4. Зміни у складі житлового фонду

Правове регулювання передачі державного житлового фонду в комунальну власність. Більша частина квартир зна­ходиться в будинках, що перебувають у власності місцевих ор­ганів самоврядування.

Основні засади передачі об’єктів права державної власнос­ті у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах або у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, а також об’єктів права комунальної власності у державну власність безоплатно або шляхом обміну визначаються Законом України «Про передачу об’єктів пра­ва державної та комунальної власності» від 3 березня 1998 р. № 147/98-ВР.

Об’єктами передачі згідно із зазначеним Законом є: нерухо­ме майно (будівлі, споруди, приміщення), житловий фонд, які перебувають у повному господарському віданні чи оперативно­му управлінні державних підприємств, установ, організацій або не увійшли до статутних фондів господарських товариств, ство­рених у процесі приватизації (корпоратизації), у тому числі не завершені будівництвом будинки.

Ініціатива щодо передачі об’єктів права державної та кому­нальної власності може виходити відповідно від органів, упов­новажених управляти державним майном, місцевих органів ви­конавчої влади, відповідних органів місцевого самоврядування.

Передача об’єктів із державної у комунальну власність те­риторіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах здійсню­ється за наявності згоди відповідних сільських, селищних, міських районних у містах рад, а у спільну власність територіаль­них громад сіл, селищ, міст — за наявності згоди районних або обласних рад.

Передача об’єктів здійснюється комісією з питань передачі об`єктів, до складу якої входять представники виконавчих органів відповідних рад, місцевих органів виконавчої влади, орга­нів, уповноважених управляти державним майном, самоврядних організацій, фінансових органів, підприємств, трудових колек­тивів підприємств, майно яких підлягає передачі.

Уповноважений державний орган утворює комісію з питань передачі об’єктів та призначає її голову — виконавчий орган від­повідної сільської, селищної, міської, районної у місті ради.

З державної у комунальну власність передаються безоплат­но жилі будинки (разом із вбудованими та прибудованими не­жилими приміщеннями) та гуртожитки (в тому числі не завер­шені будівництвом).

Разом із житловим фондом передаються вбудовані і прибу­довані приміщення, зовнішні мережі електро-, тепло-, газо-, во­допостачання та водовідведення, а також будівлі, призначені для обслуговування цього фонду (бойлерні, котельні, каналізаційні та водопровідні споруди, обладнання тощо).

Передача оформляється актом приймання-передачі, який підписується головою і членами комісії. Форма акта приймання-передачі затверджується Кабінетом Міністрів України. Пра­во власності на об’єкт передачі виникає з дати підписання акта приймання-передачі.

Статті 7, 8 Житлового кодексу України передбачають мож­ливість переведення жилих приміщень у нежилі.

Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщен­ня переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської ради.

Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів можуть бути переобладнані в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, за­твердженим виконавчим комітетом обласної, міської ради.

Стаття 8 ЖК визначає, що переведення придатних для про­живання жилих будинків і жилих приміщень у будинках дер­жавного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках це може здійснювати­ся за рішенням органів, зазначених у ч.

Відповідно до державних стандартів жилим приміщенням визнається опалюване приміщення, розташоване у наземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відпові­дає санітарно-гігієнічним вимогам щодо мікроклімату і повіт­ряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів щодо шуму, вібрації, ультразвуку та ін­фразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізовано­го випромінювання. Нежиле приміщення — приміщення в струк­турі жилого будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.

Правом власників та наймачів приміщень жилих будинків є право на переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без об­меження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого са­моврядування, виданого в установленому порядку.

Відповідно до вимог Цивільного кодексу України володін­ня, користування і розпорядження майном, яке знаходиться у спільній частковій власності, за згодою всіх учасників володін­ня цим майном, у випадку, коли в жилому будинку є приватизо­вані квартири, при переобладнанні приміщень такого будинку під офіси, торговельні організації тощо з використанням місць загального користування будинку необхідна згода власників приватизованих квартир.

Використання жилих приміщень з іншою метою дозволя­ється в разі визнання їх непридатними для проживання з по­дальшим переведенням у нежилі, що регламентується Житло­вим кодексом УРСР та постановою Ради Міністрів УРСР «Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встанов­лення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та ви­знання житлових будинків і житлових приміщень непридатни­ми для проживання» від 26 квітня 1984 р. № 189.

Таким чином, виконання робіт з перебудови та переплану­вання жилих приміщень у багатоквартирних будинках із подаль­шим використанням їх як нежилих приміщень повинно здійс­нюватися за згодою співвласників будинку та без обмеження їх інтересів та житлових прав.

Порядок та умови надання дозволу на виконання будівель­них робіт з реконструкції встановлено Положенням про поря­док надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвер­дженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. № 273.

Цим Положенням встановлено, що дозвіл на виконання буді­вельних робіт надається інспекціями державного архітектур­но-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів. Виконання будівельних робіт без вищезазначеного дозволу забороняється. Дозвіл на виконання робіт із переоблад­нання та перепланування жилих приміщень повинен надава­тися за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад та за погодженням органів містобудування та архітектури, санітар­них і протипожежних служб. Проектна документація на пере­обладнання і перепланування квартир обов’язково повинна по­годжуватися з місцевими органами державного нагляду.

Відповідно до статей 7, 8,152 Житлового кодексу Українсь­кої РСР, законів України «Про приватизацію державного жит­лового фонду», «Про об’єднання співвласників багатоквартир­ного будинку», «Про власність», «Про столицю України — місто-герой Київ», Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і тех­нічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ра­ди Міністрів Української РСР від 26 квітня 1984 р. № 189, з ме­тою впорядкування механізму та встановлення порядку переве­дення жилих будинків, жилих приміщень у нежилі у м. Києві і до прийняття Житлового кодексу України розпорядженням Київської міської держадміністрації від 1 жовтня 2002 р. № 1825 затверджено Порядок переведення жилих будинків і жилих при­міщень у нежилі у м. Києві.

Переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежи­лі провадиться у випадках: визнання у встановленому поряд­ку жилого будинку, жилого приміщення непридатним для про­живання; зміни функціонального призначення жилого будин­ку, жилого приміщення.

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках комунальної власності у нежилі, як правило, не допускається.

Приміщення, розташовані у жилих будинках, можуть вико­ристовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини, косметичні салони, перукарні, майстерні тощо).

Переведення жилого будинку, жилого приміщення у не­жилі, у зв’язку з визнанням жилого будинку, жилого примі­щення непридатними для проживання. Для вирішення пи­тання про переведення жилого будинку, жилого приміщення у нежилі відповідно до ст. 7 Житлового кодексу Української РСР власник жилого будинку, жилого приміщення звертається із за­явою до районної у м. Києві державної адміністрації за місцем розташування жилого будинку, жилого приміщення.

Після прийняття позитивного рішення видається розпо­рядження районної у м. Києві державної адміністрації про ви­знання жилого будинку, жилого приміщення непридатними для проживання, копія якого разом з актом міжвідомчої комісії про обстеження жилого будинку, жилого приміщення надаєть­ся власнику жилого будинку, жилого приміщення.

При переведенні жилого будинку, жилого приміщення у не­жилі відповідно до ст. 7 Житлового кодексу Української РСР до Київської міської державної адміністрації власником жилого будинку, жилого приміщення надаються такі документи: заява власника жилого будинку, жилого приміщення; копія розпо­рядження районної у м. Києві державної адміністрації про ви­знання жилого будинку, жилого приміщення непридатними Для проживання; акт міжвідомчої комісії про обстеження тех­нічного стану жилого будинку, жилого приміщення з метою встановлення його відповідності санітарним та технічним нор­мам; довідка БТІ про процент фізичного зношення жилого бу­динку; у разі необхідності — висновок проектного інституту Щодо технічного стану жилого будинку та про можливість або недоцільність проведення його капітального ремонту; посвідче­ні нотаріально копії документів, що підтверджують право влас­ності на жилий будинок, жиле приміщення (договір купівлі-продажу, свідоцтво з відміткою реєстраційного напису БТІ тощо); створення такого товариства.

Визнання житлових будинків непридатними для про­живання. Необхідно відрізняти випадки виключення будин­ків (квартир) зі складу житлового фонду від переведення у не­жилі. Якщо в першому випадку йдеться про безумовну зміну статусу будинку у випадках визнання житла аварійним, непри­датним для проживання, знесення жилих будинків із мотивів суспільної необхідності, то у другому випадку — про дозвільну діяльність державних органів за зверненням власника для змі­ни функціонального призначення жилого будинку, приміщен­ня. Житлове законодавство зобов’язує обстежувати стан цих бу­динків не менше одного разу на п’ять років.

Відповідно до ст. 7 Житлового кодексу УРСР квартири і бу­динки державного та комунального житлового фонду, непридат­ні для проживання, можуть бути переобладнані для використан­ня в інших цілях або знесені за рішенням виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації.

На практиці виникають питання про необхідність не тільки перевести житло в нежитловий фонд, а й навпаки — нежиле приміщення визнати жилим. Слід зазначити, що ці питання до­статньою мірою в законодавстві України не врегульовані. Вва­жаємо, що процедура переводу будівель із житлового фонду всіх форм власності повинна бути чітко викладена в норматив­них документах. Порядок обстеження стану жилих будинків, встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначений постановою Ради Міністрів Украї­нської РСР від 26 квітня 1984 р. за № 189 за умови, що будівля відповідає вимогам, що висуваються до житла всіх форм влас­ності.

Під час обстеження стану жилих будинків перевіряються не тільки жилі приміщення, а й: а) двір будинку та елементи його благоустрою; б) фундаменти, підвали; в) стіни та елементи фа­садів (балкони, еркери, карнизи тощо); г) стикові з’єднання у ве­ликопанельних жилих будинках; ґ) дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали тощо); е) ліфти та їх обладнання; є) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструк­ції; ж) інженерне обладнання тощо.

Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 2 липня 1993 р. за № 52 будинок визнається непридатним для прожи­вання, коли його фізичне зношення сягає 81 %, тобто такий бу­динок практично зношений. Пропозиція про використання бу­динку в інших цілях або його знесення вноситься виконавчим органом до вищестоящого виконавчого органу.

За загальним правилом, з метою збереження житлового фо­нду, придатних для проживання жилих будинків і жилих при­міщень у будинках державного житлового фонду переведення в нежилі, як правило, не допускається, що передбачено ст. 7 Жит­лового кодексу УРСР. Призначення житлового фонду чітко ви­значене у Цивільному кодексі й тому використання його не за призначенням не повинно мати місця. Саме для усунення таких суперечностей при розміщенні власником у належному йому жилому приміщенні організацій і їх підрозділів допускається тільки після переводу цих приміщень у нежилі. Переведення жилих приміщень у нежилі здійснюється у порядку, що визна­чається житловим законодавством. Переведення жилих будин­ків і жилих приміщень у нежилі має здійснюватися за рішен­ням відповідної ради або уповноваженого нею органу. Переве­дення жилих будинків, що знаходяться у спільній власності у нежилі допускається на підставі рішення загальних зборів.

Слід визнати, що переведення жилих приміщень у нежилі можуть порушувати майнові та особисті немайнові права спів­мешканців будинку, тому співвласники повинні обов’язково ви­явити згоду на таке переведення за умови улаштування окремо­го виходу. Це рішення має бути затверджене відповідною ра­дою або уповноваженим нею органом.

Тому переведення жилого приміщення у багатоквартирно­му жилому будинку в нежиле не повинно допускатися, якщо відсутня технічна можливість переобладнати будинок таким чином, щоб доступ до нежилих приміщень не здійснювався че­рез приміщення, що забезпечують доступ до жилих приміщень. Не можна допускати переведення частини жилого приміщення у нежиле, якщо ці приміщення використовуються для постій­ного проживання іншими особами або права на ці жилі примі­щення обтяжені правами інших осіб.

У зв’язку із зазначеним можна запропонувати наступний ме­ханізм переводу жилого приміщення в нежиле. Власник жит­ла зобов’язаний подати заявку до місцевої ради за місцем зна­ходження будинку із наданням: 1) правовстановлюючих доку­ментів на житло; 2) плану приміщення із технічним паспортом; 3) плану будинку, в якому знаходиться приміщення; 4) проек­ту переобладнання. Орган місцевого самоврядування зобов’яза­ний розглянути ці документи і у встановлений термін винести рішення: надати дозвіл на переобладнання або відмовити. Для відмови повинна проводитися комплексна технічна експертиза. Якщо прийнято позитивне рішення, то відповідний орган по­винен встановити строк, протягом якого проводиться ремонт, із повідомленням співмешканців про можливі незручності, пе­релік робіт. Позитивний висновок є підставою для проведення переобладнання, перепланування тощо відповідно до умов, ви­значених проектом. Завершення робіт має підтверджуватися актом комісії місцевої ради, який засвідчує відповідність прове­дених робіт, та правопосвідчуючим документом на нежиле при­міщення.

На наш погляд, відносини, пов’язані із порядком та підста­вами переведення придатних для проживання квартир у бага­токвартирному жилому будинку у нежилі приміщення, мають регулюватися одним нормативним документом — Житловим ко­дексом.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організа­цій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Якщо експлуатація будинків відомчого або громадського житлового фонду здійснюється безпосередньо відповідним під­приємством, установою, організацією, то обстеження цих бу­динків за клопотанням такої організації здійснюється житло­во-експлуатаційною організацією, визначеною виконавчим ор­ганом місцевої ради.

Для визнання будинку непридатним для проживання необ­хідна наявність виконання відповідної процедури. Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків буде вияв­лена їх невідповідність санітарним і технічним вимогам, яку можливо і доцільно ліквідувати шляхом проведення капіталь­ного ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої знаходиться житловий фонд, повинна вирішити питання про проведення такого ремонту у встановленому чинним зако­нодавством порядку.

У разі неможливості й недоцільності проведення капіталь­ного ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до відповідного уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання.

При цьому додаються такі документи:

2) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним вис­новком;

3) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фі­зичну зношеність;

4) висновок проектної або науково-дослідної організації (за необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про не­можливість або недоцільність проведення капітального ремон­ту будинку;

5) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.

Для обстеження стану будинків призначається комісія у складі: заступника голови місцевої державної адміністрації або іншого виконавчого органу, начальника управління житлового господарства, представників управління у справах будівництва і архітектури, органів санітарно-епідеміологічної служби, дер­жавного пожежного нагляду, депутата місцевої ради, інженера житлово-експлуатаційної організації та представника громад­ського будинкового комітету. Комісія має право залучати в уста­новленому порядку фахівців проектних, науково-дослідних ін­ститутів тощо.

Вона складає акт обстеження будинку, перевіряє обґрунто­ваність висновків про неможливість або недоцільність капітального ремонту. При вирішенні такого надзвичайно важливого пи­тання, як визнання жилих будинків непридатними для прожи­вання такий склад комісії обов’язковий.

Комісія встановлює причини незадовільного стану жилого будинку і за наявності вини в цьому службових осіб ставить пи­тання про притягнення їх до відповідальності. Якщо негативні фактори можуть бути усунені шляхом проведення капітально­го ремонту будинку, матеріали обстеження передаються житло­во-експлуатаційній організації для проведення необхідного ре­монту.

І тільки при визнанні жилого будинку непридатним для про­живання комісія вносить пропозицію з проектом відповідного рішення. Прийняте рішення може бути оскаржене в адміністра­тивному та судовому порядку.

Пропозиція про використання будинку в інших цілях або його знесення вноситься виконавчим органом місцевої ради до вищестоящого виконавчого органу. При цьому додаються такі документи:

1. рішення виконавчого органу районної, міської, районної в місті Ради про визнання жилого будинку невідповідним сані­тарним і технічним вимогам та непридатним для проживання;

2. проект рішення виконавчого органу обласної, міської ра­ди про подальше використання жилого будинку або його зне­сення.

При вирішенні питання щодо жилого будинку відомчого або громадського житлового фонду пропозиція погоджується з від­повідним підприємством, установою, організацією. Пропозиція про причини узгодженості чи неузгодженості вноситься до ви­конавчого органу відповідної ради, який розглядає подані мате­ріали і приймає рішення про використання непридатного для проживання будинку або його знесення.

Рішення про визнання непридатними для проживання жи­лих приміщень у будинках житлово-будівельних кооперативів приймається на загальних зборах членів кооперативу і підлягає затвердженню відповідною радою або уповноваженим нею ор­ганом.

З метою збереження житлового фонду переведення придат­них для проживання жилих будинків і жилих приміщень у бу­динках державного житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих бу­динків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рі­шенням відповідної ради або уповноваженого нею органу, що передбачено ст. 8 Житлового кодексу України.

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропо­зиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Переведення жилих будинків житлово-будівельних коопе­ративів у нежилі не допускається. На підставі рішення загаль­них зборів членів кооперативу непридатні для проживання жилі приміщення можуть бути переобладнанні в нежилі. Це рішення має бути затверджене відповідною радою або уповноваженим нею органом.

Громадяни, які мешкали у жилих будинках або жилих при­міщеннях, що переведені у нежилі, забезпечуються жилою пло­щею відповідно до чинного законодавства України. Рішення про переведення жилого будинку в нежилий може бути прийняте тільки у виняткових випадках.