1. Загальні підстави припинення житлових правовідносин

Припинення житлових правовідносин завжди пов’язане із настанням певних юридичних фактів, які поділяються на події та дії.

До подій можна віднести настання стихійного лиха, що не залежить від волі людей: землетруси, повені тощо, які призво­дять до руйнування жилого приміщення або смерті користувача.

Припинення житлового правовідношення може статися вна­слідок спливу строку, якщо правовідношення носило строковий характер, непридатністю жилого приміщення для проживання, викупом житла — тобто подій, з якими закон пов’язує припи­нення житлового правовідношення. Так, повна сплата пайових внесків у житлово-будівельному кооперативі тягне за собою при­пинення житлового правовідношення і виникнення правовідно­син власності в силу закону.

Житлові правовідносини припиняються внаслідок дій або його учасників, або третіх осіб, актами відповідних органів дер­жавної влади чи органів місцевого самоврядування, судових орга­нів. Дії учасників житлових правовідносин можуть бути право­мірними або неправомірними. Житлове правовідношення може бути припинене за взаємною згодою його сторін або за вимога­ми одного із учасників, передбаченими законом. До неправо­мірних дій можна віднести знищення майна або завдання смер­ті особам, які там проживають.

Частіше буває, коли дій учасників житлових правовідносин недостатньо для припинення таких правовідносин. Так, для при­пинення житлових правовідносин внаслідок того, що громадя­ни систематично порушує права та інтереси співмешканців, створює умови неможливості проживання, необхідне рішення суду за позовом заінтересованої особи.

Припинення житлового правовідношення може супрово­джуватися виселенням або відбуватися без виселення. Як зазна­чає Ю. К. Толстой, «найбільшу складність становлять ті випад­ки, коли припинення житлових правовідносин пов’язане з ви­селенням проживаючих у жилому приміщенні осіб».

В юридичній літературі висловлюється думка, що виселен­ня, за якими б підставами воно не проводилося, належить до за­ходів державно-правового впливу.

— виселення з наданням громадянам іншого благоустроєно­го приміщення;

— виселення з наданням іншого жилого приміщення;

— виселення без надання іншого жилого приміщення.

А. А. Тітов визначає інший критерій припинення користу­вання жилим приміщенням за правовими наслідками, зокрема:

для осіб, що втратили законні підстави користування конк­ретним жилим приміщенням; 2) для осіб, які продовжують ко­ристування жилим приміщенням, але здійснюють порушення правил користування жилим приміщенням. При цьому автор окремо виділяє виселення громадян за договором соціального найму. Визначається також, що з жилого приміщення можуть бути виселені особи, позбавлені батьківських прав. Виселення допускається за умови, що спільне проживання таких громадян

із дітьми, щодо яких вони позбавлені батьківських прав рішен­ням суду, є неможливим.

У юридичній літературі висловлені думки, що окремою під­ставою для виселення є систематична несплата квартирної пла­ти колишніми членами сім’ї власника житла1. Проте слід стати на позицію Є. О. Мічуріна, С. О. Сліпченко, О. В. Соболева, які вважають «таке припущення хибним, оскільки ст. 157 ЖК У РСР дає вичерпний перелік випадків виселення членів сім’ї власни­ка жилого приміщення, а робити висновок, що в результаті чо­гось, наприклад новації, виникли відносини по найму, чинне за­конодавство не дає підстав».

У випадку припинення у громадянина права користування житлом на підставах, передбачених Житловим кодексом УРСР, Цивільним кодексом, договором, або на підставі рішення суду, громадянин зобов’язаний звільнити відповідне жиле приміщен­ня, він повинен бути виселений на підставі рішення суду. Висе­лення полягає у примусовому звільненні приміщення особою, яка його займала, та у забороні в подальшому користуватися цим приміщенням.

П. І. Седугін виділяє такі підстави виселення: 1) виселення з наданням іншого благоустроєного приміщення, за умов якщо будинок підлягає зносу, загрожує обвалом або належить пере­обладнанню у нежилий; 2) виселення у зв’язку із знесенням бу­динків державного, муніципального або громадського житло­вого фонду; 3) виселення із жилих приміщень, що знаходяться на території військових містечок; 4) виселення з наданням ін­шого (не благоустроєного) жилого приміщення; 5) виселення без надання жилого приміщення за умови: систематичного руй­нування або пошкодження житла, використання його не за при­значенням, порушення правил суспільного буття, у зв’язку з ви­знанням ордеру недійсним, виселення осіб, що самоуправно зай­няли жиле приміщення3.

Виходячи із зазначеного виселення громадян із житла мож­на класифікувати за різними ознаками.

1. Виселення може бути відбуватися як у добровільному, так і в примусовому порядку.

Примусове виселення може бути в судовому та адміністра­тивному порядку.

2. Виселення у зв’язку з проведенням капітального ремонту, внаслідок звернення стягнення, на передане в іпотеку жиле при­міщення, припинення дії або розірвання договору найму житла.

3. Виселення з приватного, державного житлового фонду, житлового фонду спеціального призначення.

Виселення може здійснюватися як з наданням, так і без на­дання житла, з наданням благоустроєного і неблагоустроєного жилого приміщення.

4. Виселення може бути внаслідок: а) порушення правил співжиття; б) визнання правоустановчих документів, договору найму недійсними; в) самоправного зайняття жилого приміщен­ня; г) будинок підлягає знесенню; г) будинок загрожує обвалом, виселення із аварійного будинку; д) будинок підлягає переведен­ню в нежилий, оскільки не відповідає санітарним і технічним ви­могам; е) припинення трудових відносин.

Відповідно до п. 1 ст. 825 ЦК України наймач житла має пра­во за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму письмово, по­передивши про це наймодавця за три місяці.

Громадяни, відсутні у місці постійного проживання за умо­вами й характером роботи (працівники, діяльність яких пов’я­зана з постійним пересуванням), у період її виконання можуть бути визнані на підставі ст. 107 ЖК УРСР такими, що втратили право користування жилим приміщенням, з якого вони вибули у зв’язку з цією роботою, тільки в разі забезпечення їх жилою площею для постійного проживання. Так, особа може бути ви­знана такою, що втратила право користування жилим примі­щенням тільки з однієї з підстав, передбаченої ст. 71 або ст. 107 ЖК УРСР.

З часу одержання наймачем у порядку поліпшення житло­вих умов іншого жилого приміщення, укладення договору найму цього приміщення і його заселення договір найму попередньо­го жилого приміщення відповідно до ст. 107 ЖК УРСР вважається розірваним і в тому разі, коли наймач продовжує вико­нувати обов’язки за цим договором і не звільнив приміщення повністю.

Деякі вчені обстоюють точку зору, згідно з якою приватиза­ція жилого приміщення громадянином, що у ньому проживає, або приватизація житлового фонду в цілому є юридичною під­ставою припинення житлових відносин, оскільки змінюється правовий режим жилого приміщення1.

З такою точкою зору можна погодитись, оскільки житлові правовідносини перетворюються з похідних зобов’язальних, що випливають із договору найму, на речові. Так само перетворен­ня житлових правовідносин відбувається при викупленні квар­тири або повної сплати паю членом житлового та житлово-бу­дівельного кооперативу. Перетворення житлових правовідно­син можливе за правовими наслідками для мешканців житла як з виселенням, так і без виселення, зокрема це може бути обов’я­зок переукладення договору піднайму в договір найму, укладен­ня договору нового найму тощо.