2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СИСТЕМ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Регистрация прав на недвижимое имущество является формальным актом, история которого имеет глубокие корни.
Во времена римского права заключение контрактов осуществлялось произнесением торжественной речи (вербис) и последующей записью в реестр (литтерис).
В последующем этот формальный акт трансформировался в особую процедуру. Согласно Французскому Гражданскому кодексу 1804 года (Гражданский кодекс Наполеона) контракт проходит два этапа: «консенсуальный» этап, основой которого служат свобода воли и самостоятельность сторон;
«формальный» этап, призванный защищать не договаривающиеся сто-роны, а третьих лиц.
В конце XVIII века возникает институт ипотечной записки, или ипотеч-ных книг: всякое залоговое право на недвижимость получало юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда оно было записано в особые книги, ведущиеся официальными учреждениями и открытые для всех заинтересованных лиц.
С течением времени содержание этих ипотечных книг расширяется, в них заносятся не только залоговые, но и иные вещные права на недвижимость. В связи с этим в течение XIX века ипотечные книги во всей Европе превращаются в поземельные книги. Законодательство европейских государств по применению поземельных книг сближается. В этот период закрепляются общие принципы систем регистрации европейских государств.
В ХХ веке системы регистрации продолжают развиваться. Наиболее важными изменениями можно считать следующие:
установление самостоятельного права собственности на здания (по правилам ведения поземельных книг) в результате введения наследуемого права на строительство в Германии, а также в Швейцарии и в Австрии;
появление «квартирной поземельной книги» и открытие отдельных листов этажной собственности основной книги;
применение автоматизированной обработки данных.