<<
>>

4. Зміни у складі житлового фонду

Правове регулювання передачі державного житлового фонду в комунальну власність. Більша частина квартир зна­ходиться в будинках, що перебувають у власності місцевих ор­ганів самоврядування. Державний житловий фонд, в тому числі й відомчий, передається у комунальну власність місцевим орга­нам самоврядування.

Цей процес просувається повільно. Орга­ни місцевого самоврядування не завжди зацікавлені отримува­ти житловий фонд, який потребує ремонту, витрачати кошти на його утримання.

Основні засади передачі об’єктів права державної власнос­ті у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах або у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, а також об’єктів права комунальної власності у державну власність безоплатно або шляхом обміну визначаються Законом України «Про передачу об’єктів пра­ва державної та комунальної власності» від 3 березня 1998 р. № 147/98-ВР.

Об’єктами передачі згідно із зазначеним Законом є: нерухо­ме майно (будівлі, споруди, приміщення), житловий фонд, які перебувають у повному господарському віданні чи оперативно­му управлінні державних підприємств, установ, організацій або не увійшли до статутних фондів господарських товариств, ство­рених у процесі приватизації (корпоратизації), у тому числі не завершені будівництвом будинки.

Ініціатива щодо передачі об’єктів права державної та кому­нальної власності може виходити відповідно від органів, упов­новажених управляти державним майном, місцевих органів ви­конавчої влади, відповідних органів місцевого самоврядування.

Передача об’єктів із державної у комунальну власність те­риторіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах здійсню­ється за наявності згоди відповідних сільських, селищних, міських районних у містах рад, а у спільну власність територіаль­них громад сіл, селищ, міст — за наявності згоди районних або обласних рад.

Передача об’єктів здійснюється комісією з питань передачі об`єктів, до складу якої входять представники виконавчих органів відповідних рад, місцевих органів виконавчої влади, орга­нів, уповноважених управляти державним майном, самоврядних організацій, фінансових органів, підприємств, трудових колек­тивів підприємств, майно яких підлягає передачі.

Уповноважений державний орган утворює комісію з питань передачі об’єктів та призначає її голову — виконавчий орган від­повідної сільської, селищної, міської, районної у місті ради.

З державної у комунальну власність передаються безоплат­но жилі будинки (разом із вбудованими та прибудованими не­жилими приміщеннями) та гуртожитки (в тому числі не завер­шені будівництвом).

Разом із житловим фондом передаються вбудовані і прибу­довані приміщення, зовнішні мережі електро-, тепло-, газо-, во­допостачання та водовідведення, а також будівлі, призначені для обслуговування цього фонду (бойлерні, котельні, каналізаційні та водопровідні споруди, обладнання тощо).

Передача оформляється актом приймання-передачі, який підписується головою і членами комісії.

Форма акта приймання-передачі затверджується Кабінетом Міністрів України. Пра­во власності на об’єкт передачі виникає з дати підписання акта приймання-передачі.

Статті 7, 8 Житлового кодексу України передбачають мож­ливість переведення жилих приміщень у нежилі.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщен­ня переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської ради.

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів можуть бути переобладнані в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, за­твердженим виконавчим комітетом обласної, міської ради.

Стаття 8 ЖК визначає, що переведення придатних для про­живання жилих будинків і жилих приміщень у будинках дер­жавного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках це може здійснювати­ся за рішенням органів, зазначених у ч. 2 ст. 7 цього Кодексу, а саме — виконавчого комітету обласної, міської ради.

Відповідно до державних стандартів жилим приміщенням визнається опалюване приміщення, розташоване у наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відпові­дає санітарно-гігієнічним вимогам щодо мікроклімату і повіт­ряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів щодо шуму, вібрації, ультразвуку та ін­фразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізовано­го випромінювання. Нежиле приміщення — приміщення в струк­турі жилого будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.

Правом власників та наймачів приміщень жилих будинків є право на переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без об­меження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого са­моврядування, виданого в установленому порядку.

Відповідно до вимог Цивільного кодексу України володін­ня, користування і розпорядження майном, яке знаходиться у спільній частковій власності, за згодою всіх учасників володін­ня цим майном, у випадку, коли в жилому будинку є приватизо­вані квартири, при переобладнанні приміщень такого будинку під офіси, торговельні організації тощо з використанням місць загального користування будинку необхідна згода власників приватизованих квартир.

Використання жилих приміщень з іншою метою дозволя­ється в разі визнання їх непридатними для проживання з по­дальшим переведенням у нежилі, що регламентується Житло­вим кодексом УРСР та постановою Ради Міністрів УРСР «Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встанов­лення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та ви­знання житлових будинків і житлових приміщень непридатни­ми для проживання» від 26 квітня 1984 р. № 189.

Таким чином, виконання робіт з перебудови та переплану­вання жилих приміщень у багатоквартирних будинках із подаль­шим використанням їх як нежилих приміщень повинно здійс­нюватися за згодою співвласників будинку та без обмеження їх інтересів та житлових прав.

Порядок та умови надання дозволу на виконання будівель­них робіт з реконструкції встановлено Положенням про поря­док надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвер­дженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. № 273.

Цим Положенням встановлено, що дозвіл на виконання буді­вельних робіт надається інспекціями державного архітектур­но-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів. Виконання будівельних робіт без вищезазначеного дозволу забороняється. Дозвіл на виконання робіт із переоблад­нання та перепланування жилих приміщень повинен надава­тися за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад та за погодженням органів містобудування та архітектури, санітар­них і протипожежних служб. Проектна документація на пере­обладнання і перепланування квартир обов’язково повинна по­годжуватися з місцевими органами державного нагляду.

Відповідно до статей 7, 8,152 Житлового кодексу Українсь­кої РСР, законів України «Про приватизацію державного жит­лового фонду», «Про об’єднання співвласників багатоквартир­ного будинку», «Про власність», «Про столицю України — місто-герой Київ», Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і тех­нічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ра­ди Міністрів Української РСР від 26 квітня 1984 р. № 189, з ме­тою впорядкування механізму та встановлення порядку переве­дення жилих будинків, жилих приміщень у нежилі у м. Києві і до прийняття Житлового кодексу України розпорядженням Київської міської держадміністрації від 1 жовтня 2002 р. № 1825 затверджено Порядок переведення жилих будинків і жилих при­міщень у нежилі у м. Києві.

Переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежи­лі провадиться у випадках: визнання у встановленому поряд­ку жилого будинку, жилого приміщення непридатним для про­живання; зміни функціонального призначення жилого будин­ку, жилого приміщення.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках комунальної власності у нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках це може здійснюватись за рішенням виконавчого органу Київської місь­кої ради. Не допускається переведення жилого приміщення, жилого будинку у нежилі для потреб промислового характеру. Переведення жилих приміщень державної, колективної, при­ватної форм власності у нежилі допускається у разі, якщо вони розташовані у цокольних, підвальних, напівпідвальних, перших та других поверхах жилих будинків, які мають окремий вихід, або мають можливість влаштування окремого виходу та за зго­дою власників жилих будинків.

Приміщення, розташовані у жилих будинках, можуть вико­ристовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо).

Переведення жилого будинку, жилого приміщення у не­жилі, у зв’язку з визнанням жилого будинку, жилого примі­щення непридатними для проживання. Для вирішення пи­тання про переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст. 7 Житлового кодексу Української РСР власник жилого будинку, жилого приміщення звертається із за­явою до районної у м. Києві державної адміністрації за місцем розташування жилого будинку, жилого приміщення.

Після прийняття позитивного рішення видається розпо­рядження районної у м. Києві державної адміністрації про ви­знання жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання, копія якого разом з актом міжвідомчої комісії про обстеження жилого будинку, жилого приміщення надаєть­ся власнику жилого будинку, жилого приміщення.

При переведенні жилого будинку, жилого приміщення у не­жилі відповідно до ст. 7 Житлового кодексу Української РСР до Київської міської державної адміністрації власником жилого будинку, жилого приміщення надаються такі документи: заява власника жилого будинку, жилого приміщення; копія розпо­рядження районної у м. Києві державної адміністрації про ви­знання жилого будинку, жилого приміщення непридатними Для проживання; акт міжвідомчої комісії про обстеження тех­нічного стану жилого будинку, жилого приміщення з метою встановлення його відповідності санітарним та технічним нор­мам; довідка БТІ про процент фізичного зношення жилого бу­динку; у разі необхідності — висновок проектного інституту Щодо технічного стану жилого будинку та про можливість або недоцільність проведення його капітального ремонту; посвідче­ні нотаріально копії документів, що підтверджують право влас­ності на жилий будинок, жиле приміщення (договір купівлі-продажу, свідоцтво з відміткою реєстраційного напису БТІ тощо); створення такого товариства. В усіх інших випадках — за по­годженням з товариством співвласників багатоквартирного бу­динку. Якщо таке товариство не створене, необхідність пого­дження влаштування офісного приміщення з власниками квар­тир багатоквартирного будинку чинним законодавством не пе­редбачена.

Визнання житлових будинків непридатними для про­живання. Необхідно відрізняти випадки виключення будин­ків (квартир) зі складу житлового фонду від переведення у не­жилі. Якщо в першому випадку йдеться про безумовну зміну статусу будинку у випадках визнання житла аварійним, непри­датним для проживання, знесення жилих будинків із мотивів суспільної необхідності, то у другому випадку — про дозвільну діяльність державних органів за зверненням власника для змі­ни функціонального призначення жилого будинку, приміщен­ня. Житлове законодавство зобов’язує обстежувати стан цих бу­динків не менше одного разу на п’ять років.

Відповідно до ст. 7 Житлового кодексу УРСР квартири і бу­динки державного та комунального житлового фонду, непридат­ні для проживання, можуть бути переобладнані для використан­ня в інших цілях або знесені за рішенням виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації.

На практиці виникають питання про необхідність не тільки перевести житло в нежитловий фонд, а й навпаки — нежиле приміщення визнати жилим. Слід зазначити, що ці питання до­статньою мірою в законодавстві України не врегульовані. Вва­жаємо, що процедура переводу будівель із житлового фонду всіх форм власності повинна бути чітко викладена в норматив­них документах. Порядок обстеження стану жилих будинків, встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначений постановою Ради Міністрів Украї­нської РСР від 26 квітня 1984 р. за № 189 за умови, що будівля відповідає вимогам, що висуваються до житла всіх форм влас­ності.

Під час обстеження стану жилих будинків перевіряються не тільки жилі приміщення, а й: а) двір будинку та елементи його благоустрою; б) фундаменти, підвали; в) стіни та елементи фа­садів (балкони, еркери, карнизи тощо); г) стикові з’єднання у ве­ликопанельних жилих будинках; ґ) дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали тощо); е) ліфти та їх обладнання; є) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструк­ції; ж) інженерне обладнання тощо.

Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 2 липня 1993 р. за № 52 будинок визнається непридатним для прожи­вання, коли його фізичне зношення сягає 81 %, тобто такий бу­динок практично зношений. Пропозиція про використання бу­динку в інших цілях або його знесення вноситься виконавчим органом до вищестоящого виконавчого органу.

За загальним правилом, з метою збереження житлового фо­нду, придатних для проживання жилих будинків і жилих при­міщень у будинках державного житлового фонду переведення в нежилі, як правило, не допускається, що передбачено ст. 7 Жит­лового кодексу УРСР. Призначення житлового фонду чітко ви­значене у Цивільному кодексі й тому використання його не за призначенням не повинно мати місця. Саме для усунення таких суперечностей при розміщенні власником у належному йому жилому приміщенні організацій і їх підрозділів допускається тільки після переводу цих приміщень у нежилі. Переведення жилих приміщень у нежилі здійснюється у порядку, що визна­чається житловим законодавством. Переведення жилих будин­ків і жилих приміщень у нежилі має здійснюватися за рішен­ням відповідної ради або уповноваженого нею органу. Переве­дення жилих будинків, що знаходяться у спільній власності у нежилі допускається на підставі рішення загальних зборів.

Слід визнати, що переведення жилих приміщень у нежилі можуть порушувати майнові та особисті немайнові права спів­мешканців будинку, тому співвласники повинні обов’язково ви­явити згоду на таке переведення за умови улаштування окремо­го виходу. Це рішення має бути затверджене відповідною ра­дою або уповноваженим нею органом.

Тому переведення жилого приміщення у багатоквартирно­му жилому будинку в нежиле не повинно допускатися, якщо відсутня технічна можливість переобладнати будинок таким чином, щоб доступ до нежилих приміщень не здійснювався че­рез приміщення, що забезпечують доступ до жилих приміщень. Не можна допускати переведення частини жилого приміщення у нежиле, якщо ці приміщення використовуються для постій­ного проживання іншими особами або права на ці жилі примі­щення обтяжені правами інших осіб.

У зв’язку із зазначеним можна запропонувати наступний ме­ханізм переводу жилого приміщення в нежиле. Власник жит­ла зобов’язаний подати заявку до місцевої ради за місцем зна­ходження будинку із наданням: 1) правовстановлюючих доку­ментів на житло; 2) плану приміщення із технічним паспортом; 3) плану будинку, в якому знаходиться приміщення; 4) проек­ту переобладнання. Орган місцевого самоврядування зобов’яза­ний розглянути ці документи і у встановлений термін винести рішення: надати дозвіл на переобладнання або відмовити. Для відмови повинна проводитися комплексна технічна експертиза. Якщо прийнято позитивне рішення, то відповідний орган по­винен встановити строк, протягом якого проводиться ремонт, із повідомленням співмешканців про можливі незручності, пе­релік робіт. Позитивний висновок є підставою для проведення переобладнання, перепланування тощо відповідно до умов, ви­значених проектом. Завершення робіт має підтверджуватися актом комісії місцевої ради, який засвідчує відповідність прове­дених робіт, та правопосвідчуючим документом на нежиле при­міщення.

На наш погляд, відносини, пов’язані із порядком та підста­вами переведення придатних для проживання квартир у бага­токвартирному жилому будинку у нежилі приміщення, мають регулюватися одним нормативним документом — Житловим ко­дексом.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організа­цій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Якщо експлуатація будинків відомчого або громадського житлового фонду здійснюється безпосередньо відповідним під­приємством, установою, організацією, то обстеження цих бу­динків за клопотанням такої організації здійснюється житло­во-експлуатаційною організацією, визначеною виконавчим ор­ганом місцевої ради.

Для визнання будинку непридатним для проживання необ­хідна наявність виконання відповідної процедури. Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків буде вияв­лена їх невідповідність санітарним і технічним вимогам, яку можливо і доцільно ліквідувати шляхом проведення капіталь­ного ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої знаходиться житловий фонд, повинна вирішити питання про проведення такого ремонту у встановленому чинним зако­нодавством порядку.

У разі неможливості й недоцільності проведення капіталь­ного ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до відповідного уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання.

При цьому додаються такі документи:

2) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним вис­новком;

3) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фі­зичну зношеність;

4) висновок проектної або науково-дослідної організації (за необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про не­можливість або недоцільність проведення капітального ремон­ту будинку;

5) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.

