Статья 44. Приобретение права на земельный участок, владение которым осуществляется в течение длительного времени

Граждане Республики Беларусь, у которых отсутствуют документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяю­щий право на земельный участок, или которые используют земель­ный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с грани­цей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на зе­мельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение пят­надцати и более лет, имеют право в соответствии с законодатель­ством приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду в сло­жившейся границе и (или) размере, не превышающем размера, уста­новленного статьей 36 настоящего Кодекса.

Добросовестность, открытость и непрерывность владения земель­ным участком подтверждаются сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом и (или) паспортом домовладения и (или) документами об уплате земельного налога.

Комментарий

1. Возможность приобретения права на земельный участок по давности владения впервые предусмотрена земельным зако­нодательством. Ранее институт приобретательной давности зак­реплялся лишь ГК. Согласно ст. 235 ГК лицо — гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится иму­щество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владе­ет им как своим собственным недвижимым имуществом в те­чение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регис­трации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Та­ким образом, ГК предусматривает данное основание лишь для приобретения права собственности и не отражает специфику воз­никновения прав на землю.

358

В литературе отмечается, что необходимость введения в зако­нодательство института приобретательной давности связано с ут­ратой привилегированного положения государства-собственника1.

2. Комментируемая статья предусматривает, что приобрести права на земельный участок по давности владения могут лишь граждане Республики Беларусь, в отличие от ГК, относящего к субъектам, имеющим возможность приобрести право собствен­ности по данному основанию, граждан независимо от их граж­данства и юридических лиц.

Лицо, претендующее на приобретение права на землю по дав­ности владения, владея земельным участком без правового ос­нования, является беститульным владельцем. Если лицо владе­ет земельным участком на основе определенного титула, приоб­ретение иного права, например права собственности, на этот зе­мельный участок по давности владения исключается2. Исходя из положений комментируемой статьи, беститульность владе­ния выражается в следующем:

- у гражданина отсутствуют документ о предоставлении зе­мельного участка либо документ, удостоверяющий право на зе­мельный участок;

- гражданин использует земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, ука­занными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок.

Для приобретения права на землю по давности владения не­обходим сложный юридический состав, состоящий из следую­щих юридических фактов:

1) длительное владение - в течение пятнадцати и более лет;

2) открытое владение;

3) непрерывное владение;

1 Суханов Е.А. Российский закон о собственности: научно-практический комментарий / Е.А. Суханов. М., 1993. С. 53; Волков Г.А. Вопросы при­ обретения права собственности на землю по давности владения // Вест­ ник Московского университета. Серия 11. Право. 2000. № 1. С. 17-24.

2 Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложе­ нием актов законодательства и судебной практики (постатейный): в 3 кн.

359

4) добросовестное владение;

5) государственная регистрация1.

Комментируемая статья разъясняет, что добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком подтверждаются сведениями, внесенными в земельно-кадастро­вую документацию, либо строительным паспортом и (или) пас­портом домовладения и (или) документами об уплате земельно­го налога. Подобное указание обусловлено тем, что ранее зако­нодательство не всегда требовало получения землепользовате­лем правоустанавливающих документов на землю. Так, ст. 30 КоЗ предусматривала, что граждане Республики Беларусь, име­ющие земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, предостав­ленные им до принятия КоЗ и не получившие документов, удо­стоверяющих их право на земельные участки, владеют и пользу­ются этими земельными участками до получения документов, удостоверяющих право на пользование, право на пожизненное наследуемое владение этими участками. При этом сроки полу­чения таких документов не устанавливались.

Следует также отметить, что в соответствии с Законом о платежах за землю граждане являются плательщиками земель­ного налога и в отношении земельных участков, которыми они фактически пользуются, даже если земельный участок не заре­гистрирован в установленном порядке либо у них отсутствуют документы, удостоверяющие право на земельные участки. При этом предусматриваются повышенные ставки земельного нало­га на земельные участки, самовольно занятые, превышающие по площади установленные нормы отвода (см. комментарий к ст. 32). Однако в последнем случае уплата земельного налога не может являться основанием для приобретения права на зе­мельный участок по давности владения даже при соблюдении прочих условий, т.к. превышение предельных размеров земель­ных участков, установленных ст.

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложе­нием актов законодательства и судебной практики (постатейный): в 3 кн. Кн. 1. Разд. I. Общие положения. Разд. И. Право собственности и другие вещные права / отв. ред. и руководитель авторского коллектива: д.ю.н., проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. Минск, 2005. С. 835.

360

При наличии вышеназванных юридических фактов гражда­нин Республики Беларусь имеет возможность приобрести в ус­тановленном порядке следующие права на земельный участок: право собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды. Отсутствие в комментируемой статье специальных ука­заний позволяет сделать вывод, что выбор приобретаемого пра­ва на землю осуществляется самим гражданином с учетом тре­бований действующего земельного законодательства, предъяв­ляемых к субъектам и целевому назначению пользования зем­лями на соответствующих титулах. При этом земельный учас­ток приобретается по давности владения в сложившейся грани­це и (или) размере, не превышающем предельных размеров зе­мельных участков для соответствующих целей (см. коммента­рий к ст. 12, 14, 36).