Правовое регулирование использования земель населенных пунктов

Общее управление землями населенных пунктов осуществляется сельскими, поселковыми, районными исполнительными и распорядительными органами, а также исполнительными и распорядительными органами городов областного подчинения и г.

Территориальное управление населенными пунктами осуществляют органы архитектуры и градостроительства, которые координируют свою деятельность с исполнительными и распорядительными органами соответствующего уровня.

Согласно Закону РБ от 5 июля 2004 г. Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РБ, обязательным основанием для любой хозяйственной деятельности на территории населенных пунктов является градостроительный проект. Он представляет собой систему взаимоувязанных документов, разработанных в соответствии с нормативной документацией и на основе данных Государственного кадастра. Основные типы градостроительных проектов:

• схемы комплексной территориальной организации РБ и ее административно-территориальных образований;

• генеральные планы территорий сельских Советов;

• генеральные планы городов;

• проекты детальной планировки.

Градостроительный проект является юридическим документом, определяющим качество среды обитания, характер застройки и уровень благоустройства территории, сохранность историко-культурного наследия и природного окружения. Внесение изменений в утвержденный градостроительный проект допускается только по согласованию с органом, утвердившим проект. Состав, порядок разработки и согласования градостроительного проекта устанавливаются республиканским органом государственного управления архитектурной и градостроительной деятельностью. Порядок его утверждения и проведения государственной экспертизы определяется Советом Министров РБ. Сведения об утвержденных градостроительных проектах содержатся в Регистре градостроительных и инвестиционных проектов, который ведется в составе Государственного градостроительного кадастра.

Правовой режим земель городов и сельских поселений имеет некоторые различия. Это обусловлено тем, что в городах использование земель связано преимущественно с предпринимательством, промышленным производством, коллективной застройкой. А на землях сельских населенных пунктов широко производится сельскохозяйственная продукция.

К землям городов относятся все земли в пределах городской черты. Городская черта - внешняя граница города, отделяющая земли города от других категорий земель. Ст. 106 Кодекса о земле гласит, что городская (поселковая) черта устанавливается и изменяется в соответствии с законодательством РБ.

Земли населенных пунктов, граничащие с землями городов, могут быть переданы в состав земель городов. Если город выделил гражданам для жилищного строительства земельные участки, не имеющие границ с городом, они после застройки включаются в состав земель смежных населенных пунктов. Если рядом нет населенного пункта, то застроенные участки образуют новый населенный пункт (ст. 105 Кодекса о земле). Включение земель в черту города или поселка не влечет прекращения права собственности, пользования или владения ими и не является основанием для изменения размеров участков. Изъятие таких земель производится в порядке, установленном ст.ст. 39-41 Кодекса о земле.

На территории населенных пунктов очень разнообразен состав субъектов права на землю. Земельные участки в городах предоставляются в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду, передаются в частную собственность граждан, юридических лиц РБ. Граждане могут быть как индивидуальными участниками земельных отношений, так и в составе разнообразных кооперативов (жилищных, дачных, гаражных и иных). Временно незастроенные участки могут быть переданы в аренду или временное пользование.

В населенных пунктах существуют некоторые ограничения по передаче земель в частную собственность. В соответствии со ст. 38 Кодекса о земле, не могут передаваться в частную собственность: земли общего пользования (площади, улицы, лесопарки, скверы и т.

Собственники, пользователи, арендаторы земель в городах имеют ряд дополнительных обязанностей. Они должны проводить необходимые работы по благоустройству и озеленению, сохранению зеленых насаждений, а также поддерживать закрепленную за ними территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

Объектами земельных отношений в городах являются земельные участки (или их части), в том числе и земельные сервитуты. Все земли городов находятся в ведении городских исполнительных и распорядительных органов, и их использование осуществляется на основании генеральных планов городов и планов землеустройства территории.

Внутреннее разделение земель населенных пунктов на виды осуществляется на основании ст. 102 Кодекса о земле. В состав земель населенных пунктов входят следующие земли: 1) застройки; 2) общего пользования; 3) сельскохозяйственного назначения; 4) занятые лесами; 5) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Земли городской застройки состоят из земель, занятых жилыми, культурно-бытовыми, промышленными, административными строениями и сооружениями. Они подразделяются на 1) земли застроенных участков под строениями и сооружениями; 2) незастроенные земли, подлежащие застройке, в том числе под разрушенными строениями. Эти земли выделяются предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Размеры участков, предоставляемых для застройки, и условия пользования ими определяются установленными нормами и градостроительной документацией (ст. 110 Кодекса о земле).

Широко распространено право временного пользования землями городской застройки арендаторов строений, сдаваемых по договорам долгосрочной и краткосрочной аренды. Предприятия и фирмы могут арендовать строения или их части как у местных исполнительных органов, так и у промышленных предприятий, организаций. При заключении договора аренды может быть оговорено право пользования частью участка, право на застройку такого участка и другие права. Участки городской застройки могут сдаваться в аренду для временного использования под склады, стоянки автотранспорта, торговые объекты. После окончания договора эти участки должны быть возвращены в первоначальное состояние, а временно возведенные строения и сооружения снесены. Назначение земель городской застройки - строительство и дальнейшая эксплуатация построенных строений и сооружений. В юридической литературе подчеркивается подчиненная роль участка городской застройки по отношению к строению, которое на нем возведено. При переходе права собственности на строение автоматически вместе ним переходит и право на земельный участок, обслуживающий данное строение.

Земли общего пользования предназначены для размещения необходимых городу сооружений и устройств, мест массового отдыха населения и иных общедоступных сооружений. К ним относятся земли, используемые в качестве путей сообщения (площади, улицы, проезды, дороги, набережные), предназначенные для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, бульвары, скверы, городские пляжи), коммунально-бытовых нужд (кладбища, полигоны отходов) и иные земли.

Такие земли, как правило, не предоставляются во владение или пользование отдельных лиц, а находятся в общем свободном пользовании горожан.

На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т. п.) без ущерба для целевого назначения таких земель. К землям общего пользования в городах относятся и рынки. Они самостоятельно решают вопросы содержания территории, сдают в аренду торговые помещения, следят за благоустройством земель.

К землям сельскохозяйственного назначения в городах относятся земли, предоставленные колхозам, совхозам, другим юридическим лицам для ведения товарного и подсобного сельского хозяйства, а также гражданам для огородничества, выпаса скота и сенокошения.

Размещение на землях сельскохозяйственных предприятий жилых, культурно-бытовых, производственных построек и сооружений производится по согласованию с городскими исполнительными органами.

К землям сельскохозяйственного назначения на территории города относят также торфяные болота, месторождения общераспространенных полезных ископаемых (песка, гальки и др.), а также городские водоемы. Разработка полезных ископаемых, расположенных на городских землях, регулируется Кодексом о недрах, другими законодательными актами. Городские водоемы и водотоки (реки, озера) могут использоваться как пути сообщения, источники водоснабжения, места массового отдыха, могут быть переданы в пользование отдельным организациям (для спортивных, рыбохозяйственных и других целей).

Земли, занятые городскими лесами, улучшают состояние окружающей среды, способствуют организации отдыха, удовлетворяют культурноэстетические потребности населения, защищают территорию от водной и ветровой эрозии (ст. 114 Кодекса о земле). Правовой режим городских лесов установлен лесным законодательством, которое относит их к санитарно-гигиеническим и оздоровительным лесам 1 группы (ст. 64 Лесного кодекса). Порядок пользования землями, занятыми лесами, устанавливается городскими исполнительными и распорядительными органами.

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения в городах относятся земли, предоставленные юридическим и физическим лицам для осуществления возложенных на них задач. Правовой режим таких земель устанавливается по аналогии с режимом земель соответствующей категории.

Деление земель городов на виды не совпадает с их функционально - территориальным зонированием. В каждой из территориальных зон могут быть участки, относящиеся к разным видам земель. Такое несовпадение земельно-правовой и градостроительной классификаций обусловлено различием задач, стоящих перед разработчиками. Земельно-правовая классификация отражает различия в правовом режиме городских земель, а территориальное зонирование - направления градостроительной деятельности.

Согласно Закону РБ от 5 июля 2004 г. Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РБ, в городах могут устанавливаться следующие функциональные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные, зоны особого регламента, зоны специального назначения, иные территориальные зоны, определенные законодательством.

Регламентам, установленным для каждого типа функциональной зоны, должно соответствовать не менее 60 % участков и зданий в ее пределах. Остальные объекты являются потенциально несоответствующими требованиям, установленным для этой зоны, и для них существует ряд ограничений.

Так, в пределах жилой зоны допускается размещение отдельно стоящих объектов социального и культового назначения, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду (шум, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха и др.). При реконструкции жилых территорий необходимо отдельно рассматривать примагистральные участки, на которых наблюдается превышение допустимых уровней загрязнения воздуха выбросами транспортных средств.

В санитарно-защитной зоне промышленных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, учреждений образования, здравоохранения, отдыха, объектов сельскохозяйственного назначения. В условиях реконструкции предприятия, если планировочные и технологические меры не могут обеспечить уровень вредных выбросов в воздух не выше допустимого, необходимо предусматривать ликвидацию или вынос предприятия за пределы поселения или функциональной зоны.

На территориях рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения (СНБ Г радостроительство). Согласно Градостроительной доктрине РБ (2004) в функциональном зонировании городов Беларуси происходят следующие изменения:

• увеличение доли интегрированных зон с расширением функций;

• уплотнение застройки промышленных зон с целью повышения эффективности их использования;

• в жилых зонах увеличение доли застройки малой этажности;

• расширение площади транспортных функциональных зон за счет расширения и строительства новых магистралей, автостоянок, защитных придорожных полос.

Режим и структура городских земель распространяется на земли поселков городского типа. Земли поселков городского типа находятся в ведении поселковых исполнительных и распорядительных органов.

К землям сельских населенных пунктов относятся все земли, находящиеся в пределах границ сельского населенного пункта. Г раницы земель сельских населенных пунктов устанавливаются и изменяются районными исполнительными органами в случаях: отсутствия границы, изменения генерального плана, предоставления дополнительной земельной площади.

Земли сельских населенных пунктов часто выступают производственными центрами и центрами социальной инфраструктуры сельскохозяйственных предприятий. Земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду по решению сельского исполнительного и распорядительного органа. Они используются под застройку жилыми, культурно-бытовыми, производственными и иными зданиями и сооружениями, а также для ведения личных подсобных хозяйств, огородничества и других целей в соответствии с плановой документацией.

Правовой режим земель сельских населенных пунктов определяют некоторые особенности. Так, на землях сельских населенных пунктов в тех или иных формах ведется сельскохозяйственное производство, поскольку значительная часть этих земель предоставляется гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса скота. Для обеспечения условий компактной застройки участки для граждан выделяются как при доме, так и за пределами жилой зоны населенного пункта (например, в поле севооборота сельскохозяйственного предприятия). Изъятие земли для государственных нужд производится с обязательным возмещением пользователям убытков в полном объеме. Развитие сельских населенных пунктов осуществляется за счет уплотнения существующей застройки и использования свободных земель в пределах границ сельского населенного пункта. При проектировании производственных зданий и сооружений должны учитываться экологические требования, а также интересы сельского населения.

10.3.