Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом заключается только в письменной форме. Об этом сказано в ст. 1017 ГК РФ, а также подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Уральского округа от 23 января 2008 г.

Если объектом доверительного управления выступает недвижимое имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), в том числе он подлежит государственной регистрации (ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему при условии, если такая передача удостоверяется государственной регистрацией (Постановления ФАС Поволжского округа от 24 января 2008 г. по делу N А49-2407/06-84/24, ФАС Уральского округа от 11 апреля 2007 г. по делу N Ф09-2494/07-С6).

Заметим, что для третьих лиц - арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, договор доверительного управления недвижимым имуществом вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Стороны должны обязательно учитывать данное положение, поскольку до регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 6 сентября 2011 г. N Ф03-4112/2011 по делу N А51-11667/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 29 июня 2011 г.

Следует отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а именно передача имущества в доверительное управление. Таким образом, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а порядка управления им, то регистрировать эти документы нет оснований (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 июня 2007 г., 19 июня 2007 г. по делу N Ф03-А73/07-1/1656).

Для каждого вида договоров предусмотрены свои существенные условия, которые должны соблюдаться при заключении договора. Существенными условиями договора доверительного управления имуществом являются (ст. 1016 ГК РФ):

- состав передаваемого в доверительное управление имущества;

- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя);

- размер и форма вознаграждения управляющему, если договором предусмотрена выплата вознаграждения;

- срок действия договора.

В Постановлении ФАС Уральского округа от 26 января 2009 г. N Ф09-10546/08-С6 по делу N А50-6749/2008 суд отказал истцу в удовлетворении требования о признании незаключенным договора доверительного управления имуществом, поскольку в договоре установлены признаки земельного участка, а также согласован механизм определения вознаграждения управляющему.

Отметим, что в случае отсутствия одного из указанных выше условий договор считается незаключенным. Именно к такому выводу пришел ФАС Поволжского округа (Постановление от 15 апреля 2009 г. по делу N А65-11349/2008), указав на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче доверительному управляющему.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор (п.

Отличительной особенностью договора доверительного управления является то, что он заключается не для совершения разовых сделок с имуществом, а для управления им в течение длительного времени. Кстати, это подтверждается и судебной практикой. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 30 января 2001 г. по делу N КГ-А41/112-01 суд сделал вывод, что договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку "Природа доверительного управления предполагает длящийся характер отношений".

Другая особенность договора доверительного управления в том, что имущество, переданное в доверительное управление, должно быть обособленно от имущества как управляющего, так и учредителя управления (ст. 1018 ГК РФ). Эти объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе, по ним он ведет самостоятельный учет.

Если управляющий получает в доверительное управление ценные бумаги от разных учредителей, то они могут объединить свои пакеты акций для передачи ему (ст. 1025 ГК РФ).

Отметим, что в доверительное управление может быть передано имущество, обремененное залогом, поскольку залогодатель остается его собственником и сохраняет возможность распоряжения им. Кроме того, дополнительный доход от выгодного использования имущества поможет собственнику выполнить свои обязательства перед залогодержателем. Законодатели установили, что управляющий должен быть предупрежден о залоге. В противном случае он вправе потребовать в суде расторжения договора и выплаты вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК РФ).