Для обстеження стану будинків призначається комісія у складі: заступника голови місцевої державної адміністрації або іншого виконавчого органу, начальника управління житлового господарства, представників управління у справах будівництва і архітектури, органів санітарно-епідеміологічної служби, дер­жавного пожежного нагляду, депутата місцевої ради, інженера житлово-експлуатаційної організації та представника громад­ського будинкового комітету. Комісія має право залучати в уста­новленому порядку фахівців проектних, науково-дослідних ін­ститутів тощо.

Вона складає акт обстеження будинку, перевіряє обґрунто­ваність висновків про неможливість або недоцільність капітального ремонту. При вирішенні такого надзвичайно важливого пи­тання, як визнання жилих будинків непридатними для прожи­вання такий склад комісії обов’язковий.

Комісія встановлює причини незадовільного стану жилого будинку і за наявності вини в цьому службових осіб ставить пи­тання про притягнення їх до відповідальності. Якщо негативні фактори можуть бути усунені шляхом проведення капітально­го ремонту будинку, матеріали обстеження передаються житло­во-експлуатаційній організації для проведення необхідного ре­монту.

І тільки при визнанні жилого будинку непридатним для про­живання комісія вносить пропозицію з проектом відповідного рішення. Прийняте рішення може бути оскаржене в адміністра­тивному та судовому порядку.

Пропозиція про використання будинку в інших цілях або його знесення вноситься виконавчим органом місцевої ради до вищестоящого виконавчого органу. При цьому додаються такі документи:

1. рішення виконавчого органу районної, міської, районної в місті Ради про визнання жилого будинку невідповідним сані­тарним і технічним вимогам та непридатним для проживання;

2. проект рішення виконавчого органу обласної, міської ра­ди про подальше використання жилого будинку або його зне­сення.

При вирішенні питання щодо жилого будинку відомчого або громадського житлового фонду пропозиція погоджується з від­повідним підприємством, установою, організацією. Пропозиція про причини узгодженості чи неузгодженості вноситься до ви­конавчого органу відповідної ради, який розглядає подані мате­ріали і приймає рішення про використання непридатного для проживання будинку або його знесення.

Рішення про визнання непридатними для проживання жи­лих приміщень у будинках житлово-будівельних кооперативів приймається на загальних зборах членів кооперативу і підлягає затвердженню відповідною радою або уповноваженим нею ор­ганом.

З метою збереження житлового фонду переведення придат­них для проживання жилих будинків і жилих приміщень у бу­динках державного житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих бу­динків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рі­шенням відповідної ради або уповноваженого нею органу, що передбачено ст. 8 Житлового кодексу України.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропо­зиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Переведення жилих будинків житлово-будівельних коопе­ративів у нежилі не допускається. На підставі рішення загаль­них зборів членів кооперативу непридатні для проживання жилі приміщення можуть бути переобладнанні в нежилі. Це рішення має бути затверджене відповідною радою або уповноваженим нею органом.

Громадяни, які мешкали у жилих будинках або жилих при­міщеннях, що переведені у нежилі, забезпечуються жилою пло­щею відповідно до чинного законодавства України. Рішення про переведення жилого будинку в нежилий може бути прийняте тільки у виняткових випадках.

<< | >>
Источник: Житлове право України. Лекції. 2012
Помощь с написанием учебных работ

Еще по теме 4. Зміни у складі житлового фонду:

  1. 1. Загальна характеристика державної політики у сферах будівництва та житлово-комунального господарства
  2. СТРУКТУРА РИНКУ ЦІННИХ ПАПЕРІВ В УКРАЇНІ
  3. Стаття 13. Державне управління в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду
  4. Стаття 34. Підстави для визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов
  5. 3. Джерела житлового права
  6. 4. Місце житлового права у правовій системі
  7. 4. Зміни у складі житлового фонду
  8. 1. Загальна характеристика законодавства щодо реалізації прав громадян на житло державного житлового фонду
  9. 8. Приватизація державного житлового фонду
  10. 3. Оплатність користування житлом
  11. 1. Житлові та житлово-будівельні кооперативи
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -