Аренда

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (най­модатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму­щество за плату во временное владение и пользование или во вре­менное пользование.

Сторонами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Имущество по рассматриваемому договору переходит от арендодателя (наймо­дателя) к арендатору (нанимателю) не в собственность, а во времен­ное владение и (или) временное пользование.

Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обо­собленные природные объекты, предприятия и иные имуществен­ные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изоли­рованные помещения, машино-места, их части, определенные сто­ронами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить иму­щество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта арен­ды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторо­нами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в со­стоянии, соответствующем требованиям законодательства и услови- 56

ям договора аренды, а также назначению такого имущества. Имуще­ство сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и отно­сящимися к нему документами (техническим паспортом, сертифика­том качества и т. и.), если иное не предусмотрено договором.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законо­дательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма и государственная регистрация договора аренды. Дого­вор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока - дол­жен быть заключен в письменной форме, если иное не установлено законодательными актами. Договор аренды недвижимого имуще­ства подлежит государственной регистрации, если иное не установ­лено законодательными актами. Договор аренды имущества, преду­сматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, за­ключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Срок договора аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не опреде­лен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отка­заться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Зако­нодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенно­го на неопределенный срок.

Арендная плата (плата за пользование имуществом). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятель­ствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имуще­ство в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные дого­вором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в со­ответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в до- 57

говоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ре­монт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Арендатор обязан под­держивать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, ес­ли иное не установлено законодательством или договором аренды.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого вла­дения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Арендодатель вправе требовать в суде досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нару­шениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного догово­ром срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установ­ленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законода­тельством или договором производство капитального ремонта явля­ется обязанностью арендатора.

Арендатор вправе требовать в суде досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арен­датору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот­ветствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль­зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором арен­ды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора и арен­додателя.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обя­занности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на за­ключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан пись­менно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его полу­чил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмот­рено договором аренды. В случае, когда арендатор за счет собствен­ных средств и с согласия арендодателя произвел улучшения арендо­ванного имущества, неотделимые без вреда для имущества, аренда­тор после прекращения договора имеет право на возмещение стои­мости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имуще­ства, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возме­щению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Выкуп арендованного имущества. В законодательстве или дого­воре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имуще­ство может быть выкуплено арендатором по истечении срока арен­ды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места. К данному виду до­

говора аренды применяются общие правила о договорах аренды с учетом некоторых особенностей.

По договору аренды капитального строения (здания, сооруже­ния), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место.

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места заключается в пись­менной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места влечет его недействительность.

По договору аренды капитального строения (здания, сооруже­ния) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользо­вания такой недвижимостью разрешается использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необхо­дима для ее использования.

В случаях когда земельный участок, на котором находится арен­дованное капитальное строение (здание, сооружение), продается дру­гому лицу, за арендатором этого капитального строения (здания, сооружения) сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята капитальным строением (зданием, сооруже­нием) и необходима для его использования, на условиях, действо­вавших до продажи земельного участка.

2.3.8.