Обязанности наймодателя

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым на законных основаниях принадлежит иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры об этом разрешаются в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо не будет освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно заселению не подлежит; участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем

190 жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170. Правила пользования жилыми помещениями предусматривают обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым договором социального найма (подп. »в» п. 5).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст.

Современное жилое помещение (жилой дом) включает — как неотъемлемые составляющие жилья — инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и иное оборудование в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК).

В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (постановление от 23 мая 2006 г. № 307) 1. Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.

Обязанности наймодателя не исчерпываются обозначенными в ч. 2 ст. 65 ЖК. Согласно ч. 3 наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Статьей 81 ЖК предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой прось-

бой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 191 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления.

Согласно ст. 29 ЖК наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его самовольного переустройства нанимателем. Статья 87 ЖК предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из этого помещения, другое жилье.

Еще одна обязанность наймодателя — предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы невозможно произвести без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК).

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилье по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК).

Согласно Типовому договору социального найма наймодатель обязан принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. «е» п. 5).

Кроме того, Типовой договор обязывает наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ.

В значительном объеме обязанности наймодателя обозначены Правилами пользования жилыми помещениями.

Обязанностью наймодателя должно считаться и своевременное заселение жилых помещений. Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение в течение 10 дней со дня подписания договора (пп. «а» п. 5).

Статьей 671 ГК предусматривается обязанность наймодателя по договору коммерческого найма предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).

Согласно ст. 676 ГК наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечи-

192 вать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2).

Обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма (п. 2 ст. 681 ГК). Договором найма на наймодателя может быть возложена обязанность произвести текущий ремонт сданного внаем жилого помещения, что следует из положения п.

Статьей 684 ГК предусматривается преимущественное право нанимателя (по истечении срока договора найма) на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Наймодатель не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок [87].

В случае расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК) и выселения (ст. 688 ГК) законодатель не устанавливает последствий выселения (без предоставления другого жилья или с предоставлением), следовательно, не возлагает на наймодателя каких-либо обязательств в связи с таким выселением.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Представляют интерес высказываемые в юридической литературе позиции по данному вопросу.

По мнению Ю.К. Толстого, если договор расторгается по основаниям непригодности жилого помещения для постоянного проживания и если такое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде, выселяемый подлежит обеспечению другим жилым помещением, причем благоустроенным (Ю.К. Толстой. Жилищное право: Учебник. М, 2008. С.