<<
>>

3. Вимоги, що ставляться до жилих приміщень

Відповідно до житлового законодавства житлом визнається приміщення, призначене для постійного чи тимчасового про­живання людей (будинок, квартира). До складових частин жи­лого приміщення можуть входити приміщення, які використо­вуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення ін­ших потреб людини.

За змістом житлового права не визнаються житлом примі­щення, не призначені й не пристосовані для постійного чи тим­часового проживання (відокремлені від жилих будівель — по­греби, гаражі, інші будівлі господарського призначення). Не є житлом також кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо.

Відповідно до Житлового кодексу УРСР предметом дого­вору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв’язана з іншою кімна­тою спільним входом), а також частина кімнати. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридат­ні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщен­ня (кухня, коридор, комора тощо). Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний перелік предметів договору жит­лового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що скла­дається з однієї чи кількох кімнат, одноквартирний жилий бу­динок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку. Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відпо­відати необхідним санітарним і технічним вимогам. Чинне за­конодавство не дає однозначного, юридично закріпленого ви­значення понять «окрема квартира» чи «інше ізольоване жиле приміщення».

Житловим законодавством передбачено умови, за якими прямо заборонено використовувати жилі приміщення держав­ного житлового фонду у випадках, якщо: 1) в результаті вселен­ня наймача, піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде мен­шим за установлений для надання жилих приміщень; 2) якщо наймач, піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї в квартиру, в якій проживають два або більше наймачів, вселяє особу, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі.

Однак такі застереження у цивільному законодавстві відсутні. Для здачі в найм житла приватного житлового фонду такого роду застере­жень не встановлено, крім визначених у статтях 379, 380, 382, 383 Цивільного кодексу, зокрема:

— жилий будинок, квартира повинні бути призначені та при­датні для постійного проживання, їх не можна використовувати для промислового виробництва;

— ремонт і зміни в квартирі дозволяються, якщо ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у бага­токвартирному жилому будинку та не порушать санітарно-тех­нічних вимог і правил експлуатації будинку.

Житловий кодекс виходить із того, що реалізація права на житло можлива тільки з метою задоволення потреб особи та чле­нів його сім’ї. У випадку якщо громадянин набуває право влас­ності на житло без мети проживання в ньому, а для отримання прибутку, то може йтися не про житлові правовідносини, а тіль­ки про цивільно-правові. Вимоги, які висуваються до житла приватного житлового фонду, в Цивільному і Житловому зако­нодавстві мають бути однаковими.

При цьому жилий будинок повинен бути споруджений з до­триманням вимог, встановлених законом і іншими норматив­но-правовими актами. Слід зазначити, що закон такий не роз­роблений. «На низькому рівні залишається рівень благоустрою житла. Лише 54,9 відсотка загальної площі житлового фонду обладнано водопроводом; 54,4 — каналізацією; 54,2 — централь­ним опаленням; 39,2 — гарячим водопостачанням. При цьому 15 областей України характеризуються нижчим від середньоукраїнського показником обладнання водопроводом, 17 — цент­ральним опаленням. Особливо низьким є рівень благоустрою в сільській місцевості». Необхідність прийняття стандартів бла­гоустроєності випливає з Цивільного кодексу України, хоча його стандарти будуть виходити за межі цивільного регулюван­ня, але будуть визначати призначеність і придатність житла для проживання.

Нині власник житла без будь-яких обмежень може здавати своє житло у найм, без урахування мінімального рівня санітар­них та технічних вимог.

Особливого загострення ці питання на­бувають у випадку використання приватизованої кімнати в ко­мунальній квартирі, коли співмешканці-власники не досягли згоди щодо використання за договором найму (оренди) жилої площі загального користування з іншими особами.

Цивільне законодавство не висуває ніяких меж щодо кіль­кості жилої площі, що може припадати на одну особу. Тому спів­власниками житла може бути необмежена кількість осіб, які, в свою чергу, не зможуть використовувати житло за призначен­ням, оскільки на кожного з них припадатиме жилої площі мен­ше, ніж за санітарно дозволеними межами. Тому повинно йтися про межі здійснення або обмеження права власності щодо ко­ристування житлом. Мають бути встановлені межі, за якими жилою площею не можна користуватися, не порушуючи сані­тарних норм. У той самий час державні органи покликані здій­снювати контроль за використанням житлового фонду, в тому

числі через здійснення такої функції через реєстрацію місця проживання особи. Відповідно до зазначеного житловим зако­нодавством повинно бути встановлене правило, за яким не до­зволяється реєструвати місце проживання людини, якщо жи­ла площа, що припадає на неї, не відповідає визначеним стан­дартам.

Тобто на користь наймача може бути передано лише таке приміщення, яке прямо призначене для проживання в ньому. Воно має бути благоустроєним за умовами даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним ви­могам до нього. Безумовно, кухні, коридори, підсобні приміщен­ня повинні надаватися громадянам, але тільки у складі кварти­ри. У зв’язку з цим не можуть бути предметом договору найму окремі приміщення, призначені для задоволення господарських, побутових потреб, зокрема склади, комори тощо.

При укладенні договору найму на одну чи кілька кімнат у загальній квартирі, кухня, ванна кімната та приміщення госпо­дарського побутового призначення залишаються у спільному ко­ристуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Порядок користування підсобними приміщеннями госпо­дарського побутового призначення встановлюється за взаємною згодою всіх мешканців у квартирі, а у випадку недосягнення згоди або порушення вже встановленого порядку користування спори про це розглядаються судом. Спори між власниками, най­мачами і орендарями у квартирах, в яких проживають два і біль­ше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, утримання і ви­користання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату ко­мунальних та інших послуг вирішуються судом.

У судовій практиці також вважається ізольованою кімната, яка з’єднана дверима з другою кімнатою квартири, але, разом із тим, має окремий вхід із загального коридору.

Житловим кодексом УРСР (ч. З ст. 50) закріплено правило про недопущення заселення квартири, збудованої для однієї сі­м’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особа­ми. У зв’язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольо­ваною кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім’ї, і чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для чле­нів сім’ї чи сторонніх осіб.

Зазначена стаття ЖК УРСР не поширює обмеження на ви­падки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім’ї найма­ча. Загальне правило про недопустимість заселення таких квар­тир кількома сім’ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.

Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення одні­єю сім’єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторон­ніх одиноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підставою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були предметом самостійного договору. Разом із тим, жиле приміщення із суміжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів найму навіть за наявності згоди на це бажаю­чих вселитися в нього громадян.

Позиція судів щодо поняття «житло» визначена в п. 30 по­станови Пленуму Верховного Суду «Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної власності» від 25 грудня 1992 р. № 12, де закріплено, що житло — це примі­щення, яке призначене для постійного чи тимчасового прожи­вання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові частини, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або за­доволення інших потреб людини (балкони, веранди, комори то­що). У Постанові також вказується, що не можуть визнаватися житлом приміщення, не призначені і не пристосовані для постій­ного чи тимчасового проживання, відокремлені від жилих буді­вель погреби, гаражі, інші будівлі господарського призначення.

При розмежуванні понять «будівля жилого чи нежилого призначення» слід зазначити, що у законодавчому порядку по­няття «будівля нежилого призначення» не визначене, хоча по­няття «будівля жилого призначення» також потребує свого уточ­нення. Можна запропонувати наступне визначення. Під житлом повинно визнаватися ізольоване приміщення (квартира, буди­нок) всіх форм власності, яке є нерухомим майном і відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам, іншим вимогам законодавства.

У законодавстві України відсутній єдиний порядок визнан­ня приміщення жилим і вимоги, яким повинне відповідати житло. Так само не існує єдиного порядку визнання жилих примі­щень непридатними для проживання.

За змістом цивільного законодавства України допускається використання жилого приміщення для здійснення професійної, індивідуальної, підприємницької діяльності особами, які в ньо­му проживають, у випадку якщо така діяльність не порушує прав і законних інтересів інших громадян, а також вимог щодо при­значення жилого приміщення, визначених статтями 379, 380, 382, 383 Цивільного кодексу України. Жилі приміщення повин­ні відповідати всім умовам, за яких людина може проживати без шкоди для її здоров’я.

Якщо нині стандарт життя визначається тільки благоустро­єністю, тобто наявністю в жилому приміщенні комунальних по­слуг (водопроводу, каналізації, центрального опалення, газозабезпечення тощо), то її рівень в різних населених пунктах є не­однаковим. При цьому відповідність жилого приміщення рівню благоустроєності населеного пункту повинен визначатися на­явністю комунальних послуг тільки у будинках державного та комунального житлового фонду.

