4. Місце житлового права у правовій системі

Традиційно право поділяють за принципом дихотомії на дві частини: приватне та публічне право. Такий поділ отримав тео­ретичне обґрунтування у римській юриспруденції. У вітчизня­ній літературі останніх років приділяється багато уваги розме­жуванню зазначених галузей права.

Характерними рисами приватного права є: визнання пріори­тету інтересів окремої приватної особи; юридична рівність учас­ників; ініціативність сторін при встановленні правовідносин; по­зовний порядок захисту прав та інтересів у суді тощо. Категорії приватного та публічного права є узагальнюючими поняттями.

Житлові права та інтереси громадян знаходяться під постій­ною увагою суспільства. Правова регламентація житлових пра­вовідносин здійснюється багатьма галузями приватного і пуб­лічного права: конституційним, цивільним, адміністративним, господарським, кримінальним, фінансовим тощо, але в цілому це приватноправова проблема.

У науковій літературі часто відбувалися дискусії на тему, до якої галузі приватного чи публічного права віднести житлове право. Традиційно, до Жовтневої революції, житлове право роз­глядалося як частина цивільного права. Так, у науковій літера­турі дореволюційного періоду І. Покровський, Г. Шершеневич розглядали договір найму житла чи право власності на житло як інститути цивільного права.

Після революції спрямованість державної політики була на марксистсько-ленінське розуміння права, що передбачало зни­щення всього приватного, усунення дихотомії між приватним та публічним правом. Ці положення отримали своє закріплення у цивільних кодексах Російської Федерації та союзних республік. Так, ст. 4 у ЦК УРСР 1923 р. передбачалася можливість обме­ження судом цивільної правоздатності, що дозволяло втручан­ня держави у приватноправові майнові відносини. У соціаліс­тичному праві поділ права на приватне і публічне заперечував­ся і зберігся в праві України до моменту прийняття Цивільного кодексу 2003 р.

До прийняття Житлового кодексу 1983 р. норми житлового та житлово-будівельного законодавства об’єднувались в один цивільно-правовий інститут. Така позиція не знайшла свого розвитку, оскільки норми Цивільного кодексу, хоча і містили положення щодо організації житлово-будівельних кооперати­вів, але не регулювали будівництво. Житлове право охоплює тільки відносини, які складаються стосовно житлового будин­ку, квартири, і повинні відповідати вимогам, що посвідчується реєстрацією будівлі як жилої у місцевому органі влади. До мо­менту реєстрації може йтися тільки про цивільно-правові від­носини.

Вчені радянського періоду не відмовились від такої концеп­ції і зазначали, що, базуючись поряд із цивільним правом на єдиних засадах, житлове право має свої певні особливості, які визначаються специфікою житлових відносин, побудованих на позитивних приписах. Логічним продовженням такого підходу була роздільна кодифікація цивільних та житлово-правових норм, що була здійснена у 1983 р. і дала прибічникам автономії житлового права додаткові аргументи для підтвердження його галузевої самостійності.

Оскільки житлове право визначає сукупність правил і норм, що стосуються визначення статусу і захисту прав окремих осіб, які не знаходяться у відносинах влади і підпорядкування, рів­ноправно і вільно встановлюють свої права і обов’язки у від­носинах, що виникають з їх ініціативи, то житлове право нале­жить до сфери приватного права. При цьому слід зазначити, що у науковій літературі приділяють достатньо уваги співвідношен­ню приватного і публічного права, згідно з якими виділяються: сфера приватного права з елементами публічного; сфера публічного права з елементами приватного. Галузі законодав­ства тісно пов’язані з галузями права і мають у своїй основі ко­дифіковані нормативні акти.

С. С. Алексєєв зазначає, що у кожній з галузей є «свій пред­мет, тобто особлива ділянка суспільного життя, особливий вид однорідних суспільних відносин... Кожна із галузей має й своє законодавство, як правило, самостійні кодекси, інші кодифіко­вані законодавчі акти».

Поряд із цим підходом існує й інша концепція, основним аргументом якої є те, що предмет правового регулювання жит­лових відносин не виходить за межі відносин, які регулюються цивільним правом (майнові відносини), в той самий час уточню­ючи положення цивільного права стосовно особливостей здійс­нення і реалізації права на житло.

Загальнотеоретичним дослідженням системи права завжди приділяли увагу вчені-правознавці. Дискусії щодо структури права, поділу його на окремі елементи, критеріїв поділу засвід­чують їх актуальність. А за умов реформування законодавства, проведення кодифікаційних процесів воно набуває важливого значення.

Дискусія щодо самостійності житлового права припини­лася з прийняттям Цивільного кодексу 2003 р., який поширив свою дію на відносини власності на житло, його найму та інші зобов’язальні відносини, предметом регулювання яких є житло. Разом із тим, слід зазначити, що норми цивільного права рів­ною мірою покликані забезпечити інтереси як фізичних, так і юридичних осіб, переважно в сфері цивільного обігу. Вони ре­гулюють відносини, коли особа керується власними міркуван­нями. Принципово інші цілі переслідують норми житлового права, які покликані вирішувати питання забезпечення житлом фізичної особи та її сім’ї з метою проживання. Слід зазначити, що норми житлового права настільки тісно переплетені з нор­мами цивільного права, що важко відокремити їх. Тому норми житлового права за предметом правового регулювання в пере­важній частині віднесені до норм приватного (цивільного) пра­ва. Тому житлове право володіє значною внутрішньою галузе­вою специфікою.

Разом із тим, для задіяння правових норм, що регулюють відносини, об’єктом яких виступає житло, необхідно розмежо­вувати житлове і цивільне законодавство. Розмежування мож­на проводити за різними критеріями. В. П. Крашенинников за­пропонував проводити розмежування за економічним змістом: «Цивільне законодавство регулює питання, пов’язані з володін­ням, користуванням і розпорядженням жилими приміщеннями тільки тоді, коли житло є предметом економічного обороту».

Можна дійти висновку, що житлове право як комплексну галузь права можна виокремити за рахунок:

— виокремлення особливих принципів та норм;

— наявності специфічних юридичних конструкцій;

— наявності окремого термінологічного апарату;

— неможливості застосування норм житлового законодав­ства до відносин, що регулюються нормами інших галузей, підгалузей, інститутів.

Слід зазначити, що чинне на сьогодні житлове законодав­ство пов’язане з правом на проживання, правом власності на жит­ло як особливого інституту цивільного права. Потребує з’ясу­вання співвідношення житлового законодавства з цивільним за­конодавством України, що тягне необхідність з’ясування спів­відношення чинних законодавчих та інших нормативних актів, які належать до різних галузей права України, але регулюють прямо чи опосередковано правові відносини у житловій сфері. Так, Цивільний, Сімейний кодекси тим чи іншим чином регу­люють відносини у житловій сфері. Відносини, пов’язані з пра­вом на житло та з користуванням жилими приміщеннями (до­говір оренди, найму житла), з правом власності на житло регулюються значною кількістю розрізнених нормативних актів, у тому числі підзаконних, що не тільки ускладнює правове регу­лювання цих питань, а й відтворює систему суперечностей, за­кладених у них.

Так у главі 28 «Право власності на житло» Цивільного ко­дексу України визначаються поняття житла і його види (жилий будинок, квартира). В той самий час ст. 379 ЦК України до жит­ла відносить інші приміщення, садибу, які не належать до житла, та визначає положення, що стосуються утримання багатоквар­тирних жилих будинків у формі житлово-будівельного (житло­вого) кооперативу та об’єднань власників жилих будинків, квар­тир як юридичних осіб, а не право власності на житло як речі. Йдеться, по суті, про юридичних осіб, визначених у гл. 7 Ци­вільного кодексу України. Така сама непослідовність виявля­ється у речових правах на чуже майно, де особливостям правокористування житлом приділено увагу тільки у ст.

Особливості співвідношення житлового та цивільного пра­ва мають виявлятися у: 1) регулюванні цивільним законодавст­вом права власності на житло і користування ним на умовах ко­мерційного найму; 2) особливостях регулювання житловим за­конодавством відносин, що виходять за межі цивільно-правово­го регулювання; специфіці регулювання житлових відносин, що виходять за межі цивільно-правового регулювання і визнача­ються у правовому статусі суб’єктів житлових правовідносин; особливостях обмежень здійснення права на житло; вимогах, що висуваються до жилих приміщень; особливостях об’єкта неру­хомості та визначення місцезнаходження суб’єкта; особливостях обліку та реєстрації переходу прав на житло як одного з видів зобов’язальних відносин тощо.

Сучасний етап цивільно-правової кодифікації проводить розмежування між правами речовими і правами зобов’язальни­ми. Слід розуміти, що ознаки зазначених груп у житловій сфері не є чіткими. Хоча встановлення ознак зобов’язальних право­вих відносин переважно не викликає труднощів, у речових пра­вах не відслідковується. У Цивільному кодексі виділяються за­гальні положення про право власності у вигляді системи право­вих норм, що охоплюють загальне і спеціальне, право власності на землю (земельну ділянку) та право власності на житло. Що­до речових прав на житло такої чіткої системи не склалося. Так основним критерієм речового права, що відмежовує його від зобо­в’язального права, є його непорушність, що означає охорону від будь-якого порушення (абсолютний характер відносин) і «слі­дуванні» речового права за своїм об’єктом — житлом.

Практичне значення між правомочностями речового і зобо­в’язального характеру в житловій сфері полягає в наданні шир­шої можливості для охорони та захисту, оскільки речові право­мочності створюють і надають більший обсяг прав, ніж зобов’я­зальні, проте і можливості їх здійснення повинні бути однакові.

Речовому праву належить право уповноваженої особи без­посередньо володіти майном, а права власника або уповноваже­ної ним особи не залежать від будь-яких інших прав. Тоді як у зобов’язальних правовідносинах між уповноваженою особою і об’єктом є особа, яка зобов’язана надати цю річ або іншим шля­хом задовольнити інтерес уповноваженої особи.

Звідси можна зробити висновок, що в речових правовідно­синах щодо житла всі зобов’язані особи мають негативний обо­в’язок — утримуватися від будь-яких порушень прав уповнова­женої особи. Це правило зберігається навіть у випадку обмежен­ня прав власника щодо користування його майном, договором, законом, заповідальним відказом чи рішенням суду. Сервітут відповідно до ст. 405 Цивільного кодексу України визначає об­сяг прав щодо користування чужим майном членами сім’ї влас­ника або іншими не власниками житла.

Згідно зі ст. 814 Цивільного кодексу України у разі зміни власника житла, переданого в найм, до нового власника перехо­дять права і обов’язки наймодавця.

За договором дарування житла дарувальником можуть бути обумовлені права довічного користування дарунком або його частиною, не пред’являти вимог до третьої особи про виселення (ст. 725 ЦК України). За рішенням суду власник, що придбав житло за договором іпотеки, може бути зобов’язаний не виселя­ти неповнолітніх осіб із жилого приміщення до досягнення ними повноліття.

Згідно зі статтями 1237—1239 Цивільного кодексу України спадкодавець може покласти на спадкоємця, до якого перехо­дить будинок, квартира права користування відказоодержувача. Обмеження щодо вступу в право власності спадкоємця збе­рігаються до моменту смерті відказоодержувача.

У зобов’язальних правовідносинах зобов’язаною стороною є певна особа, при цьому її обов’язки полягають у здійсненні пев­них позитивних дій.

Багато вчених-юристів звертали увагу на відсутність єдино­го підходу до застосування терміна «житло». У главі 23 загаль­ного положення «Про право власності» Цивільного кодексу не встановлюється перелік об’єктів права власності й зокре­ма житло. Серед предметів договору купівлі-продажу визнача­ються жилий будинок, квартира (гл. 54 ЦК). Стаття 750 ЦК пе­редбачає обов’язок набувача забезпечити відчужувача житлом. У главі 59 ЦК застосовується термін «житло» як предмет дого­вору найму. В той самий час у главах 27, 28 Цивільного кодек­су визначається правовий режим жилого будинку як особливо­го об’єкта правового регулювання. Цивільний кодекс визначає садибу, в той же час садиба до об’єктів житлового фонду не на­лежить, окрім жилого будинку, що розміщений на ній.

Можна зробити висновок, що слід не тільки усунути супе­речності, що виникають між речовими і зобов’язальними права­ми на житло як особливого майнового об’єкта відповідно до ци­вільно-правових засад, а й посилити правове регулювання від­носин щодо житла.

Право на задоволення житлової потреби не слід ототожню­вати з житловою (цивільною) правоздатністю як абстрактною можливістю придбати в майбутньому певні права і обов’язки, воно полягає у майновому і немайновому інтересі, направленого до держави, з відповідним обов’язком спеціально уповноваже­них державних органів створити належні умови реалізації цьо­го права. На цю невідповідність звернув увагу М. Коржанський який справедливо зазначає, що ст. 47 Конституції про­голошує право кожного на житло, а ст. 53 — право кожного на освіту. Отже, мають таке право і бездомні, і ті, хто не вчиться. З таким успіхом можна було б проголосити, що кожен має пра­во на віллу, котедж... Але це ж не право, а лише обіцянка. Право це не тільки і не стільки можливість особи, яка має право, скіль­ки обов’язок певних осіб забезпечити це право, цю можливість». Слід погодитися з такою позицією, і необхідно передбачити га­рантії реального здійснення права громадян на житло як систе­му заходів, спрямованих на забезпечення цього конституцій­ного права, що повинно включати заходи державного впливу. Юридичні гарантії повинні полягати у забезпеченні прав гро­мадян, включаючи обов’язки держави та її органів (недоторкан­ність житла, економічна доступність житла, стабільність суб’єк­тивних житлових прав, безперешкодне здійснення суб’єктивних житлових прав, захист житлових прав і законних інтересів гро­мадян, сприяння держави житловому будівництву. Якщо гро­мадянин не має у власності житла, не користується певним жит­лом, то його треба розглядати як особу з нереалізованими пра­вами на житло. Тому в Цивільному законодавстві не визначені способи захисту цього права. Це право випливає з того, що при­значення житлового фонду полягає у задоволенні житлових по­треб громадян, тому всі громадяни вправі претендувати на ко­ристування житлом. Неможливо врегулювати специфіку жит­лових правовідносин тільки цивільно-правовими засобами. Хоча реалізація правоздатності фізичної особи передбачає наявність житла, як місця проживання, всі люди згідно зі статтями 26, 27 ЦК України є рівними у здатності мати цивільні права, а дії, що обмежують можливість фізичної особи мати цивільні права, є нікчемними. Це стосується також правових актів Президента України, органу державної влади, органу місцевого самовряду­вання та їхніх посадових і службових осіб. Хоча місцем прожи­вання людини є не тільки жилий будинок, квартира, а й інші приміщення: гуртожиток, готель, навчальний заклад, заклад охо­рони здоров’я тощо у відповідному населеному пункті (ст. 29 Цивільного кодексу України). Можна дійти висновку, що чітко визначає дві складові ідентифікації фізичної особи: 1) наявність житла, придатного для проживання в ньому; 2) розміщення жит­ла у відповідному населеному пункті.

Більше того, ст. 270 Цивільного кодексу України до одного із видів особистих немайнових прав відносить право на недо­торканність житла, що включає і можливість людини вільно, на власний розсуд, визначати свою поведінку в певному жилому приміщенні. З цього можна зробити висновок, що цивільно-правовий статус людини, як і конституційний, визначається на­явністю житла, і органи державної влади, органи місцевого са­моврядування зобов’язані його забезпечувати. Хоча право влас­ності на житло віднесене до речових прав, право користування до зобов’язальних, право на недоторканність житла у Цивільно­му кодексі віднесене ст. 311 до особистих немайнових прав, що забезпечують соціальне буття фізичної особи, але такий поділ носить умовний характер. Право на житло може бути віднесене до речових, зобов’язальних, особистих немайнових прав, що за­безпечують природне існування фізичної особи, так само, як і право на життя, на охорону здоров’я, на сім’ю — в цілому всі во­ни забезпечують природне право людини на житло.

У той самий час цивільне законодавство за своєю суттю не може регулювати правовідносини, наприклад, щодо надання та користування соціальним житлом. При цьому тільки Житло­вий кодекс може зняти суперечності, що виникають, і містити норми навіть з елементами окремих норм публічного правого характеру, при цьому кожна норма матиме свою майнову, немайнову зобов’язальну специфіку, характерну саме для житлової сфери. Такий висновок можна зробити навіть виходячи з Ци­вільного кодексу, який не до кінця виокремлює житлові відно­сини як окремий вид суспільних відносин, не передбачає заходів щодо якомога ширшого забезпечення захисту прав та законних інтересів всіх громадян, а тільки виходить із необхідності регу­лювання сталих речових та зобов’язальних відносин, із значною специфікою житлової сфери.

Можна констатувати, що більшість норм чинного Житлово­го кодексу УРСР 1983 р. не діють, і навпаки, створюють право­ву прогалину. В той самий час частина норм Цивільного кодек­су захищає особисті немайнові права людини, а не охороняє їх, що не створює цілісної системи цивільного законодавства. Це тягне за собою прийняття великої кількості розрізнених нор­мативних актів, спрямованих на закріплення природного пра­ва людини на житло, проте призводить до звуження можливос­ті у носіїв суб’єктивних житлових прав отримати відповідний гарантований, ефективний правовий захист особистих немай­нових прав. Підзаконні нормативно-правові акти та договори (в т. ч. інвестиційні договори на будівництво житла) начебто запов­нюють прогалини, не визначені в Цивільному кодексі України, але тим самим підміняють закон, створюють хаотичність у ме­ханізмі забезпечення природних прав громадян на житло. Як вба­чається, подальше удосконалення цивільного законодавства у житловій сфері має бути спрямоване на забезпечення суб’єктам житлового права ширших гарантій у охороні та захисті своїх житлових прав. Це стосується, у першу чергу, дотримання сер­вітутних прав і тих осіб (не власників), житлові права яких по­рушуються власником, (інших заінтересованих осіб, якими мо­жуть бути як члени сім’ї, діти, батьки, так і треті особи, що тим­часово проживають, не мають, але потребують житла, тобто ма­ють майновий та особистий немайновий інтерес). Послідовне створення належних умов дотримання прав невласників дозво­лить забезпечити природні права громадянина та людини на житло. Традиційні положення радянського житлового законо­давства, гарантування житлових прав громадян, що механічно переносяться в нове законодавство України, поступово витіс­няються майновими відносинами.

Як було зазначено вище, житло можна розглядати як об’єкт права власності або предмет окремих видів зобов’язань. Підста­ви набуття права на житло залежать від виду житлового фонду, до якого вони належать. Відповідно до цивільного законодавст­ва право власності на житло може виникати на підставі цивіль­но-правових зобов’язань.

За цивільним законодавством власник житла з тих чи інших причин, відповідно до закону або навіть і в порушення закону може відмовитися від свого майнового права. Постає питання, чи може відмовитись особа від житла, яке є єдиним прихистком у особи, без забезпечення іншим житлом, при цьому особа по­збавляє себе належного майнового та немайнового права, така відмова тягне за собою наслідки не тільки для власника, а й для членів його сім’ї. В той самий час ст. 12 Цивільного кодексу України визнає, що відмова від права власності на нерухомі ре­чі здійснюється у порядку, встановленому актами цивільного законодавства, отже, слід зазначити, що особливості відмови від житла повинні бути зазначені у нормативних документах, де ви­значаються вимоги забезпечення житлових прав особи.

Тому необхідне встановлення нормативних обмежень у роз­порядженні житлом, щоб кожен громадянин України — невласник (тобто особа, яка не має ніякого житла, або та, що була його позбавлена), мав можливість отримати тимчасове чи постійне житло на умовах користування, в т. ч. і без права відчужен­ня. Тому видається суперечливою норма ст. 7 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» від 11 грудня 2003 р. № 1382-IV, в якій законодавець Допускає зняття з реєстрації місця проживання громадянина У випадку рішення суду про позбавлення права власності на жиле приміщення без автоматичної реєстрації за новим місцем.

У цих випадках громадянину, який відмовляється від права власності, якщо він не має іншого житла, повинно одночасно надаватися інше житло або це житло повинно переводитись у житловий фонд соціального призначення. При цьому держа­ва має не тільки опосередковано брати участь у регулюванні житлових відносин, а й чітко визначати різні механізми забез­печення громадян диференційованим житлом, і не вправі пов­ністю перекладати тягар вирішення житлового питання при­ватноправовими засобами, не створивши для цього відповідної нормативної бази. Необхідно визначити (розвиток Закону Украї­ни «Про житловий фонд соціального призначення») механізм забезпечення житлом осіб, які не в змозі придбати житло, нада­ючи їм спеціально відведені жилі приміщення у спеціалізованих побудованих або реконструйованих будинках, але з нижчим рівнем житлово-комунальних послуг, з меншим рівнем забез­печення жилою площею, що припадатиме на одну особу. Рівень соціальної норми слід визначити, наприклад, у 10 м2, що слід визнати суб’єктивним цивільним правом громадянина України.

У нормативних документах, прийнятих останнім часом не проведена суттєва різниця між публічно-правовим інститутом реєстрації та приватноправовим місцем проживання фізичних осіб. В той самий час місце проживання фізичної особи ніяким адміністративним обмеженням не підлягає. Більше того, ст. 6 За­кону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» для реєстрації місця проживання особи не вимагається подання відомостей із зазначенням конкретного будинку, квартири (тільки зазначення адміністративно-терито­ріальної одиниці). При цьому згаданою статтею встановлено, що забороняється вимагати для реєстрації місця проживання гро­мадян інші документи, крім письмової заяви, паспортного доку­мента, квитанції про сплату державного мита, талону зняття з реєстрації.

Проте необхідно визначити умови, за яких неможливо за­селення жилої площі кількома сім’ями, зокрема однокімнатні квартири; квартири із суміжними кімнатами, що не мають окре­мого входу; квартири із двох і більше ізольованих кімнат, із яких тільки одна придатна для постійного проживання відповідно до законодавства, що визначає непридатність жилих будівель і жи­лих приміщень для постійного проживання.

Необхідно встановити стандарти, яким повинні відповідати упорядковані жилі приміщення: будинок (квартира) з усіма ви­дами зручностей (електрозабезпечення, водопровід, каналіза­ція, опалення, ванна або душ, газова або електрична плита, га­ряче водозабезпечення або газова колонка) незалежно від мате­ріалу стін.

Оскільки Цивільним кодексом України регулюються осо­бисті немайнові та майнові відносини, засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності, то ме­тою житлових відносин є забезпечення прав громадян України на житло, визначення правового режиму належного викорис­тання і збереження житлового фонду, визначення особливос­тей правового режиму в житловій сфері.

Необхідно звернути увагу на те, що майнові та особисті не­майнові права на житло становлять предмет регулювання ци­вільного права. Але специфіка сучасного стану розвитку суспіль­них відносин доводить, що вираз «житлове право» викорис­товується не тільки в значенні права на особистий майновий об’єкт, а для позначення правомочностей громадянина на певне жиле приміщення.

Специфіка житлового права визначається в особливостях змісту суб’єктивних прав і обов’язків; порядку реалізації суб’єк­тивних прав і обов’язків; особливих підставах набуття і при­пинення суб’єктивних прав і обов’язків; особливому механізмі захисту порушених суб’єктивних прав. Слід зазначити, що ко­ло прав і обов’язків суб’єкта, як споживача наданих благ у жит­ловому законодавстві інший, оскільки суб’єктами житлових благ відповідно до Житлового законодавства є громадяни України, а суб’єктами права — всі фізичні та юридичні особи. Звичайно незалежно від громадянства і постійного місця проживання всі фізичні особи як суб’єкти житлового права мають однакові пра­вомочності, але обсяг житлових прав у фізичних і юридичних осіб різний. Навіть обсяг прав у громадян України більший, ніж У інших осіб, що характеризується навіть тим, що в переважній більшості тільки громадяни мають право безоплатного отриман­ня житла з державного, комунального житлового фонду, житло­вого фонду соціального призначення, його приватизації, права на отримання житла безоплатно або за доступну для них пла­ту тощо. Оскільки користувачами житла можуть бути тільки фі­зичні особи, то очевидною є необхідність з’ясування правового статусу громадянина України як споживача життєвих благ. У різ­ні історичні періоди і в різних країнах критерії забезпеченості житлом є різними, і тому потреба у житлі задовольняється не­однаково і в різних формах. Ступінь забезпеченості житлом за­лежить, як правило, від рівня розвитку держави. Матеріальні можливості є визначальними для норм права.

Як зазначалося у Прогнозі розвитку житлового будівництва на 2000—2004 роки, затвердженому постановою Кабінету Міні­стрів України від 27 серпня 2000 р. № 1347, середня забезпече­ність населення житлом становить 20,3 м2 загальної площі на одну особу, що у 2—2,5 рази менше, ніж у розвинутих країнах світу. Майже третина населення проживає у незадовільних умо­вах — у гуртожитках, квартирах, де мешкають два або більше наймачів, у непридатних для проживання приміщеннях, примі­щеннях із забезпеченістю менше ніж 9 м2 жилої площі на одну людину. Характерною особливістю задоволення житлової по­треби є задоволення не індивідуальних, а більше сімейних по­треб, як найважливішої частини матеріальної основи для задо­волення природного прагнення людини до створення сім’ї та ви­ховання дітей, забезпечення спокійної старості. Відповідно до європейських та світових стандартів, йдеться не про житло як об’єкт нерухомості, а про житло для окремої сім’ї. За даними Б. Данилишина, «у Європі мінімальний показник для розви­нутих країн — 25 м2 з розрахунку одна кімната на одного члена сім’ї плюс одна кімната загалом на сім’ю. У США на одну люди­ну припадає 65 м2, у Франції — 40, у Фінляндії — 33. В Україні на одну тисячу жителів доводиться 392 квартири, в США — 421, у Франції — 440, у Великобританії — 404».

Постановою Уряду Російської Федерації «Про федеральні стандарти переходу на нову систему оплати житла і комуналь­них послуг» від 26 травня 1997 р. № 621 встановлено: 1) феде­ральний стандарт соціальної норми площі житла, які складає 18 м2. загальної площі житла на одного члена сім’ї з трьох і біль­ше чоловік, 42 м2 — на сім’ю із двох осіб і 33 м2 — на одинака;

1) федеральний стандарт рівня платежів громадян; 3) феде­ральний стандарт максимально допустимої долі власних витрат громадян на оплату житла і комунальних послуг у сукупному сімейному доході; 4) федеральний стандарт граничної вартості житлово-комунальних послуг на 1 м загальної площі житла на місяць.

Для цього необхідно розробити відповідну нормативну ба­зу, яка б передбачала не тільки функціонування ринку житла, а визначала додаткові важелі, спрямовані на будівництво і утри­мання житла, забезпечувала регулювання розмірів плати за ко­ристування житлом різних житлових фондів.

Система забезпечення життєдіяльності жилих приміщень побудована на централізованих засадах і тому власник житла обов’язково вступає прямо або опосередковано у відносини пуб­лічного характеру з державою чи органами місцевого самовря­дування. Саме таким чином приватноправові відносини транс­формуються у відносини публічно-правового характеру.

Слід також визначити питання, що виходять за межі ци­вільного законодавства, але потребують додаткового законо­давчого врегулювання: оподаткування житла як об’єкта нерухо­мості, плата за земельні ділянки, на яких розташовані жилі бу­динки, та багато інших питань щодо утримання та управління жилими будинками. Нині лише невеликий відсоток осіб, які по­требують поліпшення житлових умов, мають змогу інвестувати в житлове будівництво. Разом із тим, немає доступного для ши­роких верств населення механізму інвестування будівництва но­вого житла. У розвинутих країнах індекс доступності житла пе­ревищує 90%, тобто практично майже кожна сім’я може придба­ти помешкання, переважно за рахунок довготривалого кредиту­вання. В Україні аналогічний показник наближається до 10%. Індекс доступності житла показує, яка частина населення спро­можна купити житло за існуючими середніми цінами2.

Тільки держава в особі уповноважених органів може вста­новлювати відповідальність власників і користувачів приватних будинків за їх належну експлуатацію та утримання (в т. ч. па­м’яток архітектури та побуту), контролювати використання при­ватного житлового фонду, визначати умови і порядок компен­сації при вилученні земельної ділянки, на якій розташовані будинки для державних і громадських потреб, здійснювати при­мусове виселення, в т. ч. власників.

Перед державою та органами місцевого самоврядування по­стає необхідність забезпечення подовження строку служби на­явного житлового фонду, проектні строки експлуатації якого вже скінчилися, а громадяни продовжують проживати в таких будинках, частина квартир у яких приватизована, але які по­требують капітального ремонту.

Отже, становлення України як держави з ринковою еко­номікою можливе тільки за умови надійного функціонуван­ня правових механізмів, спрямованих на забезпечення житло­вих прав громадян, що знаходить тільки часткове вирішення у відповідних нормативно-правових актах житлового та цивіль­ного законодавства. Разом із тим, житлова сфера вимагає до­даткового правового регулювання нормами публічного права. Розвиток житлового права має здійснюватися з урахуванням попередньої, відпрацьованої роками системи охорони житло­вого фонду, розширення кооперативного, приватного житлово­го будівництва, що дозволить у майбутньому вийти на новий якісний рівень комплексного регулювання житлових право­відносин.

Держава взяла на себе зобов’язання публічного характеру — створення умов, за яких кожен громадянин матиме змогу побу­дувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло має на­даватися державою й органами місцевого самоврядування без­оплатно або за доступну для них плату, на них, відповідно, буде поширюватися спеціальний правовий режим. Соціальна спря­мованість житлової політики повинна виявлятися не тільки в проголошенні, а й у наданні та забезпеченні реальних прав гро­мадянам України, отриманні їх (ч. 2 ст. 47 Конституції) та з од­ночасним впровадженням ефективного механізму із забезпечен­ня зазначених норм.