Юридическая
консультация:
+7 499 9384202 - МСК
+7 812 4674402 - СПб
+8 800 3508413 - доб.560
 <<
>>

2. Правове становище співвласників квартир багатоквартирного жилого будинку

Відомий український юрист І. М. Кучеренко, аналізуючи правове становище житлово-будівельних кооперативів та об’єд­нань співвласників багатоквартирного будинку, виділяє три від­мінні особливості: 1) ЖБК створюється з метою будівництва жилого будинку та його експлуатації, а об’єднання — тільки для належного утримання та експлуатації; 2) члени кооперативу ма­ють рівні права щодо голосування у вищому органі управління, а в статуті об’єднання можна передбачити інший порядок голо­сування, наприклад, залежно від розміру площі, яка належить власнику; 3) власником будинку в ЖБК є кооператив, а в об’єд­нанні — всі співвласники жилого будинку.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про об’єднання спів­власників багатоквартирного будинку» житлово-будівельні ко­оперативи можуть бути реорганізовані в об’єднання. Реоргані­зація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рі­шення про реорганізацію кооперативу в об’єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установ­чими зборами об’єднання. Участь в установчих зборах беруть чле­ни житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість жилих приміщень і належної частки у вартості нежи­лих приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.

У разі неповної оплати вартості жилих приміщень і належ­ної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна окре­мими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах, зазначених у частинах 2 і 3 цієї статті, з метою вступу до об’єднання за згодою власника невиплаченої частки майна.

Об’єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власни­ків жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень.

Останнім часом за рахунок бюджетних асигнувань будуєть­ся лише невеликий відсоток державного житлового фонду, не­достатня кількість коштів виділяється і на фінансування утри­мання житла. З’явилися приватні будинки, що відповідають міжнародним стандартам, наявний різноманітний набір варіан­тів квартир.

Спираючись на аналіз чинного законодавства класифікацію різного роду об’єднань можна проводити за різними підстава­ми, але ключовим фактором, за яким об’єднання співвласників житлового фонду можна виділити серед інших видів юридич­них осіб, є підстава створення, мета організації і їх діяльність. Згідно з Цивільним кодексом України об’єднання співвласни­ків житла можна віднести до юридичних осіб непідприємницьких товариств приватного права. В той самий час, у ст. 385 ЦК України законодавець визначає, що об’єднання співвласників є юридичною особою, не визнаючи його місця серед інших юри­дичних осіб у гл. 7 цього Кодексу. Оскільки об’єднання співвлас­ників багатоквартирного жилого будинку відповідно до закону не мають мети отримання прибутку, тому, на нашу думку, об’єд­нання співвласників житла можна віднести до непідприємницьких товариств, що поділяються на споживчі кооперативи та об’єднання власників житла.

В юридичній літературі стверджується думка, що товариства співвласників житла належать до споживчих кооперативів. Ця думка ґрунтується на тому, що законодавець висуває багато спіль­них вимог. У 20-х роках минулого сторіччя товариства розділя­лися на два типи: товариства, що ставлять за мету отримання прибутку, і кооперативні товариства. В. П. Крашенинников за­значає, що відмінність товариства від кооперативу полягає у то­му, що у першого не виникає пайових відносин, і товариства спів­власників не є суб’єктами права власності1.

Дійсно, як юридич­ні особи вони належать до некомерційних організацій. Разом із тим, слід вказати на те, що об’єднання співвласників багатоквар­тирного жилого будинку є самостійною організаційно-правовою формою юридичної особи.

Відмінності об’єднань співвласників житла від житлових ко­оперативів полягає в тому, що в об’єднаннях співвласників жит­ла підставами виникнення права власності на житло є право власності його членів, а в житлово-будівельних кооперативах будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним кооперативом, є його власністю (ст. 384 ЦК України). Житло- во-будівельний кооператив виступає як власник жилих примі­щень і місць загального користування. А об’єднання співвлас­ників багатоквартирного жилого будинку як юридична особа не є власником багатоквартирного будинку.

Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає правові засади створення, функціонування об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквар­тирного будинку.

Управління багатоквартирним будинком має забезпечува­ти сприятливі та безпечні умови проживання громадян, належ­не утримання майна в багатоквартирному будинку, вирішен­ня питань користування цим майном, надання комунальних послуг.

Метою створення та діяльності об’єднань товариства влас­ників є організація власників для реалізації ними спільних ін­тересів, забезпечення належного утримання будинків, прибудинкової території, жилих і нежилих приміщень і порядку реаліза­ції ними своїх прав щодо володіння, користування об’єктами, що перебувають у спільній власності. Проте цієї мети практич­но неможливо досягти без спільного утримання комунікацій, що перебувають у власності адміністративно-територіальних оди­ниць, тому може йтися тільки про спільне утримання приватно­го житлового фонду.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, як і ко­оперативу, створюється власниками не для здійснення підприєм­ницької діяльності, а для сприяння використанню майна власни­ків квартир у багатоквартирному жилому будинку та управлін­ня, утримання і використання житлового фонду. Об’єднання, як і кооператив, є неприбутковою організацією і не має на меті одер­жання прибутку для його розподілу між членами об’єднання.

Створення об’єднання співвласників пов’язане із набуттям статусу юридичної особи, після чого об’єднання може прийня­ти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, про передачу їй на баланс житлового ком­плексу. При цьому прийняття на баланс майна, яке входить до складу житлового комплексу, не тягне за собою виникнення пра­ва власності на нього.

Сумісна власність на багатоквартирні будинки у багатьох країнах світу регулюється відповідними законодавчими актами з використанням терміна «кондомініум» (від лат. «кон» — за­гальний і «доминиум» — майно). Термін походить із римського права і означає сумісне володіння й користування майном кіль­кома власниками. Така форма власності знайшла значне поши­рення в європейських країнах і в США. Кондомініум — товари­ство, що об’єднує мешканців жилого будинку, має статус юри­дичної особи. Відповідно до законодавчого акта кондомініуму штату Нью-Йорк (США), прийнятого 2 березня 1964 р.1. «Кон­домініум — це форма власності, яка визначається в особистому володінні конкретним обсягом простору в будинку (квартирі (або) нежилому приміщенні) разом із часткою земельної ділян­ки, допоміжними будівлями і спорудами спільно з усіма інши­ми співвласниками об’єкта нерухомості». В Україні під «кондо­мініумами» розуміють товариства (об’єднання) власників (спів­власників) жилих приміщень у багатоквартирних будинках, де встановлені умови сумісного володіння та користування допо­міжними приміщеннями будинку (ліфтами, сміттєпроводами, тамбурами, сходовими площадками, вестибюлями, холами, го­рищами, спорудами та елементами благоустрою прибудинкової території та іншими місцями загального користування). Метою цих товариств є збереження будівель і управління місцями за­гального користування (спільними частинами).

Ініціатива власників приватизованих квартир заохочується державою, яка надає зазначеним товариствам статус юридичної особи з дня його державної реєстрації. Але не всі країни йдуть шляхом визнання юридичною особою товариств співвласни­ків жилих приміщень. Наприклад, у ст. 216 Цивільного кодексу Грузії чітко закріплено, що товариство співвласників жилих при­міщень не є юридичною особою1.

Окремі об’єднання розпадаються, а деякі працюють успіш­но і навіть об’єднують кілька будинків. Велике значення має до­помога місцевої влади у створенні об’єднань.

Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквар­тирного будинку» регламентує створення і функціонування об’єд­нань співвласників жилих будинків та інші питання, пов’язані з утриманням житла, організацією та діяльністю цих об’єднань.

В Україні створення товариства власників можливе на різних засадах із створенням юридичної особи (відповідно до закону) і без створення юридичної особи (на підставі договору про суміс­ну діяльність), що краще відповідатиме задоволенню житлових потреб громадян щодо утримання та користування житлом.

Створення товариств співвласників квартир здійснюється на добровільних засадах. В цивільному та житловому законодав­стві, і це є позитивним, передбачено функціонування житлово-будівельних, житлових кооперативів, молодіжних житлових комплексів, товариств співвласників багатоквартирного жилого будинку тощо. Хоча за ними залишається право реорганізову­ватися в об’єднання (товариства) співвласників багатоквар­тирних будинків, зворотний шлях перетворення товариств спів­власників багатоквартирного будинку в тому ж Цивільному ко­дексі не передбачений.

Стаття 385 Цивільного кодексу України визначає, що влас­ники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирно­го жилого будинку, користування квартирами та спільним май­ном жилого будинку можуть створювати об’єднання власників квартир (житла). Таке об’єднання може бути створене також індивідуальними власниками приватних жилих будинків. За Цивільним кодексом об’єднання власників може бути створене у будь-якому багатоквартирному будинку, який належить на праві спільної власності двом і більше співвласникам.

Членом об’єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в об’єднанні є добровільним і може набуватися одночасно зі створенням об’єд­нання при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування.

Членство в об’єднанні розпочинається на підставі поданої письмової заяви власника за згодою об’єднання. Порядок прий­няття до об’єднання визначається статутом.

Власники приміщень, розташованих у межах одного житло­вого комплексу, які не є членами об’єднання, можуть укладати з об’єднанням угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах.

Квартири, частини квартир і нежилі приміщення будинку можуть перебувати у державній, комунальній і приватній, спіль­ній власності. Як зазначає П. І. Седугін, «кондомініумом може бути визнаний не тільки окремий будинок, а й частина будин­ку (будови), що має не менше одного під’їзду. Як кондомініум може виступати також комплекс із кількох будов, що вклю­чає під’їзні шляхи, зелені насадження, двір або частину двору, водоймища»1.

Діяльність об’єднання регулюється Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», Цивіль­ним, Житловим кодексами України, іншими нормативно-право­вими актами. Відповідно до ст. 385 Цивільного кодексу Украї­ни об’єднання власників квартир, жилих будинків створюється та діє відповідно до статуту та вищезгаданого Закону України.

Відповідно до п. 4 ст. ЗО Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 р., наказом Державного комітету України з питань житло­во-комунального господарства від 27 серпня 2003 р. №141 за­тверджено Типовий статут об’єднання співвласників багатоквар­тирного будинку та Типовий договір відносин власників жит­лових і нежитлових приміщень та управителя.

На практиці виникає питання: яку силу має типовий дого­вір? Слід погодитися з позицією І. М. Кучеренко, яка зазначає, що «статут об’єднання повинен мати рекомендаційний, а не обо­в’язковий характер»2. Приєднуючись до висловленої думки вва­жаємо, що такий документ має рекомендаційний характер, що дозволяє учасникам приватноправових відносин узгоджувати всі умови договору відповідно до загальних засад, визначених Цивільним кодексом України. Це випливає зі змісту права влас­ності, оскільки жилі будинки (квартири), побудовані або при­дбані громадянами на основі цивільно-правових угод, є їхньою власністю, вони можуть вільно здійснювати право власності без будь-яких обмежень. Положення статуту, інших документів не повинні обмежувати права власника у порівнянні з приватно­правовими засадами, визначеними цивільним законодавством України.

Інститут спільної власності, закріплений в Цивільному ко­дексі України, визначає правовий режим майна, що перебуває у спільній власності юридичних, фізичних осіб, у тому числі й держави, при цьому співвласникам забезпечуються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього будинок або його частина є об’єктом права спільної власності учасників ци­вільних правовідносин, які однаково вільно володіють, корис­туються та розпоряджаються цим майном, якщо це не порушує прав та інтересів як окремих громадян, так і суспільства в ці­лому. Як зазначають В. П. Кукса, Г. І. Онищук, М. В. Руль, Г. М. Семчук, В. П. Чернявський, «є чотири методи визначення відсотка спільної власності:

— у рівних частках кожного співвласника будинку;

— у частках пропорційно площі приміщень, які перебувають у власності кожного власника, віднесеної до площі всіх примі­щень будинку;

— у частках пропорційно вартості приміщень, які перебува­ють у власності кожного власника;

у частках, визначених з урахуванням особливостей їх використання, переваг у розміщенні та інших факторів» Від­повідно до ст. 9 Федерального Закону Російської Федера­ції «Про товариства співвласників житла» доля кожного во­лодільця у праві спільної власності на спільне майно в кондо­мініумі за згодою володільців може бути встановлена різною для різних володільців залежно від виду належних їм примі­щень.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про об’єднання спів­власників багатоквартирного будинку» частка в загальному об­сязі обов’язкових платежів на утримання і ремонт неподільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропор­ційно до загальної площі приміщень, що перебувають у влас­ності фізичних або юридичних осіб. Частка в загальному обсязі обов’язкових платежів на утримання і ремонт загального май­на та в інших спільних витратах у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у користуванні фізичних або юридичних осіб. Частка участі співвласника квартири, власника кімнати (кім­нат) у квартирі, де проживають два і більше власників жилих приміщень, співвласника нежилого приміщення на утримання і ремонт визначається відповідно до його частки як співвласни­ка приміщення.

Спори щодо визначення частки в обов’язкових платежах на утримання і ремонт неподільного та загального майна, в інших спільних витратах вирішуються в судовому порядку.

Розвитку системи утримання будинків та квартир приват­ного житлового фонду має слугувати чітке визначення статусу товариства співвласників як самоврядної організації. Для цього слід законодавчо закріпити права та обов’язки товариства спів­власників будинків, визначитти відмінності та переваги в їх ді­яльності порівняно з давно вже існуючими кооперативними бу­динками, молодіжними жилими комплексами.

Наявна законодавча база визначає загальні засади створен­ня та діяльності нових організаційно-правових форм в житло­вій сфері, які не повинні бути перешкодою для створення ін­ших організаційно-правових форм утримання житла.

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку мо­же функціонувати без обов’язкового створення юридичної осо­би, а на підставі цивільно-правових угод, укладених власника­ми нежилих приміщень спільного користування у багатоквар­тирних жилих будинках, що перебувають у спільній власності. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, як і жит­лово-будівельні кооперативи звільняються від оподаткування як неприбуткові організації відповідно до Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств». Спільне володіння бу­динком, що знаходиться у власності кількох осіб, в Японії регу­люється законом про власність у колективному домоволодінні, згідно з яким спільне володіння має дві частини: монопольну частину (сукупність власності окремих власників) і частину спільного користування. У першій частині власники виступа­ють як незалежні уповноважені особи, які знаходяться у відно­синах сусідської власності один з одним, що стосується части­ни спільного користування. Окремі власники наділені правами і обов’язками як члени однієї спільноти1, що відповідає і досві­ду України.

Так, власникам квартири у дво- або багатоквартирному жи­лому будинку належать на праві спільної сумісної власності при­міщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за ме­жами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квар­тири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир та власників нежилих приміщень, які розташовані у жилому будинку.

Власники приватизованих квартир для набуття права спіль­ної власності на допоміжні приміщення мають здійснити з цією метою ще й додаткові дії — створити товариство чи об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступити до нього, прийняти будинок на свій баланс, укласти договір з постачаль­никами комунальних послуг, сплатити збір за користування ци­ми послугами, зареєструвати допоміжні приміщення в бюро тех­нічної інвентаризації.

Право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового комплексу. В процесі приватизації державного жит­лового фонду одночасно відчужуються на користь громадян не тільки квартири, а й допоміжні приміщення. Тому момент ви­никнення права власності на квартиру є й моментом виникнен­ня права спільної власності на допоміжні приміщення.

Орган місцевого самоврядування не має права без згоди спів­власників багатоквартирного будинку — власників приватизо­ваних квартир — продавати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, надбудови, добудови до нього споруд, за­будови сходових площадок та в’їзно-виїзних брам, облаштуван­ня на фасадах будинків спеціального технічного обладнання промислового призначення тощо, за винятком проведення ре­монтних робіт згідно із законодавством.

Відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласни­ків багатоквартирного будинку» об’єднання створюється як ор­ганізація для забезпечення житлових прав його членів та дотри­мання їх обов’язків, належного утримання та використання не­подільного і загального майна.

Для створення об’єднання необхідно дотримання: ініціатив­ної, установчої, реєстраційної стадії.

З ініціативою про створення об’єднання може виступати власник будинку або власники квартир, жилих приміщень, а та­кож власники нежилих приміщень будинку, яких повинно бути не менше трьох.

Рішення на установчих зборах приймається шляхом по­іменного голосування. В Законі закріплено, що установчі збори є чинними, якщо на них присутні більше половини власників. Виходячи з принципів цивільного права, існуюча правова прак­тика має виходити з добровільного членства при створенні будь-якої юридичної особи. Тому установчі збори є чинними тільки для тих, хто на них особисто присутній.

В іншому випадку положення про голосування не можна визнати демократичним, оскільки в результаті може бути, що рішення прийняті на шкоду інтересам значної кількості влас­ників1.

На установчих зборах кожний власник має один голос неза­лежно від кількості та розміру належних йому квартир, жилих і нежилих приміщень. Отже, особи, які мають на праві власності

квартири меншої площі, можуть вирішити питання про ство­рення товариства, затвердження статуту без осіб, які мають на праві власності більшу жилу площу і, напевне, більше зацікав­лені в належному утриманні будинку. У зв’язку з цим виникає питання, чи будуть правомірними положення про те, що прий­няті рішення є обов’язковими для всіх власників будинку, квар­тир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, хто неза­лежно від будь-яких причин не був присутній на установчих зборах або не брав участі в голосуванні. Створення об’єднан­ня шляхом голосування на установчих зборах без врахування прав окремих власників квартир багатоквартирного будинку може призвести до примусового створення об’єднання та об­меження прав інших власників, які не виявили волі до участі у об’єднанні.

Визначена процедура скликання установчих зборів і прий­няття рішень, з одного боку, спрощує процес створення товари­ства, з іншого — призводить до ігнорування інтересів меншос­ті оскільки головним має бути волевиявлення всіх осіб, які мо­жуть створити товариство, не обмежуючи прав всіх мешканців будинку.

Державна реєстрація об’єднань співвласників багатоквар­тирного будинку проводиться безоплатно в порядку, передбаче­ному Законом України «Про об’єднання співлвасників багато­квартирного жилого будинку».

Статут об’єднання власників повинен відповідати Типово­му статуту й містити, зокрема, такі відомості: порядок оплати спільних витрат; порядок здійснення права доступу до квартир, жилих і нежилих приміщень; порядок та умови, згідно з якими об’єднання може придбавати квартири, жилі та інші приміщен­ня у володіння, користування і розпорядження ними; порядок прийняття у члени об’єднання та виключення з нього.

Із вимог до статуту вбачається, що ним можуть бути обме­жені права власника, визначені Цивільним кодексом України, а саме — вимагається, що кожний співвласник повинен дотриму­ватися порядку на право доступу до його квартири, жилих і не­жилих приміщень, висуваються додаткові вимоги щодо при­дбання квартири, порядок та умови укладення угод і договорів між об’єднанням власників та кожним власником квартири, ви­моги щодо розпорядження власним майном, а також зобов’язання нового власника вступати до товариства й виконувати вимоги статуту товариства. Отже, членство у товаристві є обо­в’язковим, і з купівлею квартири особа повинна стати членом то­вариства або відмовитись від покупки. Власник квартири, у свою чергу, повинен обрати покупця, який зобов’язується вступити до товариства.

Власність членів об’єднання співвласників. Право спіль­ної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного бу­динку виникає з моменту приватизації квартири або в силу факту придбання громадянами у власність конкретних жилих приміщень. Але до моменту створення об’єднання співвласни­ків жилі будинки перебувають у комунальній власності, у ві­данні органів виконавчої влади (відомчий житловий фонд) або у власності громадських організацій, їх об’єднань (громадський житловий фонд). Відповідно до ст. 11 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» після набуття статусу юридичної особи об’єднання може вирішити питання про прийняття на власний баланс усього жилого комп­лексу.

Допоміжні приміщення відповідно до п. 2 ст. 10 Закону ста­ють об’єктами права спільної власності співвласників багато­квартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом — свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій.

У багатоквартирних будинках, де не всі квартири привати­зовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники прива­тизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправни­ми співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетно­го права користуватися та розпоряджатися цими приміщення­ми, в тому числі й з питань улаштування мансард, надбудови по­верхів тощо.

Таким чином, питання щодо згоди власників квартир — спів­власників допоміжних приміщень багатоквартирного будинку — на надбудову поверхів, улаштування мансард тощо з використанням при цьому конструктивних елементів будинку, як і на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (орен­да тощо), має вирішуватися відповідно до закону про влас­ність та інших законів України, передусім Цивільного кодексу України.

Згідно зі ст. 19 Закону України «Про об’єднання співвлас­ників багатоквартирного будинку» спільне майно власників квартир складається з неподільного та загального майна. Непо­дільне майно перебуває у їх спільній сумісній власності й не підлягає відчуженню, загальне майно — у спільній частковій власності. Відповідно до цього співвласники допоміжних при­міщень мають право розпоряджатися ними в межах, встановле­них зазначеним Законом та цивільним законодавством. Влас­ники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будинку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміж­них приміщень будинку, його конструктивних елементів і тех­нічного обладнання. До примірного переліку частин та елемен­тів будинку, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання, повинні належати: допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання будинку, приналежні будинку бу­дівлі, споруди та елементи благоустрою прибудинкової терито­рії; інші частини та елементи будинку, які призначені для корис­тування всіма його мешканцями.

Майно багатоквартирного будинку як єдиний комплекс не­рухомості, а також прав на нерухоме майно у спільному майні багатоквартирного будинку підлягають державній реєстрації.

Відповідно до вищезгаданого Закону частка власності кож­ного власника квартири (квартир) чи нежилого приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загаль­ної площі квартири (квартир) чи нежилих, приміщень, які пе­ребувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку. Проте Закон не враховує, що во­на може визначатися у частках пропорційно вартості примі­щень, з урахуванням особливостей їх розміщення, використан­ня. Відповідно, кожний об’єкт житлових прав повинен містити інформацію про фізичний стан будинку і окремої квартири, що вплине на розподіл загальних витрат за користування власни­ками загальними елементами будинку.

Як зазначає П. В. Крашенинников, у США власник житла має долю у праві загальної спільної власності на спільне майно пропорційно вартості його квартириг.

Власністю членів об’єднання є внутрішні несучі перегород­ки, елементи оздоблення огороджувальних і несучих конструк­цій приміщень, прилади технічного обладнання, що розташова­ні в приміщеннях, віконні та дверні заповнення тощо.

Власники квартир мають право на свій розсуд розпоряджа­тися тільки власним нерухомим майном.

Об’єкти, що перебувають у спільній сумісній власності чле­нів об’єднання, є непорушними і член об’єднання не в праві від­чужувати свою частку в спільній сумісній власності, відмовля­тися від неї, у тому числі на користь інших членів об’єднання, а також вчиняти інші дії, що можуть призвести до втрати ним частки у спільній власності окремо від належної йому на праві власності квартири.

Так, згідно з п. 2 ст. 290 ГК РФ власник квартири не в праві відчужувати свою долю в праві власності на спільне майно, а та­кож здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї долі окремо від права власності на квартиру.

Загальні збори членів об’єднання можуть прийняти рішен­ня щодо передачі в оренду окремих об’єктів, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання, одному або кіль­ком своїм членам.

Жилі приміщення квартир повинні використовуватися від­повідно до їх призначення, а нежилі можуть використовувати­ся за своїм функціональним призначенням, яке може бути змі­нене.

Цивільне законодавство виходить із рівності прав фізичних і юридичних осіб, тому членами об’єднання можуть бути фізич­ні та юридичні особи. Фізичними особами (власниками) жилих або нежилих приміщень у жилому будинку, можуть бути непов­нолітні, недієздатні та обмежено дієздатні особи, інтереси яких представляють їхні батьки, опікуни або піклувальники.

Членство в об’єднанні припиняється з моменту припинення права власності на квартиру. Частка кожного члена об’єднання у спільній частковій власності невід’ємно пов’язана з правом власності члена об’єднання на жилі приміщення. За відсутності жилого приміщення у багатоквартирному жилому будинку при­пиняється право на спільну сумісну власність.

Для управління спільною власністю у багатоквартирному жилому будинку може призначатися уповноважена особа, яка представлятиме інтереси співвласників.

Виникає питання, чи повинна особа при набутті права влас­ності на квартиру чи її частину або нежиле приміщення прий­няти рішення щодо відносно вступу до об’єднання співвласни­ків, передати свої права по управлінню уповноваженій особі. У цьому випадку слід виходити з того, що особа, яка не бажає стати членом об’єднання, зобов’язана укласти договір із ним щодо участі в утриманні та обслуговуванні спільного сумісно­го майна будинку та прибудинкової території. При цьому якщо власник має намір продати, здати в оренду свою квартиру, това­риство співвласників має першочергове право купити, взяти в оренду, на тих самих підставах, на яких це можуть зробити будь-які треті особи. Здача особою, що має квартиру, будь-якій іншій особі в комерційний найм, як правило, дозволяється.

У разі відмови власника приміщення укладати договір або сплачувати обов’язкові платежі на утримання та ремонт непо­дільного майна та відповідної частки загального майна об’єднан­ня має право звернутися до суду для стягнення нарахованих пла­тежів у судовому порядку.

Кожна фізична особа (співвласник), яка проживає у багато­квартирному жилому будинку, має цивільні права, що виплива­ють із права власності: а) може користуватись об’єктами спіль­ної власності; б) безпосередньо провадити зміни в належних йому на праві власності квартирах, якщо вони не порушують структурної цілісності жилого будинку, технічного обладнання будинку, а також не завдають шкоди майну інших мешканців будинку; в) вимагати від інших осіб дотримання правил добросусідства, додержання чистоти в місцях загального користуван­ня та тиші в нічний час тощо. В той самий час, кожна особа як і член об’єднання зобов’язана: а) утримувати квартиру, що пере­буває в її власності, в належному технічному стані; б) викорис­товувати об’єкти, що перебувають у спільній власності, тільки за їх призначенням, не порушуючи при цьому прав та інтересів інших осіб; в) додержуватися правил утримання жилого будин­ку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, сані­тарних норм тощо.

На відміну від житлових кооперативів об’єднання співвлас­ників багатоквартирного жилого будинку як юридична особа не має права власності на будинок. Тому об’єднання як представ­ницький орган власників жилих приміщень за спільною згодою має право:

— визначати порядок обслуговування і ремонту будинку та утримання прибудинкової території;

— здійснювати діяльність, пов’язану з утриманням жилого будинку і прибудинкової території;

— організовувати проведення ремонту жилого будинку;

— укладати договори на управління та експлуатацію, обслу­говування і ремонт майна будь-якою фізичною чи юридичною особою;

— вимагати відшкодування збитків, заподіяних неподільно­му та загальному майну об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;

— забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об’єднання, та санітарний стан прибудинкової території;

— здійснювати контроль за виконанням договірних зобов’я­зань особами, які здійснюють утримання будинку, інших буді­вель і споруд об’єднання, прибудинкової території та надають ко­мунальні й інші послуги;

— забезпечувати дотримання інтересів членів об’єднання, асоціації при встановленні умов і порядку володіння, користу­вання і розпорядження спільною власністю, розподілі між чле­нами об’єднання витрат на експлуатацію та ремонт неподільно­го та загального майна.

З іншого боку, об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку має статус юридичної особи, йому належить право: а) придбавати у спільну часткову власність членів об’єд­нання квартири або нежилі приміщення будинку, іншу нерухо­мість, основні засоби, обладнання та інвентар; б) одержувати кредити в установах банків, брати на баланс майно об’єднання; в) здавати в оренду фізичним або юридичним особам окремі об’єкти, що перебувають у спільній власності членів об’єднай ня, за рішенням загальних зборів об’єднання; г) виключати зі свого складу членів об’єднання, які не виконують своїх обов’яз­ків; ґ) розпоряджатися коштами об’єднання відповідно до кош­торису, затвердженого загальними зборами членів об’єднання тощо.

Об’єднання як юридична особа відповідає за своїми зобов’я­заннями коштами і майном об’єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та обов’язки, виступає позивачем та відповідачем у суді. Об’єднання не несе відповідальності за зо­бов’язання його членів, як і члени не несуть відповідальності за зобов’язаннями об’єднання. Чинне законодавство України що­до статусу об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку визначає його повноваження як поєднання юридичної особи із властивими йому повноваженнями, як об’єднання зу­силь власників для досягнення єдиної мети — безтурботне про­живання в межах багатоквартирного комплексу.

Законом «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено обов’язковість створення органів управ­ління об’єднання, якими є загальні збори членів об’єднання, правління об’єднання і ревізійна комісія.

Вищим органом управління об’єднанням є загальні збори членів об’єднання. Кожний член об’єднання на загальних збо­рах має кількість голосів, пропорційну розміру загальної площі квартир, жилих і нежилих приміщень, що перебувають у його власності. Керівництво поточною діяльністю об’єднання здійс­нює його правління, яке є виконавчим органом об’єднання і під­звітне загальним зборам. І саме на загальних зборах має прий­матися рішення вибору способу управління майном багатоквар­тирного жилого будинку.

Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяль­ністю правління об’єднання на загальних зборах із числа членів об’єднання обирається ревізійна комісія (ревізор) або прийма­ється рішення про залучення аудитора.

Вищезгаданий Закон передбачає, що об’єднання може бути ліквідоване тільки в одному з таких випадків: знищення або руй­нування будинку, що робить неможливим його відновлення або ремонт; придбання однією або двома фізичними чи юридични­ми особами всіх частин будинку (квартир, жилих і нежилих при­міщень); відчуження житлового комплексу за рішенням судових органів у випадках, передбачених чинним законодавством у разі реорганізації.

У разі ліквідації об’єднання кошти, що залишилися після задоволення вимог кредиторів, розподіляються між усіма влас­никами приміщень пропорційно сукупному розміру їх внесків та обов’язкових платежів на утримання і ремонт неподільно­го майна, відповідної частки загального майна, а також на інші спільні витрати у багатоквартирному будинку.

При цьому здійснюється залік заборгованості кожного влас­ника перед об’єднанням відповідно до статуту цього об’єднання. Якщо власник приміщення в об’єднанні, незалежно від член­ства в ньому, має борг перед цим об’єднанням, сума якого пере­вищує суму його частки в майні, і відмовляється сплатити цей борг, спір вирішується у судовому порядку.

При цьому залишається невизначеним, коли вся сукупність прав і обов’язків при реорганізації об’єднання переходить до його правонаступників.

У США передбачено тільки одну форму управління будин­ком — «Асоціація власників». Така організація створюється пе­реважно як некомерційна організація, хоча законодавством та­ким товариствам не заборонено брати участь у комерційній ді­яльності.

Що стосується організаційно-правової форми створення об’єднання, то право вибору для досягнення тієї чи іншої мети діяльності об’єднання належить співвласникам (квартир і бу­динків). У США з метою виконання окремими власниками прийнятих на себе фінансових зобов’язань передбачається умов­ний заклад квартир, які належать кожному власнику, що дає змогу «Асоціації власників» у судовому порядку здійснити при­мусове відчуження квартири за несплату внесків на утримання будинку1. Об’єднання може створюватися у формі товариства власників квартир, господарського товариства, статутних об’єд­нань, що, безумовно, потребує від засновників для створення товариства укласти установчий договір і затвердити статут то­вариства.

­ Як зазначає П. В. Крашенинников, «Асоціація» здійснює во­лодіння, користування і розпорядження усіма належними їй квар­тирами. В інтересах всіх власників рада директорів або уповно­важені нею особи власників управі оперувати голосами»1. Забо­роняючи розпорядження житлом до розрахунку з об’єднанням статути асоціацій захищають свої фінансові інтереси2.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про об’єднання спів­власників багатоквартирного будинку» власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об’єднання, мо­же здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не заборо­неної законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам викорис­тання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтере­сам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.

За необхідності може бути здійснене переведення приміщен­ня у нежиле на термін дії договору оренди або постійно у по­рядку, встановленому законодавством.

У порядку, передбаченому статутом, правління об’єднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебу­вають у спільній власності членів об’єднання. За домовленістю сторін може бути укладений договір про передачу в оренду квар­тири (приміщення) та приміщень або їх частини, що перебува­ють у спільній частковій власності членів об’єднання. В цьому випадку договором визначається частка кожної сторони в отри­манні доходів та сплаті податків, інших обов’язкових платежів, передбачених законом чи статутом.

Предметом договору оренди жилих та нежилих приміщень для ведення господарської, підприємницької або іншої не за­бороненої законом діяльності може бути квартира чи нежиле приміщення, що розміщені в багатоквартирних будинках, з до­триманням орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм, встановлених законодав­ством.

У договорі оренди таких приміщень обов’язково зазнача­ються предмет договору, мета використання приміщень, номер і дата видачі документа, що посвідчує державну реєстрацію орен­даря як суб’єкта підприємницької діяльності, термін, на який укладається договір, обов’язки та права орендаря і орендодав­ця, відповідальність за заподіяні збитки. У договорі можуть бу­ти визначені також інші умови.

Орендар має бути ознайомлений зі статутом об’єднання, пра­вами та обов’язками членів об’єднання. Не допускається пере­дача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення гос­подарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.

Основна мета Закону «Про об’єднання співвласників бага­токвартирного будинку» — не обмежити, а надати власникам квартир право вільного вибору способів організації експлуата­ції жилого будинку, а також встановити їхню особисту відпові­дальність за утримання жилого будинку.

Не всі власники квартир, нежилих приміщень у багатоквар­тирному будинку для забезпечення ефективного використання і спільного користування жилим будинком можуть ефективно захистити належні їм цивільні права і нести цивільні обов’язки. Тому об’єднання створюється саме для захисту прав і законних інтересів всіх своїх членів.

Для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов’язків об’єднання має право: робити членам об’єднання по­передження про порушення ними статутних або інших закон­них вимог і вимагати їх дотримання; вимагати відшкодування збитків, заподіяних неподільному та загальному майну об’єд­нання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю; вимагати своєчасної у повному обсязі сплати всіх установлених цим Законом та статутом об’єднання платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів; звертатися до суду з позо­вом про звернення стягнення на майно власників приміщень, які відмовляються відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання платежі, збори і внески, а також відраху вання до резервного і ремонтного фондів; виступати засновни­ком (учасником) товариств з обмеженою відповідальністю.

За Законом в одному будинку може бути створено одне об’єднання, що бключає в себе бажаючих вступити до певної організаційно-правової форми утримання будинку. Особи, які не виявили бажання організовуватися у певні організаційні фор­ми, визначені законодавством, здійснюють утримання будин­ку та прибудинкової території на підставі цивільно-правових договорів або багатостороннього договору про сумісну діяль­ність чи двостороннього — про утримання будинку і прибудин­кової території.

У процесі виникнення різних форм власності повинні обо­в’язково створюватися різні форми об’єднання зусиль власни­ків. Будь-яке об’єднання може створюватися тільки за згодою всіх власників, пов’язаних єдиною спільною метою забезпечен­ня житлових прав і інтересів кожного. Створення та діяльність об’єднань власників має відповідати інтересам окремих влас­ників, для яких повинні бути створені законодавчо передбачені умови у кожній конкретній ситуації свідомо робити правильний вибір.

Зрозуміло, в цьому разі питання спільного користування мо­жуть вирішуватися і без створення юридичної особи — об’єднан­ня співвласників багатоквартирного будинку, якщо в цьому не­має заінтересованості власників. Розвитку системи утримання приватного житлового фонду має слугувати чітке встановлення статусу об’єднань співвласників житла.

Нині поява нових власників у будинку не змінює умови та порядку користування місцями загального призначення. Коли приватизується квартира, то в загальному користуванні залиша­ються місця загального призначення: коридори, маршеві сходи, прилегла територія тощо. У будинках державного житлового фонду, в яких тільки частина квартир приватизована, співвлас­никами залишаються громадяни й уповноважені державні орга­ни, які на договірних засадах повинні вирішувати питання спіль­ного володіння і користування будинком.

Користування будинками (квартирами) державного та гро­мадського житлового фонду, фонду ЖБК, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов’язковим Додержанням вимог Правил користування приміщеннями жилих будинків, затверджених постановою Кабінету Міністрів Украї­ни від 8 жовтня 1992 р. № 572; Закону України «Про об’єд­нання співвласників багатоквартирного будинку».

З підвищенням квартирної плати та плати за комунальні послуги як квартиронаймачі, так і власники квартир вимагають поліпшення якості житлово-комунальних послуг, утримання й обслуговування будинку. Адже власники зацікавлені у збере­женні вартості квартир, що знаходяться у багатоповерхових бу­динках.

Приватне утримання житла не ставить перед собою за мету відміну житлово-експлуатаційних організацій як виробничих під­приємств. Вони обслуговують житловий фонд і прибудинкові території.

Слід погодитися з позицією І. М. Кучеренко про те, що «дер­жава повинна мати обов’язок щодо організації експлуатації та утримання житлового фонду незалежно від того, хто є власни­ком багатоквартирних будинків, бо приватизація житлово-екс­плуатаційних органів без створення їм альтернативи та достат­нього рівня організованості власників квартир може призвести до того, що товариства власників квартир не створюватимуть­ся, житлово-експлуатаційні організації приватизуються і змі­нять профіль своєї діяльності, а будинки поступово руйнувати­муться»1.

Держбудом розроблено і введено в дію Типове положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утриман­ня житлових будинків і прибудинкових територій та Типовий договір на утримання житлових будинків і прибудинкових те­риторій, затверджені наказом Держбуду України від 7 вересня 1998 р. № 194.

З часу прийняття Закону України «Про місцеве самовряду­вання в Україні» державний житловий фонд, за винятком ві­домчого, передається у комунальну власність органам місцево­го самоврядування, які забезпечують його утримання.

Слід зазначити, що провести комплексний капітальний ре­монт за теперішньої економічної ситуації в країні ні асоціації, ні окремому об’єднанню буде не під силу. В даний момент ремонти жилих будинків провадяться за рахунок держави незалежно від кількості приватизовуваних квартир.

Якщо в будинку приватизовані всі квартири, колишній його власник фінансує проведення тільки першого після приватиза­ції ремонту відповідно до ст. 10 Закону України «Про привати­зацію державного житлового фонду». Місцеві ради не можуть усуватися від відповідальності за збереження житлового фонду, і це завдання будуть виконувати ЖЕО. Як зазначає А. А. Лукьянченко, наш досвід свідчить, що ЖЕО можуть на певних умовах конкурувати на ринку послуг і утримання будинку із новоствореними недержавними підприємствами.

Якщо приватне підприємство комунальних послуг гідною оплатою праці може залучити до робіт кваліфікованих спеціа­лістів, це саме може зробити і підприємство комунальної влас­ності2.

Тривалий час експлуатація державного житлового фонду залишалася гострою проблемою як для держави, так і для гро­мадян, що в ньому мешкали. Фінансування витрат на експлуа­тацію, поточний і капітальний ремонт житлового фонду місце­вих рад здійснювалося за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, а в разі їх нестачі — за рахунок державного бюджету.

Витрати на відомчий житловий фонд здійснювалися за ра­хунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, підпоряд­кованих підприємствам, установам, організаціям, а коли їх не вистачало — за рахунок коштів цих підприємств, установ чи ор­ганізацій.

Недостатність коштів у власника, монополізм створених ним структур призводили до руйнування будівель, зниження ком­фортності житла.

Ситуація, що склалася у сфері житлового господарства з об­слуговуванням житлового фонду, надзвичайно складна. Постій­но зменшується обсяг дотацій на його утримання, проведення ремонтних робіт. І це в той час, коли невпинно зростає кількість будинків і квартир, що потребують капітального ремонту або перебувають в аварійному стані.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про об’єднання спів­власників багатоквартирного будинку» колишній власник в особі органів місцевого самоврядування, на балансі якого пере­бував багатоквартирний будинок до передачі на баланс об’єд­нанню, бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі на баланс капітального ремонту будинку відповідно до законодавства. Участь колишнього власника у фінансуванні поточних ремонтів майна, що перебуває у спільній власності об’єднання, здійснюється за договором або за рішенням суду. У разі, якщо колишніх власників було кілька, їх участь у фінан­суванні визначається пропорційно часу утримання будинку на балансі, починаючи з часу будівництва або останнього капіталь­ного ремонту.

Власники приміщень, які передали їх в оренду фізичним чи юридичним особам, беруть пайову участь у витратах на утриман­ня та ремонт неподільного і загального майна у порядку, вста­новленому статутом об’єднання та цим Законом.

Невикористання власниками приміщень, що їм належать, або відмова від користування неподільним та загальним майном не є підставою для звільнення власника від участі в спільних витратах на обслуговування і ремонт неподільного та загально­го майна в житловому комплексі.

У ст. 24 Житлового кодексу УРСР 1983 р. зазначено, що для експлуатації державного і громадського житлового фон­ду створюються житлово-експлуатаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку. Вони зобов’язані забезпечувати охорону житлового фонду і належ­не його використання, а також високий рівень обслуговування громадян.

Жилі будинки, побудовані або придбані громадянами на осно­ві цивільно-правових угод, є їхньою власністю. Громадяни зобо­в’язані здійснювати своєчасне проведення ремонту своїх будин­ків, забезпечувати їх охорону, утримувати в порядку територію навколо будинку.

Управління об’єктами спільної власності та їх утримання відповідно до п. З ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» можуть здійснювати безпосе­редньо власники квартир, об’єднання індивідуальних власни­ків квартир і будинків, житловий та житлово-будівельний ко­оператив, об’єднання співвласників багатоквартирного жило­го будинку, які представлятимуть інтереси мешканців жилого будинку в силу спеціальних повноважень. Але носієм прав і обо­в’язків, як і раніше, залишається кожний власник квартири у багатоквартирному жилому будинку. Як спосіб самоорганіза­ції різного роду об’єднання, спрямовані на утримання житло­вого фонду, можуть створюватися тільки за ініціативою влас­ників житла, що надасть можливості вибору найкращих рішень для розв’язання постійно виникаючих локальних побутових проблем.

У Законі України «Про об’єднання співвласників багато­квартирного будинку» введено нове поняття «управитель» — той, що здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власників майна, забезпе­чує його належну експлуатацію тощо. Власник може уповнова­жити юридичну чи фізичну особу, яка мешкає в цьому будинку, або запросити зі сторони для роботи за трудовою угодою. Зви­чайно, при цьому буде мати велике значення кваліфікація та професійні здібності фізичних осіб, які здійснюватимуть функ­ції управителя чи представлятимуть інтереси мешканців жило­го будинку в силу спеціальних повноважень.

На розвиток ст. 30 вищезгаданого Закону України наказом Держжитлокомунгоспу України 27.08.2003 р. № 141 затвердже­но Типовий договір відносин власників жилих і нежилих при­міщень та управителя. Згідно з ним управитель безпосередньо або з дозволу власників забезпечує належну експлуатацію бу­динку, якісне та своєчасне надання житлово-комунальних по­слуг, відповідні умови користування неподільним та загаль­ним майном власників згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560 про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і Типового договору про надан­ня послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових те­риторій (якою затверджений повний склад витрат підприємств житлового господарства, пов’язаний з утриманням будинків і прибудинкових територій).

У ст. 1135 ЦК України виділяються три форми ведення спіль­них справ учасників: 1) від імені учасників має право діяти кож­ний; 2) справи ведуться спеціально призначеними учасниками;

3) справи ведуться спільно усіма учасниками.

В. Посполітак, Р. Ханик-Посполітак виділяють головні кла­сифікаційні ознаки зобов’язань, що виникають із договорів про спільну діяльність, зокрема: здійснюється спільна діяльність двох і більше осіб для досягнення загальної мети; діяльність здійс­нюється без створення юридичної особи, хоча метою діяльності може бути створення юридичної особи; взаємні права і обов’яз­ки учасників опосередковані необхідністю досягнення загальної мети; майно часто об’єднується у спільну власність; наявність у сторін спільного інтересу; чітка організація учасників, тому зобов’язання мають чіткий організаційний характер (укладен­ня договору, надання довіреності тощо), вона потребує від сто­рін вступати у відносини з третіми особами; зобов’язання часто тривалі, із зазначенням чи без зазначення строку; зобов’язання мають особистий характер.

Виходячи із вищезазначеного власники приміщень у бага­токвартирному жилому будинку зобов’язані обрати один із спо­собів управління будинком:

1) безпосереднє управління власниками приміщень багато­квартирного будинку;

2) управління об’єднанням співвласників багатоквартирно­го жилого будинку або житловим кооперативом, або спожив­чим кооперативом;

3) управління управителем: фізичною чи спеціалізованою юридичною особою.

Рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком, зазначає М. Ю. Тихомиров, управі прийняти тільки загальні збори власників приміщень у цьому будинку. Поняття «вибір способу управління» включає в себе не тільки можливість визначити цей спосіб, а й змінити його в подальшому, обравши певний спосіб управління2.

Спосіб управління обирається мешканцями на загальних збо­рах і може бути змінений. Власники жилих приміщень у багато­квартирному будинку зобов’язані укласти договір управління у письмовій формі, який підписується сторонами. Умови догово­ру управління однакові для всіх власників жилих приміщень у багатоквартирному будинку. Управління багатоквартирним бу­динком, що знаходиться у комунальній власності, але частина квартир в якому приватизована, також має здійснюватися з ура­хуванням вищезазначених вимог, шляхом укладання договору управління будинком. При безпосередньому управлінні багато­квартирним будинком договори про укладання послуг з утри­мання або використання робіт, ремонту спільного майна в цьому будинку укладається з особами, що здійснюють такі види діяль­ності на підставі рішення загальних зборів. При цьому всі або більшість власників виступають у таких договорах як одна сто­рона. Інтереси власників жилих приміщень може представляти один із власників жилих приміщень або інша особа згідно з на­даними їй повноваженнями власниками жилих приміщень.

Факт створення об’єднання власників квартир багатоквар­тирного будинку не може бути підставою для збільшення або зменшення обсягу їхніх прав щодо володіння, користування та розпорядження власним майном. Об’єднання створюється на добровільних засадах із метою сприяння управлінню, утриман­ню, а також ефективному використанню квартир та іншого не­рухомого майна, приймає рішення про вибір способів управлін­ня багатоквартирним будинком.

<< | >>
Источник: Житлове право України. Лекції. 2012

Еще по теме 2. Правове становище співвласників квартир багатоквартирного жилого будинку:

  1. Стаття 13. Державне управління в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду
  2. 1. Поняття житлового права та його предмет
  3. 3. Джерела житлового права
  4. 2. Уповноважені учасники житлових відносин
  5. 2. Правове становище співвласників квартир багатоквартирного жилого будинку
  6. 3. Характеристика спорів, що розглядаються в судовому порядку
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -