Понятие «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения

Следует отметить, что регулирование вопросов переустройства и перепланировки жилых помещений, так же, как и вопросов перевода помещений из одной категории в другую, качественно улучшилось по сравнению с ЖК РСФСР.

Так, статья 84 ранее действующего жилищного кодекса была посвящена переустройству или перепланировке жилых квартир, используемых на основании договора социального найма жилого помещения. Однако вопросы переустройства или перепланировки жилых помещений других видов в ЖК РСФСР отражения не нашли.

Действующий ЖК РФ установил общий для всех жилых помещений порядок проведения этих действий. Глава 4 ЖК РФ должна применяться во всех случаях

переустройства (перепланировки) жилых помещений, в том числе используемых на основании договора социального найма, находящихся в собственности граждан, либо на ином законном основании.

Кроме того, ст. 84 ЖК РСФСР содержала норму, в соответствии с которой переустройство или перепланировка жилого помещения могли проводиться только с определенной целью, а именно с целью повышения благоустройства квартиры. В ЖК РФ цели переустройства (перепланировки) жилых помещений нормативно не ограничены, из чего следует, что для проведения этих действий необходимы собственная воля граждан и наличие условий, предусмотренных законодательством.

Существенным отличием норм нового Жилищного кодекса РФ от ранее действующего является также тот факт, что ЖК РФ установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР такого порядка не содержал, что так же, как и в случае с переводом жилых помещений, требовало дополнительного регулирования этих вопросов

ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм действий закреплен непосредственно в законе.

В новом Жилищном кодексе РФ при этом нашли отражение и известные ЖК РСФСР нормы относительно переустройства (перепланировки) жилых помещений:

- во-первых, эти действия могут проводиться по-прежнему только с согласия уполномоченного органа. Изменились только формулировки: в ЖК РСФСР переустройство (перепланировка) могли проводиться с разрешения

исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (позднее - с разрешения органов местного самоуправления), а в ЖК РФ речь идет о согласовании с органами местного самоуправления переустройства (перепланировки) жилых помещений. По своей сути согласование, предусмотренное статьей 26 ЖК РФ, полностью аналогично разрешению, предусмотренному ст. 84 ЖК РСФСР;

- во-вторых, сохранилась норма о необходимости получения согласия всех членов семьи, проживающих с нанимателем по договору социального найма, на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения1. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование. В главе 4 Жилищного кодекса РФ на федеральном уровне урегулированы основные вопросы, относящиеся к переустройству и перепланировке жилых помещений. В г. Оренбурге переустройство и перепланировка регулируется Положением "О порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге", (далее по тексту - Положением «О порядке согласования переустройства... в городе Оренбурге» ) утвержденным Постановлением администрации города Оренбурга от 21.03.2012 N 495-п. Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с Положением «О порядке согласования переустройства. в городе Оренбурге» перечень мероприятий по переустройству помещений включает в себя следующие виды работ:

- перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;

- устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;

- перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов;

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

- замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (в том числе устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений в соответствии с Положением «О порядке согласования переустройства... в городе Оренбурге» может включать в себя следующие виды работ[62]:

- разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);

- устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);

- устройство проемов в ненесущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);

- заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;

- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;

- изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);

-. ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;

- устройство балконов;

- изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.

Важно учитывать, что не любое изменение в оборудовании жилого помещения признается его переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Аналогично с переустройством, перепланировкой является не любое изменение конфигурации жилого помещения, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания.

При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарногигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащее оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Жилищный кодекс РФ не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий «переустройство» и «перепланировка» изложена в подзаконном нормативном акте - постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Следует отметить, что данный нормативный акт, наряду с понятиями «переустройство» и «перепланировка», использует термин «переоборудование». Данной понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом постановлении используется в качестве синонима термина «переустройство»1.

Согласно п.1.6 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 « Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

В соответствии с п. 1.7.1 рассматриваемого постановления переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения[63].

Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.

Пункт 1 ст.29 ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:

- если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;

- если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).

При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.

Правовое регулирование вопросов самовольного переустройства и перепланировки необходимо рассматривать вкупе с положениями ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. В правовом смысле разница между самовольной постройкой и самовольной перепланировкой состоит в конечном результате незаконных действий, а именно в создании нового объекта недвижимости. При самовольной перепланировке (переустройстве) жилого помещения новый объект недвижимости не создается, изменяются лишь технические характеристики жилого помещения, однако это не исключает возможность появления качественно нового жилого помещения. В связи с этим состоит согласиться с мнением С.В. Моргунова о том, что нормы ст. 222 ГК РФ напрямую применимы в случаях, когда уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления требует привести нежилое помещение в прежнее состояние, а собственник - в судебном порядке заявить о признании за ним права на самовольно перепланированное помещение. К жилым помещениям такой подход неприменим.

Рассматриваемая проблема нашла отражение и в правоприменительной практике. В частности, в п.29 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. При этом суды высших инстанций определил, что лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут написать заявление в суд об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни или здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п.1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта[64].

Таким образом:

- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации помещения при сохранении функционального назначения объекта, требующее соответствующего согласования и внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости;

- переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

- самовольное переустройство (самовольная перепланировка) - такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.

5.4

<< | >>
Источник: Ковалева О.А.. Жилищное право: учебник / О.А. Ковалева; Оренбургский гос. ун-т. - Оренбург: ОГУ,2014. - 516 с.. 2014

Еще по теме Понятие «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения:

  1. Переустройство и перепланировка жилого помещения
  2. 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения
  3. ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ об отказе в переустройстве и перепланировке жилого помещения
  4. переустройство и перепланировка жилого помещения
  5. Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
  6. ФОРМА ЗАЯВЛЕНИЯ О ПЕРЕУСТРОЙСТВЕ И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  7. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Переустройство и перепланировка жилого помещения
  8. Глава 12 Переустройство и перепланировка жилого помещения
  9. 3. Ответственность за самовольное переустройство и самовольную перепланировку жилого помещения
  10. 1. Переустройство и перепланировка жилых помещений
  11. Перепланировка и (или) переустройство помещений, переводимых из жилого фонда в нежилой или из нежилого фонда в жилой
  12. 1.2. Перепланировка жилого помещения
  13. Понятие и виды переустройства и перепланировки
  14. Основания проведения переустройства и перепланировки
  15. ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕВОД ПОМЕЩЕНИЙ ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ
  16. Глава 1. ПОНЯТИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, РЕКОНСТРУКЦИИ, ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  17. Ответственность за незаконные переустройство и перепланировку жилья
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -