Понятие права собственности на землю

Земля, ее недра, воды, леса, животный мир и другие ресурсы природы составляют основу хозяйственной деятельности людей. На протяжении истории общества они всегда были одним из важнейших объектов собственности, занимая среди них особое место.

Как экономическая категория собственность на землю и другие природные ресурсы возникла задолго до появления государства и права. Г лавным признаком собственности в экономическом смысле является присвоение. Оно зависит от господствующего в данном обществе способа производства, уровня и потребностей развития материальных производительных сил. Понятие «собственность» обычно раскрывают через понятия владения, пользования и распоряжения.

В качестве юридической категории собственность на землю и другие природные ресурсы возникает вместе с появлением государства и права и представляет собой результат закрепления правовыми нормами экономических отношений по их владению, пользованию и распоряжению.

Право собственности на землю и другие природные объекты можно рассматривать в объективном и субъективном смыслах. В объективном смысле - это совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и образующих правовые институты собственности в соответствующих отраслях права. Право собственности на землю как субъективное право понимается как совокупность правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению землей. Субъективному праву собственности на землю как праву абсолютному противостоит неопределенное число лиц, обязанных воздерживаться от совершения действий, ущемляющих права собственника и препятствующих реализации своего права.

Собственность на землю так же, как и любой другой институт собственности, имеет свою специфику, определяемую социальноэкономическими причинами и особенностями ее объектов.

Абсолютной земельной собственности нет. Предоставляя собственникам земли право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ими в пределах, предусмотренных законом, закон устанавливает определенные ограничения - соблюдать требования рационального использования и охраны земель; не нарушать своими действиями прав других собственников и пользователей земель и т. д. Ограничениями прав собственника является также право государства на принудительный выкуп земельного участка у собственника для государственных нужд, на исключение деградированных и загрязненных земель из хозяйственного оборота с сохранением их за собственником. Сохранение и улучшение земель неразрывно связано с правовым регулированием отношений земельной собственности.

Правовые нормы о праве собственности на землю реализуются через принадлежность земли конкретным субъектам этого права.

Гражданское законодательство относит право собственности на землю к числу вещных прав (ст. 262 ГК), независимо от того, кто является собственником, частное лицо или государство, что обеспечивает юридическое равноправие различных форм собственности в гражданском обороте, предоставляет всем собственникам земли равную защиту их прав в соответствии с гражданским законодательством.

Как основной поземельный титул право собственности на землю выступает в двух формах: государственной и частной. Право государственной собственности на землю составляет основу земельного строя Республики Беларусь. Право государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения закреплено на конституционном уровне. Значительная часть земель находится только в собственности государства и в рыночном обороте не участвует.

Право частной собственности на землю возникло в процессе проведения земельной реформы, одной из задач которой была ликвидация монополии государственной собственности на землю.

Как субъективное право частная собственность на землю существует в двух видах: юридических лиц и граждан Республики Беларусь. Самостоятельным видом права собственности на землю в настоящее время выступает право собственности иностранных государств.

По составу участников право собственности на землю может выступать в виде индивидуальной и общей собственности на землю. При индивидуальной собственности земля находится в собственности одного субъекта - физического или юридического лица, иностранного государства, Республики Беларусь.

На праве общей (совместной или долевой) собственности земля может принадлежать нескольким собственникам независимо от форм собственности (ст. 2 Кодекса о земле). Право общей собственности на землю возникает по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (гл. 16 ГК): имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей). При этом должны быть учтены требования о делимости и неделимости земельного участка (ст. 17 Кодекса о земле).

Право государственной собственности Республики Беларусь на

землю в период существования СССР в условиях национализации земли существовало как исключительное право. Земля признавалась общим достоянием всего народа, от имени которого полномочия собственника осуществляло государство. Земельные участки могли предоставляться только в пользование. Никакие государственные формирования, в том числе союзные республики, не наделялись полномочиями собственника и не могли претендовать на какую-либо долю в общенародной земельной собственности.

Право государственной собственности Республики Беларусь на землю начало складываться с 1990 г. одновременно с формированием самостоятельной правовой системы Республики Беларусь. Декларацией Верховного Совета Белорусской ССР, принятой 27. 07. 1990 г., земля и другие природные ресурсы на территории Белорусской ССР объявлялись собственностью белорусского народа, за которым признавались исключительные права по их владению, пользованию и распоряжению. Принадлежность земли только Республике Беларусь как базовый принцип земельных отношений была закреплена Законом БССР «О собственности в Белорусской ССР» от 11.

В ходе проведения земельной реформы правовой режим государственной собственности на землю существенно изменился, перестал быть монопольным. После введения частной собственности на землю государство является собственником всех земель Республики Беларусь, кроме земель, переданных в частную собственность и собственность иностранных государств.

Правовой режим земель, находящихся в государственной собственности, в связи с их включением в гражданский оборот, усложнился. В ГК декларируется принцип двухуровневых отношений государственной собственности на землю в виде республиканской (собственности РБ) и коммунальной (собственности административно-территориальных единиц), однако этот принцип не получил законодательного закрепления. Законодательством четко определены только виды земель, находящиеся в республиканской собственности. В соответствии с Законом «Об объектах, находящихся только в собственности государства» от 5. 05. 1998 г. к таким землям относятся земли сельскохозяйственного назначения, обладающие особым правовым режимом, и иные земли, не подлежащие передаче в частную собственность, перечень которых установлен Кодексом о земле (ст. 38). Для административно-территориальных единиц, в соответствии с Законом РБ «О местном управлении и самоуправлении», земля и другие природные ресурсы выступают как экономическая основа местного управления и самоуправления, но в состав коммунальной собственности не входят.

Право государственной собственности на землю, понимаемое как правовой институт - это совокупность норм, закрепляющих землю за государством. Г осударственная собственность на землю в настоящее время является основной формой реализации земельных отношений в стране.

Государство обладает рядом распорядительных полномочий в области земельных отношений, таких как установление и изменение целевого назначения земель; распределение и перераспределение земель; передача их в частную собственность и выкуп земли у собственников; установление условий и порядка землепользования и землевладения; контроль за использованием и охрана земель.

Право государственной собственности включает и управление земельным фондом. Оно связано с ведением государственного земельного кадастра (ГЗК), мониторинга и учета земель, землеустройства.

Право частной собственности на землю - правовой институт, закрепляющий принадлежность иным, кроме государства, участникам экономических отношений собственности.

Как объективное право частная собственность на землю - это система норм, устанавливающая объем прав и обязанностей, систему гарантий прав, основания возникновения, изменения и прекращения. Как субъективное право оно охватывает круг прав и обязанностей собственников на землю. Объектом права частной собственности являются земельные участки, предельный размер которых нормируется законодательством. В частную собственность земли передаются по решению исполнительного и распорядительного органа в пределах их компетенции.

В современном законодательстве предусмотрена частная собственность граждан, юридических лиц, а также иностранных государств для размещения дипломатического представительства.

Статус собственника предполагает ряд правомочий, которые не присущи другим обладателям прав на землю. Собственник подчиняется только закону, ограничения его хозяйственной деятельности связаны лишь с целевым назначением земельного участка. Собственник имеет право возводить строения и сооружения, право на произведенную на участке сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, право сдавать участок в аренду или пользование другим лицам. Земельные собственники имеют право на компенсацию затрат в случае изъятия или добровольного отказа от участка (или получение равноценного другого участка). Собственники имеют право продать участок, дополнительно купить в пределах норм, требовать установления или прекращения сервитута в установленном порядке.

Частные собственники на землю в процессе своей деятельности должны соблюдать определенные обязанности. От них требуется использовать участки в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления; эффективно использовать земли, повышать их плодородие, не допускать ухудшение экологического состояния; осуществлять комплекс мер по охране земли; не нарушать права других землепользователей, обеспечивать выполнение установленных земельных сервитутов.

В соответствии со ст. 11 Кодекса о земле земельные участки могут приобретаться в частную собственность гражданами РБ, постоянно проживающими на территории РБ или приравненными к постоянно проживающим в соответствии с законодательством РБ.

Таким образом, земельное законодательство устанавливает для граждан - собственников земельных участков специальные требования:

* наличие гражданства Республики Беларусь;

* наличие постоянного места жительства на территории Беларуси, которое можно определить исходя из требований ст.19 ГК (местом жительства признается тот населенный пункт, где гражданин постоянно или преимущественно проживает). Только при соблюдении этих двух условий гражданин может в установленном порядке приобрести в собственность земельный участок.

При выезде из РБ на постоянное место жительства за границу за гражданами право собственности на землю не сохраняется.

Временный выезд за границу, по причинам, которые законодательство считает уважительными, не ведет к прекращению права собственности на землю. Граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие за границей, в отношении права собственности на землю приравнены по своему правовому положению к иностранным гражданам и лицам без гражданства.

Лица, утратившие право собственности на землю до 16 июня 1993 г., т.е. до принятия Закона Республики Беларусь «О праве собственности на землю» не пользуются никакими преимуществами на получение земельных участков в частную собственность. Ст. 11 Кодекса о земле установлено, что возврат земельных участков лицам, утратившим право собственности на землю до указанной даты, или их наследникам не допускается. Эти лица могут приобрести земельные участки в собственность на общих основаниях.

В соответствии со ст. 12 Кодекса о земле земельные участки могут передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями.

Объектами права частной собственности на землю являются индивидуально-определенные земельные участки (или их части), которые передаются гражданам и юридическим лицам для определенных целей и в установленных размерах.

Каждый земельный участок является самостоятельным объектом права частной собственности на землю. Размер каждого земельного участка и общая площадь всех земельных участков, находящихся в частной собственности, определяется в соответствии с установленными земельным законодательством нормами предоставления земли и целями, для которых земля передается в собственность.

Частная собственность граждан ограничена потребительскими целями. В собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные для целей (ст. 34 Кодекса о земле):

* ведения личного подсобного хозяйства (до 1 га, в том числе площадь участка при доме);

* строительства и обслуживания жилого дома (в городах - от 0,05 до 0,15 га, селах и поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 га);

* ведения коллективного садоводства (от 0,05 до 0,15 га на одного члена кооператива);

* дачного строительства (от 0,05 до 0,15 га на одного члена кооператива).

Ограниченность целей предоставления участков в собственность объясняет сравнительно небольшую долю земель, находящихся в собственности у граждан - 72,2 тыс. га, или 0,35 % территории страны (по данным на 01. 01. 2007 г.). Структурно эти земли распределены следующим образом: для строительства и обслуживания жилого дома - 19,5 тыс. га, ведения личного подсобного хозяйства - 36,4 (примерно половина земель), ведения коллективного садоводства и дачного строительства - 16,3 тыс. га.

В земельном законодательстве содержится перечень категорий и видов земель, участки которых не подлежат передаче в частную собственность (ст. 38 Кодекса о земле). К ним относятся земли: общего пользования (улицы, парки и др.); транспорта и связи; обороны; зоны отчуждения и первоочередного отселения на территориях, пострадавших от катастрофы на ЧАЭС; заповедников, национальных и дендрологических парков, памятников природы; оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; сенокосы и пастбища общего пользования; противоречащие планам застройки и генпланам; служебные наделы; земли населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства на площадях залегания установленных месторождений полезных ископаемых.

Юридическим лицам, в соответствии со ст. 12 Кодекса о земле, земельные участки могут передаваться в собственность в следующих случаях:

• при приватизации объектов государственной собственности. Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом РБ;

• при осуществлении инвестиционных проектов.

Право собственности на землю иностранных государств также предусмотрено действующим законодательством. Иностранные государства могут быть участниками земельных отношений, в том числе отношений земельной собственности, в случаях, установленных законодательством. Ст. 1 ГК устанавливает приоритет норм Конституции РБ и норм международных договоров в регулировании отношений с участием иностранных государств.

В соответствии со ст. 37 Кодекса о земле допускается приобретение участков иностранными государствами только для обслуживания зданий, в которых размещено постоянное дипломатическое представительство или консульство иностранного государства в РБ.

Иностранное государство может приобрести в собственность эти земельные участки, если будут соблюдены следующие условия:

* в соответствии с законодательством иностранного государства РБ может приобрести там земельный участок в собственность;

* одновременно с приобретением в собственность земельного участка на территории РБ иностранное государство предоставляет РБ в собственность земельный участок на своей территории для тех же целей.

Таким образом, в этих отношениях применяются правила взаимности. Земельно-правовой режим участка, предоставленного для размещения и деятельности постоянных органов внешних сношений иностранных государств на территории Республики Беларусь, в том числе передача земельного участка в собственность иностранного государства, не влияет на иммунитеты и привилегии, которыми обладают дипломатические представительства и консульские учреждения в соответствии с международными конвенциями о дипломатических сношениях и консульских сношениях.

3.2.