2. Методи житлового права

Наука теорії права під методом правового регулювання ро­зуміє засіб владного впливу, за допомогою якого встановлю­ються права і обов’язки осіб, характер взаємовідносин суб’єктів, правові засади впливу у випадку порушення належних особі прав і обов’язків.

Відповідно до усталеної юридичної думки метод правового регулювання розглядається як сукупність юридичних засобів впливу на суспільні відносини і розкривається через: 1) правосуб’єктність; 2) юридичні факти; 3) зміст правовідносин; 4) юри­дичні санкції.

Разом із тим, специфіка предмета житлового права не до­зволяє виділити сукупність юридичних засобів впливу, харак­терних саме для житлового права.

До загального методу впливу права на суспільні відносини належить позитивне закріплення суспільних відносин, що ви­пливають із природних прав людини. Він виявляється в тому, що держава розробляє і приймає закони та інші нормативні акти, що спрямовані на здійснення державного управління суспіль­ством. За допомогою закріплення у правових нормах правомочностей і юридичних обов’язків фіксуються способи впливу на поведінку суб’єктів житлових відносин.

У житловому праві метод правового регулювання характе­ризується наявністю переважно двох сфер суспільної дійснос­ті — приватної і публічної. Фундаментальне значення поєднан­ня зумовлене тим, що житлове право нерозривно пов’язане із людиною, яка є приватною та публічною особою, котра нероз­ривно пов’язана із державою.

Тому диспозитивні методи впливу, що знайшли своє вира­ження у цивільному законодавстві України, надають можли­вість сторонам житлових правовідносин встановлювати для се­бе суб’єктивні права і брати обов’язки, із дотриманням встанов­лених законом обмежень. Зокрема, при здійсненні своїх прав і виконанні обов’язків особа діє у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства, зобов’язана додержува­тися моральних засад суспільства, не завдавати шкоди правам, свободам та гідності інших громадян, інтересам суспільства.

Диспозитивні та імперативні методи правового регулюван­ня тісно взаємопов’язані в житловому праві (наприклад, за роз­порядженням місцевої державної адміністрації приватизуєть­ся житловий фонд, договір найму укладається громадянином із ЖЕКом на підставі адміністративно-правового рішення, цивіль­но-правові договори переходу права власності на житло повин­ні реєструватися в органах місцевої ради під загрозою їх недійс­ності, отримується дозвіл на перебудову житла). Проте цивіль­но-правові відносини, що ґрунтуються на рівноправності сторін, пов’язані із волевиявленням громадян, спрямовані на набуття права власності чи користування жилими приміщеннями, за­хист прав та законних інтересів.

Норми адміністративного права спрямовані на заборону по­рушення права на житло, недопущення неправомірних втру­чань і встановлюють певні обмеження прав однієї особи на ко­ристь інших членів суспільства. Діяльність державних органів більше спрямована не на забезпечення, а на недопущення пра­вопорушень у сфері особистого життя або інших пов’язаних із ним прав, у випадках, коли суспільні інтереси переважають над приватними. Так, згідно зі ст. 182 Кодексу України про адмі­ністративні правопорушення недодержання тиші на вулицях, у гуртожитках, жилих будинках та інших громадських місцях у заборонений рішеннями місцевих рад час утворює склад адмі­ністративного правопорушення.

Не допускається виконання робіт та інші дії, що виклика­ють псування приміщень, підвищений шум чи вібрацію, пору­шують умови проживання громадян.

Використання телевізорів, радіоприймачів, магнітофонів та інших гучномовних пристроїв дозволяється лише за умови зменшення звуку до ступеня, що не порушує спокою мешкан­ців будинку. З 23 до 7 години у будинку повинен зберігатися спокій.

Утримання собак і кішок в квартирах дозволяється лише за умови дотримання Правил утримання собак і кішок у містах та інших населених пунктах, а в квартирах, де проживають два і більше власників, наймачів, — з їхнього дозволу.

Однією з тенденцій сучасного періоду розвитку суспільних відносин є зменшення публічного впливу на приватноправову сферу, збільшення диспозитивних правомочностей регулюван­ня житлових відносин, що вимагає оновлення системи житло­вого законодавства, значну частину якого продовжують стано­вити норми публічного характеру. Вони визначають порядок управління житловим фондом, його утримання, використання і схоронність, забезпечення житлом державного житлового фон­ду незалежно від його виду і призначення.

Специфічною, об’єднувальною рисою житлового права, що відображає його призначення в житті та розвитку суспільства, є його соціальна функція, призначення якої в тому, щоб держав­на стратегія розвитку формувалася у необхідному для суспіль­ства напрямі створення умов для реалізації права громадян на житло, стала важливим фактором для зниження соціальної на­пруженості в суспільстві. З неї можна виділити функцію соці­ального контролю, з якої випливають заборонні та зобов’язуючі функції.

Регулятивна функція житлового права безпосередньо пов’я­зана із соціальною, оскільки спрямована на задоволення інтере­сів особистості й усього суспільства шляхом унормування пра­вил поведінки. Охоронна функція полягає у забезпеченні прав всіх суб’єктів житлового права, забезпеченні їх права на захист. Виховна функція полягає у формуванні інтересів, потреб, охо­рони моральності, виходячи із загальноприйнятих людських цін­ностей.

Цивільно-правова охорона права на житло полягає у надан­ні фізичній особі можливості мати особисте житло, на власний розсуд визначати правила поведінки у ньому, проникнення до житла людини. Засобами правової охорони необхідно вважати його недоторканність.

Держава в особі спеціально створених органів приймає зако­нодавчі акти на основі певних установок, соціальної справедли­вості, які виступають як форма суспільної свідомості, що зумов­лює міру поведінки людей, виступає мірою усвідомлення своїх прав та обов’язків.

Необхідно відзначити тенденцію, за якою законодавство України йде шляхом надання державним органам дедалі біль­ших повноважень у прийнятті рішень. У процесі трактування конкретних правових норм посадові особи використовують такі поняття, як моральність, суспільне життя, справедливість, добросовісність, розумність, звичай, публічний порядок, яким законодавство не може дати точного пояснення. Невизначені правові поняття в силу своєї природи можуть привести до роз­ширеного розуміння норми та звуження змісту прав грома­дян. Правові принципи повинні застосовуватися з умовою, що вони будуть спрямовані на досягнення мети, поставленої за­коном, особи не порушили та не вийшли за норми і принципи, визначені законом. У загальних правових принципах житло­вого права знайшли своє відображення Конституція, Цивіль­ний кодекс, житловий, кримінальний тощо. Зокрема йдеться про принципи:

2) конституційний — неприпустимість свавільного втручан­ня у сферу особистого життя людини;

3) кримінально-правовий — неприпустимість позбавлення права власності на житло;

4) цивільно-правовий — точне застосування чинного зако­нодавства відповідно до принципів справедливості, добросовіс­ності та розумності; доступність житла, його недоторканність, недоторканність власності;

5) цивільно-процесуальний — рівність перед законом і судом;

6) житлово-правовий — гласність; здійснення прав на жит­ло відповідно до його призначення; доступності користування житловим фондом.

Принципи житлового права аналогічні принципам інших галузей права і випливають із Конституції. Разом із тим, вони взаємозумовлені: статті 3, 319 Цивільного кодексу України та статті 6, 10 Житлового кодексу України визначають обов’язок використання жилого приміщення лише за призначенням, тоб­то для проживання людини, а не для інших цілей, заборони ви­користання жилих будинків і жилих приміщень не за призна­ченням.

Принципи можуть мати практичне значення тільки у випад­ку їх втілення у практичній діяльності. Житлове законодавство постійно розвивається і відповідно збагачується змістом і прин­ципами інших галузей права. Тому розвиток житлового права полягає у чіткому закріплені принципів відповідно до предмета правового регулювання, чіткому їх застосуванні.

Правові принципи не є тільки складовою частиною світо­гляду, а створюють основу єдиного розуміння положень житло­вого законодавства, визначають загальні засади і зміст житло­вого права, сприяють усвідомленню змісту правової норми, тим самим дають можливість однакового тлумачення цих положень. Вони є, перш за все, правовими категоріями і безпосередньо по­винні бути пов’язані з умовами, що визначають дійсність правочинів. Слід погодитися з тим, що принципи — не досягнення нау­ки, а об’єктивна потреба законодавства.

Так само і судова практика повинна спиратися на принци­пи, що випливають із визначених конкретним юридичним фак­том правовідносин. Важливе значення для правильного розу­міння і застосування норм житлового законодавства мають ті принципи, які адресовані всім учасникам житлових правовід­носин, а не тільки зобов’язаним учасникам правових відносин.

У правовій науці ще не вироблено єдиного визначення прин­ципу цивільного права. На наш погляд, найповнішим серед різ­них визначень цього поняття є запропоноване О. В. Дзерою, за яким принципи становлять основоположні (корінні, відправні, визначальні) ідеї (засади, риси), втілені чи закладені в законі, відповідно до яких здійснюється правове регулювання право­вих відносин та забезпечується реалізація покладених на право функцій.

Так, до основних принципів житлового права, які мають отримати відповідне правове закріплення у новому Житловому кодексі, слід віднести: законність надання і здійснення права на житло, недоторканність житла, свободу вибору місця прожи­вання і пріоритетності прав людини; гарантованість правового захисту від свавільного позбавлення житла, свободу реалізації права на житло, доступність користування житловим фондом, цільове використання житла, недопустимість обмеження права користування жилими приміщеннями.

Права та свободи людини і громадянина відповідно до ст. 8 Конституції Україні є безпосередньо діючими. Вони визнача­ють цілі та зміст законів та інших нормативно-правових актів, зміст і спрямованість діяльності органів законодавчої та вико­навчої влади, органів місцевого самоврядування і забезпечують­ся захистом правосуддя.

Житлові права громадян охороняються законом, і тому ні­хто не може бути примусово позбавлений житла, інакше як на підставі закону, за рішенням суду, що знайшло своє правове за­кріплення в ст. 9 ЖК України. Відповідно до цього будь-яка особа не може бути виселена із займаного приміщення або об­межена у праві користування жилим приміщенням. Виселен­ня допускається у виняткових випадках і тільки з підстав і у по­рядку, передбачених законом. Перш за все, це можуть бути ви­падки, коли права здійснюються в суперечності з їх призначен­ням або з порушенням прав інших громадян чи суспільства.

Одним із принципів є недоторканність житла. Відповідно до ст. ЗО Конституції, ст. 311 ЦК України не допускається проник­нення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку, інакше як за вмотивованим рішенням суду. Тільки у невідкладних випадках можливий інший, встановле­ний законом, порядок проникнення до житла. Так, ст. 17 Зако­ну України «Про житлово-комунальні послуги» від 24 червня 2004 року № 1875-IV зобов’язує забезпечувати доступ до мере­жі, арматури, засобів обліку, розподільчих систем: 1) для лікві­дації аварій — цілодобово; 2) для встановлення і заміни санітар­но-технічного та інженерного обладнання, проведення технічних та профілактичних оглядів, зняття контрольних показників за­собів обліку тощо.

У невідкладних випадках, пов’язаних з урятуванням життя людей та майна, може бути здійснене проникнення до житла та іншого володіння особи для проведення в них огляду та лікві­дації аварій без отримання згоди споживача.

Якщо споживач відсутній і при цьому немає можливості встановити зв’язок з ним з метою його інформування про необ­хідність негайного прибуття до приміщення або він відмовля­ється допустити до займаного ним приміщення представників виконавця/виробника і при цьому є об’єктивні підстави вважа­ти, що аварія, неполадки, які унеможливлюють надання житло­во-комунальних послуг іншим споживачам, відбулися саме в цих приміщеннях, — проникнення до приміщення відбувається без отримання згоди споживача (несанкціонований доступ). Пред­ставник виконавця/виробника попереджає споживача, який при­сутній, але відмовляється допустити до житла та іншого воло­діння, про здійснення несанкціонованого доступу.

До прийняття Цивільного кодексу України 2003 р. можна було говорити про публічно-правовий захист права на недотор­канність житла. Так, ст. 162 КК України встановлює криміналь­ну відповідальність за порушення недоторканності житла. Але право на недоторканність житла має позитивний зміст, що до­зволяє віднести його до особистих немайнових прав фізичної особи, що отримало своє приватноправове закріплення у ст. 311 ЦК України.

Принцип законності передбачає законодавче гарантування житлових прав громадян, посилення юридичних гарантій захис­ту недоторканності людини та її житла. Однак її запроваджен­ня потребує попереднього створення низки умов, зокрема онов­лення законодавства з урахуванням завантаженості судів щодо вирішення такої категорії справ. Законність й обґрунтованість проникнення до житла громадян, визначення механізму їх реа­лізації, мають визначатися наявністю процесуальних норм що­до оскарження незаконних дій балансоутримувача, управителя, працівників аварійно-ремонтної бригади.

Принцип свободи реалізації права на житло полягає у віль­ному виборі громадянином шляхів реалізації суб’єктивних прав, що здійснюються через вибір місця проживання, форм власнос­ті житлового фонду, шляхом приватизації, придбання у влас­ність, будівництво, отримання житла з державного, комуналь­ного житлового фонду соціального та спеціального призначен­ня шляхом укладення цивільно-правових договорів тощо.

Особи, що постраждали від незаконного обшуку, мають пра­во згідно зі ст. 56 Конституції України вимагати відшкодуван­ня збитків, заподіяних незаконними діями посадових осіб при здійсненні ними своїх повноважень. Норма цієї статті реалізує принцип пріоритетності прав людини, вона спрямована на за­хист прав та законних інтересів громадян, у тому числі й від дій органів державної влади та їх посадових осіб. Вхід до житла за рішенням суду може провадитись для огляду та обшуку в тих випадках, коли є достатні відомості, що знаряддя злочину, або речі й цінності, здобуті злочинним шляхом, а також інші доку­менти і предмети, які мають значення для встановлення істини у конкретній справі, знаходяться в даному приміщенні, або є до­статні дані про те, що в ньому знаходяться особи, які підозрю­ються у вчиненні злочину. У таких випадках за нормою ст. 311 ЦК України проникнення до житла може провадитися за рі­шенням суду. До жилих приміщень громадян можуть заходити тільки уповноважені особи під час переслідування осіб, що пі­дозрюються у вчиненні злочину. Без рішення суду обшук може провадитися лише у невідкладних випадках, наприклад, при за­триманні на місці злочину або одержанні даних про те, що вжи­ваються заходи для знищення або переховування документів чи предметів, які мають значення для розслідування справи.

Разом із тим, норми ст. 311 ЦК України мають визначити й інші випадки, за яких може здійснюватися проникнення до жит­ла: або за наявності даних, що відбувся нещасний випадок, а та­кож при стихійних подіях, аваріях, масових безладдях або заво­рушеннях для забезпечення особистої і громадської безпеки.

Принцип пріоритетності прав людини полягає в тому, що людина, її життя, честь і гідність, недоторканність і безпека ви­значаються найвищою соціальною цінністю (ст. З Конституції України). Такий підхід до забезпечення прав людини є знач­ним кроком на шляху всебічного забезпечення прав і свобод людини.

Принцип гарантованості правового захисту виявляється у тому, що кожен громадянин України має право за захистом сво­їх прав звертатися до суду, до Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини, а після використання всіх національних засобів правового захисту — до відповідних міжнародних уста­нов чи до відповідних органів міжнародних організацій, членом або учасником яких є Україна. Виходячи із зазначеного прин­ципу та гарантування Конституцією судового захисту консти­туційних прав і свобод, судова діяльність має бути спрямована на захист цих прав і свобод від будь-яких посягань шляхом за­безпечення своєчасного та якісного розгляду конкретних справ у порядку, визначеному Цивільним кодексом України або Ко­дексом адміністративного судочинства України, згідно зі ст. 17 якого компетенція адміністративних судів поширюється на спо­ри фізичних осіб із суб’єктом владних повноважень щодо оскар­ження його рішень (нормативно-правових актів чи правових ак­тів індивідуальної дії), дій чи бездіяльності. При цьому мається на увазі, що згідно зі ст. 22 Конституції закріплені в ній права і свободи людини й громадянина не є вичерпними.

Принцип доступності судового захисту прав і свобод люди­ни полягає в тому, що відповідно до ст. 55 Конституції Украї­ни кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місце­вого самоврядування, посадових і службових осіб. Звернення до суду для захисту конституційних прав людини на житло можливе безпосередньо, з використанням норм Конституції України.

З огляду на зазначене можна дійти таких висновків. Право на житло — це особлива частина приватної сфери людської жит­тєдіяльності, яка полягає у різноманітних відносинах, явищах, подіях тощо, гарантується і охороняється правом. За сучасних умов право на житло виступає як майнове і особисте немайнове благо, що належить кожній людині та є об’єктом правової охо­рони та захисту.

Цивільний кодекс безпосередньо у статтях 393, 394 забезпе­чує захист права власності на житло, згідно з яким правовий акт органу державної влади або органу місцевого самовряду­вання, який не відповідає законові та порушує права власника, скасовується із відновленням попереднього становища та від­шкодування майнової та моральної шкоди.

Відшкодування шкоди також можливе і без позбавлення права власності власника у зв’язку зі зниженням цінності жи­лого будинку.