Придатність жилого приміщення для проживання повинна визначатися встановленими санітарними і технічними вимога­ми, державними стандартами, правилами планування та забу­дови населених пунктів, затвердженими наказом Міністерства охорони здоров’я України від 19 червня 1996 р. № 173, Та вимо­гами державних будівельних норм.

Вимоги до жилих приміщень. Відповідно до наказу Держбуду України від 18 травня 2005 р. № 80 про затвердження Дер­жавних будівельних норм «Будинки і споруди. Жилі будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005» розміщення жилих приміщень у цокольних, підвальних і підземних поверхах жи­лих будинків не допускається.

Висота жилих поверхів від підлоги до підлоги у жилих бу­динках повинна бути не менше 2,8 м. Висота жилих приміщень від підлоги до стелі — не менше 2,5 м. У районах із середньомі­сячною температурою липня 21 °С і більше висоту жилих по­верхів необхідно приймати не менше 3,0 м, а висоту жилих при­міщень — не менше 2,7 м. Висоту внутрішньоквартирних кори­дорів, санвузлів та інших підсобних приміщень допускається знижувати до 2,1 м.

Ширина коридору в жилих будинках між сходами чи тор­цем коридору і сходами повинна бути не менше: при довжині ко­ридору до 40 м — 1,6 м, понад 40 м — 1,8 м.

Вхід до одноквартирного жилого будинку може влаштову­ватися через засклену веранду. При цьому для входу до жилого приміщення повинно бути не менше трьох дверей.

Позначка підлоги приміщень при вході до будинку повин­на бути вище позначки тротуару перед входом не менше ніж на 0,15 м. Позначку низу віконних прорізів приміщень квартир пер­ших поверхів (за винятком квартир із виходом на приквартирну ділянку), як правило, приймають не нижче за 1,8 м від пла­нувальної позначки землі. Вхідні сходи мають дублюватися пан­дусами для пересування дитячих та інвалідних колясок.

Одноквартирний (односімейний) жилий будинок і кварти­ру у багатоквартирному жилому будинку слід проектувати, ви­ходячи з умови їх заселення однією сім’єю.

У квартирах повинні бути передбачені такі приміщення: жи­лі кімнати і підсобні приміщення — кухня, передпокій, санвузол, внутрішньоквартирні коридори, вбудовані комори, антресолі, літні приміщення тощо.

Площа загальної кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не меншою 15 м2, в інших квартирах — не менше 17 м2. Мі­німальна площа спальні на одну особу — 10 м2, на дві — 14 м2. Мінімальна площа кухні в однокімнатній квартирі — 7 м2, у дво- та більше кімнатних — 8 м2. Мінімальна площа робочої кімнати або кабінету — 10 м2.

В однокімнатних квартирах замість кухонь допускається пе­редбачати кухні-ніші за умови їх обладнання електроплитами та влаштування в них примусової вентиляції.

В однокімнатних квартирах допускається суміщений санву­зол (ванна, умивальник, унітаз). У дво-, трикімнатних кварти­рах обох категорій слід передбачати роздільні санвузли (ванна з умивальником і вбиральня з унітазом та умивальником). У квар­тирах, де чотири і більше кімнат, повинно бути не менше двох суміщених санвузлів, кожен з яких має бути обладнаний уніта­зом (вбиральня з умивальником та унітазом і ванна кімната з ванною, умивальником та унітазом).

Мінімальна площа санвузлів: суміщений санвузол (облад­наний ванною, умивальником, унітазом, місцем для пральної машини) — 3,8 м2; ванна кімната (обладнана ванною, умиваль­ником, місцем для пральної машини) — 3,3 м2; туалет (вбираль­ня, обладнана унітазом і умивальником) — 1,5 м2; туалет (вби­ральня, обладнана унітазом без умивальника) — 1,2 м2.

Ширина підсобних приміщень квартир повинна бути не мен­ше: кухні — 1,8 м; передпокою — 1,5 м; коридорів, що ведуть до жилих кімнат, — 1,1м.

З метою недопущення проникнення сторонніх осіб до квар­тир, розташованих на першому поверсі, вікна і лоджії у них мо­жуть бути захищені металевими ґратами, що відчиняються зсе­редини, за умови забезпечення нормованих значень коефіцієн­та природної освітленості та умов евакуації з приміщень.

З кожної квартири одно-, двоповерхових окремо розташова­них і зблокованих жилих будинків рекомендується, а з квартир першого поверху багатоповерхових жилих будинків допускаєть­ся передбачати додатковий вихід на приквартирну ділянку.

Камін на твердому паливі допускається проектувати: у квар­тирі на останньому поверсі жилого будинку; на будь-якому рів­ні багаторівневої квартири, розміщеної останньою за висотою у будинку; на будь-якому рівні одноквартирного або зблоко­ваного жилого будинку. При цьому димохід каміна повинен виконуватися автономним і проходити через приміщення цієї квартири.

Вимоги до нежилих приміщень. Висоту приміщень гро­мадського призначення, що розташовуються у жилих будинках, допускається приймати такою, що дорівнює висоті жилих при­міщень, крім приміщень, у яких за умовами розміщення облад­нання повинна бути висота не менше 3 м від підлоги до стелі.

У першому, другому і цокольному поверхах жилих будин­ків допускається розміщувати приміщення: адміністративні, ма­газинів роздрібної торгівлі, громадського харчування, побуто­вого обслуговування, відділень зв’язку загальною площею не більше 700 м2, банків, магазинів і кіосків із продажу преси, по­ліклінік, жіночих консультацій, рентгено-стоматологічних ка­бінетів; роздавальних пунктів молочних кухонь, юридичних консультацій і нотаріальних контор, РАГСів, філій бібліотек, виставкових залів, контор житлово-експлуатаційних організа­цій, фізкультурно-оздоровчих центрів загальною площею до 150 м2, центрів культурно-масової роботи з населенням (прове­дення лекцій, зборів, бібліотек-читалень, кімнат для індивіду­альних занять, роботи гуртків, прийому громадян депутатами тощо), дитячих художніх шкіл, центрів соціального захисту на­селення, центрів зайнятості населення базового рівня до 50 від­відувачів і до 15 співробітників центрів, а також груп коротко­тривалого перебування дітей дошкільного віку (крім цокольно­го поверху).

Не допускається розміщення у жилих будинках: а) під­приємств громадського харчування з кількістю місць більше 50 (крім гуртожитку) і домових кухонь продуктивністю більше 500 обідів на день; б) пунктів приймання склотари, а також ма­газинів сумарною торговельною площею понад 1000 м2; в) спе­ціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забу­дови і квартир з підвищенням понад допустимі рівні шуму, віб­рації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання; г) спеціа­лізованих магазинів будівельних, мастильних та інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території і повітря жилої забудови, магазинів із продажу вибухопожежонебезпечних речовин і матеріалів, спеціалізованих рибних та овочевих магазинів; ґ) підприємств побутового обслуговуван­ня, у яких застосовуються легкозаймисті речовини (за винят­ком перукарень, майстерень із ремонту годинників розрахунко­вою площею до 300 м2); д) майстерень із ремонту побутових ма­шин і приладів, ремонту взуття розрахунковою площею понад 100 м2; е) лазень і саун (лазень сухого жару), пралень і хімчис­ток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни у зміну); є) автоматичних те­лефонних станцій, призначених для телефонізації жилих будин­ків загальною площею понад 100 м2; ж) громадських вбиралень;

з) похоронних бюро.

У жилих будинках допускається розміщення на верхньому жилому поверсі (у тому числі мансардному) творчих майсте­рень художників та архітекторів.

У підвальних, цокольних і на першому поверхах жилих бу­динків допускається улаштування вбудованих і вбудованоприбудованих гаражів для одноквартирних жилих будинків та сто­янок для машин і мотоциклів, що належать мешканцям багато­квартирних жилих будинків.

У разі розташування нежилих приміщень у жилих будин­ках, коли такі приміщення займають увесь поверх або кілька нижніх поверхів, останні рекомендується відокремлювати від жилих технічними поверхами.

Санітарно-гігієнічні вимоги. Виконання санітарно-гігієніч­них вимог включає у себе вимоги до інсоляції, природного освіт­лення, провітрювання, іонізації та мікроклімату приміщень жи­лих будинків, захисту їх від шуму, вібрації, електромагнітного і радіоактивного випромінювання.

Тривалість інсоляції повинна бути забезпечена: в одно-, дво- і трикімнатних квартирах — не менше ніж в одній кімнаті; у чо­тири- і п’ятикімнатних — не менше ніж у двох кімнатах; у шести кімнатах і більше — не менше ніж у трьох кімнатах; в одно-, дво­кімнатних квартирах для осіб похилого віку — не менше ніж в одній з жилих кімнат. У гуртожитках повинні інсолюватися не менше 60 % жилих кімнат.

Літні приміщення жилих будинків не повинні погіршувати інсоляцію квартир.

Природне освітлення повинні мати жилі кімнати, кухні, неканалізовані вбиральні, вхідні тамбури до будинків, сходові пло­щадки і загальні коридори у жилих будинках коридорного-типу, а також приміщення громадського призначення в гуртожитках і жилих будинках для осіб похилого віку і сімей з інвалідами.

Приміщення, що мають природне освітлення, повинні бути забезпечені провітрюванням через стулки вікон, кватирки або інші пристрої.

У випадку розміщення жилих будинків на міських магіст­ральних вулицях вони повинні передбачатися шумозахисними, з розташуванням квартир або спальних кімнат у бік, протилеж­ний до магістралі. У таких будинках допускається орієнтація на сторону шуму однієї загальної кімнати в квартирах з кількістю жилих кімнат три і більше.

Допустимі рівні шуму, що створюються у приміщеннях будинків системами вентиляції й іншим інженерно-технічним обладнанням (ліфти, насоси, електродвигуни, трансформатори тощо), слід приймати на 5 дБ нижче (поправка мінус 5 дБ) від­повідних гігієнічних нормативів.

Будівельні та опоряджувальні матеріали, у тому числі мате­ріали, які використовуються для виготовлення вбудованих меб­лів, систем гарячого і холодного водопостачання, вентиляції, за­стосовувані у жилих будинках, повинні забезпечувати у них гі­гієнічні вимоги відповідно до чинного законодавства.

Будинки повинні бути захищені від іонізуючого випромі­нювання радіонуклідів.

Слід зазначити, що приміщення може відповідати санітар­ним і технічним вимогам, але бути неблагоустроєним для умов даного населеного пункту. Тому в жилих будинках, які потре­бують ремонту, повинні бути передбачені заходи підвищення рівня благоустроєності, особливо у будинках старої забудови або післявоєнного чи «хрущовського» типу.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на тяжкі форми де­яких хронічних захворювань, у зв’язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім’ї, або якщо кім­ната за розміром менше за рівень середньої забезпеченості гро­мадян жилою площею в одному населеному пункті.

Вимоги до спеціалізованого житлового фонду. Відповід­но до Державних будівельних норм спеціалізоване житло для осіб похилого віку необхідно розташовувати у жилих будинках з обслуговуванням і відокремлених будинках-інтернатах, що проектуються за спеціальними нормами. Спеціалізоване житло для інвалідів може розташовуватися в будинках-інтернатах, спе­ціалізованих жилих будинках для сімей з інвалідами або в пер­шому поверсі багатоквартирного жилого будинку звичайного типу. Одно-, двокімнатні квартири для осіб похилого віку по­винні мати загальну площу з можливим збільшенням для сімей з інвалідами на 10—12 м2.

У будинках із квартирами для осіб похилого віку та інвалідів у коридорах, при вході до будинку, підході до ліфта та сміттєпро­воду не повинно бути сходинок і порогів. У цих випадках слід передбачати пандуси завширшки не менше 1,2 м з нахилом не більше 1:20 або підйомники. Ширина позаквартирних коридорів має бути не менше 1,8 м, дверей — не менше 0,9 м. При входах до будинку слід передбачати тамбури завглибшки не менше 1,5 м.

У квартирах для осіб похилого віку та інвалідів влаштуван­ня лоджій або балконів обов’язкове. їх ширина для інвалідів по­винна бути не менше 1,5 м.

У квартирах для сімей з інвалідами-колясочниками ширина підсобних приміщень повинна бути не менше: кухні — 2,3 м при однобічному і 2,9 м при двобічному або кутовому розміщенні обладнання; передпокою — 1,6 м (з можливістю зберігання крісла-коляски); внутрішньоквартирних коридорів — 1,15 м; розмі­ри у плані ванної кімнати або суміщеного санвузла — 2,3 х 2,3 м, вбиральні з умивальником — 1,6 х 2,2 м; вбиральні без умиваль­ника — 1,2 х 1,6 м.

У спеціалізованих квартирних будинках для осіб похилого ві­ку та інвалідів слід передбачати центри громадського, соціального і медичного обслуговування, приміщення адміністративно-госпо­дарського призначення тощо загальною площею із розрахунку від 4,2 м2 до 5,2 м2 на одну особу, залежно від їх місткості. Склад і площі цих приміщень визначаються завданням на проектування.

За необхідності допускається проектувати гуртожитки для робітників і службовців. Гуртожитки для молоді, що навчаєть­ся, повинні бути місткістю не більше 500 осіб. Комплекс гурто­житків місткістю понад 500 осіб допускається розміщувати в студентських містечках при великих навчальних закладах.

Жилі кімнати гуртожитків проектують із розрахунку засе­лення не більше трьох осіб при площі не менше 8 м2 на кожного мешканця, а для аспірантів — на одну-дві особи при площі не менше 10 м2 на кожну. Кімнати слід обладнувати вбудованими шафами площею не менше 0,6 м2 на кожного мешканця.

Жилі кімнати гуртожитків, як правило, групують з підсоб­ними приміщеннями (кухнями, передпокоями, санвузлами) у жилі осередки місткістю не більше 10 осіб, а у гуртожитках для аспірантів — не більше шести осіб.

Обладнання санвузлів у гуртожитках для одинаків слід проектувати із розрахунку один душ або ванна, один умиваль­ник і один унітаз не більше ніж на чотири—шість осіб, а в осе­редках гуртожитків для сімейної молоді — один душ або ванна, один унітаз і один умивальник не більше ніж на три особи.

У гуртожитках слід передбачати приміщення громадського призначення: для культурно-масових заходів, навчальних і спор­тивних занять, відпочинку, громадського харчування, медично- го і побутового обслуговування, адміністративного та господар­ського призначення. Площа приміщень громадського призна­чення на одну особу повинна бути не менше 3,0 м2.

Жиле приміщення не обов’язково має бути у новому будин­ку, але воно повинно відповідати встановленим вимогам. Тому забороняється заселення помешкань, що звільнилися у старих будинках, які не підлягають ремонту, у бараках та інших не при­стосованих для житла будівлях, у жилих будинках, мешканці яких відселені у зв’язку з тим, що будинки підлягають знесен­ню, капітальному ремонту тощо.

Проте необхідне прийняття нових, чітких санітарних та тех­нічних правил обладнання та експлуатації саме жилих примі­щень. Слід визнати, що вони можуть відрізнятися в різних на­селених пунктах, а у великих містах загальні правила не завжди можуть бути дотримані. Йдеться про вимоги до земельних діля­нок жилих будинків, архітектурно-планувальних і конструктив­них рішень жилих будинків і окремих приміщень, водопоста­чання і каналізації, до прибирання жилих будинків і утримання тварин тощо.

З метою покращення житлових умов, доведення відповід­ності житла до житлових стандартів законодавством передбаче­но право власника житла на його ремонт з переобладнанням або переплануванням. Переобладнання передбачає встановлення, за­міну або перенос інженерних ліній, санітарно-технічного, елект­ричного, іншого обладнання, що потребує внесення змін до тех­нічного паспорту. Перепланування жилого приміщення передба­чає зміну його конфігурації. Порядок оформлення документів про дозвіл перепланування жилих приміщень у Москві передбачає перепланування лише в межах загальної площі приміщень, неза­лежних від форми власності цих будинків. Як переобладнання, так і перепланування жилого приміщення має проводитись обо­в’язково з погодженням із місцевою радою, вимагає обов’язково­го внесення змін до технічного паспорту жилого приміщення. Для проведення зазначених робіт власник обов’язково повинен вра­ховувати згоду наймача, членів сім’ї наймача чи співвласників.

Якщо будинок знаходиться на обліку як пам’ятка архітекту­ри, історії та культури, то потрібен бути додатково відповідний висновок органу з охорони пам’яток архітектури, історії і куль­тури. Завершення ремонтних робіт з переобладнання або пере­планування жилого приміщення підтверджується актом комісії місцевої ради і реєструється в БТІ. У випадку самовільного, без належного дозволу, переобладнання або перепланування особи повинні нести цивільно-правову відповідальність, що включає повернення жилого приміщення в попередній стан у встановле­ний термін.

Норма жилої площі в Україні встановлена в розмірі 13,65 м2 на одну особу (норма загальної площі — 21 м2 на одну особу). Вона має важливе значення для договорів соціального найму, а жиле приміщення надається громадянам у межах норми жилої площі, але не менше встановленого розміру.

Відповідно до ч. 1 ст. 48 Житлового кодексу УРСР п. 53 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, за­тверджених постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470, визначено, що жиле приміщен­ня надається громадянам у межах 13,65 м2 жилої площі на од­ну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею повинен періодично переглядатися виконавчими органами відповідних рад, виходя­чи з даних статистичної звітності. З цього випливає, що договір найму не може укладатися на ізольоване жиле приміщення, як­що за розміром воно менше за рівень середньої забезпеченості. Проте це правило слід поширити на житловий фонд усіх форм власності, а не тільки державний, комунальний. Оскільки для визначення цих меж враховується жила площа житлового фон­ду всіх форм власності, в тому числі й те, що перебуває у при­ватній власності громадян.

Нормою надання жилого приміщення за договором соціаль­ного найму є мінімальна площа жилого приміщення, що нада­ється за договором соціального найму. Необхідною обліковою нормою площі жилого приміщення є мінімальний розмір площі жилого приміщення, виходячи із якого здійснюється облік гро­мадян для прийняття на облік як таких, що потребують поліп­шення житлових умов.

Мінімальний розмір визначається рівнем середньої забезпе­ченості громадян жилою площею в даному населеному пункті (в середньому близько 9 м2 по Україні).

Щодо будинків державного та комунального житлового фон­ду наведена норма жилої площі має значення у таких випад­ках, як: визначення максимального розміру жилих приміщень, що надаються громадянам (ст. 48 ЖК УРСР); надання вивіль­неного в комунальній квартирі ізольованого жилого приміщен­ня (ст. 54 ЖК УРСР); надання житла в фонді спеціального призначення; реалізація права наймача на отримання жилого приміщення меншого розміру (ст. 90 ЖК УРСР); надання най­мачу іншого благоустроєного жилого приміщення у зв’язку з ка­пітальним ремонтом будинку (ст. 102 ЖК УРСР); виселення за підставами, передбаченими статтями 110—112 ЖК УРСР і на­дання жилого приміщення у зв’язку зі знесенням будинку або переобладнанням у нежилий (ст. 114 ЖК УРСР); забезпечення житлом громадян, будинки яких підлягають знесенню у зв’язку з вилученням земельних ділянок (ст. 171 ЖК УРСР).

У проекті ЖК відмовилися від поняття «норма жилої пло­щі». Визначення цієї норми віднесене до компетенції Кабіне­ту Міністрів України. Норма загальної площі (з урахуванням підсобних приміщень) для громадян, встановлюється у розмірі 21 м2 на одну особу. Розмір загальної площі, що надається, та­кож не може бути меншим за норму середньої забезпеченості у даному населеному пункті. Тобто йдеться про дві різні катего­рії — норми жилої та загальної площі.

Необхідно встановити санітарну норму жилої площі як роз­рахунковий норматив необхідної потреби у забезпеченості жи­лою площею однієї людини. Вказана норма не збігається з рів­нем фактичної забезпеченості громадян житлом, який може бути вищим або нижчим за фактичний. Це важливо для враху­вання під час проектування житлового будівництва і капіталь­ного ремонту жилих будинків, пов’язаного з переплануванням квартир.

Вважаємо, що норму жилої площі як облікового стандарту необхідно зберігати. «Стандарт соціальної норми площі житла в Російській Федерації встановлюється у розмірі 33 м2 загаль­ної площі — для одиноких громадян, 42 м2 на сім’ю із двох осіб і 18 м2 — на одного члена сім’ї із трьох і більше осіб. Відповід­но до Закону м. Москви від 11 березня 1998 р. № 6 залежно від конструктивних особливостей житла, що надається, допуска­ється надання жилої площі вище соціальної норми із розрахунку на сім’ю із однієї особи — 33 м загальної площі, на сім’ю із двох осіб — 42 м2 загальної площі».

За іншим принципом визначено розмір мінімальної жилої площі у законодавстві Болгарії. Так, для двох чоловік — одна кімната, для 5—6 — три кімнати, більше шести — 3—4 кімнати, півкімнати на особу2.

Жиле приміщення може бути надане з перевищенням зазна­ченого максимального розміру, якщо воно становить одну кім­нату (однокімнатну квартиру) чи садибний (одноквартирний) будинок (ст. 23 Закону України «Про житловий фонд соціаль­ного призначення»). Жилі приміщення надаються, як правило, у вигляді окремої квартири на сім’ю, що передбачено ст. 31 Жит­лового кодексу України або у випадках, коли в квартирі, в якій проживають двоє або більше наймачів, звільнилося неізольоване жиле приміщення, воно надається наймачеві сусіднього при­міщення.

В окремих випадках на прохання громадян, що перебувають на квартирному обліку в порядку тимчасового поліпшення жит­лових умов, їм може бути надане жиле приміщення, яке не від­повідає вимогам, передбаченим чинним законодавством, або за розміром менше за рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. При цьому право перебування на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов, за ними зберігається.

Громадянам, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а також громадянам, яким ця площа необхідна за умовами й характером виконуваної роботи, розмір додаткової жилої площі має збільшуватися в порядку і на умовах, визна­чених ЖК України. Порядок, умови надання додаткової жилої площі та перелік категорій громадян, які мають право на її одер­жання, встановлюється деякими законодавчими актами Украї­ни, що передбачено ст. 49 ЖК для окремих категорій громадян, яким може надаватися додаткова площа у вигляді кімнати або в розмірі 10 м2. До пільгових категорій громадян відносяться:

9) журналісти; 2) наукові та науково-педагогічні працівники;

10) хворі на деякі хронічні захворювання; 4) особи, що постраж­дали від Чорнобильської катастрофи.

Слід дійти висновку, що додаткова жила площа є пережит­ком минулої розподільчої системи. У зв’язку з цим постає пи­тання не надання додаткової жилої площі, а диференціації за­безпечення житлом окремих категорій громадян у різних жит­лових фондах.

Надання житла повинно здійснюватися не за нормами 13,65 м2 жилої площі на одну особу у державному і комунально­му житловому фонді, а договором соціального найму на оплатній чи безоплатній основі. Так, нормою повинно бути 6 м2 жи­лої площі на одну особу в спеціалізованому житловому фонді на безоплатній основі, 10 м2 жилої площі на одну особу в житлово­му фонді спеціального призначення за доступну плату. Вимоги житлового законодавства, що не допускають заселення однієї кімнати особами різної статі старше 9 років, повинні залишати­ся. Житло, що будується чи придбавається за власні кошти, за площею не обмежується. Проте, якщо громадянин має приватне житло, він не може претендувати на отримання житла з фонду соціального призначення, як це вказано у ст. 22 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення». Жила площа, яка придбавається на умовах бюджетного фінансування, повин­на визначатися не у межах 13,65 м2 жилої площі, а у межах 21м2 загальної площі.

Якщо в складі сім’ї, що проживає в комунальній квартирі, є особа, яка відповідно до ст. 49 Ж К користується правом на до­даткову жилу площу, то наймачу може бути надано ізольоване жиле приміщення, що звільнилось у цій квартирі, й у тому ра­зі, коли загальний розмір жилої площі перевищуватиме норму, встановлену ст. 47 ЖК, але не більше, ніж на додаткову жилу площу, на яку має право ця особа.

Громадяни, які мешкали у жилих будинках або жилих при­міщеннях, що переведені у нежилі, забезпечуються жилою пло­щею відповідно до чинного законодавства України. Рішення про переведення жилого будинку в нежилий має допускатися тіль­ки у виняткових випадках.

<< | >>
Источник: Житлове право України. Лекції. 2012

Еще по теме 3. Вимоги, що ставляться до жилих приміщень:

  1. Глава 1. НАДАННЯ ЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ У БУДИНКАХ ДЕРЖАВНОГО І ГРОМАДСЬКОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ (ст. 31-60)
  2. Стаття 50. Вимоги, що ставляться до жилих приміщень
  3. 3. Джерела житлового права
  4. 3. Вимоги, що ставляться до жилих приміщень
  5. 2. Право спільної власності на квартиру (будинок)
  6. 4. Договір міни та обміну жилими приміщеннями
  7. 1. Договір найму соціального житла та комерційного найму (оренди) жилого приміщення
  8. 2. Правове становище співвласників квартир багатоквартирного жилого будинку
  9. §2. Законодавство УРСР в роки перебудови
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -