3.8.11. Договор участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм.
в ред. от 23.07.2008) (далее — Закон об УДС), ввел в систему российского договорного права новый вид договора — договор участия в долевом строительстве, а также установил гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства[147].
Поскольку ряд лиц, привлекали средства граждан, не имея возможности и намерения осуществить строительство жилья, Закон об УДС запретил юридическим лицам вступать в иные, помимо вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отношения с гражданами, принимая на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме (в том числе путем уступки прав по договорам). Исключением стали случаи, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска организацией-эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищностроительными и жилищными накопительными кооперативами.
В законе специально оговорено, что его регулирование не распространяется на отношения застройщиков, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, договоры, заключаемые для опосредования такой деятельности, государственной регистрации не подлежат, равно как и дополнительные соглашения и цессия прав по ним.
Исходя из изложенного, регулирование Закона об УДС: императивно распространяется на: привлечение средств граждан в строительство многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) если гражданин станет собственником жилого помещения в нем; по соглашению сторон может распространяться на: привлечение средств граждан в строительство многоквартирных домов, если гражданин станет собственником нежилого помещения в нем;
привлечение средств граждан в строительство иных объектов недвижимости, кроме многоквартирных домов; привлечение средств юридических лиц (предпринимателей без образования юридического лица) в строительство многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) безотносительно к жилому или нежилому характеру помещения; не распространяется на строительство объектов производственного назначения.
Следует обратить внимание на то, что в рамках одного объекта недвижимости могут сочетаться различные модели вложения денежных средств, как путем инвестирования, так и путем участия в долевом строительстве. Так, например, на квартиры в многоквартирном доме могут быть заключены с гражданами договоры участия в долевом строительстве, а с юридическим лицом застройщик вправе заключить инвестиционный договор на строительство торгового помещения на первом этаже такого дома. Застройщику необходимо четко разграничивать данные договоры во избежание их неверной квалификации при возникновении споров (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 октября 2007 г. N Ф09-8535/07-С6).
При этом, объектом долевого строительства является не только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего здания, но и общее имущество в таком объекте недвижимости (см. приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. № 29). ,
Весьма важным представляется анализ ключевых понятий, используемых в законе. Так, в соответствии с Законом застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.
Следует заметить, что закон формулирует собственное понятие застройщика, отличное от иных нормативных актов. Так по Градостроительному кодексу РФ, застройщиком считается лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию и иную девелоперскую деятельность. Закон «О до-
левом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» использует более узкое определение застройщика. Застройщиками по данному закону являются юридические лица, имеющие земельные участки на титуле (собственность или аренда), и привлекающие, после получения разрешения на строительство, денежные средства на создание многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Определение застройщика, данное в законе, имеет не абстрактное, но весьма важное значение, как для участников рынка, так и для государственных регистраторов, поскольку от того, соответствует ли лицо указанию закона, зависит правомерность привлечения им денежных средств и возможность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Закон выделяет следующие квалифицирующие признаки, лишь при одновременном соблюдении которых лицо обладает статусом застройщика: Наличие титула на землю в виде собственности либо аренды; Полученное разрешение на строительство; Создание проектной декларации.
Однако данные признаки при практическом применении порождают целый ряд проблем. Так, например, в ряде случаев застройщик обладает земельным участком на праве субаренды (поднайма), что весьма типично, если участок закреплен за государственным учреждением или предприятием, желающим произвести реконструкцию своих объектов и привлекающим инвестора-застройщика для развития земельного участка. С учетом того, что субаренда по своей правовой природе тождественна аренде, подлежит государственной регистрации (если заключена на срок более года), субарендатор имеет право на заключение договора аренды при досрочном расторжении договора аренды с арендатором, казалось бы, субаренда является таким же титульным правом как и аренда.
Однако stricto jure субаренда не является надлежащим титулом в смысле Закона об УДС и, соответственно, не может является основанием для заключения лицом договоров участия в долевом строительстве (далее — договоры УДС) в качестве застройщика.Еще одна возможная ситуация: застройщик обладает правом аренды земельного участка, но в силу того, что договор заключен на срок менее года и не подлежит государственной регистрации, в ЕГРП отсутствуют сведения о нем. Такая ситуация вполне типична: например, в Москве практика заключения краткосрочных договоров на период проектирования и строительства весьма распростра-
йена. В этой связи у государственных регистраторов возникает ряд проблем, связанных с исполнением предписания Закона о УДС и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав).
Так, например, для того, чтобы выполнить требования закона об обеспечении обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, требуется государственная регистрация права ипотеки земельного участка, на котором строится объект недвижимости, либо права аренды такого участка, в подразд. II1-2 ЕГРП. Для того чтобы зарегистрировать обременение права застройщика, казалось бы, первоначально должно быть зарегистрировано само право — для аренды такая регистрация происходит в виде регистрации договора аренды в подразд. Ill-1 ЕГРП, в ином случае получается, что записи о договорах участия в долевом строительстве, вносимые в подразд. III-4 ЕГРП[148] обременяют не право застройщика, а право собственника земельного участка, зарегистрированное в подразд. II-1 реестра, таким образом делается вывод о невозможности государственной регистрации, а следовательно и заключения договоров участия в долевом строительстве застройщиками, обладающими земельными участками на праве краткосрочной аренды. Действительно, ст. 3 Закона о УДС связывает приобретение лицом статуса застройщика с государственной регистрацией, а не с возникновением права собственности или аренды.
Однако, на наш взгляд, такой подход законодателя представляется концептуально неверным — существование материального права лица не может быть умалено или, тем более, отменено несовершенством процесса/процедуры признания и подтверждения такого права. В соответствии с ст. 55 Конституцией права могут быть ограничены только федеральным законом, в той мере, в какой это необходимо для защиты безопасности, нравственности, прав других лиц и др. Представляется, что данное ограничение не подпадает под указанные случаи.Что касается следующего квалифицирующего признака застройщика — наличия надлежащего разрешения на строительство, то следует заметить, что от различных видов разрешительных докуметов в
кажом субъекте федерации правовых форм постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 утверждена единая форма разрешения на строительство и форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 г. № 120 принята инструкция о порядке заполнения данных форм.
Дата получения разрешения также весьма значима, так как закон о УДС не имеет ретроактивной силы и распространяется на отношения, возникшие лишь после вступления его в силу: если же разрешение на строительство получено застройщиком до 01.04.2005, то даже заключаемые после этой договоры не подпадают под регулирование данного закона (т.е. возможно заключение инвестиционных и иных договоров на жилые помещения).
Однако при рассмотрении вопроса о статусе застройщика большое значение имеет не только момент возникновения права на привлечение денежных средств на строительство, но и момент его прекращения. В практике возник вопрос о правомочности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В настоящее время, существует тенденция в отказе в государственной регистрации таких договоров, поскольку сумма налоговых поступлений при заключении договора купли-продажи выше, чем при заключении договора УДС.
Вместе с тем с учетом того, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а в законодательстве не установлены обязательства сторон по предоставлению договора на государственную регистрацию в определенный срок с момента подписания, может сложиться ситуация, кода стороны задолго до ввода объекта в эксплуатацию подписывают договор, но договор предоставляется на государственную регистрацию после ввода в эксплуатацию. Понимая, что высказанное мнение будет диссонировать с фискальными интересами, рискнем высказать мнение, что отказ в регистрации таких договоров и права собственности участников по ним будут нарушать права граждан.Договор участия в долевом строительстве: предмет, объект и существенные условия.
Как было отмечено ранее Закон о УДС дополняет сформировавшуюся систему гражданско-правовых договоров новым видом договора, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц по
строить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости' и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего градостроительного объекта. Договор УДС не является публичным договором.
Законом установлен ряд существенных условий договора, без которых в соответствии со ст. 428 ГК РФ договор не может считаться заключенным и, следовательно, подлежать государственной регистрации.
Во-первых, это указание на сам объект долевого строительства. По сути данное требование проистекает из необходимости надлежащего определения самого предмета договора. Должная индивидуализация достигается указанием на площадь, номер и иные характеристики объекта строительства, определяемые в соответствии с утвержденной проектной документацией. При этом следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 25.1 Закона о регистрации прав на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве необходимо представить документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (полагаем достаточным указывать этаж и местоположение на плане такого этажа) и планируемой площади объекта долевого строительства. Таким образом, при предоставлении данного документа в качестве приложения к договору требование об идентификации объекта строительства будет соблюдены.
Вторым существенным условием договора является требование к установлению срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Здесь требуется обратить внимание на то, что передача объекта долевого строитель
ства возможна лишь только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому в ряде случаев в договорах раздельно указывается срок ввода объекта в эксплуатацию и срок передачи объекта от момента ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, срок ввода объекта в эксплуатацию указывается в проектной декларации, в обязательном порядке подлежащей предъявлению застройщиком участнику долевого строительства, а также подаваемой на государственную регистрацию вместе с первым договором участия в долевом строительстве. Таким образом, в случае, когда на основании предоставленных документов срок передачи объекта подлежит установлению, договор можно считать соответствующим закону и подлежащим государственной регистрации.
Условие о цене также является существенным условием договора[149], кроме того, стороны должны согласовать сроки и порядок ее уплаты. В частности, стороны могут установить цену путем указания как суммы подлежащей оплате, так и путем указания стоимости одного квадратного метра площади помещения. Стороны могут предусмотреть оплату цены договора как единовременным платежом, так в рассрочку. Закон предусматривает возможность (но не обязанность) указания составляющих цены: во-первых, возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и, во- вторых, денежных средств на оплату услуг застройщика.
Закон прямо не предъявляет требований к моменту оплаты цены договора. Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Следует признать необоснованным отказ в государственной регистрации договоров, в которых срок оплаты определен моментом передачи объекта строительства, поскольку требование ст. 18 Закона об УДС, согласно которому застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства объекта недвижимости, является требованием, определяющем целевое использование денежных средств, а не момент их оплаты.
Последним из существенных условий является гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может состав
лять менее чем пять лет со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, при этом момент, с которого начинается исчисление гарантии, может быть изменен договором. Следует заметить, что любые условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными, но при этом следует помнить, что согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Таким образом, по нашему мнению, договор участия в долевом строительстве с условиями, ограничивающими ответственность застройщика, подлежит государственной регистрации и будет являться основанием для возникновения права собственности участника.
Следует заметить, что, несмотря на наличие множества императивных норм в Законе, условия исполнения договора и обязательства сторон остаются на соглашении сторон, причем установление дополнительных обязанностей участника долевого строительства не является нарушением закона и основанием примения к застройщику ответсвенности (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 октября 2007 г. N Ф04-6678/2007 (38545-А45-27))
В настоящее время существует практика заключения предварительных договоров УДС лицами, не получившими разрешения на строительства. Следует заметить, что, безусловно, существует возможность заключения предварительного договора УДС лицом, еще не приобретшим статуса застройщика. Однако основной целью заключения предварительного договора является привлечение денежных средств в обход норм Закона об УДС. Данные средства привлекаются чаще всего под видом обеспечительного платежа или задатка, вносимого в обеспечение обязательства участника заключить основной договор. Сам по себе такой обеспечительный платеж не противоречит закону (в отличие от задатка, платежная функция которого (ст. 380 ГК РФ) противоречит природе предварительного договора), однако застройщик должен обеспечить депонирование данных средств и исключить их использование, что, разумеется, противоречит цели использования застройщиком данной модели. С учетом того, что Закон об УДС императивно устанавливает закрытый перечень правовых оснований привлечения денежных средств застройщиком, привлечение денежных средств застройщиком по
предварительному договору подпадает под действие ч. 3. ст. 3, ст. 23 Закона об УДС и ст. 14.28 КоАП.
Уступка права требования.
Достаточно важным инструментом используемых при управлении денежными потоками, как в инвестиционном строительстве, так и при участии в долевом строительстве, средств застройщиком является уступка права требования по соответствующим договорам.
Следует заметить, что как граждане, так и юридические лица могут без ограничений уступать права по договорам УДС весь период от момента заключения (государственной регистрации) договора до момента его исполнения (подписание акта о приемке объекта участником от застройщика). Однако если юридическое лицо уступает гражданину право требования, то, несмотря на условия договора, по которому осуществлена уступка, у гражданина возникает право требовать уплаты застройщиком в двойном размере сумм, предусмотренных Законом (ст. 3, 6, 9), поскольку данные требования основываются не на соглашении сторон, а непосредственно на положениях закона, которые защищает гражданина как потребителя в его отношениях с застройщиком' (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 ноября 2005 г. № 78-В05-50). Если же договор УДС заключался с гражданином и он уступил право требования к застройщику юридическому лицу, то возникающий спор между цессионарием и застройщиком подлежит рассмотрению в арбитражном суде (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июня 2007 г. № 2238/07).
Сама цессия права участника по договору УДС возможна лишь после полного исполнения перед застройщиком обязательств по оплате цены договора либо же с одновременным переводом обязанностей (т.е. по сути речь идет о замене стороны в договоре). Данное положение закона призвано исключить случаи отказа застройщика от исполнения обязанностей перед цессионарием по мотивам неисполнения обязательств цедентом перед застройщиком[150].
Государственная регистрация уступки прав требования осуществляется посредством внесения в подразд. 1II-4 ЕГРП соответствующей записи о сделке цессии. В таком листе подразд. Ш-4 ЕГРП все графы должны соответствовать одноименным графам листа, открытого на договор с цедентом, за исключением указания на лицо, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права, а также указания на договор цессии в графе «документы-основания». При этом запись подраздела III-4 ЕГРП о государственной регистрации соответствующего договора УДС погашается.
Проектная декларация.
Отдельного рассмотрения заслуживает проектная декларация как особый публичный документ, содержащий консолидированную информацию о проекте строительства. Проектная декларация состоит из двух частей: во-первых, в ней содержатся сведения о самом застройщике, а, во-вторых, информация о проекте строительства.
Закон обязывает застройщика раскрывать весьма разнообразную информацию, в том числе об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, о проектах строительства, в которых принимал участие застройщик за последние три года с указанием их местонахождения и расхождения проектных и реальных сроков ввода их в эксплуатацию. Что касается информации о проекте строительства, то кроме обязательного указания цели проекта строительства и его сроков, документов-оснований для строительства и приобретения лицом статуса застройщика, от застройщика требуется составить и предоставить своего рода «популярную» выдержку из проектной документации. В данной части проектной декларации должны содержаться сведения о местоположении объекта недвижимости и об его описании (краткое ТЭО); о количестве в составе строящегося объекта самостоятельных частей (квартир, офисов, гаражей и иных помещений), подлежащих последующей передаче участникам, а также об описании технических характеристик таких помещений. При этом для многоквартирных домов указывается функциональное назначение каждого из нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества, кроме того, указываются сведения о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников. Данные сведения весьма важны, так, например, должно быть отказано в регистрации договора долевого участия на помещение, входящее в общее имущество многоквартирного дома.
Среди иных важных сведений следует указать сведения о планируемой стоимости строительства объекта, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие рабо-
ты (при наличии генерального подрядчика достаточным будет указание на него). Кроме того, исходя из того, что, как было сказано выше, в рамках одного объекта недвижимости возможно сочетание нескольких форм привлечения средств застройщиком, следует указать все иные сделки (кроме договоров УДС), на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
Государственная регистрация договора УДС.
Следует обратить внимание на то, что совместно с первым из договоров участия в долевом строительстве по объекту недвижимости, подаваемом на государственную регистрацию, застройщиком представляются, во-первых, разрешение на строительство[151]; во- - вторых, проектная декларация; и в-третьих, план создаваемого объ-
екта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений[152] (все эти документы помещаются в одно дело правоустанавливающих документов).
Порядок государственной регистрации договора УДС определен Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. № 82. В соответствии с существующим порядком договор УДС регистрируется в качестве обременения в подразд. III-4 раздела ЕГРП, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде земельный участок, на котором осуществляется строительство соответствующего объекта. Следует заметить, что в графе «Описание предмета сделки» приводится описание объекта долевого строительства согласно договору участия в долевом строительстве (п. 53 Правил ведения ЕГРП), в том числе местоположение, наиме-
нование (назначение) строящегося объекта (например, «двухкомнатная квартира»), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность) и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта. Кроме того, все существенные условия договора подлежат внесению в графу «Условия сделки».
При заключении дополнительного соглашения к договору УДС заполняется лист И1-4, при этом в случае если дополнительным соглашением меняются записи существующего листа ЕГРП, открытого на договор, то заполняется соответствующий лист записи об изменениях, при этом существующая запись о договоре не погашается. При заключении соглашения о расторжении договора, заполняется лист записи об изменениях, а сама запись о договоре погашается.
Обеспечение обязательств по договору.
Как было сказано выше, договор УДС регистрируется как обременение права собственности или аренды застройщика на земельный участок. Однако кроме данной гарантии закон предусматривает необходимость обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства путем установления ипотеки на земельный участок или право аренды земельного участка или заключения договора поручительства, в обеспечение таких обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора УДС. Следует заметить, что существующие законоположения порождают ипотеку в силу закона даже в том случае, когда обязательства обеспечиваются поручительством. Данное обстоятельство объясняет отсутствие в практике поручительства в обеспечение обязательств застройщика: двойное обеспечение, разумеется, несет чрезмерный риск для предпринимателя.
Кроме залога права собственности или аренды на земельный участок в пользу застройщика данные права как до, так и после регистрации договора УДС могут быть переданы в ипотеку только банку[153]. В первой редакции закона было установлено весьма странное требование от том, что банк-залогодержатель нес солидарную с застрой-
шиком ответственность по его обязательствам перед участниками[154], в данный момент исключенное.
Одновременно с внесением записи о договоре, заключенным застройщиком с первым участником долевого строительства в подразд. III-4 ЕГРП, в подразд. II1-2 вносится запись о ипотеке земельного участка или залоге права аренды такого участка, причем в графе «Залогодержатель» указываются не конкретные субъекты, а слова «участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве», а срок устанавливает по сроку, указанному в договоре УДС.
Следует заметить, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства либо на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав завершенного строительством объекта, указанные объекты/помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. С учетом того, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразд. II1-2 раздела ЕГРП, открытого на соответствующий земельный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, застройщик рискует получить долговременное обременение своих объектов ипотекой участников. Разумеется, застройщики заключают договоры УДС на объекты, которые застройщик намеревается оставить в своей собственности после окончания строительства, с аффилированными/подконтрольными лицами, что позволяет легально нивелировать данный риск.
Возникновение права собственности участника на объект ДС.
В течение 10 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать его нотариальную копию в регистрирующий орган по месту нахождения объекта. В подтверждение исполнения обязательства застройщика по передаче объекта участнику сторонами подписывается передаточный акт (либо любой иной документ, свидетельствующий о передаче объекта). Данный документ при подаче его участником в регистрирующий
орган будет являться основанием для регистрации права собственности участника на объект долевого строительства. Кроме того, с момента данного акта ипотека в силу закона (и при наличии договора с банком), обременяющая земельный участок и строящиеся на нем объекты, не распространяется на данный объект долевого строительства.
На созданный по договору УДС объект открывается подразд. II-1 ЕГРП, в котором и осуществляется регистрация права собственности, причем в графе «документы-основания» указываются реквизиты следующих документов: разрешения на ввод в эксплуатацию, договора УДС (сделки об уступке требований по договору, если таковая сделка была совершена), передаточного акта. Если право регистрирует правопреемник участника, то на регистрацию подаются документы о правопреемстве (например, разделительный баланс или передаточный акт для юридических лиц, свидетельство о праве на наследство для физических).
Следует заметить, что передача объекта участнику и регистрация права собственности на такой объект не означает прекращения всех обязательств застройщика по договору, в частности, застройщик продолжает исполнять обязательства, связанные с гарантией качества на объект строительства.
Еще по теме 3.8.11. Договор участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве:
- §1. Государственная регистрация коммерческих организаций с иностранным капиталом как процедура легализации участия иностранных юридических лиц п предпринимательской деятельности на территории России.
- Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
- Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
- Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Особенности раздела отдельных видов имущества Права требования по договорам участия в долевом строительстве
- Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды и регистрация прекращения аренды
- 3.8.11. Договор участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
- Проблемы договора, подлежащего государственной регистрации.
- Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
- 4.1. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
- 4.1.1. Государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства
- 4.2. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору
- Типовая форма договора (вариант) об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов
- Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