3. Вимоги, що ставляться до жилих приміщень

Відповідно до житлового законодавства житлом визнається приміщення, призначене для постійного чи тимчасового про­живання людей (будинок, квартира). До складових частин жи­лого приміщення можуть входити приміщення, які використо­вуються для відпочинку, зберігання майна або задоволення ін­ших потреб людини.

За змістом житлового права не визнаються житлом примі­щення, не призначені й не пристосовані для постійного чи тим­часового проживання (відокремлені від жилих будівель — по­греби, гаражі, інші будівлі господарського призначення). Не є житлом також кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо.

Відповідно до Житлового кодексу УРСР предметом дого­вору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв’язана з іншою кімна­тою спільним входом), а також частина кімнати. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридат­ні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщен­ня (кухня, коридор, комора тощо). Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний перелік предметів договору жит­лового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що скла­дається з однієї чи кількох кімнат, одноквартирний жилий бу­динок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку. Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відпо­відати необхідним санітарним і технічним вимогам. Чинне за­конодавство не дає однозначного, юридично закріпленого ви­значення понять «окрема квартира» чи «інше ізольоване жиле приміщення».

Житловим законодавством передбачено умови, за якими прямо заборонено використовувати жилі приміщення держав­ного житлового фонду у випадках, якщо: 1) в результаті вселен­ня наймача, піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде мен­шим за установлений для надання жилих приміщень; 2) якщо наймач, піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї в квартиру, в якій проживають два або більше наймачів, вселяє особу, яка хворіє на тяжку форму хронічного захворювання, в зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі.

— жилий будинок, квартира повинні бути призначені та при­датні для постійного проживання, їх не можна використовувати для промислового виробництва;

— ремонт і зміни в квартирі дозволяються, якщо ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у бага­токвартирному жилому будинку та не порушать санітарно-тех­нічних вимог і правил експлуатації будинку.

Житловий кодекс виходить із того, що реалізація права на житло можлива тільки з метою задоволення потреб особи та чле­нів його сім’ї. У випадку якщо громадянин набуває право влас­ності на житло без мети проживання в ньому, а для отримання прибутку, то може йтися не про житлові правовідносини, а тіль­ки про цивільно-правові. Вимоги, які висуваються до житла приватного житлового фонду, в Цивільному і Житловому зако­нодавстві мають бути однаковими.

При цьому жилий будинок повинен бути споруджений з до­триманням вимог, встановлених законом і іншими норматив­но-правовими актами. Слід зазначити, що закон такий не роз­роблений. «На низькому рівні залишається рівень благоустрою житла. Лише 54,9 відсотка загальної площі житлового фонду обладнано водопроводом; 54,4 — каналізацією; 54,2 — централь­ним опаленням; 39,2 — гарячим водопостачанням. При цьому 15 областей України характеризуються нижчим від середньоукраїнського показником обладнання водопроводом, 17 — цент­ральним опаленням. Особливо низьким є рівень благоустрою в сільській місцевості». Необхідність прийняття стандартів бла­гоустроєності випливає з Цивільного кодексу України, хоча його стандарти будуть виходити за межі цивільного регулюван­ня, але будуть визначати призначеність і придатність житла для проживання.

Нині власник житла без будь-яких обмежень може здавати своє житло у найм, без урахування мінімального рівня санітар­них та технічних вимог.

Цивільне законодавство не висуває ніяких меж щодо кіль­кості жилої площі, що може припадати на одну особу. Тому спів­власниками житла може бути необмежена кількість осіб, які, в свою чергу, не зможуть використовувати житло за призначен­ням, оскільки на кожного з них припадатиме жилої площі мен­ше, ніж за санітарно дозволеними межами. Тому повинно йтися про межі здійснення або обмеження права власності щодо ко­ристування житлом. Мають бути встановлені межі, за якими жилою площею не можна користуватися, не порушуючи сані­тарних норм. У той самий час державні органи покликані здій­снювати контроль за використанням житлового фонду, в тому

числі через здійснення такої функції через реєстрацію місця проживання особи. Відповідно до зазначеного житловим зако­нодавством повинно бути встановлене правило, за яким не до­зволяється реєструвати місце проживання людини, якщо жи­ла площа, що припадає на неї, не відповідає визначеним стан­дартам.

Тобто на користь наймача може бути передано лише таке приміщення, яке прямо призначене для проживання в ньому. Воно має бути благоустроєним за умовами даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним ви­могам до нього. Безумовно, кухні, коридори, підсобні приміщен­ня повинні надаватися громадянам, але тільки у складі кварти­ри. У зв’язку з цим не можуть бути предметом договору найму окремі приміщення, призначені для задоволення господарських, побутових потреб, зокрема склади, комори тощо.

При укладенні договору найму на одну чи кілька кімнат у загальній квартирі, кухня, ванна кімната та приміщення госпо­дарського побутового призначення залишаються у спільному ко­ристуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Порядок користування підсобними приміщеннями госпо­дарського побутового призначення встановлюється за взаємною згодою всіх мешканців у квартирі, а у випадку недосягнення згоди або порушення вже встановленого порядку користування спори про це розглядаються судом.

У судовій практиці також вважається ізольованою кімната, яка з’єднана дверима з другою кімнатою квартири, але, разом із тим, має окремий вхід із загального коридору.

Житловим кодексом УРСР (ч. З ст. 50) закріплено правило про недопущення заселення квартири, збудованої для однієї сі­м’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особа­ми. У зв’язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольо­ваною кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім’ї, і чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для чле­нів сім’ї чи сторонніх осіб.

Зазначена стаття ЖК УРСР не поширює обмеження на ви­падки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім’ї найма­ча. Загальне правило про недопустимість заселення таких квар­тир кількома сім’ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.

Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення одні­єю сім’єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторон­ніх одиноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підставою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були предметом самостійного договору. Разом із тим, жиле приміщення із суміжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів найму навіть за наявності згоди на це бажаю­чих вселитися в нього громадян.

Позиція судів щодо поняття «житло» визначена в п. 30 по­станови Пленуму Верховного Суду «Про судову практику в справах про корисливі злочини проти приватної власності» від 25 грудня 1992 р. № 12, де закріплено, що житло — це примі­щення, яке призначене для постійного чи тимчасового прожи­вання людей (приватний будинок, квартира, кімната в готелі, дача, садовий будинок тощо), а також ті його складові частини, які використовуються для відпочинку, зберігання майна або за­доволення інших потреб людини (балкони, веранди, комори то­що).

При розмежуванні понять «будівля жилого чи нежилого призначення» слід зазначити, що у законодавчому порядку по­няття «будівля нежилого призначення» не визначене, хоча по­няття «будівля жилого призначення» також потребує свого уточ­нення. Можна запропонувати наступне визначення. Під житлом повинно визнаватися ізольоване приміщення (квартира, буди­нок) всіх форм власності, яке є нерухомим майном і відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам, іншим вимогам законодавства.

У законодавстві України відсутній єдиний порядок визнан­ня приміщення жилим і вимоги, яким повинне відповідати житло. Так само не існує єдиного порядку визнання жилих примі­щень непридатними для проживання.

За змістом цивільного законодавства України допускається використання жилого приміщення для здійснення професійної, індивідуальної, підприємницької діяльності особами, які в ньо­му проживають, у випадку якщо така діяльність не порушує прав і законних інтересів інших громадян, а також вимог щодо при­значення жилого приміщення, визначених статтями 379, 380, 382, 383 Цивільного кодексу України. Жилі приміщення повин­ні відповідати всім умовам, за яких людина може проживати без шкоди для її здоров’я.

Якщо нині стандарт життя визначається тільки благоустро­єністю, тобто наявністю в жилому приміщенні комунальних по­слуг (водопроводу, каналізації, центрального опалення, газозабезпечення тощо), то її рівень в різних населених пунктах є не­однаковим. При цьому відповідність жилого приміщення рівню благоустроєності населеного пункту повинен визначатися на­явністю комунальних послуг тільки у будинках державного та комунального житлового фонду.

Придатність жилого приміщення для проживання повинна визначатися встановленими санітарними і технічними вимога­ми, державними стандартами, правилами планування та забу­дови населених пунктів, затвердженими наказом Міністерства охорони здоров’я України від 19 червня 1996 р.

Вимоги до жилих приміщень. Відповідно до наказу Держбуду України від 18 травня 2005 р. № 80 про затвердження Дер­жавних будівельних норм «Будинки і споруди. Жилі будинки. Основні положення. ДБН В.2.2-15-2005» розміщення жилих приміщень у цокольних, підвальних і підземних поверхах жи­лих будинків не допускається.

Висота жилих поверхів від підлоги до підлоги у жилих бу­динках повинна бути не менше 2,8 м. Висота жилих приміщень від підлоги до стелі — не менше 2,5 м. У районах із середньомі­сячною температурою липня 21 °С і більше висоту жилих по­верхів необхідно приймати не менше 3,0 м, а висоту жилих при­міщень — не менше 2,7 м. Висоту внутрішньоквартирних кори­дорів, санвузлів та інших підсобних приміщень допускається знижувати до 2,1 м.

Ширина коридору в жилих будинках між сходами чи тор­цем коридору і сходами повинна бути не менше: при довжині ко­ридору до 40 м — 1,6 м, понад 40 м — 1,8 м.

Вхід до одноквартирного жилого будинку може влаштову­ватися через засклену веранду. При цьому для входу до жилого приміщення повинно бути не менше трьох дверей.

Позначка підлоги приміщень при вході до будинку повин­на бути вище позначки тротуару перед входом не менше ніж на 0,15 м. Позначку низу віконних прорізів приміщень квартир пер­ших поверхів (за винятком квартир із виходом на приквартирну ділянку), як правило, приймають не нижче за 1,8 м від пла­нувальної позначки землі. Вхідні сходи мають дублюватися пан­дусами для пересування дитячих та інвалідних колясок.

Одноквартирний (односімейний) жилий будинок і кварти­ру у багатоквартирному жилому будинку слід проектувати, ви­ходячи з умови їх заселення однією сім’єю.

У квартирах повинні бути передбачені такі приміщення: жи­лі кімнати і підсобні приміщення — кухня, передпокій, санвузол, внутрішньоквартирні коридори, вбудовані комори, антресолі, літні приміщення тощо.

Площа загальної кімнати в однокімнатній квартирі повинна бути не меншою 15 м2, в інших квартирах — не менше 17 м2. Мі­німальна площа спальні на одну особу — 10 м2, на дві — 14 м2. Мінімальна площа кухні в однокімнатній квартирі — 7 м2, у дво- та більше кімнатних — 8 м2. Мінімальна площа робочої кімнати або кабінету — 10 м2.

В однокімнатних квартирах замість кухонь допускається пе­редбачати кухні-ніші за умови їх обладнання електроплитами та влаштування в них примусової вентиляції.

В однокімнатних квартирах допускається суміщений санву­зол (ванна, умивальник, унітаз). У дво-, трикімнатних кварти­рах обох категорій слід передбачати роздільні санвузли (ванна з умивальником і вбиральня з унітазом та умивальником). У квар­тирах, де чотири і більше кімнат, повинно бути не менше двох суміщених санвузлів, кожен з яких має бути обладнаний уніта­зом (вбиральня з умивальником та унітазом і ванна кімната з ванною, умивальником та унітазом).

Мінімальна площа санвузлів: суміщений санвузол (облад­наний ванною, умивальником, унітазом, місцем для пральної машини) — 3,8 м2; ванна кімната (обладнана ванною, умиваль­ником, місцем для пральної машини) — 3,3 м2; туалет (вбираль­ня, обладнана унітазом і умивальником) — 1,5 м2; туалет (вби­ральня, обладнана унітазом без умивальника) — 1,2 м2.

Ширина підсобних приміщень квартир повинна бути не мен­ше: кухні — 1,8 м; передпокою — 1,5 м; коридорів, що ведуть до жилих кімнат, — 1,1м.

З метою недопущення проникнення сторонніх осіб до квар­тир, розташованих на першому поверсі, вікна і лоджії у них мо­жуть бути захищені металевими ґратами, що відчиняються зсе­редини, за умови забезпечення нормованих значень коефіцієн­та природної освітленості та умов евакуації з приміщень.

З кожної квартири одно-, двоповерхових окремо розташова­них і зблокованих жилих будинків рекомендується, а з квартир першого поверху багатоповерхових жилих будинків допускаєть­ся передбачати додатковий вихід на приквартирну ділянку.

Камін на твердому паливі допускається проектувати: у квар­тирі на останньому поверсі жилого будинку; на будь-якому рів­ні багаторівневої квартири, розміщеної останньою за висотою у будинку; на будь-якому рівні одноквартирного або зблоко­ваного жилого будинку. При цьому димохід каміна повинен виконуватися автономним і проходити через приміщення цієї квартири.

Вимоги до нежилих приміщень. Висоту приміщень гро­мадського призначення, що розташовуються у жилих будинках, допускається приймати такою, що дорівнює висоті жилих при­міщень, крім приміщень, у яких за умовами розміщення облад­нання повинна бути висота не менше 3 м від підлоги до стелі.

У першому, другому і цокольному поверхах жилих будин­ків допускається розміщувати приміщення: адміністративні, ма­газинів роздрібної торгівлі, громадського харчування, побуто­вого обслуговування, відділень зв’язку загальною площею не більше 700 м2, банків, магазинів і кіосків із продажу преси, по­ліклінік, жіночих консультацій, рентгено-стоматологічних ка­бінетів; роздавальних пунктів молочних кухонь, юридичних консультацій і нотаріальних контор, РАГСів, філій бібліотек, виставкових залів, контор житлово-експлуатаційних організа­цій, фізкультурно-оздоровчих центрів загальною площею до 150 м2, центрів культурно-масової роботи з населенням (прове­дення лекцій, зборів, бібліотек-читалень, кімнат для індивіду­альних занять, роботи гуртків, прийому громадян депутатами тощо), дитячих художніх шкіл, центрів соціального захисту на­селення, центрів зайнятості населення базового рівня до 50 від­відувачів і до 15 співробітників центрів, а також груп коротко­тривалого перебування дітей дошкільного віку (крім цокольно­го поверху).

Не допускається розміщення у жилих будинках: а) під­приємств громадського харчування з кількістю місць більше 50 (крім гуртожитку) і домових кухонь продуктивністю більше 500 обідів на день; б) пунктів приймання склотари, а також ма­газинів сумарною торговельною площею понад 1000 м2; в) спе­ціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забу­дови і квартир з підвищенням понад допустимі рівні шуму, віб­рації, іонізуючого та неіонізуючого випромінювання; г) спеціа­лізованих магазинів будівельних, мастильних та інших товарів, експлуатація яких може призвести до забруднення території і повітря жилої забудови, магазинів із продажу вибухопожежонебезпечних речовин і матеріалів, спеціалізованих рибних та овочевих магазинів; ґ) підприємств побутового обслуговуван­ня, у яких застосовуються легкозаймисті речовини (за винят­ком перукарень, майстерень із ремонту годинників розрахунко­вою площею до 300 м2); д) майстерень із ремонту побутових ма­шин і приладів, ремонту взуття розрахунковою площею понад 100 м2; е) лазень і саун (лазень сухого жару), пралень і хімчис­ток (крім приймальних пунктів і пралень самообслуговування продуктивністю до 75 кг білизни у зміну); є) автоматичних те­лефонних станцій, призначених для телефонізації жилих будин­ків загальною площею понад 100 м2; ж) громадських вбиралень;

з) похоронних бюро.

У жилих будинках допускається розміщення на верхньому жилому поверсі (у тому числі мансардному) творчих майсте­рень художників та архітекторів.

У підвальних, цокольних і на першому поверхах жилих бу­динків допускається улаштування вбудованих і вбудованоприбудованих гаражів для одноквартирних жилих будинків та сто­янок для машин і мотоциклів, що належать мешканцям багато­квартирних жилих будинків.

У разі розташування нежилих приміщень у жилих будин­ках, коли такі приміщення займають увесь поверх або кілька нижніх поверхів, останні рекомендується відокремлювати від жилих технічними поверхами.

Санітарно-гігієнічні вимоги. Виконання санітарно-гігієніч­них вимог включає у себе вимоги до інсоляції, природного освіт­лення, провітрювання, іонізації та мікроклімату приміщень жи­лих будинків, захисту їх від шуму, вібрації, електромагнітного і радіоактивного випромінювання.

Тривалість інсоляції повинна бути забезпечена: в одно-, дво- і трикімнатних квартирах — не менше ніж в одній кімнаті; у чо­тири- і п’ятикімнатних — не менше ніж у двох кімнатах; у шести кімнатах і більше — не менше ніж у трьох кімнатах; в одно-, дво­кімнатних квартирах для осіб похилого віку — не менше ніж в одній з жилих кімнат. У гуртожитках повинні інсолюватися не менше 60 % жилих кімнат.

Літні приміщення жилих будинків не повинні погіршувати інсоляцію квартир.

Природне освітлення повинні мати жилі кімнати, кухні, неканалізовані вбиральні, вхідні тамбури до будинків, сходові пло­щадки і загальні коридори у жилих будинках коридорного-типу, а також приміщення громадського призначення в гуртожитках і жилих будинках для осіб похилого віку і сімей з інвалідами.

Приміщення, що мають природне освітлення, повинні бути забезпечені провітрюванням через стулки вікон, кватирки або інші пристрої.

У випадку розміщення жилих будинків на міських магіст­ральних вулицях вони повинні передбачатися шумозахисними, з розташуванням квартир або спальних кімнат у бік, протилеж­ний до магістралі. У таких будинках допускається орієнтація на сторону шуму однієї загальної кімнати в квартирах з кількістю жилих кімнат три і більше.

Допустимі рівні шуму, що створюються у приміщеннях будинків системами вентиляції й іншим інженерно-технічним обладнанням (ліфти, насоси, електродвигуни, трансформатори тощо), слід приймати на 5 дБ нижче (поправка мінус 5 дБ) від­повідних гігієнічних нормативів.

Будівельні та опоряджувальні матеріали, у тому числі мате­ріали, які використовуються для виготовлення вбудованих меб­лів, систем гарячого і холодного водопостачання, вентиляції, за­стосовувані у жилих будинках, повинні забезпечувати у них гі­гієнічні вимоги відповідно до чинного законодавства.

Будинки повинні бути захищені від іонізуючого випромі­нювання радіонуклідів.

Слід зазначити, що приміщення може відповідати санітар­ним і технічним вимогам, але бути неблагоустроєним для умов даного населеного пункту. Тому в жилих будинках, які потре­бують ремонту, повинні бути передбачені заходи підвищення рівня благоустроєності, особливо у будинках старої забудови або післявоєнного чи «хрущовського» типу.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на тяжкі форми де­яких хронічних захворювань, у зв’язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім’ї, або якщо кім­ната за розміром менше за рівень середньої забезпеченості гро­мадян жилою площею в одному населеному пункті.

Вимоги до спеціалізованого житлового фонду. Відповід­но до Державних будівельних норм спеціалізоване житло для осіб похилого віку необхідно розташовувати у жилих будинках з обслуговуванням і відокремлених будинках-інтернатах, що проектуються за спеціальними нормами. Спеціалізоване житло для інвалідів може розташовуватися в будинках-інтернатах, спе­ціалізованих жилих будинках для сімей з інвалідами або в пер­шому поверсі багатоквартирного жилого будинку звичайного типу. Одно-, двокімнатні квартири для осіб похилого віку по­винні мати загальну площу з можливим збільшенням для сімей з інвалідами на 10—12 м2.

У будинках із квартирами для осіб похилого віку та інвалідів у коридорах, при вході до будинку, підході до ліфта та сміттєпро­воду не повинно бути сходинок і порогів. У цих випадках слід передбачати пандуси завширшки не менше 1,2 м з нахилом не більше 1:20 або підйомники. Ширина позаквартирних коридорів має бути не менше 1,8 м, дверей — не менше 0,9 м. При входах до будинку слід передбачати тамбури завглибшки не менше 1,5 м.

У квартирах для осіб похилого віку та інвалідів влаштуван­ня лоджій або балконів обов’язкове. їх ширина для інвалідів по­винна бути не менше 1,5 м.

У квартирах для сімей з інвалідами-колясочниками ширина підсобних приміщень повинна бути не менше: кухні — 2,3 м при однобічному і 2,9 м при двобічному або кутовому розміщенні обладнання; передпокою — 1,6 м (з можливістю зберігання крісла-коляски); внутрішньоквартирних коридорів — 1,15 м; розмі­ри у плані ванної кімнати або суміщеного санвузла — 2,3 х 2,3 м, вбиральні з умивальником — 1,6 х 2,2 м; вбиральні без умиваль­ника — 1,2 х 1,6 м.

У спеціалізованих квартирних будинках для осіб похилого ві­ку та інвалідів слід передбачати центри громадського, соціального і медичного обслуговування, приміщення адміністративно-госпо­дарського призначення тощо загальною площею із розрахунку від 4,2 м2 до 5,2 м2 на одну особу, залежно від їх місткості. Склад і площі цих приміщень визначаються завданням на проектування.

За необхідності допускається проектувати гуртожитки для робітників і службовців. Гуртожитки для молоді, що навчаєть­ся, повинні бути місткістю не більше 500 осіб. Комплекс гурто­житків місткістю понад 500 осіб допускається розміщувати в студентських містечках при великих навчальних закладах.

Жилі кімнати гуртожитків проектують із розрахунку засе­лення не більше трьох осіб при площі не менше 8 м2 на кожного мешканця, а для аспірантів — на одну-дві особи при площі не менше 10 м2 на кожну. Кімнати слід обладнувати вбудованими шафами площею не менше 0,6 м2 на кожного мешканця.

Жилі кімнати гуртожитків, як правило, групують з підсоб­ними приміщеннями (кухнями, передпокоями, санвузлами) у жилі осередки місткістю не більше 10 осіб, а у гуртожитках для аспірантів — не більше шести осіб.

Обладнання санвузлів у гуртожитках для одинаків слід проектувати із розрахунку один душ або ванна, один умиваль­ник і один унітаз не більше ніж на чотири—шість осіб, а в осе­редках гуртожитків для сімейної молоді — один душ або ванна, один унітаз і один умивальник не більше ніж на три особи.

У гуртожитках слід передбачати приміщення громадського призначення: для культурно-масових заходів, навчальних і спор­тивних занять, відпочинку, громадського харчування, медично- го і побутового обслуговування, адміністративного та господар­ського призначення. Площа приміщень громадського призна­чення на одну особу повинна бути не менше 3,0 м2.

Жиле приміщення не обов’язково має бути у новому будин­ку, але воно повинно відповідати встановленим вимогам. Тому забороняється заселення помешкань, що звільнилися у старих будинках, які не підлягають ремонту, у бараках та інших не при­стосованих для житла будівлях, у жилих будинках, мешканці яких відселені у зв’язку з тим, що будинки підлягають знесен­ню, капітальному ремонту тощо.

Проте необхідне прийняття нових, чітких санітарних та тех­нічних правил обладнання та експлуатації саме жилих примі­щень. Слід визнати, що вони можуть відрізнятися в різних на­селених пунктах, а у великих містах загальні правила не завжди можуть бути дотримані. Йдеться про вимоги до земельних діля­нок жилих будинків, архітектурно-планувальних і конструктив­них рішень жилих будинків і окремих приміщень, водопоста­чання і каналізації, до прибирання жилих будинків і утримання тварин тощо.

З метою покращення житлових умов, доведення відповід­ності житла до житлових стандартів законодавством передбаче­но право власника житла на його ремонт з переобладнанням або переплануванням. Переобладнання передбачає встановлення, за­міну або перенос інженерних ліній, санітарно-технічного, елект­ричного, іншого обладнання, що потребує внесення змін до тех­нічного паспорту. Перепланування жилого приміщення передба­чає зміну його конфігурації. Порядок оформлення документів про дозвіл перепланування жилих приміщень у Москві передбачає перепланування лише в межах загальної площі приміщень, неза­лежних від форми власності цих будинків. Як переобладнання, так і перепланування жилого приміщення має проводитись обо­в’язково з погодженням із місцевою радою, вимагає обов’язково­го внесення змін до технічного паспорту жилого приміщення. Для проведення зазначених робіт власник обов’язково повинен вра­ховувати згоду наймача, членів сім’ї наймача чи співвласників.

Якщо будинок знаходиться на обліку як пам’ятка архітекту­ри, історії та культури, то потрібен бути додатково відповідний висновок органу з охорони пам’яток архітектури, історії і куль­тури. Завершення ремонтних робіт з переобладнання або пере­планування жилого приміщення підтверджується актом комісії місцевої ради і реєструється в БТІ. У випадку самовільного, без належного дозволу, переобладнання або перепланування особи повинні нести цивільно-правову відповідальність, що включає повернення жилого приміщення в попередній стан у встановле­ний термін.

Норма жилої площі в Україні встановлена в розмірі 13,65 м2 на одну особу (норма загальної площі — 21 м2 на одну особу). Вона має важливе значення для договорів соціального найму, а жиле приміщення надається громадянам у межах норми жилої площі, але не менше встановленого розміру.

Відповідно до ч. 1 ст. 48 Житлового кодексу УРСР п. 53 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, за­тверджених постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470, визначено, що жиле приміщен­ня надається громадянам у межах 13,65 м2 жилої площі на од­ну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею повинен періодично переглядатися виконавчими органами відповідних рад, виходя­чи з даних статистичної звітності. З цього випливає, що договір найму не може укладатися на ізольоване жиле приміщення, як­що за розміром воно менше за рівень середньої забезпеченості. Проте це правило слід поширити на житловий фонд усіх форм власності, а не тільки державний, комунальний. Оскільки для визначення цих меж враховується жила площа житлового фон­ду всіх форм власності, в тому числі й те, що перебуває у при­ватній власності громадян.

Нормою надання жилого приміщення за договором соціаль­ного найму є мінімальна площа жилого приміщення, що нада­ється за договором соціального найму. Необхідною обліковою нормою площі жилого приміщення є мінімальний розмір площі жилого приміщення, виходячи із якого здійснюється облік гро­мадян для прийняття на облік як таких, що потребують поліп­шення житлових умов.

Мінімальний розмір визначається рівнем середньої забезпе­ченості громадян жилою площею в даному населеному пункті (в середньому близько 9 м2 по Україні).

Щодо будинків державного та комунального житлового фон­ду наведена норма жилої площі має значення у таких випад­ках, як: визначення максимального розміру жилих приміщень, що надаються громадянам (ст. 48 ЖК УРСР); надання вивіль­неного в комунальній квартирі ізольованого жилого приміщен­ня (ст. 54 ЖК УРСР); надання житла в фонді спеціального призначення; реалізація права наймача на отримання жилого приміщення меншого розміру (ст. 90 ЖК УРСР); надання най­мачу іншого благоустроєного жилого приміщення у зв’язку з ка­пітальним ремонтом будинку (ст. 102 ЖК УРСР); виселення за підставами, передбаченими статтями 110—112 ЖК УРСР і на­дання жилого приміщення у зв’язку зі знесенням будинку або переобладнанням у нежилий (ст. 114 ЖК УРСР); забезпечення житлом громадян, будинки яких підлягають знесенню у зв’язку з вилученням земельних ділянок (ст. 171 ЖК УРСР).

У проекті ЖК відмовилися від поняття «норма жилої пло­щі». Визначення цієї норми віднесене до компетенції Кабіне­ту Міністрів України. Норма загальної площі (з урахуванням підсобних приміщень) для громадян, встановлюється у розмірі 21 м2 на одну особу. Розмір загальної площі, що надається, та­кож не може бути меншим за норму середньої забезпеченості у даному населеному пункті. Тобто йдеться про дві різні катего­рії — норми жилої та загальної площі.

Необхідно встановити санітарну норму жилої площі як роз­рахунковий норматив необхідної потреби у забезпеченості жи­лою площею однієї людини. Вказана норма не збігається з рів­нем фактичної забезпеченості громадян житлом, який може бути вищим або нижчим за фактичний. Це важливо для враху­вання під час проектування житлового будівництва і капіталь­ного ремонту жилих будинків, пов’язаного з переплануванням квартир.

