением случаев присоединения части общего имущества, уменьшения общего имущества в многоквартирном доме). Решение предоставляется в виде протокола общего собрания или выписки из протокола. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается в порядке, установленном главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации. Протокол общего собрания собственников помещений должен содержать сведения о собственниках (фамилия, инициалы), участвовавших в собрании, и принадлежащих им помещениях.

Указанные документы принимаются в Оренбургском областном многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - МФЦ) и передаются на рассмотрение в ДГиЗО. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

По поручению ДГиЗО организацию исполнения и подготовку документации, необходимой для выдачи решения, осуществляет муниципальное бюджетное учреждение "Городской центр градостроительства".

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и представленных документов не позднее чем через тридцать дней с момента принятия документов в МФЦ.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки выдается заявителю в МФЦ. Одновременно с выдачей решения заявителю возвращаются подлинники правоустанавливающих документов на переустроенное и (или) перепланированное помещение.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений принимает ДГиЗО. Решение изготавливается в двух оригинальных экземплярах. Дополнительные экземпляры решения изготавливаются в виде копий, удостоверенных печатью ДГиЗО.

В ст. 27 ЖК РФ предусмотрено три основания для принятия органом местного самоуправления решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. К этим основаниям относятся:

- непредставление собственником или пользователем жилого помещения документов, предусмотренных п. 2 ст. 26 ЖК РФ;

- представление документов в ненадлежащий орган местного самоуправления либо в иной орган, к компетенции которого не относится решение таких вопросов;

- несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе техническим регламентам.

Пункт 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения ссылаться на одно из указанных в статье 27 ЖК РФ оснований.

Наконец, п. 3 ст. 27 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления выдавать (направлять) заявителям не позднее трех рабочих дней решение об отказе в согласовании. Заявитель, в свою очередь, имеет право обжаловать решение об отказе в судебном порядке.

В г. Оренбурге отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения подготавливается ДГиЗО в виде письменного сообщения за подписью главного архитектора города Оренбурга и должен содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Отказ выдается или направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжалован заявителем в судебном порядке.

Положением «О порядке проведения переустройства ...................... в городе

Оренбурге» установлено, что:

1) контроль за проведением переустройства и (или) перепланировки помещения в пределах своей компетенции осуществляют:

- собственник объекта недвижимости, в состав которого входит помещение;

- организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (далее - эксплуатирующая организация), либо лицо, уполномоченное в соответствии с ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ (далее - уполномоченное лицо);

2) эксплуатирующая организация либо уполномоченное лицо осуществляет регистрацию начала производства работ и контроль за соблюдением общей продолжительности работ, установленной разрешительными документами.

Согласно п. 1 ст. 28 ЖК РФ, завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии.

В г. Оренбурге завершение работ по переустройству и (или) перепланировке помещения подтверждается актом приемочной комиссии, председателем которой является заместитель главного архитектора города ДГиЗО администрации г. Оренбурга. Акт приемочной комиссии подписывается председателем приемочной комиссии и утверждается главным архитектором ДГиЗО администрации города Оренбурга. Для получения акта приемочной комиссии Заявитель представляет следующие документы:

- заявление;

- правоустанавливающие документы на помещение;

- решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения;

- проект переустройства и (или) перепланировки помещения;

- техническое описание помещения после перепланировки и (или) переустройства;

- акт на скрытые работы по устройству или усилению несущих конструкций по форме, установленной приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 26.12.2006 N 1128 "Об утверждении и введении в действие Требований к составу и Порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения".

Указанные документы принимаются в МФЦ и передаются на рассмотрение в ДГиЗО. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Акт приемочной комиссии подготавливается и утверждается по результатам рассмотрения заявления, представленных документов и осмотра переустроенного и (или) перепланированного помещения не позднее чем через тридцать дней с момента принятия документов в МФЦ.

Утвержденный акт приемочной комиссии выдается заявителю в МФЦ. Одновременно с выдачей акта заявителю возвращаются подлинники правоустанавливающих документов на переустроенное и (или) перепланированное помещение. По поручению ДГиЗО организацию исполнения и подготовку документации, необходимой для выдачи акта приемочной комиссии, осуществляет муниципальное бюджетное учреждение "Городской центр градостроительства".

В состав приемочной комиссии включаются представители:

- заявителя (Заказчика);

- эксплуатирующей организации либо уполномоченное лицо в случае нахождения помещения в многоквартирном доме;

- генерального подрядчика (для нежилых помещений);

- генерального проектировщика (для нежилых помещений);

- управления социальной защиты населения администрации города Оренбурга (для нежилых помещений).

Заявители, осуществившие переустройство и (или) перепланировку помещений, в течение десяти дней после утверждения акта приемочной комиссии обращаются в организацию, уполномоченную на проведение технического учета зданий, для внесения изменений в технический паспорт помещения.

Следует полагать, что приемочная комиссия, как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, формируется соответствующим органом местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения.

В соответствии с п 2 ст. 28 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны направить акт приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 29 ЖК РФ, лица, виновные в самовольном переустройстве (перепланировке) жилых помещений, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

В настоящее время ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании (переустройстве) жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.

Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, согласно той же статье, подвергаются административному штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

Помимо административной ответственности, самовольное переустройство (перепланировка) жилых помещений влечет определенные негативные последствия в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Одновременно, ч.4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью.

Такое правовое регулирование вызвало различное понимание процедуры сохранения переустроенного (перепланированного) жилого помещения в существующем состоянии. Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке.

В юридической литературе преобладает точка зрения о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда. В отдельных комментариях делается осторожная оговорка о возможности оформления перепланировки и переустройства, если в них нет существенных нарушений, органами местного самоуправления, поскольку эти действия находятся в их ведении1.

Нет единого подхода к рассматриваемому вопросу и при регулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами, принятыми в развитие положений ЖК РФ. В большинстве таких актов либо содержится отсылка к ст. 29 ЖК РФ, регулирующей последствия самовольно выполненных работ по перепланировке и (или) переустройству жилого помещения, либо воспроизводятся правила этой статьи.

В пункте 2 Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2011 г. N 508-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы"(ред. от 26.06. 2012г.) на Мосжилинспекцию возлагаются функции уполномоченного органа, осуществляющего согласование, в том числе ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.

Возможность согласования во внесудебном порядке произведенных самовольно переустройств и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрена и рядом органов местного самоуправления, например Положением о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в городе Королеве Московской области, утвержденным Постановлением главы муниципального образования "Город Королев" от 12 сентября 2005 N 1729 . При этом в одних нормативных актах, в частности в названном Положении, приводится перечень определенных работ, которые могут быть согласованы администрацией с последующим внесением изменений в технический паспорт жилого дома, в других - предусматривается представление лицом, сделавшим самовольное переустройство (перепланировку), дополнительных документов для принятия решения о

согласовании (например, в соответствующем Положении, принятом в

муниципальном образовании "Город Подольск" Московской области). Есть и такие акты, в которых подробно регламентирована процедура получения и оформления заключения о возможности сохранения жилого помещения в существующем состоянии для подачи заявителем искового заявления в суд по вопросу сохранения жилого помещения (например, в муниципальном образовании "Город Подольск" Московской области). В последнем случае такое регулирование вызывает большие сомнения, поскольку определение порядка гражданского судопроизводства, составной частью которого является процедура получения и представления доказательств, находится в ведении Российской Федерации (п. "о" ст. 71 Конституции РФ, ст. 1 ГПК РФ).

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина, допустившего самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, не только вправе, но и обязан принять решение о согласовании и сохранении жилого помещения в существующем состоянии для внесения изменений в технический паспорт жилого дома, если гражданином были представлены все необходимые для этого документы, а результаты выполненных им самовольно работ не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.

Смысл, содержание и применение норм ЖК РФ, регулирующих анализируемые отношения, а также деятельность органов местного самоуправления по реализации этих норм в силу ст. 18 Конституции РФ должны оцениваться исходя из прав граждан в жилищной сфере, обеспечиваемых правосудием.

Права собственников жилого помещения на его переустройство, перепланировку и оформление выполненных работ непосредственно вытекают из положений главы 4 ЖК РФ. Согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 ЖК РФ, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании.

Сохранение переоборудований, повышающих качество и благоустроенность жилого помещения, даже если они произведены без согласования, отвечает не только интересам граждан, но и общества в целом. Закон устанавливает административную ответственность за допущенное правонарушение, но не исключает реализации гражданами своих прав на оформление во внесудебном порядке самовольно выполненных переоборудований. Деятельность органа местного самоуправления, направленная на то, чтобы обязать гражданина, привлеченного к административной ответственности, восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, а затем разрешить ему производство тех же переустройств (перепланировок), противоречила бы основополагающим принципам, закрепленным в ст. 18 Конституции РФ. Несерьезно возлагать на суд функции по принятию в эксплуатацию любого переустройства, перепланировки только по тому мотиву, что работы были произведены самовольно.

Сторонники противоположной точки зрения исходят из того, что последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения регулируются ст. 29 ЖК РФ, в которой предусмотрен только один порядок сохранения жилого помещения в существующем состоянии - по решению суда. Такой довод, как представляется, недостаточно обоснован. Суд не является органом, компетентным принимать выполненные строительные работы. Посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ, ст. 2, 3 ГПК РФ).

Проанализировав содержание и место ст. 29 ЖК РФ в системе норм ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что она регулирует отношения, возникшие на той стадии, когда гражданину компетентным органом отказано в согласовании переустройства, перепланировки и предъявлено требование о приведении жилого помещения в прежнее состояние; при невыполнении данного требования органу местного самоуправления предоставляется право обратиться в суд с соответствующим иском. В качестве одного из непременных условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении его договора социального найма в ч. 5 этой статьи указывается на непринятие судом предусмотренного ч. 4 решения о сохранении жилого помещения.

Таким образом, ст. 29 ЖК РФ по смыслу ее частей 4 и 5, подлежащих толкованию в неразрывном единстве, направлена на защиту прав граждан и позволяет суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В таком случае в резолютивной части решения суд указывает не только об отказе в удовлетворения иска органа местного самоуправления и о сохранении жилого помещения, но и о том, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение. Тем самым посредством правосудия защищается нарушенное (оспариваемое) право гражданина на сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Определяя указанное право суда, рассматриваемая статья не ограничивает общие полномочия органов местного самоуправления и не содержит для них запрета на согласование по заявлению гражданина самовольно произведенных переустройств, перепланировок жилого помещения. Это было бы не логично, поскольку при отрицании возможности оформления выполненных работ во внесудебном порядке может сложиться неопределенная ситуация, когда орган местного самоуправления, будучи неправомочным принять заявление гражданина об оформлении, сам не обращается в суд с соответствующим иском, тогда как самовольные переустройство, перепланировка фактически сохраняются.

С учетом существующего регулирования следует признать, что орган местного самоуправления обязан рассмотреть поданное гражданином заявление об оформлении результата выполненных работ и принять по нему соответствующее решение. Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему может быть оспорен гражданином в суд по правилам главы 25 ГПК РФ, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, при наличии которого вопрос рассматривается в порядке искового производства (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ). В частности, отказ не может считаться правомерным в том случае, когда гражданином были представлены органу местного самоуправления вместе с заявлением об оформлении все необходимые документы, а проведенные им переустройство, перепланировка жилого помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, не нарушают прав и законных интересов других лиц. В этом случае суд принимает решение, которым признает отказ неправомерным, и обязывает орган местного самоуправления осуществить согласование произведенных переустройств и (или) перепланировки жилого помещения.

В судебной практике зачастую решения о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии дублируются, их все объединяет принятое положительное решение, они, в свою очередь, отличаются лишь истцом и видом перепланировки, но в основном выглядит все следующим образом: «Иванова И.И. обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии к Администрации г. Королева МО, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Королев МО, ул. Строителей, д. №, кв. №. С целью улучшения условий проживания и повышения комфортности жильцами спорной квартиры были произведены перепланировка проходной комнаты, увеличение площади коридора, оборудование отдельной комнаты площадью 12, 7 кв.м., увеличение площади второй комнаты за счет демонтажа перегородки между кладовкой, демонтирование дверного проема со стороны второй комнаты в квартире по адресу: г. Королев МО, ул. Строителей, д. №, кв. №. Истец Иванова И.И. ссылается на то, что произведенная перепланировка ничьи права не нарушает, всеми заинтересованными службами города даны положительные заключения. Просит признать перепланировку квартиры соответствующей нормам СНиП и сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии и т.д.».

В. обратилась в Сургутский городской суд с иском к Администрации г. Сургута о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии, мотивируя свои требования тем, что на основании договора социального найма она является нанимателем квартиры по адресу: В связи с необходимостью в приватизации квартиры, она обратилась в Сургутское отделение филиала ФГУП «РТИ» для изготовления техпаспорта на жилое помещение. В результате выезда техника было обнаружено несоответствие между изначальным планом квартиры и имеющимся состоянием, поэтому технический паспорт на квартиру выдан не был. Об имеющейся перепланировке она не знала. С целью получения согласований и заключений в отношении выполненной перепланировки она обратилась в компетентные органы. Согласно акта обследования СГАЛУП «Эксперт» было установлено, что кухня объединена с коридором, совмещен проем входа в комнату, совмещен и расширен за счет коридора санузел с перестановкой оборудования и с присоединением комнаты. Экспертом сделан вывод, что перепланировка не коснулась несущих конструкций и не оказала влияния на их прочность и устойчивость. Согласно заключения ООО «Олюр» перепланировка не нарушила нормы и правила пожарной безопасности РФ. Филиалом Федерального государственного Учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии по ХМАО-Югра в г. Сургуте и Сургутском районе» согласована перепланировка вышеуказанного жилого помещения.

В судебном заседании истица В. поддержала свои исковые требования о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, суду пояснила, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан, и это не создает угрозу их жизни и здоровью. Кроме того, требований по приведению жилого помещения в прежнее состояние к ней никто не предъявлял.

Представитель ответчика Администрации г. Сургута в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, в письменном виде сообщает, что грубых нарушений в перепланировке квартиры не выявлено, перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. Сохранение произведенной перепланировки возможно, также просят рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица на стороне ответчика Государственной жилищной инспекции по г. Сургуту в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав истца, суд признал иск подлежащим удовлетворению. Член семьи нанимателя В. в письменном виде согласна с перепланировкой квартиры. Частичное несогласование Сургутским отделом инспектирования Госжилинспекции ХМАО перепланировки спорной квартиры в части совмещения и расширения за счет коридора санузла с перестановкой оборудования с присоединением спальной комнаты и присоединения колясочной и части коридора лестничного лифтового блока в связи с самовольным присоединением к квартире части общего имущества помещений в многоквартирном доме не могут являться основанием для отказа в удовлетворении данной части исковых требований, поскольку требования по приведению жилого помещения в прежнее состояние к истцу не предъявлялись. Истцом в свою очередь предоставлены доказательства /план квартиры, акт обследования СГМУП «Эксперт», заключение ООО «Олюр» и заключение филиала ФГУЗ «Центр Гигиены и эпидемиологии, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.

При таких обстоятельствах исковые требования истца о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии были удовлетворены в полном объеме.

Следует отметить, что решения судов о сохранении помещений в перепланированном или переустроенном виде все же обжалуются. В основном кассационные жалобы с просьбой отменить принятое решение подаются администрацией района по тем основаниям, что суд не выяснил мнение всех членов семьи нанимателя относительно произведенных переустройства или перепланировки.

Так, например, оставляя без изменения решение Балтийского районного суда г. Калининграда об удовлетворении исковых требований А. В. Е. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, а кассационную жалобу администрации Балтийского района, полагавшей решение подлежащим отмене по вышеуказанным мотивам, без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда не усмотрела нарушений судом требований п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и пришла к выводу, что доводы ответчика не основаны на материалах дела и отмену судебного постановления не влекут. Откорректирована только резолютивная часть решения.

Судебной коллегией было установлено, что с нанимателем проживала его жена A.M..В., которая была привлечена к участию в деле. Ею, как видно из представленных суду документов, оформлялись заявки на выполнение технического заключения, обследование квартиры органами пожарного надзора. Суду A.M..В. направила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, из которого также следует, что против перепланировки квартиры она не возражает.

В судебной практике имеют место и дела, решения по которым оспариваются по причине невыяснения мнения всех собственников квартир либо собственника дома относительно произведенных перепланировки и переустройства, в том числе и когда переустройство было произведено за счет площадей общего пользования.

Так, М.В.В. обратился в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда, указав, что вместе с несовершеннолетней дочерью является собственником квартиры № 5 в доме по ул. Нансена в г. Калининграде. Для повышения благоустройства квартиры им произведены ее переустройство и перепланировка, в результате которых за счет чердачного пространства над квартирой устроено мансардное помещение площадью 9,7 метра. После переустройства увеличилась общая площадь квартиры с 30,9 до 42,3 кв. метра, а также площадь кухни с 4,3 до 4,4 кв. метра, санитарного блока с 1 до 2,2 кв. метра. Все работы были произведены без оформления необходимых документов. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства.

Решением суда от 8 ноября 2005 г. исковые требования М. были удовлетворены, жилое помещение сохранено в перепланированном и перестроенном состоянии.

В кассационной жалобе на решение Балтийского районного суда от 8 ноября 2005 г. администрация Балтийского района просила указанное решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что суд не выяснил мнение всех собственников квартир, а также собственника дома ОАО относительно произведенных перепланировки и переустройства.

Суд кассационной инстанции с такими доводами не согласился и оставил решение суда без изменения, дополнив только лишь резолютивную часть решения. При этом суд кассационной инстанции указал, что собственник квартиры № 4 З.Н.И. дал письменное согласие на реконструкцию чердачного пространства, его подпись заверена должностным лицом ОАО, который является его собственником и осуществляет эксплуатацию. Собственниками квартиры №6 являются И.B.C. и Л.Д. Согласие И.В.С. было получено, а И.Л.Д. умерла. Также установлено, что собственник дома о перепланировке и переустройстве квартиры № 5 был поставлен в известность, на освоение чердачного пространства М. был согласен, к участию в деле привлечен. Решение суда ОАО не обжалуется.

Кроме того, в суде кассационной инстанции директор ОАО также подтвердил то обстоятельство, что права собственника действиями М. не нарушаются, устройство мансардного помещения способствует сохранности жилого дома (№ 336678/2005 г.).

Другой пример. Признавая законным решение Балтийского районного суда от 7 октября 2005 г. по иску Б.Ю.Л. к администрации Балтийского района, мэрии г.

Калининграда о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, судебная коллегия указала, что суд пришел к обоснованному выводу о соблюдении в данном случае требований ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.

Судом первой инстанции было установлено, что Б., являющийся нанимателем квартиры в доме по ул. Толстикова в г. Калининграде, с согласия всех проживающих в доме лиц произвел перепланировку и переустройство жилого помещения, в результате которых увеличилась площадь кухни за счет переоборудования смежного отапливаемого помещения, находящегося в общем пользовании жильцов дома, оборудовал кухню, установил раковину, газовую плиту. Кроме того, им были остеклены балконы. Все работы были произведены без оформления необходимых разрешений. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства и перепланировки квартиры.

Доводы администрации района о том, что истцом не было представлено доказательств согласия всех собственников квартир дома на присоединение к его квартире, находящейся в общем пользовании площади размером в 4,9 кв. метра, судебная коллегия признала не основанными на материалах дела, поскольку согласие всех собственников квартир в доме имеется. Представитель мэрии г. Калининграда в судебном заседании также не возражал против сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии.

Если же судом не принято такое решение по причине нарушения прав и законных интересов граждан либо в том случае, если с заявлением о принятии такого решения никто не обращался, то обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние сохраняется за лицом, допустившим самовольную перепланировку.

В том случае, если такое лицо в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привело жилое помещение в прежнее состояние, то указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.

В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во- первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.

Если принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое решение, содержание которого зависит от юридического статуса лица, осуществившего самовольную перепланировку. Если это лицо - собственник жилого помещения, то выносится решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на нового собственника.

Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения, который является наймодателем по договору социального найма.

Пункт 6 ст. 29 ЖК РФ распространяет свое действие уже на нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, либо на собственника жилого помещения в котором проживает наймодатель. Они после принятия судом указанного решения обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в срок, который для них устанавливает соответствующий орган местного самоуправления.

Если жилое помещение вновь не приведено в прежнее состояние в установленный срок, то данное помещение подлежит продаже с публичных торгов на условиях, предусмотренных п. 5 ст. 29 ЖК РФ с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

5.5

<< | >>
Источник: Ковалева О.А.. Жилищное право: учебник / О.А. Ковалева; Оренбургский гос. ун-т. - Оренбург: ОГУ,2014. - 516 с.. 2014

Еще по теме Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения:

  1. 5. Прекращение пользования занимаемыми жилыми помещениями
  2. 1. Переустройство и перепланировка жилых помещений
  3. 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
  4. 2. Назначение жилого помещения
  5. 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения
  6. 1. Права собственника жилого помещения
  7. Переустройство и перепланировка жилого помещения
  8. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
  9. Перепланировка и (или) переустройство помещений, переводимых из жилого фонда в нежилой или из нежилого фонда в жилой
  10. § 2. Договор найма жилого помещения социального использования
  11. переустройство и перепланировка жилого помещения
  12. Выселение из жилого помещения
  13. Права собственника жилого помещения
  14. Понятие и виды переустройства и перепланировки
  15. 4.1. Виды переустройства и перепланировки объектов недвижимости и общий порядок производства работ
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -