1. Поняття житлового права та його предмет

Поняття про право на житло у правовій науці належить до складних теоретико-методологічних проблем, а його актуаль­ність зумовлена новим усвідомленням місця людини в системі суспільства.

Нормативні акти в житловій сфері містять у собі норми як матеріального, так і процедурного, процесуального характеру. Разом із тим, з розвитком суспільних відносин необхідно уточ­нювати термінологічний апарат шляхом конкретизації. Тому, однією із проблем, що потребує свого вирішення на рівні прак­тичного удосконалення законодавства, залишається проблема визначення деяких правових понять: право на житло, мораль­ні засади суспільства, зловживання правом, публічний порядок, справедливість, добросовісність, розумність тощо. У нормотворчій діяльності досить часто застосовуються поняття без чіткого розмежування їх і без додержання при застосуванні їх у законо­давчих актах певних ознакових критеріїв, що визначають межі здійснення.

Виокремлення предмета правового регулювання зумовлене особливістю єдиного об’єкта — житла. Не входять до складу житла дачні, садові будиночки, що використовуються, як пра­вило, для тимчасового проживання. Особливий правовий ре­жим встановлений для готелів, які також не входять до житло­вого фонду, оскільки призначені для тимчасового проживан­ня в них. Однією із ознак житлових правовідносин є окреслене, порівняно з цивільними правовідносинами, коло їх учасників — фізичних осіб, наділених спеціальною правосуб’єктністю, які використовують житло тільки для проживання. Щодо методу правового регулювання, то житловому праву в цілому прита­манний диспозитивний метод правового регулювання в органіч­ному поєднанні з імперативними елементами. С. С. Алексєєв зазначає, що «особливість кожної галузі — наявність особли­вого юридичного режиму (методу регулювання), який характе­ризує, яким способом — через дозвіл, заборону, зобов’язання — здійснюється юридичне регулювання».

Оскільки однією з основних умов життєдіяльності людей є житло, завдяки якому вони можуть забезпечити своє природ­не існування, задовольняти матеріальні та моральні потреби, це дозволяє предметом регулювання житлового права визна­чити сукупність однорідних суспільних відносин, спрямованих на єдиний об’єкт задоволення потреб людини — житло.

Позитивне право розмежовує поняття житлового права в об’єктивному і суб’єктивному сенсі. Так, житловим правом в об’єктивному розумінні є сукупність норм, які регулюють су­спільні житлові відносини. У суб’єктивному розумінні житлові права належать кожній окремій особі залежно від її правового становища.

Деякі автори зазначають, що житлове право є комплексною галуззю права, оскільки воно використовує методи правового ре­гулювання, запозичені з інших галузей права.

В юридичній літературі, присвяченій аналізу норм житло­вого права, можна зустріти думки про те, що житлове право — це або підгалузь цивільного законодавства, або самостійна підгалузь сучасного законодавства, або комплексна галузь, що по­єднує норми кількох галузей законодавства. Останнє відпові­дає сучасному стану законодавства та правозастосовчої практи­ки, як вважає П. В. Крашениников, оскільки при регулюванні житлових відносин використовуються різні методи правового регулювання.

З цим можна погодитися. Хоча в Житловому кодексі має місце поєднання норм приватного і публічного характеру, йдеть­ся про змішаний характер норм, спрямованих на забезпечення досягнення єдиної мети.

З точки зору науки цивільного права в об’єктивному розу­мінні житлове право розглядається: 1) як підгалузь (інститут цивільного права); 2) як комплексна галузь інститут. Остання точка зору заслуговує на увагу, оскільки норми про право влас­ності містяться як у цивільному, земельному, сімейному, так і житловому праві.

А. Бірюков називає «житлове право підгалуззю не однієї, а багатьох галузей права, в основі якої лежить комплексна га­лузь законодавства щодо регулювання житлових суспільних від­носин, які можуть бути особистими, майновими та організацій­но-фінансовими». З таким висновком навряд чи можна пого­дитись, оскільки не можна зводити всі житлові правовідносини до інститутів конституційного, земельного, фінансового, адмі­ністративного, кримінального та інших галузей права, що, в кін­цевому рахунку, вихолощує предмет житлового права як чітко визначеної правової системи, що на вершині має свій Житло­вий кодекс із своєю внутрішньою структурою.

Юридичний зміст житлового правовідношення, що виник­ло, становить комплекс суб’єктивних прав і обов’язків, тому що вони належать конкретним учасникам житлових правовідно­син і тим відрізняються від наявності суб’єктивних житлових прав і обов’язків, закріплених позитивним правом. Суб’єктивні житлові права і обов’язки мають бути взаємообумовлені, оскіль­ки не можуть існувати, коли є тільки право і навпаки.

Так, обов’язки гарантування державою права на житло по­винні кореспондувати право громадян звернутися до уповно­важених органів для отримання житла або за захистом пору­шеного права. Право громадян на житло передбачає обов’язок держави створити умови, за яких кожен громадянин вільно, на власний розсуд, забезпечить свої житлові потреби відповідно до власних можливостей. Забезпечення житлом державного і комунального житлового фонду за договором найму передба­чає укладення договору не тільки соціального найму, а й:

1) комерційного найму (в т.

2) безоплатного користування;

3) купівлі-продажу з розстрочкою платежів;

4) іншого договору.

Потреба у житлі є тим юридичним фактом, з яким закон по­в’язує трансформацію абстрактного конституційного права на житло у конкретне суб’єктивне право. Правовідношення, яке ви­никає між громадянином і уповноваженим органом з приводу надання громадянину жилого приміщення, є суб’єктивним ци­вільним правом.

Суб’єктивні житлові права і обов’язки виникають одночас­но, однак зміст їх може змінюватись.

Загальновизнаним у науці є виділення її складових інститу­тів. Під правовим інститутом у теорії права розуміють таке угрупування норм певної галузі чи підгалузі, що регулюють конкрет­ний вид чи сторону суспільних відносин.

Під правовим інститутом необхідно розглядати певну групу правових норм, які регулюють відповідні однорідні суспільні відносини.

Таким чином, головною ознакою будь-якого правового ін­ституту є однорідність тих суспільних відносин, які регулюють­ся його нормами. Житлове право також має структуру житло­вих норм, які регламентують існування комплексної галузі — житлове право. Структурування норм дозволяє дослідити сут­ність та значення окремих правових норм та інститутів, які його складають, особливості їх правового впливу на суспільні від­носини, і, в кінцевому рахунку, встановити принципи, в межах яких діє житлове право.

Визначення структури житлового права полягає, головним чином, у визначенні кола і характеру однорідних суспільних від­носин, що становлять предмет правового регулювання. Оскіль­ки суспільним відносинам у житловій сфері притаманні специ­фічність, риси однорідності, що дозволяють згрупувати їх за спе­цифікою відносин.

У найбільш узагальненому вигляді до однорідних суспіль­них відносин можна віднести ті, що складаються при: визначен­ні житлового фонду, переведенні жилих приміщень у нежилі і навпаки, забезпеченні громадян жилими приміщеннями, корис­туванні жилими приміщеннями у будинках державного, кому­нального і приватного житлового фонду; користуванні жилими приміщеннями спеціального призначення; виникненні та при­пиненні права власності на жилі приміщення; утриманні жит­лового фонду; виселенні із жилих приміщень; захисті суб’єктив­них житлових прав та законних інтересів громадян тощо.

Тому предметом житлового права є нормативно врегульо­вані суспільні відносини з приводу: 1) виникнення, здійснення, зміни, припинення права власності, користування, розпоряджен­ня жилими приміщеннями державного і комунального житло­вого фонду; 2) користування житлом приватного житлового фонду; 3) користування загальним майном власників примі­щень; 4) відповідності приміщень жилим і виключення їх із житлового фонду; 5) обліку житлового фонду; 6) утримання і ремонту жилих приміщень; 7) переобладнання і переплануван­ня жилих приміщень; 8) управління багатоквартирними будин­ками; 9) створення і діяльності житлових, житлово-будівель­них кооперативів, товариств співвласників житла, прав і обо­в’язків їх членів; 10) надання комунальних послуг і їх проплати; 11) контролю за використанням і збереженням житлового фон­ду, відповідності жилих приміщень встановленим санітарним і технічним нормам, іншим вимогам законодавства.

Головне місце серед них посідають відносини, завдяки яким громадяни трансформують належне їм конституційне право на житло в конкретне правовідношення. Так, виходячи з положень ст. 47 Конституції України формами реалізації права на житло є: будівництво; придбання житла у власність; оренда житла; на­дання платно чи безоплатно житла державою або органами міс­цевого самоврядування. Аналіз конституційних норм, що знай­шли своє відображення в законодавстві, доводить, що право на житло може бути реалізовано різними способами і на різних платних/безоплатних засадах.

1. Надання житла безоплатно за договором соціального найму в будинках державного і комунального житлового фонду. Конституція передбачає обмежене коло громадян, які мають таке право. В Законі України «Про житловий фонд со­ціального призначення» уточнюється право на безоплатне або помірну оплату житла. В той самий час Житловим кодексом УРСР 1983 р. право на отримання безоплатного житла прого­лошене для всіх громадян України. В Цивільному кодексі за­значено, що житло може передаватися за договором безоплат­ного користування (позички).

2. Надання житла оплатно на підставі договору оренди, що отримав назву «договір комерційного найму». За цим дого­вором у комерційний найм може передаватися житло з приват­ного житлового фонду на інших умовах, ніж соціальний найм.

3. За ЖК УРСР 1983 р. житло надається державою або органами місцевого самоврядування безоплатно за умов укла­дення в подальшому договору найму. Коло громадян-наймачів за цим договором має бути необмежене. Договір найму має пе­редбачати і умови викупу житла.

4. Придбання або будівництво житла. Громадяни вирішу­ють у цьому випадку свої житлові потреби шляхом укладання цивільно-правових договорів: купівлі-продажу (в т. ч. із розстроч­кою платежів), міни, дарування, ренти, довічного утримання, спадкування, будівництва, інвестування та інших дій, що не су­перечать цивільному законодавству.

5. Придбання житла у власність із державного та комуналь­ного житлового фонду шляхом його приватизації (викупу).

6. Надання державних кредитів для будівництва або ку­півлі житла. Особливо це стосується окремих груп громадян: військовослужбовців, молодих сімей, науковців, державних служ­бовців тощо.

В Україні зміни у цивільному і житловому законодавстві віддзеркалюють зміни у співвідношенні форм задоволення жит­лових потреб громадян, перехід до нової ринкової системи, яка базується на приватноправових засадах, формуванні ринку жит­ла і землі, що тягне виникнення нових можливостей забезпе­чення громадянами житлових умов. Держава, органи місцево­го самоврядування сприяють залученню приватних інвесторів (юридичних осіб і громадян) у будівництво житла. Набут­тя права власності на житло слід розглядати як одну із форм реалізації житлових прав. Власником жилого приміщення гро­мадянин стає в силу різних законних підстав: 1) приватиза­ції; 2) безпосередньо або інвестування у житлове будівництво;

— участі у житлових і житлово-будівельних кооперативах, то­вариствах співвласників багатоквартирного жилого будинку;

— отримання житла внаслідок укладення різного роду цивіль­но-правових договорів; 5) набуття шляхом сервітуту.

Законними підставами виникнення права власності на жит­ло є наступні: а) сімейні відносини із власником житла; б) на­буття права власності на житло на підставі договору даруван­ня або іншого правочину про відчуження житла (договір ренти, довічного утримання); в) набуття права власності на житло за спливом строку набувальної давності; г) викуп звільнених ізо­льованих приміщень у комунальній квартирі. Виникнення пра­ва власності на житло може бути оплатне й безоплатне (прива­тизація, дарування, спадкування).

Якщо у Цивільному кодексі визначені основні поняття пра­ва власності на житло, встановлено загальний порядок укладен­ня договорів найму житла, їх види, права і обов’язки наймача, то житлове право конкретизує і деталізує положення Цивільно­го кодексу України стосовно об’єкта правового регулювання та особливостей житлових правовідносин.

Житлове право характеризується комплексністю правового регулювання. Особливість житлових відносин полягає в тому, що вони виникають до моменту отримання житла, норми жит­лового права поширюються на осіб, які не мають житла, але по­требують поліпшення житлових умов.

Таким чином, житлове право регулює однорідні суспільні відносини, які слугують задоволенню житлових потреб грома­дян (житлові відносини), хоча з точки зору критеріїв побудо­ви системи права, можуть належати до різних галузей права (конституційного, адміністративного), які на стадії користуван­ня трансформуються у цивільно-правові.

У сучасній юридичній літературі до права громадян на жит­ло також відносять забезпечення здорового навколишнього середовища; житлового середовища, гідного цивілізованої лю­дини.

З урахуванням вимог конституційного, цивільного і житло­вого законодавства в юридичній літературі звертається увага на те, що право громадян на житло охоплює не тільки можливість безпосереднього поліпшення житлових умов, а також право на недоторканність житла і свободу вибору місця проживання.

До виникнення суб’єктивного права на житло особа повин­на вступити у цілий ряд правовідносин, різних за юридичною природою, що впливає на обсяг прав та засоби їх реалізації.

Реалізація права громадян на житло полягає у заходах, пе­редбачених у правових нормах, серед яких слід виокремлювати умови, що забезпечують правомірну реалізацію права на житло, і умови їх захисту від неправомірних посягань.

Необхідно зазначити, що законодавство України містить значну кількість норм, які регулюють відносини, пов’язані з житлом. Ці норми містяться в різних галузях законодавства, але жодна з цих галузей не в змозі в повному обсязі самостійно забезпечити належний рівень правової охорони та захисту. На­лежна охорона прав на житло можлива лише шляхом поєднання правових заходів усіх галузей права. Не заперечуючи важливої ролі інших галузей права в охороні житлових правовідносин (конституційного, адміністративного, а також цивільно-, кримі­нально-, господарсько-, адміністративно-процесуального права), необхідно наголосити на виключній ролі в цьому норм цивіль­ного права. Адже, за висловом С. С. Алексєєва, «цивільні зако­ни — це ті головні фактори, за допомогою яких ідеали свободи, вимоги демократичної і правової культури фактично реалізу­ються в повсякденному житті громадян і, тим самим, з юридич­ного боку забезпечується реальне формування сучасного віль­ного громадянського суспільства».

Житлове законодавство ґрунтується на необхідності забез­печення умов для здійснення громадянами права на житло, його безпеки, недоторканності і недопустимості свавільного позбав­лення житла, безперешкодного здійснення прав, а також у ви­знанні рівності учасників житлових правовідносин щодо во­лодіння, користування і розпорядження житлом, порушених житлових прав, їх судового захисту, використання жилих при­міщень за призначенням.

При аналізі підвідомчості цивільних справ, як зазначає М. Й. Штефан, «судам підвідомчі спори, що виникають з пра­ва громадян на забезпечення жилими приміщеннями і корис­тування ними».

Слід додати, що житлове право як «комплексну навчальну дисципліну» слід відрізняти від «комплексної галузі житлового законодавства». Це навчальна дисципліна, яка ставить за мету вивчення сукупності основних правових норм, інститутів на за­садах поєднання приватно- та публічно-правового регулювання, до яких належать різні галузі сучасного права.

Таким чином, як галузь права житлове право є системою правових норм і інститутів, що регулюють відносини щодо за­безпечення житлових прав фізичних осіб. Як навчальна дисци­пліна — це сукупність правових норм і основних концепцій роз­витку житлового права. Як наукова дисципліна житлове право складається із системи поглядів, ідей, теорій з приводу зако­номірностей житлових правовідносин, чинних правових норм і практики застосування житлового законодавства, а також тен­денції їх розвитку.

Предметом науки житлового права є вивчення регулювання відповідних житлових відносин, дослідження норм житлового законодавства, історія та тенденції їх розвитку. Таким чином, наука житлового права повинна не тільки спиратися на аналіз чинних правових норм, а й здійснювати прогностичну функцію, на базі якої мають вироблятися конкретні пропозиції щодо уза­конення чинних правових норм.