§ 3. Інвестиційний договір: порядок укладання, основні і додаткові умови

Основною підставою виділення інвестиційного договору в особ­ливий договірний вид є інвестиційна мета, яка охоплює реаліза­цію інвестиційного проекту і визначає спрямованість договірного зобов'язання.

Кафарський В.В. вказує на особливості інвестиційного договору, до яких відносить:

1) передумову укладення договору —- наявність інвестиційного проекту;

2) довготривалий характер правовідносин сторін;

3) обов'язкове здійснення інвестицій у формі вкладення майно­вих і інтелектуальних цінностей в об'єкти підприємницької і інших видів діяльності;

4) комерційну зацікавленість або досягнення певного соціального ефекту (за умови здійснення державних інвестицій);

5) цільове використання коштів інвестора;

6) спільну (часткова) власність на вкладене майно і на результат інвестиційної діяльності;

7) за інвестиційним договором цінності у вигляді інвестицій, як правило, вкладаються в об'єкти права, а не надаються суб'єктам пра­ва, як за іншими подібними господарсько-правовими договорами.

Отже, не дивлячись на відсутність у законодавстві визначення інвестиційного договору, виходячи з його особливостей, можливо визначити інвестиційний договір як правочин між двома або де­кількома особами, яким встановлюються на певний термін права і обов'язки між сторонами стосовно вкладення всіх видів майнових і інтелектуальних цінностей в об'єкти підприємницької і інших ви­дів діяльності для отримання прибутку або досягнення соціального ефекту.

Залежно від розподілу обов'язків між сторонами, інвестиційні договори визначаються як двосторонні, оскільки кожна із сторін до­говору має права і несе обов'язки. Так, наприклад, за інвестиційним договором на будівництво інвестор зобов'язаний вносити інвестиції в порядку, передбаченому договором, і має право отримати у влас­ність об'єкт інвестування після закінчення будівництва, а реципієнт несе обов'язок направляти інвестиції, отримані від інвестора, на будівництво об'єкта містобудування.

Як правило, інвестиційні договори мають оплатний характер, оскільки дії інвестора з внесення інвестицій компенсуються відпо­відними діями реципієнта (одержувача).

До істотних умов інвестиційного договору слід віднести:

— предмет - інвестиції в будь-якій не забороненій законодав­ством України формі;

— кількісні і якісні характеристики предмета - інвестицій (кількість і характеристика майна, яке передається, види і конкретні обсяги робіт і т.д.);

— властива інвестиційним договорам спеціальна умова — форма і об'єкт інвестування;

— ціна договору, тобто вартість інвестицій у національній або вільноконвертованій валюті (якщо здійснюються іноземні інвестиції), а також вартість одиниці виміру конкретного майна, прав, робіт, послуг, які передаються, виконуються;

— термін інвестиційного договору, оскільки останній зазвичай має тривалий характер (про внесення долі до статутного фон­ду господарського товариства, про повну сплату акцій і т.д., а у ряді випадків — також і проміжні терміни — внесення інвестицій (у статутних документах, які опосередковують корпоративну форму інвестування, повинні визначатися тер­міни внесення засновниками своїх внесків — до моменту дер­жавної реєстрації товариства у визначеному законом розмірі, а останні — протягом визначеного статутними документами терміну, який зазвичай не може бути більше одного року) або виконання певних етапів робіт (наприклад, у процесі реаліза­ції інвестиційного або інноваційного проекту).

До звичайних умов інвестиційного договору належать умови: про форму платежу; про порядок виконання; відповідальність сторін за порушення договірних зобов'язань; порядок розгляду спорів, які виникають між сторонами в процесі виконання договору; об­ставини, які звільняють сторони від відповідальності; страхування інвестиційних ризиків і обов'язку сторін відносно цього, способи забезпечення сторонами виконання договірних зобов'язань.

До випадкових умов можна віднести, наприклад, надання ін­вестором виконавцям робіт виробничих і житлових приміщень, забезпечення працівників виконавця харчуванням і т.д.

Інвестиційний договір укладається у письмовій формі (ч. 1 ст. 181 ГК України, ст. 208 ЦК України, ч. 1 ст. 9 Закону «Про інвестиційну діяль­ність» від 18.09.91 р.), що зумовлено низкою факторів, у першу чергу, необхідністю ведення бухгалтерського обліку і звітності суб'єктами інвестиційних правовідносин, захистом інтересів сторін договору.

У випадках, передбачених законом, при укладенні інвестицій­ного договору застосовується нотаріальна форма (наприклад, у разі продажу в процесі приватизації цілісних майнових комплексів під­приємств або їх структурних підрозділів згідно з ч. 4 ст. 27 Закону «Про приватизацію державного майна») або за домовленістю сторін (ч. 1 ст. 209 ЦК України).

Для деяких видів господарських договорів передбачена держав­на реєстрація, з якою пов'язується або момент дійсності договору (договори концесії, наприклад, — ст. 14 Закону «Про концесії»; Постанова Кабінету Міністрів України від 18.01.2000 р. № 72 «Про реєстр концесійних договорів»), або придбання особливого режиму для його сторін або одній з них: інвестиційні договори, що реалізуються на території пріоритетного розвитку або в спеціальній (вільною) економічній зоні.

Що стосується кваліфікації інвестиційних договорів, то вони належать до фідуціарних операцій. Стаття 21 Закону України «Про інвестиційну діяльність» надає право інвесторові у будь-який мо­мент прийняти рішення про припинення інвестиційної діяльності з відшкодуванням збитків учасникам інвестиційної діяльності.

Слід зазначити, що Законом України «Про внесення змін до де­яких законодавчих актів України» від 15.12.2005 р. були внесені зміни до статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 року — тепер об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спору­дження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, притягнених від фізичних і юридичних осіб, у тому числі в управлін­ня. Інвестування і фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

У зв'язку з цим інвестиційний договір про залучення грошових коштів від третіх осіб на будівництво житла з 14 січня 2006 року є недійсним.

Зокрема, господарським судом Запорізької області 01.03.2004 р. був задоволений позов ПП «КСО» до ТОВ «Х" про визнання недійсним ін­вестиційного договору на будівництво житлового будинку, укладеного 18.01.2004 р. Суд обґрунтував своє рішення тим, що Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівни­цтві житла і операції з нерухомістю» від 19 червня 2005 року договір управління майном укладається з управителем, яким згідно зі ст. 4 вищезазначеного Закону може бути банк або інша фінансова установа. Оскільки ТОВ «X» не є фінансовою установою, воно не мало права приймати кошти від позивача як оплату за об'єкт будівництва.