Вважаємо, що норму жилої площі як облікового стандарту необхідно зберігати. «Стандарт соціальної норми площі житла в Російській Федерації встановлюється у розмірі 33 м2 загаль­ної площі — для одиноких громадян, 42 м2 на сім’ю із двох осіб і 18 м2 — на одного члена сім’ї із трьох і більше осіб. Відповід­но до Закону м. Москви від 11 березня 1998 р. № 6 залежно від конструктивних особливостей житла, що надається, допуска­ється надання жилої площі вище соціальної норми із розрахунку на сім’ю із однієї особи — 33 м загальної площі, на сім’ю із двох осіб — 42 м2 загальної площі».

За іншим принципом визначено розмір мінімальної жилої площі у законодавстві Болгарії. Так, для двох чоловік — одна кімната, для 5—6 — три кімнати, більше шести — 3—4 кімнати, півкімнати на особу2.

Жиле приміщення може бути надане з перевищенням зазна­ченого максимального розміру, якщо воно становить одну кім­нату (однокімнатну квартиру) чи садибний (одноквартирний) будинок (ст. 23 Закону України «Про житловий фонд соціаль­ного призначення»). Жилі приміщення надаються, як правило, у вигляді окремої квартири на сім’ю, що передбачено ст. 31 Жит­лового кодексу України або у випадках, коли в квартирі, в якій проживають двоє або більше наймачів, звільнилося неізольоване жиле приміщення, воно надається наймачеві сусіднього при­міщення.

В окремих випадках на прохання громадян, що перебувають на квартирному обліку в порядку тимчасового поліпшення жит­лових умов, їм може бути надане жиле приміщення, яке не від­повідає вимогам, передбаченим чинним законодавством, або за розміром менше за рівень середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. При цьому право перебування на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов, за ними зберігається.

Громадянам, що хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, а також громадянам, яким ця площа необхідна за умовами й характером виконуваної роботи, розмір додаткової жилої площі має збільшуватися в порядку і на умовах, визна­чених ЖК України. Порядок, умови надання додаткової жилої площі та перелік категорій громадян, які мають право на її одер­жання, встановлюється деякими законодавчими актами Украї­ни, що передбачено ст. 49 ЖК для окремих категорій громадян, яким може надаватися додаткова площа у вигляді кімнати або в розмірі 10 м2. До пільгових категорій громадян відносяться:

9) журналісти; 2) наукові та науково-педагогічні працівники;

10) хворі на деякі хронічні захворювання; 4) особи, що постраж­дали від Чорнобильської катастрофи.

Слід дійти висновку, що додаткова жила площа є пережит­ком минулої розподільчої системи. У зв’язку з цим постає пи­тання не надання додаткової жилої площі, а диференціації за­безпечення житлом окремих категорій громадян у різних жит­лових фондах.

Надання житла повинно здійснюватися не за нормами 13,65 м2 жилої площі на одну особу у державному і комунально­му житловому фонді, а договором соціального найму на оплатній чи безоплатній основі. Так, нормою повинно бути 6 м2 жи­лої площі на одну особу в спеціалізованому житловому фонді на безоплатній основі, 10 м2 жилої площі на одну особу в житлово­му фонді спеціального призначення за доступну плату. Вимоги житлового законодавства, що не допускають заселення однієї кімнати особами різної статі старше 9 років, повинні залишати­ся. Житло, що будується чи придбавається за власні кошти, за площею не обмежується. Проте, якщо громадянин має приватне житло, він не може претендувати на отримання житла з фонду соціального призначення, як це вказано у ст. 22 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення». Жила площа, яка придбавається на умовах бюджетного фінансування, повин­на визначатися не у межах 13,65 м2 жилої площі, а у межах 21м2 загальної площі.

Якщо в складі сім’ї, що проживає в комунальній квартирі, є особа, яка відповідно до ст. 49 Ж К користується правом на до­даткову жилу площу, то наймачу може бути надано ізольоване жиле приміщення, що звільнилось у цій квартирі, й у тому ра­зі, коли загальний розмір жилої площі перевищуватиме норму, встановлену ст. 47 ЖК, але не більше, ніж на додаткову жилу площу, на яку має право ця особа.

Громадяни, які мешкали у жилих будинках або жилих при­міщеннях, що переведені у нежилі, забезпечуються жилою пло­щею відповідно до чинного законодавства України. Рішення про переведення жилого будинку в нежилий має допускатися тіль­ки у виняткових випадках.